Правовая природа договора социального найма жилого помещения

Содержание:

Введение…………………………………………………………..…3

Глава 1. Правовая природа договора социального

найма жилого помещения……………………………………….…5

1. Понятие и признаки договора……………………………..5
2. Предмет договора…………………………………………..6
3. Форма и срок договора……………………………………10

Глава 2. Субъекты договора социального найма

 жилого помещения………………………………………………..13

  2.1 Стороны договора………………………………………..….13

  2.2. Права и обязанности сторон договора …………………...17

  2.3. Ответственность сторон по договору

социального найма жилого помещения…………………….……20

Глава 3. Изменение и прекращение договора

 социального найма  жилого помещения……………………..…..24

Заключение …………………………………………………………30

Список используемых источников…………………………….….32

Введение

Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической  сфере российского общества в  связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего  населения. В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности  сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения.

В связи с этим можно  определить следующие задачи моей работы:

• определить понятие и признаки договора социального найма жилого помещения;
• изучить предмет, а также форму и срок заключения данного договора;
• выявить основные права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения;
• изучить основные виды ответственности сторон за нарушение условий договора.

Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.

В работе сформулировано понятие  договора социального найма жилого помещения; выявлена его правовая природа  и определено место в системе  гражданских обязательств как самостоятельного договорного типа. Кроме того, обоснован  субъектный состав договора социального  найма жилого помещения, сформулировано понятие малоимущего гражданина.

В результате анализа содержания договора социального найма жилого помещения обоснована целесообразность более четкого его законодательного урегулирования, поскольку весьма часто возникают проблемы в связи с исполнением договора нанимателями, перехода прав и обязанностей, а также ошибочного предположения о возможности наследовать или каким либо образом распоряжаться жилым помещением по договору социального найма.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемых источников.

В первой главе приводится общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения, подробно рассматривается предмет  договора, форма и срок его заключения.

Вторая глава включает изучение прав и обязанностей, а  также ответственности сторон договора социального найма жилого помещения.

В третьей главе приведены  основания и условия изменения  и прекращения договора социального  найма жилого помещения.

Заключение содержит выводы по тем задачам, что ставились  для курсовой работы. Список используемых источников содержит нормативно-правовые акты и литература, на основании  которых проводилась работа.

Глава 1. Правовая природа договора социального найма жилого помещения

1.1 Понятие и признаки договора

В соответствии с п.1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  государственного жилищного фонда  или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных самим кодексом¹.

Одна из особенностей договора социального найма состоит в  том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный  и муниципальный жилищный фонд социального  назначения. Под государственным  жилищным фондом, согласно ст. 19 ЖК РФ, понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности  Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности  субъектам Российской Федерации. Муниципальным  жилищным фондом, в свою очередь, признаётся совокупность жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности муниципальным  образованиям.

Другая особенность этого  договора выражается в особом порядке  заключения. Так, согласно ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор заключается на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется  в виду выступление на соответствующей  стороне самого нанимателя и членов его семьи.

Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность. Так, согласно ч. 2 ст. 60 договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия².

Также следует выделить один важнейший, породивший много других признак договора социального найма жилого помещения - его потребительский характер.

         Договор социального найма жилого помещения является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуальным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения.

Анализ норм права приводит к выводу о том, что договор  социального найма жилого помещения  представляет собой самостоятельный  договорный тип, наряду с договором  жилищного найма, или то же самое, - коммерческого найма

Итак, рассмотрев понятие  и особенности договора социального найма жилого помещения, я считаю необходимым определить предмет данного договора.

1.2 Предмет договора

Как следует из самого названия рассматриваемого договора, его предметом  выступает, прежде всего, жилое помещение, предоставляемое нанимателю из государственного или муниципального фонда социального использования³.

Жилищный кодекс Российской Федерации⁴ определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В этой связи следует отметить, что к отрицательным моментам в правовой регламентации договора социального найма следует отнести снижение требований к потребительским качествам предоставляемого жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи в пользование, должно было быть благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором предоставлялось это жилое помещение. В настоящее время указанное обязательное требование при предоставлении жилого помещения, как следует из ст. 62 ЖК РФ, отменено.

Таким образом, действующий  ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся  в жилье, может быть предоставлено  жилое помещение, которое имеет  не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов  в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей.

Можно сделать вывод, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

Далее следует отметить, что договор социального найма  не может быть заключен в отношении  любого помещения, отвечающего указанным  требованиям и формально признанного  жилым. Предметом договора социального  найма могут быть только те жилые  помещения, которые включены в государственный  и муниципальный жилищный фонд социального  использования.

Жилищный кодекс РФ относит  к жилым помещениям; жилой дом, квартиру в многоквартирном доме, а также изолированные жилые  комнаты в домах или квартирах, которые непосредственно служат жилищем для граждан (ст. 16). Не могут  быть самостоятельным предметом  договора социального найма часть  комнаты или комната, связанная  с другой комнатой общим входом (смежная  комната), часть комнаты, кухня, коридор  и другие места общего пользования, расположенные в жилом помещении (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ПС РФ).

Характеризуя жилое помещение  как объект жилищных прав, следует  также отметить, что оно является индивидуально-определенной вещью, фактически и юридически закрепленной на конкретном, индивидуально-определенном месте; ему  присвоен номер, обозначенный в специальных  учетных документах.

Характеризуя отдельные  объекты жилищных прав, которые могут  быть предметом договора социального  найма жилого помещения, следует  отметить, что жилой дом в целом  выступает в данном качестве весьма редко. В основном это свойственно для небольших населенных пунктов (деревень, поселков городского типа и т.п.). В большинстве случаев предметом рассматриваемого договора выступает квартира как обособленная часть жилого здания, расположенная внутри него, а также комната как отдельная обособленная часть жилого дома или квартиры⁵. При этом следует учитывать, что непременным требованием, предъявляемым к жилому помещению при заключении договора социального, является его изолированность. В этом случае под изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат, которые имеют самостоятельный выход.

Далее следует отметить, что основанием предоставления жилого помещения является сложный юридический (фактический) состав, который включает административный акт - решение компетентного  органа о предоставлении жилого помещения  и заключённый на его основе договор  социального найма.

Административный акт  о предоставлении гражданину жилого помещения должен отвечать следующим  обязательным условиям (требованиям), которые отличаются от требований, предъявляемых к сделке. Во-первых, административный акт должен быть издан  надлежащим органом, то есть органом, в  чью компетенцию в соответствии с действующим законодательством  входит распределение свободной, как  фактически, так и юридически жилой  площади. Во-вторых, административный акт должен быть оформлен надлежащим образом. До принятия ЖК РФ на всей территории РФ была установлена единая форма  данного документа, что обеспечивало единство оформления и позволяло  избежать ошибок, а, следовательно, и  судебных споров. В настоящее время  выдача ордера новым ЖК РФ отменена.

Далее следует отметить, что особенностью рассматриваемого договора является то, что жилое  помещение предоставляется во владение и пользование нанимателю и членам его семьи в пределах установленных  норм. В настоящее время в соответствии со ст. 50 ЖК РФ устанавливать норму  предоставления площади жилого помещения, как и учетную норму, уполномочены органы местного самоуправления.

Помимо предмета договора социального найма, есть также условия, также необходимые для более  детального анализа сущности договора, как форма и срок договора социального  найма.

1.3 Форма и срок  договора

По договору социального  найма жилые помещения предоставляются  в жилищном фонде социального  использования (ст. 19 ЖК)⁶. Это положение содержится и в актах гражданского законодательства, регулирующих жилищные отношения. Так, ст. 672 ГК предусматривается, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма жилого помещения⁷.

По договору социального  найма жилыми помещениями обеспечиваются малоимущие граждане, иные категории  граждан, определенные федеральным  законом или законом субъекта РФ. Жилое помещение по этому договору предоставляется с обязательным соблюдением следующих условий: нуждаемость в жилье; принятие на учет в качестве нуждающихся; получение  жилого помещения (как правило) в  порядке очередности (ст. 57 ЖК)⁸.

В договоре социального найма  жилого помещения определяются права  и обязанности как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения.

Каждый из участников договора является носителем большого числа  прав и обязанностей, причем конкретному  праву одной стороны соответствует  определенная обязанность другой стороны  договора.

Правовое положение сторон, вступающих в отношения пользования  жилым помещением по договору социального  найма, различно. Для граждан, получающих жилое помещение, — это право  получить для проживания жилое помещение, отвечающее установленным требованиям  к жилому помещению; для наймодателя — обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражданину-нанимателю возможность занять жилое помещение.

Нанимателем жилого помещения  по договору социального найма может  быть только гражданин, что следует  из ч. 1 ст. 49 ЖК. Данное положение соотносится со ст. 17 ЖК, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме⁹.

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона  — собственник жилого помещения  государственного жилищного фонда  или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен  ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 Ж К РФ)¹⁰.

Договор социального найма  заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК). Это отличает его от договора «коммерческого» найма, который заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. Сохранение в действующем законодательстве данного положения способствует стабильности отношений по договору социального найма.

Согласно ст. 63 ЖК договор  социального найма заключается  в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.

Необходимость письменной формы  договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и  обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной  защиты прав по договору, требуется  четко определить и отразить эти  права и обязанности в соответствующем  документе¹¹.

Договор заключается в  простой письменной форме (ст. 161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительность договора, но лишает стороны права — в случае спора — ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако стороны имеют право приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК)¹².

Принимая во внимание правила  ст. 69 ЖК о необходимости указать  в договоре социального найма членов семьи нанимателя, необходимо также отметить, что отказ от заключения договора в письменной форме ставит этих лиц — в случае жилищного спора — в тяжелое положение при доказывании своих прав.

Далее, в следующей главе  считаю необходимым рассмотреть права, обязанности и ответственность его сторон.

Глава 2. Субъекты договора социального найма жилого помещения

2.1 Стороны договора

Как было изложено выше, договор социального найма жилого помещения является двусторонним. Его сторонами являются наймодатель и наниматель. Однако есть и определённая особенность, которая заключается в том, что под воздействием специальных положений гл. 35 ГК РФ, а также гл. 7, 8 ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения, его реализация осуществляется при непосредственном участии членов семьи нанимателя, которые не являются самостоятельными субъектами такого договора.

 В качестве наимодателя выступают органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Так, в частности, в г. Москве такой организацией является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

  При этом перечень субъектов, которые могут выступать в качестве наимодателя жилого помещения по договору социального найма определён в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ исчерпывающим образом.

Нанимателем жилого помещения  по договору социального найма может  быть только гражданин - физическое лицо. В этой связи следует отметить, что основной целью рассматриваемого договора выступает удовлетворение потребности гражданина в жилище. Однако в настоящее время государство  не имеет экономических возможностей обеспечить «бесплатным» жильем всех нуждающихся в этом. Именно поэтому  граждан, которые могут выступать  в качестве нанимателей по договору социального найма, можно подразделить на три группы:

• во-первых, граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением;
• во-вторых, граждане, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Указанной категории лиц гарантируется предоставление помещения в пользование по правилам, установленным действующим жилищным законодательством;
• в-третьих, иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым в соответствии с правилами, установленными законодательством также может быть предоставлено жилое помещение в пользование по договору социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Далее следует отметить, что в ЖК РФ получила развитие норма  ст. 40 Конституции РФ, согласно которой  не все граждане, нуждающиеся в жилище, могут претендовать на предоставление «бесплатного» жилья. Данное право, прежде всего, гарантируется тем гражданам, которые в установленном порядке признаны малоимущими. При этом согласно ч. 2 ст. 49 ЖК РФ к данной категории относятся граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации¹.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам  социального найма и (или) принадлежащих  им на праве собственности, определение  уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ч. 2 ст. 51 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ рассчитывается как сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Малоимущим признаётся гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует  дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учётом социально-экономического положения в стране, он не может  обеспечить себя жильем собственными средствами.

