Правовое регулирование договора аренды. 3

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПО ГРАЖДАНСКОМУ  ПРАВУ

Тема: «ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ».

              Москва, 2008

Содержание.

Введение ……………………………………………………………………………...

Глава 1. Общая характеристика договора аренды..………….. ……………………

1.1.           Понятие договора аренды ………………………………………….….

1.2.           Элементы договора аренды ……………………………………………

Глава 2. Права и обязанности сторон; ответственность сторон ..…..…………….

          2.1. Права и обязанности арендодателя ………………………………………

          2.2. Права и обязанности арендатора …………………………………………

          2.3.Особенности ответственности сторон по действующему законодательству ……………………………………………………………………...

Заключение ……………………………………………………………………………

Литература…………………………………………………………………………….
ВВЕДЕНИЕ

      Основываясь на общих началах нового гражданского права России, закрепленных в Конституции 1993г. и части первой ГК, часть вторая ГК устанавливает развернутую систему норм об отдельных обязательствах и договорах, обязательствах из причинения вреда (деликтах) и неосновательном обогащении. По содержанию и значению часть вторая ГК РФ – крупный этап в создании нового гражданского законодательства, отвечающего требованиям экономики рыночного типа.

      Сохраняя традиционную для российского гражданского права систему обязательств и последовательность их изложения, часть вторая ГК существенно расширяет круг регулируемых договоров, вводя в российское законодательство такие рыночные договоры.

      Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров – договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

      Правовому регулированию различных видов арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.

      В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

      Вместе с тем, проблематикой данного договора является то, что суды постоянно дают разъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. Отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.      Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной практике, что обусловлено распространенностью данного договора в гражданском обороте.

      Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А.,  Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. и др.

      В курсовой работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов, комментарии гражданского законодательства, учебники гражданского права.

      Цель и задачи исследования вытекают из актуальности и степени научной разработанности проблемы.

      Цель представленной работы выступает комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды, включающий как всесторонний анализ правовых актов, действующих в РФ, так и проблемы применения правовых норм, регулирующих данный договор.

      В рамках данных направлений предполагается решить следующие задачи:

- выявить тенденции развития норм, регулирующих договор аренды;

- определить содержание и признаки договора аренды согласно действующему законодательству и правоприменительной практике;

- рассмотрение существенных условий, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект (предмет), срок, форма договора, арендная плата.

      Объект и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

      Объектом научного анализа настоящей работы являются договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности.

      Предметная направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

      Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались общие, а также специальные методы познания.

      Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный и исторический методы. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

      Эмпирическая база исследования построена на нормативном материале и судебной практике.

      Нормативную основу составили: Конституция РФ, федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями федеральных судов.

      Новизна исследования заключается в том, что оно представляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области.

Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

      Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

      Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом – будут строиться по модели договора аренды.

      Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

      Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям.[1]

      Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

      Актом, предусматривающим использование договора аренды в этих целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР». В том же году 23 ноября были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее – Основы, Основы законодательства об аренде), которые стали одним из первых крупных законодательных актов, ориентированных на радикальное изменение условий хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание.

      В Основах определялись порядок и способы преобразования государственных предприятий в арендные, предусматривались меры, стимулирующие этот процесс, условия деятельности арендных предприятий, а также право арендаторов (трудовых коллективов) выкупать их. Значительное место отводилось регулированию трудовых отношений при переходе предприятий на арендную форму хозяйствования, что выходило за рамки собственно аренды. Никак не вписывался в систему гражданско-правовых отношений так называемый внутрихозяйственный арендный подряд (ему был посвящен специальный раздел Основ), который представлял собой не что иное, как форму организации производственных и трудовых отношений на государственных предприятиях.[2]

      Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.[3]

      Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[4] (далее – Закон о приватизации) исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п. 12 ст. 43).

      Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.

      Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше – 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.

      В главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды – лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характер отношений – при лизинге и пр.

      Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).

      Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

      Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264,  270,  280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ,[5] и в Земельном кодексе РФ.[6] Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, в том числе арендатор, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

      В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1),[7] имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).

1.1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

      По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

      В ст.606 ГК РФ дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущество во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. Следует обратить внимание на то, что понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества.[8] Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

      Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений.  При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл.35 ГК РФ.

      Объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенным соответствующим правом.

      По своему характеру данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

1.2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

      В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак объектов аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые вещи.     

      Законом устанавливаются виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность ограничена (ст.129 ГК РФ).

      В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.      В договоре нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости – место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. 

      Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям любого договора, при отсутствии договор считается не заключенным. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным.

      Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

      Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. В соответствии со ст.608 ГК РФ таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть любое физическое  или юридическое лицо, имеющее титул собственника.

      Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

      Согласно п.1 ст.609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной форме, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды более одного года. Имеются договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п.2 ст.626 ГК), договор аренды транспортных средств (ст.633 и 643 ГК), аренды зданий или сооружений (ст.651 ГК), аренды предприятий (ст.658 ГК).

      Договор аренды заключается на срок, определенный оговором. Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются соглашению сторон. Несмотря на важное значение сроки при сдаче имущества во временное владение и пользование не относит его к существенным условиям договора аренды. Пункт 2 ст.610 ГК РФ допускает заключение договора без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем ряд специальных законов устанавливает, что определение срока аренд в договоре является обязательным, например, при аренде участка лесного фонда (ст.33 Лесного кодекса), водного объекта (ст.57 Водного кодекса). Отсутствие в договоре этих условий влечет признание его незаключенным (ст.432 ГК РФ).

      При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца.

      Пункт 3 ст.610 ГК содержит правило, допускающее установление максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.

      Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его не обозначена, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Глава 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ; ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

      Содержание договора аренды составляют его условия, права и обязанности сторон. Давая общую характеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента – о существенных условиях этого договора, признаваемых таковыми в силу закона, и о природе отношений сторон.

      Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и  

вознаграждение, выплачиваемое арендодателю,[9] то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.

      Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654). Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.

      В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы – с учетом возмездности договора.

      Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, – названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).

      Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его не заключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 – о размере платы за нее.[10]

      О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.

      К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  Если ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте).

      Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».[11] По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил).

      За арендатором участка закреплены довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором (ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другому лицу, внесению в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.

      Для норм, регулирующих этот договор, характерно повышенное внимание к защите прав и интересов арендатора. Примечательна норма, устанавливающая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

      Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Законом о приватизации (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

      Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ «О недрах»,[12] Водным кодексом РФ,[13] Лесным кодексом РФ.[14]