Правовое, экономическое и информационное обеспечение операций с недвижимостью

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Пермская государственная  сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова

Факультет землеустройства  и кадастра

Кафедра земельного кадастра

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Операции  с недвижимым имуществом»

на тему «Правовое, экономическое и информационное обеспечение операций с недвижимостью»

по специальности 080502

«Экономика и управление на предприятии (в оценке недвижимости)»

Выполнил: студент ЭН-37

шифр ЭН-1900-10

Лазарева М. В.________

«___» ________________2012

Проверил: доцент

Поносова Н.Н._________

«___» ________________2012

Пермь 2012 г.

Содержание

Введение................................................................................................................3

1. Анализ рынка недвижимости...........................................................................6

1.1 Обзор вторичного рынка многоквартирного жилья г.Перми...........................6

1.2 Обзор вторичного рынка жилья микрорайона Городские Горки 

г. Перми.......................................................................................................................9

2. Оценка жилой недвижимости........................................................................21

2.1 Метод сравнения продаж....................................................................................21

2.3 Метод капитализации дохода.............................................................................22

2.4 Затратный метод..................................................................................................24

2.5 Заключение об оценочной стоимости квартиры..............................................25

3. Оценка недвижимости, приносящей доход..............................................

Заключение...........................................................................................................35

Список нормативно-технических  документов и литературы.........................36

Приложения.........................................................................................................38

Введение

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Среди элементов рыночной экономики недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства  (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения,  а также другие сооружения)  и  предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи)  занимает  особое место.

Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений.

Сейчас  на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные  здания и помещения, здания производственного  и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками, поэтому следует учитывать  все особенности рынка при  оценке недвижимости. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости представляет собой  сложный и уникальный процесс, поскольку  практически невозможно найти два  абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены  по одному типовому проекту, но расположенные  на разных земельных участках, их стоимость  может значительно различаться.

Актуальность  темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в  компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью  сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель  работы – рассмотерть и изучить  технологии подготовки и совершения сделок с отдельными видами объектов недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Изучить основы правового регулирования сделок с объектами недвижимости, выявить особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом различного назначения;
2. Выполнить анализ рынка недвижимости на отдельном сигменте;
3. Провести оценку стоимости объекта недвижимости;
4. Раскрыть содержание операции с недвижимостью в отдельной сфере производственной деятельности или конкретного вида сделки.

Объект  исследования – процедура определения  рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходные  материалы: НПА в сфере земельного и гражданского законодательства, материалы  периодической печати, сведения о  соверенных сделках с недвижимым имществом.

1. Анализ рынка жилой недвижимости

Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью информационного обеспечения оценки и любых операции с недвижимым имуществом, включая строительство объектов недвижимости, изменение их дальнейшего использования. Знание рынка, его потребностей дает основу для эффективной инвестиционной деятельности при строительстве, обороте объектов недвижимости, эксплуатации.[9, стр 258]

Анализ рынка недвижимости – это вид деятельности, цель которой заключается в том, чтобы обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о совершении определенных операций с недвижимостью на рынке, инвестирующих недвижимость, осуществляющих оценку ее рыночной стоимости. [12, стр 25]

Исследование (анализ) рынка  может проводиться с различными частными целями и представлять собой  элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений: анализа и прогнозирования тенденций развития рынка. [11,стр 26]

1.1 Обзор вторичного рынка многоквартирного жилья г.Перми

Современная Пермь имеет  большую площадь, вместе с Новыми Лядами - 799,68 км², 40% которой занимают леса и зеленые насаждения. Площадь застройки составляет -  196,53 км².  

Самым востребованным объектом первичного рынка Перми на середину 2012 года являются 1-2-комнатные квартиры небольшой площади, что объясняется их относительно низкой стоимостью по сравнению с другими объектами рынка. [14]

В I квартале 2012 года было введено 58,8 тыс. кв.м (уровень 2006 года), что на 1,67% меньше чем за аналогичный период 2010 года (59,8 тыс. кв.м), в I кв. 2009 года – 91,4 тыс. кв.м. Причем в общем объеме жилых домов доля малоэтажки составила 56,9%. [14]

При среднегодовых объемах  строительства порядка 250-350 тыс. кв. метров жилья, объекты вторичного рынка (жилищный фонд составляет порядка 18 млн. кв. метров) всегда будут доминировать в структуре предложения.

Объем предложения на рынке  жилья Перми в начале второго квартала 2012 года  сократился на 8,15%.  По уровню комфортности квартиры в новостройках в целом превосходят квартиры вторичного рынка.

В сентябре 2012 года средняя  цена предложения на рынке многоквартирного жилья города Перми составила 50 430 руб./кв.м., что на 1,65% или в денежном эквиваленте на 817 руб./кв.м. выше аналогичного показателя, зафиксированного в предыдущем месяце. [14]

На вторичном рынке  жилой недвижимости средняя цена предложения в сентябре 2012г. была зафиксирована на уровне 52 035 руб./кв.м. За исследуемый период времени данный показатель увеличился на 0,85% (или 437 руб./кв.м.). Для справки: в августе 2012г. средняя  цена предложения на вторичном рынке  стала выше лишь на 0,16% (или 83 руб./кв.м.). 

На первичном рынке  многоквартирного жилья средняя  цена предложения за сентябрь 2012г. выросла  на 2,51% (в денежном эквиваленте на 1 197 руб./кв.м.), и в конце рассматриваемого периода данный показатель был зафиксирован на уровне 48 825 руб./кв.м. Напомним, что  в августе 2012г. на рынке нового строительства  рост аналогичного показателя составил 0,96% (или 451 руб./кв.м.).[14]

В связи с изменениями, произошедшими на рынке многоквартирного жилья за сентябрь месяц, разница  в средних ценах предложения  на вторичном и первичном рынках составила 6,2% (в пользу вторичного рынка), что является наименьшим показателем  за 9 месяцев 2012 года.

По данным Пермской мультилистинговой системы (ПМЛС) количество квартир, предлагаемых на вторичном рынке жилой недвижимости в сентябре 2012г., было зафиксировано на уровне 2 005 единиц, а на рынке нового строительства – 1 506 единиц. Напомним, что в предыдущем месяце на вторичном рынке жилья была выставлена на продажу 2 010  квартир, а на первичном рынке – 1 467 квартир. Таким образом, на вторичном рынке жилья за сентябрь месяц количество предложений фактически не изменилось (снижение составило лишь на 0,2%), а на рынке нового строительства данный показатель стал выше на 2,7%. [14]

В структуре предложения  квартир в жилых домах на первичном  рынке жилья г. Перми соотношение  кирпичного, монолитно-каркасного и  панельного домостроения в сентябре 2012г. составило 19,6% / 65,3% / 15,1% (в августе 2012г. соотношение составляло 20,8% / 61,4% / 17,8%).

Обратим внимание на вторичный  рынок жилья в разрезе административного  деления г. Перми. Как видно из таблицы 1, рост средней цены предложения в сентябре 2012г. был зафиксирован на территории всех районов города без исключения.

Наибольший рост отчётного показателя был установлен в  Орджоникидзевском районе – на 1,5%. Аналогичная ситуация наблюдалась в июле и августе 2012г., когда рост средней цены предложения в Орджоникидзевском районе составил 3,9% и 2,7%, соответственно. [14]

В остальных районах показатель стал выше пределах от 0,4% до 1,3%, и только в Ленинском районе средняя цена предложения фактически не изменилась.

Таблица 1–Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города за сентябрь 2012г.

В таблице 2 отражены изменения  средних цен предложения на вторичном  рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от размера  квартиры в сентябре 2012г.

Таблица 2–Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья в зависимости от размера квартиры за сентябрь 2012г.

За рассматриваемый период времени средняя цена предложения  выросла на квартиры всех размеров без исключения. Больший рост показателя был установлен для 1-но и 2-комнатных  квартир (около 0,9-1,2%), меньший рост для  квартир большего размера (0,4-0,7%).

1.2 Обзор вторичного рынка жилья микрорайона Городские Горки  г.Перми

Микрорайон "Городские  Горки" состоит из 8 кварталов, в  каждом из которых сформирован квартальный  комитет. В каждом из кварталов находится 15-20 домов.

Население примерно 50 тыс. жителей, преимущественно проживающих в 5-этажных  домах типа "хрущевка", постройки 60-х годов. Высотные дома - 9-12 этажей, постройки 70-80-х годов, составляют 25%. Всего в микрорайоне 144 дома, из них 25% - жилищные кооперативы, остальное - жилищный муниципальный фонд и малое  количество ведомственных общежитий.

На территории микрорайона  имеется свыше 60 магазинов и торговых точек, 2 мини-рынка, 5 баров и кафе.

Хорошо развита транспортная инфраструктура - автобусы, троллейбусы, трамваи. Планируется строительство  автовокзала.

Социальная инфраструктура оставляет желать лучшего. Единственный кинотеатр закрыт два года назад. Отсутствуют учреждения культуры.

Широко представлены учебные  заведения - 2 колледжа, 4 общеобразовательных школы.

Отсутствуют парки, малое  количество зеленых насаждений. Территория захламлена.

Несмотря на то, что на территории микрорайона отсутствуют  промышленные предприятия, экологическая  обстановка оставляет желать лучшего, что связано с общей неблагоприятной  экологической ситуацией в городе.

Улицы:  Бульвар Гагарина, Старцева 35-51,  Крупской, Пушкарская 51-83, Ушинского, Гайдара, Лумумбы, Макаренко 30-58, Студенческая, Техническая, Тургенева 6-20,  Дружбы,  Ким 76-115,  Розалии Землячки,  Вагановых,  Лебедева 25-47, Степана Разина, Уральская 102-119, Краснокамская, Фрезеровщиков, Красновишерская.

Рынок жилой недвижимости вторичного жилья однокомнатных  квартир в микрорайоне Городские  Горки представлен следующими типами домов: улучшенная планировка (УП), серая  панель (СП), хрущевка (ХР), брежневка (БР).

На сентябрь 2012 г. в Свердловском районе (м/р Городские Горки) средняя цена за 1 кв.м. на вторичном рынке жилья составляет 60,3 тыс.руб./кв.м.

Анализируя рынок однокомнатных  квартир за период сентября 2012 г. в  м/р Городские Горки, было выявлено, что на вторичном рынке максимальная стоимость 1 кв.м. составила 69,1 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Крупской, 72, ХР, общей площадью 1 кв.м.), а минимальная стоимость 1 кв.м. составила 51,6  тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Крупской, 79, СП, общей площадью 34,1 кв.м.).

Рисунок 1 – Средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир по типу дома, сентябрь.

Рассматривая предложение  на рынке вторичного жилья можно  сделать вывод, что большинство  предлагают квартиры в домах «хрущевках» (ХР) – 46%. Квартиры в домах улучшенной планировки (УП) составляют 23%; «брежневки» (БР) составляют 15%; серая панель (СП) – 15%.

Рисунок 2 – Предложение  на рынке двухкомнатных квартир  по типам дома

( м/р Городские Горки).

На начало сентября 2012 года в Мотовилихинском районе, м/р Городские Горки средняя стоимость 1 месяца проживания  в двухкомнатной квартире составила 13,7 тыс. руб.

Рисунок 3 – Средняя стоимость 1 месяца проживания в однокомнатной  квартире  на рынке аренды, тыс.руб.

При Анализе рынка однокомнатных  квартир за период октября 2012 г. в  м/р Городские Горки, было выявлено, что на вторичном рынке максимальная стоимость

1 кв.м. составила 63,6 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Уинская, 1б, П 16ти этажный дом, общей площадью 55 кв.м.), а минимальная стоимость 1 кв.м. составила 48,1 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Бульвар Гагарина,71а, ХР, общей площадью 31 кв.м.).

Рисунок 4 – Средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир по типу дома, октябрь.

Рассматривая предложение  на рынке вторичного жилья можно  сделать вывод, что большинство  предлагают квартиры в домах «хрущевках» (ХР) – 52%. Квартиры в домах улучшенной планировки (УП) составляют 20%; «брежневки» (БР) составляют 13%; серая панель (СП) – 7%, панельные 16ти этажные дома (П)  - 7%

Рисунок  5  – Предложение  на рынке однокомнатных квартир  по типам дома

( м/р Городские Горки), октябрь.

На октябрь 2012 года в Мотовилихинском  районе, м/р Городские Горки средняя стоимость 1 месяца проживания  в двухкомнатной квартире составила 13,5 тыс. руб.

Рисунок 6 – Средняя стоимость 1 месяца проживания в однокомнатной  квартире  на рынке аренды, тыс.руб.

Анализируя рынка однокомнатных  квартир за период ноября 2012 г. в  м/р Городские Горки, было выявлено, что на вторичном рынке максимальная стоимость

1 кв.м. составила 76,1 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Бульвар Гагарина, 77а, БР, общей площадью 36 кв.м.), а минимальная стоимость 1 кв.м. составила 45,2 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Красновишерская, 46, БР, общей площадью 31 кв.м.).

Рисунок 7 – Средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир по типу дома, ноябрь.

Рассматривая предложение  на рынке вторичного жилья можно  сделать вывод, что большинство  предлагают квартиры в домах «хрущевках» (ХР) – 60%, квартиры в домах «брежневках» (БР) составляют 27%; в домах улучшенной планировки (УП) составляют 7%; серая панель (СП) – 7%.

Рисунок  8  – Предложение  на рынке однокомнатных квартир  по типам дома (м/р Городские Горки), октябрь.

На ноябрь 2012 года в Мотовилихинском  районе, м/р Городские Горки средняя стоимость 1 месяца проживания  в однокомнатной квартире составила 13,5 тыс. руб.

Рисунок 9 – Средняя стоимость 1 месяца проживания в однокомнатной  квартире  на рынке аренды, тыс.руб.

2 Оценка жилой недвижимости

2.1 Метод сравнения  продаж

Сравнительный подход —  совокупность методов оценки стоимости  объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого  рынка недвижимости.   

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта  на основании обработки данных о  ценах сделок (купли-продажи или  аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу г. Пермь Свердловский район, ул. Крупской,75а.

Объекты аналоги находятся  в Свердловском районе.

Таблица 3– Информация для проведения оценки.

В качестве единицы сравнения  принимается цена 1 м² оцениваемой квартиры.

Таблица 4– Корректировка цен продаж объектов аналогов

Рыночная стоимость оцениваемой  квартиры, рассчитываемая методом сравнения  продаж, составляет     1,683  тыс.руб.

2.2 Метод капитализации  дохода

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов  применяется если:

•      потоки доходов  – стабильные положительные величины;

•      потоки доходов  возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует  использовать, если:

•     потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Объектом оценки является однокомнатная квартира расположенная  по адресу г.Пермь Свердловский район, ул. Комсомольский проспект, 65.

Арендуемые объекты сравнения  расположены в Свердловском районе.

Таблица 5– Информация об арендуемых объектах для проведения оценки.