Правовое регулирование отношение по поводу земельных участков

Правовое регулирование  отношение по поводу земельных участков

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК  ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

1.1 Правовой режим земельных  участков

1.2 Государственный кадастровый  учет земельных участков

2. правовое регулирование  права собственности на земельные  участки

2.1 Права и обязанности  собственников земельных участков

2.2 Ограничения прав на  земельные участки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Земля является категорией многогранной и многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

Поскольку с принятием  в 2001 г. Земельного кодекса РФ возникли противоречия с нормами Гражданского кодекса РФ, кроме того, земля  длительный промежуток времени была исключена из системы объектов гражданских  правоотношений, а проблемы, связанные  с земельной собственностью, землевладением, землепользованием рассматривались  преимущественно представителями  науки земельного права, то возникла необходимость комплексного рассмотрения земли, а именно земельного участка, как объекта гражданских прав, в частности вещных прав (права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения и права ограниченного пользования чужим земельным участком).

Земельный участок - недвижимость особого рода вследствие своего естественного  происхождения и нахождения в  естественной экологической системе, что обуславливает необходимость  учитывать данные факторы при  правовом регулировании отношении  по поводу этого объекта, в частности  искать гармоничное сочетание частноправовых и публично-правовых элементов.

В условиях существования  в некоторых субъектах РФ двух форм собственности на землю - неразграниченной государственной и частной, возникает необходимость правовой регламентации процедуры разграничения публичной собственности, выявление противоречий и пробелов в законодательстве, регулирующем эти отношения и нахождение путей его совершенствования. Появление в России частной собственности на земельные участки указывает на важность создания оптимальной модели предоставления и использования земли на этом праве, сочетающей частные и публичные интересы, при осуществлении правомочий частных собственников, установление ограничений их прав и обременений в использовании земельных участков.

В Земельном кодексе РФ прослеживается тенденция - сокращение видов ограниченных вещных прав и  субъектного состава этих отношений, что вызывает необходимость анализа  предпосылок, оснований возникновения, развития и существования данных прав, произвести развернутую характеристику правоотношений постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитута, раскрыть специфику  правового положения землепользователей, землевладельцев и обладателей  сервитутов.

Таким образом, указанные  факты позволяют сделать вывод  об актуальности темы исследования.

Цель настоящего исследования - всестороннее рассмотрение, характеристика и анализ отношений, возникающих  по поводу земельного участка как  объекта права собственности.

Поставленная цель реализована  посредством решения следующих  задач:

1. изучение правового  режима земельных участков;

2. рассмотрение сущности  и необходимости государственного  кадастрового учета земельных  участков;

3. выделение прав и  обязанностей собственников земельных  участков;

4. изучение и анализ  ограничений прав на земельные  участки.

Степень разработанности  темы. Говоря о степени разработанности 

темы, надо отметить, что  в последние годы в свете проводимой земельной реформы в Российской Федерации ученые стали чаще обращаться к проблемам, связанным с имущественными правами по поводу земельных участков. Данная тема была предметом изучения в рамках диссертационных работ  таких авторов как, Н.Н. Аверьянова, Д.С. Бугров, М.В. Чередникова, Д.В. Жернаков, О.В. Бурлаченко и др.

Вопросы земли и права  собственности на нее освящены в  трудах таких ученых-юристов, как  С.С. Алексеева, В.С. Белых, К.П. Беляева, С.И. Виниченко, В.А. Дозорцева, Д.В. Жернакова, О.С. Иоффе, А.В. Копылова, И.А. Покровского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Якушева и др.

Теоретические положения, связанные  с рассматриваемым вопросом, также  содержатся в работах представителей наук земельного и экологического права: С.А. Боголюбова, Б.А. Воронина, А.К. Голиченкова, О.Л. Дубовик, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, В.В. Круглова, М.В. Попова, Н.А. Сыродоева и др.

Объектом исследования являются отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта вещных прав.

Предмет исследования - проблемы, связанные с теорией и практикой  правового регулирования отношений  по поводу земельных участков.

Методологическая основа исследования. В процессе проведенного исследования применялись общенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез, индукция и дедукция, абстрагирование  и т.д.), так и некоторые частнонаучные методы познания (исторический, сравнительно-правовой, метод анализа и обобщения законодательства и практики его применения).

Нормативной и практической основой исследования послужили: Конституция  РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный  кодекс РФ, другие федеральные законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые акты, включая акты органов государственной  власти некоторых субъектов Российской Федерации.

