Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Правовая экспертиза недвижимости

Правовая экспертиза

1.1 Правовые аспекты различных вариантов управления жилым многоквартирным домом

1.1.1 Общие сведения

Объектом экспертизы является жилой многоквартирный дом в комплексе «Даурский» г.Красноярск.

Для анализа правовых аспектов различных вариантов управления многоквартирным домом были использованы следующие нормативно-правовые акты:

- Конституция РФ [1];

- Градостроительный кодекс РФ [2];

- Жилищный Кодекс РФ [3];

Рисунок 1 - Нормативно-правовые акты, необходимые для анализа правовых аспектов вариантов управления домом

В соответствии с [1] существует три варианта управления жилым многоквартирным домом:

- управление собственником;

- управление товариществом собственников жилья;

- управление управляющей компанией.

Статья 161ЖКРФ:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Рисунок 2 - Способы управления жилым многоквартирным домом

Из вышесказанного видно, что законодательство предусматривает три способа управления многоквартирными домами. Рассмотрим их подробнее в разделах 1.1.2;1.1.3;1.1.4.

1.1.2 Управление собственниками

Данный вид управления жилым многоквартирным домом регулируется ст.164ЖКРФ. В соответствии с данной статьей при непосредственном управлении домом договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. Все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны договора.

А договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Один из собственников вправе, на основании решения общего собрания, действовать от имени всех собственников помещений

Данный вид управления позволяет экономить средства на содержании штата ТСЖ или плате управляющей компании, но подходит для домов с малым количеством квартир.

Основные свойства непосредственного управления сведены в таблицу 1

Таблица 1- Основные свойства непосредственного управления

Управление собственником
Область деятельности	Описание
Заключение договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества	При заключении договора. Все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны договора
Заключение договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления	Заключаются каждым собственником помещения, и осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Существует возможность действия одного из собственников от имени всех собственников помещений в данном доме

1.1.3 Товарищество собственников жилья

Данный вид управления жилым многоквартирным домом регулируется ст.135-152ЖКРФ.

В соответствии со ст. 135 [3] ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, является юридическим лицом. Устав ТСЖ принимается на общем собрании собственников. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено Уставом ТСЖ отвечает по обязательствам всем своим имуществом.

Собственники помещений могут создавать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками на общем создании. ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Данное положение описано в ст. 136 [ 3 ] Права ТСЖ, в соответствии со ст. 137 [ 3 ] заключать в соответствии с законодательством договоры в интересах членов товарищества, определять смету доходов и расходов на год, определять размеры платежей и взносов, предоставлять услуги собственникам помещений в данном доме, пользоваться кредитами; оплачивать работы, выполняемые для ТСЖ; продавать имущество, принадлежащее ТСЖ; предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; осуществлять застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В соответствии со статьей 138 [ 3 ] обязано: соблюдать Устав товарищества; обеспечивать надлежащее состояние общего имущества в доме; обеспечивать выполнение обязанностей собственников, обеспечивать соблюдение их прав и законных интересов.

ТСЖ в строящихся многоквартирных домах может создаваться лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о его создании принимается на общем собрании, его регистрация осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Это положение прописано в ст.139 [ 3 ]

Рисунок 3 - Основные свойства ТСЖ

Рисунок 3- Основные свойства ТСЖ - окончание

1.1.4 Управляющая компания

Данным вид управления регулируется ст. 161 [ 3 ]

В соответствии с ней, если в течение года до дня проведения конкурса по отбору управляющей компании, собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит данный конкурс.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия данного договора созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Основные моменты выбора управляющей компании:

- если собственники помещений в доме не выбрали способ управления домом, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании;

- орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения конкурса сообщает о его результатах собственникам;

- собственники обязаны заключить договор с выбранной управляющей компанией;

- не позднее чем за месяц до окончания данного договора должно быть проведено общее собрание собственников по выбору способа управления;

- многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.

1.2 Порядок определения способа управления жилым многоквартирным домом

Как было сказано выше, существует три способа управления жилым многоквартирным домом: управление собственником, ТСЖ, управляющая компания.

Определение способа управления жилым многоквартирным домом проводится в следующем порядке.

Определение инициатора созыва .

Им могут физические или юридические лица, являющиеся собственниками помещений в данном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников сообщает остальным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания.

Он обязан это сделать не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

Определение формы проведения общего собрания собственников .

Оно может быть проведено в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование, либо в заочной, то есть без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников, в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам.

Проведение предварительного собрания жителей многоквартирного дома .

В ходе проведения предварительного собрания жителей многоквартирного дома (при выборе способа управления управляющей организацией) рекомендуется предложить управляющим организациям, претендующим на заключение договора управления данным многоквартирным домом, представить предложения по организации управления многоквартирным домом, проект договора управления многоквартирным домом.

Подготовка общего собрания собственников .

На данном этапе рекомендуется сбор информации о каждом из предусмотренных вариантах управления домом, о претендующих на заключение договора управляющих организациях, о нормативно-технических требованиях к содержанию и эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунальной инфраструктуры, придомовых территорий. Также на данном этапе необходимо произвести расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений такого дома и определить количество голосов каждого собственника на общем собрании собственников путем составления реестра собственников помещений в многоквартирном доме.

Проведение общего собрания собственников.