Действующим законодательством  предусмотрено обеспечение жилыми помещениями по договору социального  найма таких категорий, как инвалиды, инвалиды войны, участники Великой  Отечественной войны, ветераны и  инвалиды боевых действий, а также  иных категорий ветеранов, семьи, имеющие  детей инвалидов, дети сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы, прокуроры и следователи, Герои  СССР, Герои РФ, полные кавалеры Ордена Славы, реабилитированные жертвы политических репрессий, спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований, сотрудники милиции, сотрудники и лица, уволенные со службы в органах наркоконтроля в связи с выходом на пенсию и другие категории.

Таким образом, право на получение  жилого помещения по договору социального  найма законом субъекта РФ может  быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения  жилыми помещениями, которые у него имеются.

Порядок предоставления указанным  категориям граждан жилых помещений  из муниципального жилищного фонда  по договорам социального найма установлен в ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

По правилам ч. 5 ст. 49 ЖК РФ иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма не предоставляются, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Следующим обязательным условием для предоставления жилого помещения  по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся  в улучшении жилищных условий.

Основания нуждаемости - это  конкретные жизненные обстоятельства, с которыми правовые нормы связывают  возникновение права на получение  жилого помещения по договору социального  найма. Статья 51 ЖК РФ устанавливает  такие основания путём определения  категорий граждан, нуждающихся  в обеспечении жилыми помещениями. К их числу, прежде всего, относятся  граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального  найма либо собственниками жилых  помещений или членами семьи  собственника жилого помещения.

Кроме того, к указанной  категории отнесены лица являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы.

Необходимо особо отметить, что наличие у гражданина статуса  малоимущего при отсутствии у  него установленных ЖК РФ оснований  для признания нуждающимся в жилье не может служить самостоятельным основанием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма.

Отличительной особенностью договора социального найма является то, что жилое помещение предоставляется в пользование не только нанимателю, но и членам его семьи. Жилищный кодекс РФ внес значительные изменения в понятие «член семьи нанимателя». Так, ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относит, прежде всего, проживающих совместно с ним супруга, а также его детей и родителей. При этом указанные граждане относятся к членам семьи нанимателя независимо от их возраста и трудоспособности.

В исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны иные лица. К таковым, в частности, могут быть отнесены лица, которые находятся с нанимателем в фактических брачных отношениях, дети, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Можно сделать вывод, что  право на получение жилого помещения  по договору социального найма законом  субъекта РФ может быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения жилыми помещениями, которые имеются у того или иного субъекта РФ.

2.2 Права и обязанности сторон договора

Договор социального найма  жилого помещения относится к числу взаимных договоров, таким образом, каждая из сторон правоотношения, возникшего из такого договора, имеет как права, так и корреспондирующие им обязанности.

Наймодатель по договору социального найма жилого помещения, прежде всего, имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. К числу основных обязанностей наймодателя относятся обязанности по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества; производство капитального ремонта жилого помещения.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма, в  свою очередь, вправе вселять в жилое  помещение иных лиц; сдавать жилое  помещение в поднаем; разрешать  проживание в жилом помещении  временных жильцов; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, предоставления коммунальных услуг, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме. К числу обязанностей нанимателя относятся использование жилого помещения по назначению, обеспечение его сохранности, производство текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальных услуг, информирование наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением.

Характеризуя права и  обязанности субъектов договора социального найма жилого помещения  необходимо отметить, что действующий  ЖК РФ в ч. 3 ст. 65, а также в ч. 4 ст. 67 устанавливает, что наймодатель и наниматель несут и иные обязанности, предусмотренные самим Кодексом, иными федеральными законами, а также договором.

Одной из основных обязанностей наймодателя является передача жилого помещения в пользование нанимателю. При этом следует обратить внимание на то, что наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания.