Правовое регулирование договора аренды

     Содержание 

     Введение                                                                                                 3

     1. Правовое регулирование договора  аренды.                                  4

     2. Понятие договора аренды.                                                              4

     3.Содержание  договора аренды                                                           7

     4.Ответсвенность  сторон                                                                     9

     Заключение                                                                                            11

     Литература                                                                                             12 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение. 

     Значение  договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

     Регулирующая  роль договора сближает его с законом  и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным  образом двумя принципиальными  особенностями. Первая связана с  происхождением правил поведения: договор  выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон – для тех, кто не является сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.

     Своеобразным  сборником договоров в предпринимательском  праве служит Гражданский Кодекс РФ в его второй части. Необходимо заметить, что одно из самых значительных и, вместе с тем, одно из самых “незамеченных” событий нашего десятилетия – принятие и введение в действие нового Гражданского кодекса России, который возвращает наше общество от сомнительных и опасных экспериментов в области экономики к испытанным веками методам и способам регулирования имущественного оборота.

     Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

       Одним из первых реальных путей выхода нашей экономики из кризиса в 1991 году явилось родившееся по инициативе “снизу” движение по переводу предприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствливания собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в тоже время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.

     1. Правовое регулирование  договора аренды.

     Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построена  по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

     Указанные отдельные виды договора аренды и  договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными ГК) не установлено иное (статья 625 ГК). 
 

     2.Понятие  договора аренды 

     Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования в соответствии с договором арендованного имущества, являются его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо субъектом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании.¹ Необходимо отметить, что ГК вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договоры купли-продажи, подряда и т. п. В то же время Кодекс исключает  возможность  использования данного  договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства, либо одного из средств разгосударствлевания экономики. О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется наймодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор аренды – договором имущественного найма.

     Договор аренды является консенесуальным, взаимным и возмездным.

     Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

     Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

Цель  договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны  договора. Арендатор, как правило, нуждается  в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу.

     Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.

     Объектом  аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных  свойств: земельные участки, природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

     Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды может быть признан незаключенным.

     Арендодателем имущества по договору аренды может  быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником  сдавать имущество в аренду.²  Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник,  поскольку субъективное право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом.³

     Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены законом или собственником соответствующими полномочиями. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения – государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению.

    Автономное  учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним  собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.⁴

     Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

     Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в получении имущества  в пользование. Никаких специальных  требований к нему закон, по общему правилу не предъявляет.

    Требования  к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором  выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года.⁵ Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    Особым  образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться  в форме, предусмотренной для договора купли – продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.

     Принципиальные  изменения внесены Кодексом в  регулирование срока договора аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Кодекс также предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок⁶.

     Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой – либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

     Цена  договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества⁷. 
 

     3.Содержание  договора аренды 

       Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

      1) Предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и  назначению имущества. Состояние  имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.)⁸.

       Имущество должно быть передано  в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан  в договоре аренды. Если срок  передачи договором установлен  не был, имущество подлежит  передаче в разумный срок.

     Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

     По  общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого  имущества, за исключением таких, которые: а) оговорены арендодателем при заключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска⁹.

     2) Предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц на  сдаваемое в аренду имущество. 

     Закон не содержит перечня прав третьих  лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится  лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся, в числе других, сервитуты и права залога¹⁰.

     3) Производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду  имущества, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды.

     Под капитальным ремонтом понимается такое  восстановление основных частей арендованного  имущества, без которого последнее  нельзя использовать по назначению.

     Срок  проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если не установлен, то – в разумный срок.

     Ремонт  должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц¹¹.

      4) Возместить арендатору стоимость  неотделимых улучшений, произведенных  с согласия арендодателя и  за счет арендатора, если иное  не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшениями, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере¹².

     Арендатор обязан:

     1) Пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями  договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества¹³.

     2) Своевременно вносить плату за  пользование имуществом. Размер, порядок,  условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором.  Если размер, порядок и условия  внесения арендной платы установлены каким – либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него¹⁴.

     3) При прекращении договора аренды  вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии, обусловленном договором¹⁵.

     Требования  к состоянию имущества, возвращаемого  арендатором, такие же, как и к  передаче имущества, арендодателем  в соответствии с заключенным  договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

     4) Поддерживать арендованное имущество  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт  и нести расходы на содержание  имущества, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды¹⁶.

     Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное  с заменой основных составных  частей.

     От  текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном  состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.

     Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог¹⁷. 
 

     4.Ответсвенность  сторон 

     Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора обо всех правах третьих лиц, последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

     Договор субаренды может быть заключен арендатором  с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

     Досрочное прекращение договора аренды, конечно  же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать  от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды¹⁸.

     Кодекс  называет основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия “существенное нарушения договора” применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договоров или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату¹⁹.

     Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное  в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодном для пользования; арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту; имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон²⁰.

     В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.

     Арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  действия договора аренды имеет при  прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

     Для обоснования требований истец –  арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором

     Особого рассмотрения заслуживает вопрос о  выкупе арендованного имущества.²¹ Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

     Примером  выкупа имущества в силу закона или  договора могут служить имеющие  широкое распространение факты  приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. 

     Государственной программой приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации, установлено, что товарищество или акционерное  общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды – сроком не менее 15 зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.

     Во  всех случаях обязательным условием для реализации права на выкуп  является наличие договора аренды соответствующих  нежилых помещений, зданий и сооружений. 

     Заключение. 

     В заключении хотелось бы сказать, что  значение договора аренды нельзя переоценить. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Литература. 

1. Берг О. В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики.: М., 2002.
2. Витрянский В. В. Общие положения об аренде // Хозяйство иправо. 2003. N2.
3. Витрянский В. В. Отдельные виды аренды. // Хозяйство и право. 1996. N3.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации.: М, 2000.
5. Брагинский М. И. Договорное право: Общие положения.:М., 1997.
6. Гражданское право. Учебник. Часть вторая. / Под редакцией Сергеева А. П., Толстого К. Ю.: М., 2000.
7. Францева Е. Ф. Лизинг.: М., 2001.