Правовое положение государственных и негосударственных землепользователей

СОДЕРЖАНИЕ

   ВВЕДЕНИЕ                                                                                                             3 

1 ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ                   6

1.1 Возникновение  и развитие института права  землепользования                     6

1.2 Объекты и  субъекты права землепользования                                                 12

1.3 Возникновение  и прекращение права землепользования                               15

1.4  Права  и обязанности землепользователей                                                       29

2 КЛАССИФИКАЦИЯ  ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ                                             32

2.1 Общие  положения о государственных  землепользователях                           32

2.2 Общие  положения о негосударственных землепользователях                       38

2.2.1 Правовой  режим землепользования физических  и юридических лиц        38

2.2.2 Правовой  режим иностранных землепользователей                                    46

3 НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ  ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В СОВРЕМЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ                              52               

3.1 Проблемы   введения частной собственности  на сельскохозяйственные 

     земли  в Земельном Кодексе РК                                                                          52

3.2 Проблема прав  на земельные участки негосударственных  учреждений      55 

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                   58

      СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ                                                                                 60 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Земля представляет собой важнейший объект окружающей природной среды, является основой и условием обеспечения  жизнедеятельности всего человечества.

     Земля выполняет разнообразные функции: место и условие жизни человека, пространственный базис для размещения производительных сил, элемент окружающей природной среды, пространственный предел территории государства, материальное условие и фактор сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. Земля как средство производства обладает величайшим качеством- плодородием.

     От  того, в каком состоянии находится  земля, насколько эффективно будут  использованы богатые ресурсы ее недр, какое значение придается охране земель, в определяющей степени зависит экономическое и политическое будущее  страны. Поэтому охрана и эффективное, разумное использование земельного фонда страны является приоритетным направлением в деятельности государства, что получило политико-правовое подтверждение в Конституции Республики Казахстан и в Земельном Кодексе РК.

     Своеобразие, специфика земельных отношений  как предмета правового регулирования  еще в советский период обусловили возникновение и развитие самостоятельной  отрасли права. В связи с отменой права исключительной государственной собственности на землю и по мере  вовлечение  земельных ресурсов в гражданский оборот земельные отношения все более приобретают имущественный характер. Все шире стали применяться нормы гражданского законодательства, земельные отношения по ряду позиции постепенно утрачивает свои особенности. Однако, несмотря на это, в целом эта сфера общественных отношений продолжает, и впредь будет сохранять ряд существенных отличий и специфических черт. Земельные отношения не могут быть полностью и адекватно урегулированы гражданским законодательством и другими смежными с ним отраслями. Нормы этих отраслей могут лишь участвовать в формировании земельного права, применительно к новым 

рыночным  условиям.

     Изложенные  факторы предопределили необходимость не только сохранения земельного права в качестве самостоятельной отрасли, но и ее усиления посредством трансформирования в структурный элемент формируемой национальной системы права Республики Казахстан. Значение земельных отношений в социально-экономической, политической жизни общества и государства предопределяет особое место земельного права в системе правовых отраслей.

     Становление новой отрасли земельного права  Республики Казахстан происходит в  процессе радикального изменения и  интенсивного развития земельного законодательства. Безусловно, главной тенденцией развития земельного законодательства является его дальнейшая экологизация.

     Экологически  обоснованное определение целевого назначения земельного фонда, создание развернутой системы правовых норм по обеспечению рационального использования и охраны каждой категории земель является главной задачей.

     Важным  направлением развития земельного законодательства по- прежнему остается создание необходимых  условий для активного вовлечения земли в хозяйственный оборот, формирования полноценного рынка недвижимости в стране, многообразия форм собственности и землепользования.

     Актуальность  данной темы заключается в том  что, она  затрагивает  правовое положение  государственных и негосударственных  землепользователей в весьма динамичный и сложный период проведения рыночных земельных преобразований.

     Дипломная работа представляет собой попытку  раскрытия, на основе изучения новейшего  земельного законодательства содержания и особенности правового положения  государственных и негосударственных землепользователей.

     В законе четко определено, что негосударственным  землепользователям предоставляется  только право временного землепользования, а право постоянного землепользования предоставляется государственным  землепользователям.

