Правовое оформление рентных отношений. 2

Введение

В наше время рента стала  способом "обменять квартиру на обеспеченную старость". Пожилые люди, для которых  выдаваемая государством пенсия в итоге  не смогла стать источником. Не решившись  продать квартиру в городе и переехать  в пригород, чтобы на разницу в  цене городской и загородной недвижимости можно было жить несколько лет, владельцы  недвижимости. Кроме того, участниками договоров ренты становятся и молодые семьи, которые не в состоянии приобрести отдельное собственное жилье, но готовы оказывать материальную и иную помощь собственникам жилья.

Договор ренты выгоден  обеим сторонам сделки, так как  собственник жилья получает материальное вознаграждение и иную помощь от плательщика  ренты, а плательщик ренты получает недвижимое имущество с рассрочкой платежа и иногда отсрочкой вселения.

Рента в России является также одним из достаточно "удобных" способов решить вопрос передачи недвижимости по наследству. Это связано с тем, что при оформлении договора ренты "наследник" должен будет заплатить  нотариусу 0,5% от балансовой стоимости  квартиры, притом, если оформлять недвижимость как наследство, налоги превысят 3%.

Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора ренты.

Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства, прежде всего содержащиеся в ГК1 РФ.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившиеся в теоретической литературе воззрения провести анализ правового регулирования рентных отношений и выявить сущность и специфику договора постоянной ренты.

Во исполнение данной цели ставятся следующие задачи:

1.Проанализировать понятие  ренты и рентных отношений.

2. Изучить права и обязанности  сторон договора постоянной ренты.

3. Рассмотреть содержание  договора постоянной ренты.

4. Показать ответственность  сторон по договору постоянной  ренты.

5. Исследовать порядок  прекращения договора и признания  его недействительным.

Глава 1. Понятие договора ренты и его значение.

§1.Гражданско-правовая характеристика и особенности договора ренты 

Рента- как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Виды ренты:

1.    постоянная - выплачивается бессрочно;

2.    пожизненная – выплачивается на срок жизни получателя;

3.    содержание с иждивением – пожизненная рента с условием об иждивении.

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Ее наименование позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к гл. 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Правила о ренте исчерпывающим  образом изложены в главе 33 Гражданского Кодекса; других законодательных актов  об этом договоре нет. Вместе с тем, при передаче по договору ренты имущества за плату к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже, а если имущество передаётся бесплатно - правила о договоре дарения, поскольку иное не установлено в главе 33 о ренте и не противоречит существу этого договора. Кроме того, к договору ренты применимы общие правила о сделках и обязательствах, если эти правила не противоречат назначению и особенностям рентных отношений. В частности, возможно признание договора ренты недействительным ввиду обмана или заблуждения, а также применение к участникам ренты нормы об ответственности за убытки, причиненные нарушением условий договора ренты.

Договор ренты является сравнительно новым институтом отечественного гражданского права. В ранее действовавшем  законодательстве его предшественником был договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, кратко урегулированный в рамках договора купли- продажи. Переход к рынку создал условия для более широкого применения  договора ренты, и он получил в Гражданском Кодексе развернутую регламентацию и статус самостоятельного договорного типа, имеющего ряд разновидностей.

Договор ренты относится  к группе договоров, предусматривающих  отчуждение имущества, и по этому  признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения.

Договор ренты является самостоятельным  договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи  и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически  отчуждение имущества под выплату  ренты может быть осуществлено двумя  способами. Имущество, которое отчуждается  под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором  ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле-продаже, а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты. Предписания п.2 ст.585 ГК РФ необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения.

Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли- продажи.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат, а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению.

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел ответственность плательщика ренты  за просрочку выплаты ренты. Она  установлена в виде обязанности  плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплат ренты проценты.

Договор ренты может быть расторгнут (признан недействительным) как по общим основаниям (признание сделок недействительными), так и по специальным основаниям применяемым только к договору ренты. Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость* сделки. Примером таких сделок могут служить, сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности, сделка совершенная под влиянием заблуждения, сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ. Здесь следует отметить, что законодательно предусмотрены разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты.

§2 Элементы договора ренты

1. Получатель ренты(рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты).
2. Плательщик ренты(рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получатель  ренты.

В ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности. создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуг:

·                 Уборка квартиры;

·                 Приготовление пищи;

·                 Санитарно-гигиенические услуги;

·                 Медицинские услуги;

·                 Транспортные услуги;

·                 Ритуальные услуги.

Плательщик ренты.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить требования, предъявляемые  законом к содержанию договора ренты  и обеспечению ее выплаты.

Плательщик ренты приобретает  право собственности на переданную получателем ренты недвижимость с момента государственной регистрации  перехода права собственности по договору ренты. С этого же момента  он принимает на себя обязанности  по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также  стоимости коммунальных услуг. При  этом рента выплачивается её получателю независимо от того, передается имущество  плательщику ренты в собственность  за плату или бесплатно. За просрочку  выплаты ренты плательщик ренты  уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется договором  ренты. Если размер процентов договором  ренты не установлен, то он определяется в порядке, предусмотренном ст.395 ГК РФ. В случаях, когда имущество, которое отчуждается под выплату  ренты, передается получателем ренты  в собственность плательщика  ренты бесплатно, к отношениям сторон договора ренты применяются правила  о договоре дарения. По договору дарения  одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в  собственность либо имущественное  право (требование) к себе или к  третьему лицу либо освобождает или  обязуется освободить её от имущественной  обязанности перед собой или  третьим лицом.

Договор ренты – односторонний, т.е. порождающим у одной стороны только права, а у другой – только обязанности. У её плательщика только обязанность систематически, в течение длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставить в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При этом плательщик ренты обязан, безусловно, обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение.

Договор ренты – реальный. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.