В повестку дня общего собрания собственников по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом рекомендуется включать следующие вопросы:

- утверждение состава счетной комиссии, которая будет осуществлять подсчет голосов;

- выбор одного из трех способов управления многоквартирным домом.

Также, при выборе способа непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме:

1) Выбор организаций, осуществляющих деятельность по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с которыми будут заключены соответствующие договоры;

2) определение собственника помещения или иного лица, имеющего полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений дома, для заключения им договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме.

При выборе способа управления товариществом собственников жилья:

1) решение о создании товарищества собственников жилья;

2) принятие устава товарищества собственников жилья;

3) решение вопроса о членстве в товариществе собственников жилья (прием заявлений от собственников помещений многоквартирного дома о вступлении в товарищество собственников жилья).

При выборе способа управления управляющей организацией:

1) выбор управляющей организации;

2) утверждение условий договора управления многоквартирным домом;

3) определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации;

- установление порядка оформления протокола (решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

- утверждение способа доведения итогов голосования до сведения собственников помещений в данном доме.

Подведение итогов .

Решение общего собрания собственников оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников. Протоколы, сообщения о проведении общего собрания собственников и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Ознакомление с решением общего собрания собственников.

Инициатор созыва общего собрания собственников не позднее, чем через 10 дней со дня принятия решений общим собранием (с даты окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) должен довести до сведения собственников помещений итоги голосования и решения, принятые на общем собрании собственников. Информация доводится до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об итогах голосования в помещении, определенном решением общего собрания собственников, и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Выводы представим в виде схемы.

	Определение инициатора созыва (им могут являться собственники помещений в данном доме)

	Определение формы общего собрания собственников -Очная; -Заочная.

	Проведение предварительного собрания жителей дома. На данном этапе претендующим на заключение договора УК предлагается представить предложения по организации управления многоквартирным домом, проект договора управления.

	Подготовка общего собрания Сбор информации о способах управления, претендующих на управление УК, требованиях к содержанию жилищного фонда, оставление реестра собственников помещений в многоквартирном доме.
		*
Проведение общего собрания собственников Утверждение состава счетной комиссии. Выбор способа управления.

Рисунок 4 – Порядок определения способа управления жилым многоквартирным домом, лист 1

Рисунок 4, лист 2

1.3 Выбор наиболее эффективного варианта управления жилым многоквартирным домом.

1.3.1 Анализ вариантов управления жилым многоквартирным домом

Для выбора наиболее оптимального варианта управления жилым многоквартирным домом был проведен анализ всех вариантов управления. Варианты управления были сравнены по различным критериям. Результаты были сведены в таблицу 2.

Таблица 2- Анализ вариантов управления

Критерий	Самоуправление	Управляющая компания	ТСЖ
Заключение договоров с организациями поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются управляющими компаниями с поставщиками ЖКУ	Заключаются ТСЖ с поставщиками ЖКУ


Продолжение таблицы 2
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключение договора не требуется	.Заключается с каждым собственником отдельно	Заключается с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет	Есть	Есть
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел	Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе	Может потребоваться, в случае, если в органы управления выбраны лица -не профессионалы в области управления многоквартирным домом

Продолжение таблицы 2
Затраты на обучение персонала	Могут быть	Отсутствуют	Могут быть
Защита прав законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей	Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ. Органы управления либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Отсутствие расходов на управление домом	Отсутствует	Оказание некоторых услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы); • Содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение
Окончание таблицы 2
			персонала (ст. 165 ЖК РФ);• Осуществление коммерческой деятельности (ст.137ЖКРФ); Разделение затрат по содержанию штата ТСЖ между соседними домами (ст.136ЖКРФ)

Проанализировав данную таблицу, можно сделать вывод о том, что наиболее эффективным способом управления жилым многоквартирным домом в комплексе «Даурский» г.Красноярск является управление ТСЖ, так как при этом способе управления имеется возможность снижения затрат, влияния собственников на работу ТСЖ и его Устав. Также данный способ управления домом подходит по количеству собственников в доме, т.к. управление ТСЖ целесообразно при высоком количестве собственников, для разделения и, соответственно, снижения затрат по обслуживанию штата ТСЖ, как в рассматриваемом объекте.

1.4 Заключение по главе

По результатам правовой экспертизы наиболее оптимальным вариантом управления жилым многоквартирным домом является товарищество собственников жилья.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено Уставом. Товарищество отвечает по обязательствам всем своим имуществом. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками на общем создании, при этом собственники помещений могут создавать только одно ТСЖ. Товарищество может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Данное положение описано в ст. 136 [3 ]

Преимущества данного вида управления жилым многоквартирным домом перед другими является возможность снижения затрат на эксплуатацию дома. Пути снижения затрат: оказание некоторых услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы); содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 [3 ] осуществление коммерческой деятельности (ст. 137 [3]) разделение затрат по содержанию штата ТСЖ между соседними домами (ст. 136 [3]). Стоит отметить, что управление ТСЖ подходит для рассматриваемого объекта и по численности собственников в доме, т.к. управление ТСЖ целесообразно при высоком количестве собственников, для разделения и, соответственно, снижения затрат по обслуживанию штата ТСЖ, как в рассматриваемом объекте.

Также, среди плюсов данного вида управления жилым многоквартирным домом можно отметить возможность влияния собственников на деятельность товарищества.