     Таким образом, целью данной  работы является анализ и сравнение права постоянного  землепользования для государственных  землепользователей и права временного землепользования для негосударственных  землепользователей на основе современного земельного законодательства.      

     Для достижения этой цели ставятся следующие  задачи:

• дать подробную характеристику праву землепользования;
• раскрыть отличительные особенности государственных и негосударственных землепользователей по новому земельному законодательству;
• осветить некоторые проблемы права землепользования.

     Основные  методы, используемые при написании  работы: анализ, сравнение, сопоставление  и др.

      Методологическую  и теоретическую основу составляют: Конституция РК от 30 августа 1995 года с изменениями и дополнениями от 7 октября 1998 года, Земельный Кодекс РК от 20.06.2003 г, Гражданский кодекс РК общая  часть от 27 декабря 1994 года и особенная часть от 1 июля 1999 года,   Постановления Правительства РК и иные нормативно-правовые акты,  а также монографии, статьи, сборники научных трудов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

1. Возникновение и развитие института права землепользования

     Термин  «право землепользования» введен в  юридический оборот достаточно давно. Его содержание претерпело существенную эволюцию. До принятия Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле  право землепользования было единственным юридическим основанием наделения учреждений, предприятий, организаций и граждан правом владения и пользования землей.¹

     Понятие «право землепользования» имело  несколько значений:

1) правовой  институт отрасли  земельного  права;

2) субъективное  право субъекта на совершение  определенных действий;

3) земельное  правоотношение, в процессе которого  реализуются права и              обязанности землепользователя;

4) обязательный, составной элемент права недропользования.

      В Основах и, соответственно, в Земельном  кодексе Казахской ССР  от 16 ноября 1990 г. появился еще один юридический  титул: право землевладения.² Как новый правовой институт, право землевладения охватывал систему норм, которыми устанавливался объем правомочий землевладельцев, основания возникновения, изменения и прекращения этих правомочий.

      Особенностями права землевладения являлись: распространения  его действия на ограниченную категорию земель – на земли, предоставленные для целей, связанных, главным образом, с введением сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства; более широкий диапазон действий правообладателя в отношении использования земельного участка, основанного

на   принципе   самостоятельного    и   свободного    хозяйствования   на   земле; 

_____________________

 О земле:  Основы законодательства Союза  ССР и союзных республик от 28 февр. 1990 г.(утратил силу) // Известия.-1990.-6 марта.

² Земельный кодекс Казахской ССР от 16 ноябр. 1990 г. ст.40 (утратил силу) // Ведомости Верховного Совета Казахской ССР.-1990.-№47

повышенная      устойчивость,      стабильность     прав   на   землю бессрочный, постоянный характер, отсутствие каких-либо временных ограничений относительно  его обладания и осуществления.

      Законодательство  различало пожизненное  наследуемое  землевладение и 

 постоянное  землевладение. 

      Правом  пожизненного наследуемого землевладения  наделялись граждане для следующих  целей: ведение крестьянского хозяйства; ведение личного подсобного хозяйства; садоводства и животноводства; строительства и обслуживание жилого дома; дачного строительства; традиционных народных промыслов и ремесел. Кроме того, указанное право у граждан возникало в случае получения по наследству или приобретения жилого дома.

      Особенностью  данной разновидностью права землевладения  являлись ограниченность ее субъектного  состава исключительно гражданами Казахстана. При этом обязательным условием наделения указанным правом являлось наличие ценза проживания: постоянное проживание гражданина Казахстана на территории республики не менее пяти лет.¹

     В постоянное владение земля предоставлялась  колхозам, совхозам, другим государственным, кооперативным, общественным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям для ведения сельского и лесного хозяйства. Здесь просматривались, главным образом, две особенности: по субъектному составу – юридические лица, занимающиеся сельским и лесным хозяйством; по целевому назначению предоставляемых земель – в качестве основного средства и условия сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. 

     Наряду  с вновь введенным юридическим  титулом права землевладения  в Земельном кодексе Каз.ССР  было сохранено и право землепользования. Его содержание охватывало: использование земли в качестве операционного базиса

всеми предприятиями сельскохозяйственного  профиля; землепользование совместных предприятий во всех сферах; все  формы аренды земли.

____________________

¹ Земельный кодекс Казахской ССР от 16 ноябр. 1990 г. ст.48 (утратил  силу)  // Ведомости Верховного Совета Казахской ССР.-1990.-№47

     Анализ  норм института права землепользования, предусмотренного в Земельном кодексе  Казахской ССР, от 16 ноября 1990 года,  позволяет  выявить следующие его особенности: существенное   сужение    сферы    его   действия  в   результате  введения права землевладения;    регулирование,     в основном,     арендных   земельных правоотношений,  а   также   возникающих   вне   сферы сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства; в отличие от права землевладения, право землепользование могло быть постоянным или временным (краткосрочное – до 3 лет, долгосрочное – до 10 лет, а по некоторым специальным видам землепользования – до 25лет), следовательно, обладало меньшей степенью устойчивостью.¹

        Общими для правового режима  землевладения и землепользования  являлись: полный запрет на совершение  сделок с земельным участком; отсутствие у правообладателя  права на распоряжение земельным  участком; исключительная принадлежность права распоряжения самому государству. Несмотря на подобные жесткие ограничения, право землевладения и право землепользования являлись разновидностями вещных прав на землю. Поскольку они выступали правовыми формами осуществления пользования землей, находящейся в исключительной государственной собственности.

      Действовавший до 2001 года Указ « О земле» не содержал понятия права землевладения.² В нем, соответственно, не было и института пожизненного наследуемого землевладения. Право землепользования выступало в качестве основной формы реализации земельных прав граждан и юридических лиц. Одновременно было предусмотрено вовлечение земель и земельных прав в гражданский оборот, введена была частная собственность.

     Право землепользования, несмотря на изменения в законодательстве, которое значительно повлияло на его содержание, сущность и место в системе земельно-правового    регулирования,    в    качестве    юридической    категории

____________________

¹ Земельный кодекс Казахской ССР от 16 ноябр. 1990 г. ст.48 (утратил силу) // Ведомости Верховного Совета Казахской ССР.-1990.-№47

² О земле: Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 22 дек. 1995 г. № 2717 (утратил силу)// Ведомости Верховного Совета РК.-1995.-№24. 

продолжало  применяться в нескольких значениях:

     1) институт отрасли земельного  права, тесно связанный с институтом  права собственности на землю;

     2) часть более обширной сферы  правоотношений-природопользования;

     3) одно из правомочий собственника  или землепользователя;

     4) юридический факт, порождающий определенные правоотношения;

     5) самостоятельная разновидность  земельных правоотношений.

     Согласно    Указу  «О земле»   « право    землепользования   –   это   право лица  владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного срока  (временное землепользование)».¹  В содержании права землепользования присутствует также элемент распоряжения – землепользователь вправе распоряжаться принадлежавшим ему правом землепользования.

      Право пользование земельным участком возможно как на землях, находящихся  в государственной собственности, так и в частной собственности.  Если исходить из наличия в содержании права землепользования общепризнанной триады – владения, пользования и распоряжения, представляющих собой обязательные составляющие права собственности на землю, то обнаруживается очень близкое сходство между правом землепользования и правом собственности на землю. Здесь различия наблюдаются по объекту распоряжения: в праве собственности таковым выступает непосредственно земельный участок, а в праве землепользования – право на земельный участок.

      В  Указе  «О земле»  термин  «право  землепользования»  используется  в 

узком значении: только применительно к землям, находящимся в государственной собственности. Если подходить более широко, то право землепользования должно было также включать:

____________________

¹ О земле: Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 22 дек. 1995 г. №2717ст.1 п.12  (утратил силу)// Ведомости Верховного Совета РК.-1995.-№24.

     1) право временного пользования  земельным участком, находящимся  в частной собственности;

     2) сервитут;

     3) другие формы землепользования, осуществляемые за пределами  права частной собственности на землю.

       Право землепользования в интерпретации  Указа « О земле», как уже  говорилось, состоит из трех элементов,  представляющих  правомочия субъекта

правоотношения  землепользования:

а) владение – обоснованная   на   законе   возможность  фактического обладания

земельным   участком.   Право   владения   землей   оговаривается  целым  рядом

ограничений      и       условий.   Наличие    множества     оговорок    объясняется

 функциональными,  экологическими характеристиками  земли, ее ограниченностью в  пространстве, неперемещаемостью, незаменимостью другими объектами материального мира и т.д. В частности, право владения основывается на определении на местности четких границ фактического обладания земельным участком; зависимостью судьбы права владения земельным участком от изменения целевого назначения категории земель, а также от юридической судьбы находящихся на земле объектов недвижимости – зданий, сооружений;

б) пользование  – допустимая законом возможность  хозяйственной и иной эксплуатации земли и извлечение из нее определенной имущественной и иной выгоды. Относительно этого элемента установлены определенные требования или ограничения в виде:

• запрещения тех видов деятельности, которые несовместимы с целями землепользования;
• необходимости соблюдения установленных способов и порядка хозяйствования на земле;
• обязательности соблюдения и выполнения землеохранных требований;

в) право    распоряжения  – допустимая   законом    возможность    и   способы

распоряжения  субъекта принадлежащим ему правам на земельный участок. Здесь существуют ограничения и требования следующего порядка:

• недопустимость изменения формы собственности на земельный участок;
• недопустимость изменения целевого назначения земельного участка при распоряжении правами на него;
• недопустимость отчуждения земельного участка без соответствующего отчуждения права землепользования.

      Таким образом, право землепользования предстает  как сложный правовой институт, включающий различные формы и виды землепользования, выступает способом реализации права  государственной собственности на землю, важнейшей формой  обеспечения и реализации земельных прав  граждан и юридических лиц.

     Новой вехой в развитии земельных отношений  в нашей стране явилось принятие нового Закона РК « О земле» подписанного 24 января 2001года. Сопоставив положения нового закона и ранее действовавшего Указа « О земле» можно заметить, что по основным вопросам правового регулирования земельных отношений новый закон сохранил преемственность. В частности, сохранен институт частной собственности на земельные участки, которые предоставлялись для целей, предусмотренных в ст.33 Указа о земле (для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного, дачного строительства, а также под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами).¹

     Анализ  положений Закона «О земле» показывает, что новшествами являются следующие  положения:

1) изменение  субъектного состава права постоянного  землепользования в связи 

с сохранением  этого института только для государственных землепользователей (ст.27);

2) трансформация  права постоянного землепользования, раннее  предоставленного негосударственным  землепользователям, в право первичного

временного        долгосрочного    землепользования   на    условиях    аренды  на

_____________________

¹ О земле: Закон РК, от 24 янв. 2001 г. № 152-II ст. 18.-Алматы: Юрист, 2003.-С.12 

максимальный  срок (ст.124);

3) установление  предельных размеров земельных  участков, которые могут находиться  в долгосрочном землепользовании для ведения товарного сельскохозяйственного производства (ст.35);

4) распространение  предельных размеров земельных  участков, которые могут находиться  в землепользовании для ведения  товарного сельскохозяйственного  производства, на ранее предоставленные земли (ст.124 п. 6);

5) изменение  правового режима права на  условную земельную долю в  целях усиления защиты их правообладателей (ст. 124, п. 4); 

6) максимальный  срок временного землепользования  сокращен до 49 лет (ст.28);

7) максимальный    срок     права    временного    землепользования   на    землях

сельскохозяйственного назначения для иностранных граждан  и лиц без гражданства установлен в 10 лет (ст. 79, п. 4);

8) внесения  уточнения по вопросам соотношения  прав на земельный участок  и расположенные на нем здания (строения, сооружения) (ст. 37).

      Изменение правового режима земельных участков в соответствии с Законом «  О земле» может вызвать неоднозначную  оценку, однако следует признать, что  большинство изменений нося позитивный характер, способствуют развитию земельных отношений и направлены на решение проблем, связанных с пробелами и противоречиями прежнего законодательства.   

      Выбрать

      Жер кодексін  қабылдауға қатысты әртүрлі  көзқарастар орын алды. Бірқатар депутаттар тобы Қазақстан Республикасы Президентіне хат жолдады. Бұл хатта жерде тікелей жұмыс істейтін адамдардың жерге меншік құқығының жоқтығына  қатысты көңіл толмаушылықтар көрініс тапты. Және де жер сатылатын жағдайда елеулі саяси  және әлеуметтік салдар орын алатыны аталып өтті. Жоғарыда аталған депутаттар тобы жерді сату туралы мәселені қажетті алғышарттар орын алғанға дейін кейінге қалдыруды ұсынды. 2003 жылғы сәуір айының соңында Парламент Мәжілісі екінші оқылымында Жер кодексінің жобасын көпшілік дауыспен қолдады.

      Жалпы Кодекстің экономикалық тұрғыдан тиімді екеніне ешкім дау айтқан жоқ. Сондықтан Жер кодексінің жобасын талқылаған кезде негізгі әңгіме жерді сатып беру керек пе, жоқ әлде тегін беру керек пе, субаренда қалдырылуы керек пе деген сұрақтар төңірегінде өрбіді. Жерді сатып беру туралы Елбасы жерді тегін бере алмаймыз, себебі, біз оны болашақ ұрпақтан қарызға алып отырмыз, деп ашық айтқан еді.[13]

      Кодекстің экономикалық  тиімділігі өз алдында, сонымен қатар болашақ жериелерін тәрбиелеу құралы ретінде болатындығы  анық. Өйткені, жердің сан түрлі қасиеті болатыны белгілі. Әр халық жер мен табиғаттың көптеген қасиеттерін өзінің әлеуметтік-экономикалық  және интеллектуалдық даму деңгейіне сәйкес бағалай алады. Қабылданған Жер кодексі халықтың Жер-Анаға деген көз-қарасын бұрынғыдай жалаң емес, жердің нағыз иесі ретінде шынайы тұрғыдан қалыптастыратын болады. Жермен жұмыс істеуді және күтім шарттарын кәсіптік тұрғыдан меңгерген, осыған бала жастан әзірленіп, қолына құрал, бойына білім жинаған жер иелерінің бүтін бір ұрпағын тәрбиелеп шығуына ықпал етті. Жалпы Жер Кодексін  қабылдар тұста «иесіз жер жетім» деген сөздің жиі қайталануы тегін емес. Дұрыс күтімде болуы үшін әр нәрсеге ие керек. Сондықтан жердің жеке меншігін негіздеп берген Кодекстің қабылдануы  аталған мәселенің дұрыс шешім табуына ықпал етті.

      Кодекс  ауыл шаруашылығы жеріне жеке меншік құқын енгізді. Қазақстан Республикасының  азаматтары мен мемлекеттік емес заңды тұлғалары жерді жеке меншікке ала алады. Жер тек сатылып  беріледі. Сатқан кезде жеңілдікті бағалар мен шарттар қолданылуы мүмкін. Жер Кодексі бойынша  жерді мемелекеттен  жалға алып пайдалануға да болады. Жалға алу мерзімі 49 жылдан аспайды. Жалға алған ҚР жеке тұлғалары осы жерді өздері пайдалану керек. Ал шетелдіктер үшін жалға алу мерзімі 10 жылдан аспайды. Әрбір әкімшілік аудандық аумақ бойынша, бір тұлғада болуы тиіс, жердің шекті көлемін жергілікті атқарушы және өкілетті органдар белгілейді.

      Жалпы, Жер Кодексінің жобасын талқылау ұзақ уақыт бойы  қызу да тартысты жағдайларда жүргізілді. Жер Кодексінің жобасы Үкіметте, Қауіпсіздік Кеңес пен Ұлттық Кеңестің отырысында талқылаудың барлық кезеңдерінен өтіп, мақұлданды.

      2003 жылғы 19-мамырда Қазақстан Республикасының  Парламентімен қабылданған Жер  Кодексі 2003 жылғы 10-маусымда  Қазақстан  Республикасының Конституциялық Кеңесімен қаралып, заңды деп танылды.

      Заң жобасының аса маңызды мәселелерінің  қатарынан жер пайдаланудың үш түрі қарастырылған еді. Олар, тұрақты  жер пайдалану, жерді жалға беру және ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерге жеке меншікті енгізді.