Форма договора ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному  удостоверению, а договор, предусматривающий  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, подлежит также  государственной регистрации. Следовательно, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет  считаться недействительной сделкой. Если же договор о передаче под  ренту недвижимого имущества  будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной  сделкой

Глава 2. Виды договора ренты

1.     договор постоянной ренты;

2.    договор пожизненной ренты;

3.    договор пожизненного содержания с иждивением.

§1. Договор постоянной ренты

Плательщик ренты производит в обмен на переданное ему имущество периодические денежные платежи получателю ренты. Возможна выплата постоянной ренты и в иной форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер платежа устанавливается в договоре ренты.

Получателем постоянной ренты могут быть только граждане , а также некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности. Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования, а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором ренты.

Особенности договора постоянной ренты:

·                 Получателями могут быть граждане, некоммерческие организации;

·                 Права получателя передаются в порядке наследования (правопреемства), путем уступки требования;

·                 Выплата производится в деньгах, а также в виде предоставления вещей, выполнения работ, услуг, соответствующих стоимости ренты. Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив этот принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

Риск случайной гибели имущества  лежит на плательщике ренты. Если имущество было передано бесплатно, то за ним сохраняются обязательства  по выплате ренты. В случае гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Выкуп ренты.

Плательщик ренты может прекратить выплату постоянной ренты путем  ее выкупа. Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты.  Однако договором может быть предусмотрено, что такое право не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты или в течение иного срока, но не более 30 лет. Плательщик должен за 3 месяца до прекращения выплаты письменно предупредить об этом получателя. Обязательство по выплате ренты прекращается с момента получения всей суммы выкупа получателем. Цена выкупа определяется договором. Если такое условие отсутствует в договоре, то выкуп осуществляется по цене, равной годовой сумме подлежащей выплате ренты – если имущество было передано за плату.

Получатель ренты имеет право требовать выкупа в случаях, если:

1.              плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2.              плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3.              плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, которые установлены договором;

4.              недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5.              в других случаях, предусмотренных договором.

§2. Договор пожизненной ренты

Пожизненная рента определяется в  договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты  в течение его жизни. Пожизненная  рента (в отличие от постоянной)  выплачивается только в денежной форме на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (например, супругов), причем в случае смерти одного из них его доля переходит к пережившим получателям ренты, если договором не было предусмотрено иное.

Особенности договора пожизненной ренты

·                 Устанавливается на период жизни гражданина, передавшего имущество, или указанного им гражданина либо нескольких граждан, имеющих равные доли в праве на получение ренты;

·                 Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен;

·                 Размер ренты определяется как денежная сумма, периодически выплачиваемая в течение всей жизни получателя; он должен быть не менее 1 МРОТ и подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Если иное не предусмотрено договором, рента выплачивае6тся по окончании каждого календарного месяца;

·                 Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Его обязательства сохраняются на тех же условиях даже при гибели имущества;

·                 При существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, возврата квартиры, жилого дома или иного переданного имущества, если они не были отчуждены бесплатно.

В отличие от договора постоянной ренты выкуп пожизненной ренты  по инициативе плательщика ренты  не допускается.

§3. Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие  ему жилой дом, квартиру, земельный  участок или иную недвижимость в  собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание гражданина с иждивением и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика  ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение  потребностей в жилище, питании и  одежде, а если этого требует состояние  здоровья гражданина, - также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Срок действия договора – время жизни получателя.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

·                Применяются правила о пожизненной ренте;

·                Обязанность содержания включает: обеспечение жильем, питанием, одеждой, уход за гражданином, оплату ритуальных услуг;

·                Должна быть определена стоимость объема содержания, которая не может быть менее 2 МРОТ. Допуская возможность возникновения споров об объеме содержания, Гражданский кодекс указывает на общие критерии для их разрешения: суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности;

·                Предоставление содержания может быть заменено по договору выплатой в течение жизни получателя определённых сумм;

·                Для отчуждения имущества, принадлежащего плательщику на праве собственности требуется согласие получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с  иждивением отличается от договора пожизненной  ренты, разновидностью которого он является, тем, что:

1.               распространяется только на определённый вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок);

2.               предусматривает необходимость определить в договоре стоимость всего объема содержания с иждивением;

3.               предполагает более высокий нижний предел ренты: не менее 2 МРОТ, установленных законом;

4.               допускает предоставление содержания как в деньгах, так и в натуре;

5.               устанавливает ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество( хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им – отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, можно только с предварительного согласия получателя ренты).

Как и при пожизненной  ренте, случайная гибель или повреждение  переданного имущества не освобождают  плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных заключенным  договором.

Данный договор прекращается:

1.               смертью получателя ренты;

2.               требованием получателя о выкупе ренты либо расторжении договора при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. В этом случае плательщик не вправе требовать компенсации понесенных расходов.

Заключение

Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).

Рента является одной из форм общественных отношений, регулируемых нормами гражданского права (гражданские  правоотношения). Отношения, к которым  относится рента, возникают в  связи с отчуждением имущества  одного лица под выплату этому  лицу (бывшему собственнику) или  другому лицу денежного или иного  содержания (ренты). Существует три основных вида договора ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Причем каждый из них имеет свои особенности, касающиеся сторон, предмета, срока, цены и условий прекращения договора.

Рассматривая судебную практику, можно сделать выводы, что большинство  споров возникает по-поводу недействительности сделки. Наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным, являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны. При признании сделки недействительной действует принцип возмещения реального ущерба виновной стороной.

Подводя итоги, нужно отметим, что изучение судебной практики выявило  при сравнительно небольшой распространенности договора большое количество судебных дел возникают  из исковых требований по признанию договора ренты недействительным.

1 Гражданский Кодекс Российской Федерации

* Оспоримая сделка – сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом.