Правовое регулирование ипотечного кредитования в Респуюлике Беларусь

Правовое регулирование  ипотечного кредитования

Содержание

Введение  ………………………………………………………………………………2

Глава 1. Сущность и виды ипотечного кредитования………………………………4 

1.1. Сущность и виды ипотечного кредитования……………………………………4

1.2. Особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов……………………..7

1.2.1. Особенности ипотеки земельных участков…………………………………...7

1.2.2. Особенности ипотеки предприятий…………………………………………...8

1.2.3.Особенности ипотеки  жилых домов и квартир……………………………….9

Глава 2. Становление и развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь………………………………………………………………………………10 

2.1. История развития ипотеки……………………………………………………...10

2.2. Развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь…………………13

Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь………………………………………………………………………………18

Заключение…………………………………………………………………………...24

Список использованных источников  и литературы………………………………25

Введение 

Задача обеспечения своих  граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей  день является для любого государства  одним из определяющих факторов его  социальной политики.

На первый взгляд в Беларуси, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется  повышенное внимание.

Развитие рыночных отношений  в Беларуси в последние годы привело  к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним  из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в Беларуси в сфере  предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами  теоретического и практического  порядка, которые возникают при  реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние  экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная  ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан  и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические  проблемы.

Мировая практика свидетельствует  о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность  обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения  в жилье. Это объясняет, почему попытки  советского государства обеспечить бесплатным жильем все население  страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное  регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский  Кодекс Республики Беларусь; Закон  «О залоге»; Закон «О государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним »  от 22 июля 2002 г.; Указ президента Республики Беларусь  «О некоторых дополнительных мерах по развитию индивидуального  жилищного строительства» от 17 декабря 1996 г. №555 [4,6].

Безусловно, Закон «Об  ипотеке » от 20 июня 2008 г. № 345-3; и  постановление Совета министров  «О создании системы ипотечного жилищного  кредитования в Республике Беларусь ипотеке» от 7 июля 2011 г. явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке [3,7].

Цель данной курсовой работы - исследовать правовое регулирование ипотечного кредитования.

Задачи исследования:

Дать общую характеристику ипотеки;

Изучить правовое регулировании  ипотеки в Республики Беларусь;

Рассмотреть перспективы  развития ипотечного кредитования в  Республике Беларусь.

Объектом исследования представляемой работы являются общественные отношения, урегулированные нормами законодательства об ипотеке как способе обеспечения  обязательства, возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в связи с  ее применением на практике.

Предметом исследования являются общественные отношения, возникающие, изменяющиеся, прекращающиеся между  участниками гражданского оборота  непосредственно при осуществлении  ипотечного жилищного кредитования в Беларуси в настоящее время.

Методологической базой  работы являются общие и специально-научные  методы познания правоприменительной  деятельности. В числе общенаучных  методов использовались: системный  метод, метод сравнительного анализа, формально-юридический и общелогические приемы.

Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке  в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного  правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения [16,с.24-25].

Одним из негативных факторов является устойчивый рост цен на жилье  на первичном и вторичном рынках.

Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных  прав на жилье, недостаточно эффективно работающие правовая и судебная системы.

Кризис на американском ипотечном  рынке привел к росту стоимости  заимствований на международных  рынках капитала, а также к дефициту финансирования. Безусловно, это отразилось и на белорусском финансовом рынке. Что касается белорусского рынка  ипотеки, то данный кризис вызвал существенное сокращение объемов ипотечного кредитования и повышение процентных ставок  [11,с.43].

Отечественные игроки ипотечного рынка не могли не отреагировать  на сложившуюся ситуацию. Поэтому, в  первую очередь, большинство банков пересмотрели свои процентные ставки в сторону введения зависимости  от величины первого взноса. Кроме  того, увеличили размер первоначального  взноса и снизили максимальные суммы  кредитов. Банки  ужесточили подход к таким программам, как кредит на любые цели, кредит с минимальным  первоначальным взносом, приостановили  программы по кредитованию на покупку  квартир в строящихся домах и  программы рефинансирования.

Глава 1. Сущность и виды ипотечного кредитования 

1.1 Сущность и  виды ипотечного кредитования

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного  имущества залогодержателю.

Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю) [12,с.31].

В нашей стране порядок  осуществления ипотеки регулируется законом Республики Беларусь  «Об  ипотеке».

Основные положения закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке  как в традиционной форме, без  передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

детально урегулированы  взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в  случае ее дополнительного обременения  правами третьих лиц (последующий  залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца  имеется право на отчуждение или  на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным  законом.

Согласно Закона «О ипотеке» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости [3,с.12].

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается во владении и пользовании  залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений  между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено  право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор  может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность  отчуждения заложенного имущества  с переводом на приобретателя  долга по обязательству, сдача его  в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается  в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и  подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в  силу с момента регистрации закладной [15,с.35-37].

Ипотека может быть установлена  на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и  иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж  и другие строения;

• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации  закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам - в органах министерства Республики Беларусь по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества [18,с.55].

При ипотеке земельного участка  вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная  регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию  ипотеки земельного участка, который  обязан передать сведения, о регистрации  ипотеки, органу, проводящему регистрацию  соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки  представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в  закладной, в качестве приложения к  ней, доказательства уплаты государственной  пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие  предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», заключенное  в название документа;            

2) наименование залогодателя  и указание места его жительства  либо, если залогодатель - юридическое  лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя  и указание места его жительства  либо, если залогодержатель - юридическое  лицо, его местонахождение; 

4) название кредитного  договора или иного обязательства,  исполнение которого обеспечивается  по данной закладной (основного  обязательства), с указанием даты  и места заключения такого  договора или основание возникновения  иного основного обязательства;

5) наименование должника  по основному обязательству, если  должник не является залогодателем,  и указание места жительства  должника либо, если должник - юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного  обязательства, обеспеченной ипотекой  по данной закладной, либо ссылку  на содержащиеся в приложении  и закладной условия, позволяющие  определить эту сумму; 

7) указание срока или  сроков уплаты суммы, обеспеченной  ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное  для идентификации описание имущества,  на которое установлена ипотека  по данной закладной, и его  местонахождение;

9) денежную оценку имущества,  на которое установлена ипотека  по данной закладной;

10) наименование права,  в соответствии с которым имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество,  с. указанием номера, даты и  места регистрации, а если предметом  ипотеки является принадлежащее  залогодателю право - точное наименование  этого права;

11) указание на то, имеются  ли на имущество, являющееся  предметом ипотеки, или на часть  этого имущества другие закладные;  сдано ли это имущество или  его часть в аренду; обременено  или не обременено оно иным  образом на момент регистрации  ипотеки;

12) подписи залогодателя  и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, с указанием даты и  места регистрации [10,с.31-32].

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а  соответствующая ипотека - государственной  регистрации. В случае регистрации  такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного  лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную  могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки  или необходимых для осуществления  залогодержателем своих прав по этому  договору [19,с.543].

1.2.Особенности  ипотеки земли, предприятий, жилых  домов

1.2.1. Особенности  ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в  соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей собственности  на землю коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся  в общей собственности [9,с.18].

Не допускается ипотека  части земельного участка, которая  с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и  по договору залога закладной на земельный  участок может быть банк, имеющий  лицензию на осуществление ипотечных  операций.

Здания, сооружения, которые  находятся или будут возведены  на закладываемом земельном участке  и принадлежат залогодателю, могут  быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие  залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания  на этот участок залогодатель сохраняет  право на принадлежащее ему находящееся  на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право  ограниченного пользования) в отношении  определенной части участка, необходимой  для использования здания или  сооружения в соответствии с его  назначением.

Если ипотека установлена  на земельный участок, на котором  находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а  другому лицу, то при обращении  залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с  публичных торгов к покупателю участка  переходят права и обязанности, которые в отношении этого  лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или  других «прегрешений» собственника его земельный участок может  быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания» [14,с.223-224].

В настоящее время в  нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке  и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без  точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных  книг.

1.2.2. Особенности  ипотеки предприятий

Предметом ипотеки предприятия  является предприятие в целом  как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества  предприятия входят все принадлежащие  ему как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая  продукция, права требования, патенты  и другие исключительные права, а  также долги предприятия [16,с.20-24].

В составе заложенного  имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем  улучшения имущества, а также  приобретенные предприятием долги  в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и  на часть активов баланса.

Передача предприятия  в ипотеку допускается при  наличии согласия собственника имущества  предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании решения  органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор  ипотеки предприятия, заключенный  с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия  может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении  которого возбуждено дело о банкротстве  либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия  обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем  через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого  в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества  предприятия являются обязательными  приложениями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять  взаймы и иным образом распоряжаться  имуществом, вносить изменения в  состав имущества предприятия, переданного  в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки. 

Ипотекой предприятия  обеспечиваются главным образом  долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового  положения предприятия [18,с.55].

1.2.3. Особенности  ипотеки жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или  квартиры допускается для обеспечения  погашения ссуды, предоставленной  для строительства, реконструкции  или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки  также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение [10,с.32].

Дача, садовый домик и  другие строения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Специальные правила, установленные  для жилых домов (квартир), на них  не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий  залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки  и другие кредитные учреждения, имеющие  специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения  покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для  данной местности.

Лица, проживающие в жилых  домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных  законом, не подлежат выселению при  продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный  с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор  на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право  на преимущественную покупку занимаемого  ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено  договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся  в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать  такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В  этом случае собственник, приобретший  жилой дом (квартиру) на публичных  торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды [15,с.37-38].

Глава 2. Становление  и развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь 

2.1 История развития  ипотеки

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог». Ее возникновение было обусловлено  возникновением в Древней Греции частной собственности, и, прежде всего, на земельные участки. Так появился новый вид обеспечения кредита - земельный залог. На границе заложенного  участка кредитор ставил столб с  надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на какую-то сумму. Этот столб и назывался  «ипотекой» (подставкой). Особенностью ипотеки (залога недвижимости) было то, что в отличие от залога движимых вещей, которые передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга, заложенное недвижимое имущество оставалось во владении должника. Кредитору же предоставлялось право  распорядиться предметом ипотеки  в случае неуплаты долга в срок. При этом земельный участок, обремененный ипотекой, должник - залогодатель не имел права продавать третьим лицам. Институт ипотеки, возникший в Древней  Греции, оказал существенное влияние  на развитие римского гражданского права. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на редко отчуждаемые  движимые вещи большой ценности с  высоким хозяйственным значением [12,с.31-32].

Таким образом, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется  право владения и пользования  заложенным имуществом. В свою очередь, под ипотечным кредитованием  понимается кредитование под залог  недвижимости. Существование данного  правового института является основанием для ипотечного жилищного кредитования, позволяющего эффективно использовать жилое помещение в гражданском  обороте и сего помощью удовлетворять  потребности человека в жилье.

Подобный вид кредитных  отношений широко распространен  в странах с развитой рыночной экономикой. Так, в США в середине 30-х годов ХХ века, и особенно позже, в 50-60-е годы, ипотечное кредитование для покупки жилья стало распространенным явлением. Многие американцы вносили  определенную часть стоимости жилья, получали кредит на 20-30 лет, заложив  при этом свою покупку, и таким  образом решали жилищную проблему. Именно ипотечное кредитование в  США, других странах помогло решить много острых проблем: разрешить  жилищный вопрос, что, в свою очередь, позволило поднять общий объем  строительства жилья, а это в  итоге положительно отразилось на многих смежных со строительством отраслях. Конечно, ипотечное кредитование в  США получило широкое распространение  не сразу. Причин этого следующие: было не так много людей, способных  заплатить значительную долю необходимой  суммы для приобретения жилья, существовало недоверие к частным банкам, предоставлявшим  подобные кредиты и т.д. Только после  того, когда гарантом ипотечного кредитования стало Правительство США, определившее уполномоченные банки, появился достаточно многочисленный «средний класс», ипотека стала успешно развиваться [11,с.30-34].

Говоря о Беларуси, следует  отметить, что ипотечное кредитование для нашей страны явление далеко не новое, если учитывать что территории современной Беларуси продолжительное  время были в составе Российской империи. Российская ипотека имеет  достаточно богатую историю. Этот правовой институт зародился у нас в  ХVIII веке. Закон 1714 года разрешал закладывать  имущество (движимое и недвижимое), находящееся в собственности. Затем  Указ о единонаследии запретил заклад недвижимости. Но с 1731 года этот вид  залога был восстановлен. Основными ипотечными организациями в Российской империи ХIХ века были городские кредитные общества, среди которых выделялись Московское, Петербургское, Одесское. В их руках было сосредоточено около 80% ипотечных кредитных фондов. На рубеже ХIХ-ХХ веков в период активного городского строительства право на сделки с городской недвижимостью получили также земельные ипотечные банки. К 1917 году в стране существовала целая система банков, обеспечивающих реализацию ипотечного кредитования: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный и Дворянский банки и еще около 20-ти частных кредитных учреждений. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.(1.с.54-58) «Московское городское кредитное общество» за 50 лет (1862 - 1912 годы) своей работы выдало 35035 займов. Городские кредитные общества и ипотечные банки создали первичный рынок закладных, которые регистрировались у нотариуса и фиксировались в крепостных книгах. В этих же книгах отражалось и дальнейшее движение закладных в случае перепродажи закладываемого имущества. Повторные закладные возникали, если ценность закладываемого имущества позволяла расплатиться с несколькими кредиторами. Городские кредитные общества находились под контролем государства: они были обязаны держать свободные денежные средства в государственных или гарантированных Правительством ценных бумагах и наряду с наличными суммами хранить их в Государственном банке [8,с.12-13].