1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК  ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

1.1 Правовой режим земельных  участков

Земля является важнейшей  разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности  на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1. объекты недвижимости, которые недвижимы по своей  природе (земля, недра и т.д.);

2. объекты, которые прочно  связаны с землей и их перемещение  влечет несоразмерный ущерб их  назначению (здания, сооружения и  т.д.);

3. объекты, которые по  своей физической природе являются  движимыми, но законодатель отнес  их к недвижимости (морские, воздушные  суда и т.д.).

Вопрос о том, может  ли земля участвовать в гражданском  обороте, в настоящее время перешел  из теоретической области в практическую, однако следует иметь в виду, что  земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным и при этом ограниченным и невосполнимым природным  ресурсом, не может не рассматриваться  в качестве общественного достояния  независимо от того, кому она принадлежит. В то же время земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

В связи с этим регулирование  земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие  публично-правовых образований в  таком регулировании, а также  наличие определенных ограничений  и запретов. В то же время это  не означает введение необоснованных ограничений на участие земли  в гражданском обороте. Необходимо учитывать, что существует деление  земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним, в частности, относятся земли:

историко-культурного наследия;

государственных природных  заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;

предоставленные для нужд обороны;

общего пользования в  населенных пунктах;

заповедников;

залегания природных ископаемых и т.д.

Конституция Российской Федерации (ст. 9) провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей  территории. В соответствии с ней  земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности. Если ранее  земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная  собственность на землю определяется по так называемому остаточному  признаку: земля, не находящаяся в  собственности граждан, юридических  лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, который  собственно и может быть предметом  различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии  является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный  земельный участок от соседних земель.

Особенностью земельных  участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами  гражданского права, но и земельно-правовыми  нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения».

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок  как часть поверхности земли (в  том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким  образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

При этом земельный участок  может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В ст. 1 Федерального закона РФ «О садоводческих, огороднических и  дачных некоммерческих объединениях граждан» конкретизируются понятия отдельных  видов земельных участков. Так, под  садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный  гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный  гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения не капитального жилого строения и хозяйственных  строений и сооружений в зависимости  от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании  территории).

К дачному земельному участку  относится участок, предоставленный  гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации  проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Выделяют такое понятие, как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся  в государственной или муниципальной  собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся  на этих участках природные объекты  в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК).

Земельные участки общего пользования рассматриваются как  особая категория участков, которые  могут входить в состав различных  территориальных зон в составе  земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 Гражданского кодекса, если земельный участок  не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пойти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.

Особый правовой режим  установлен для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного  назначения, под которыми понимаются земли за чертой поселений, предоставленные  для этих целей, а также предназначенные  для этих целей. Федеральный закон  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных  участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной  собственности. Так, в соответствии со ст. 4 указанного Закона минимальные  размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации  в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. А в соответствии с п. 1 ст. 4 указанного Закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры  и местоположение которых не соответствуют  требованиям, установленным Земельным  кодексом.

Размер общей площади  земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации  и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его  близких родственников, а также  юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие  родственники имеют право распоряжаться  более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, также устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены определенные ограничения частной собственности  на земельные участки иностранных  физических и юридических лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Еще более существенные ограничения  установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного  назначения. Согласно ст. 3 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

1.2 Государственный кадастровый  учет земельных участков

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок  для того чтобы он был признан  недвижимостью и тем самым  предметом сделок, является то, что  земельный участок должен быть соответствующим  образом индивидуализирован. Другими  словами должны быть определены его  размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством  на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным  ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению  местоположения и границ земельного участка называются межеванием.

Собственники земельных  участков, не изъятых из оборота  и не ограниченных в обороте (например, земли сельскохозяйственного назначения), согласно Земельному кодексу и Гражданскому кодексу РФ вправе распоряжаться  этими участками свободно, если это  не наносит ущерба окружающей среде  и не нарушает прав и законных интересов  других лиц. Однако объектом сделок могут  быть только те земельные участки, которые  прошли государственный кадастровый  учет.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственным  кадастровым учетом недвижимого  имущества признаются действия уполномоченного  органа по внесению в государственный  кадастр недвижимости сведений о  недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого  имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество  в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта  недвижимости), или подтверждают прекращение  существования такого недвижимого  имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений о недвижимом имуществе. Таким образом, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель и т.д.

Органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Помимо ведения  государственного земельного кадастра указанная служба также проводит государственный учет расположенных  на земельных участках и прочно связанных  с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую  оценку земель и т.п.

Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного  земельного участка, является кадастровая  карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы  воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном  кадастре.

Кадастровая карта содержит: кадастровый номер земельного участка; адрес земельного участка; площадь  участка; категория земель и разрешенное  использование земельного участка; описание границ участка и их отдельных  частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы  за землю; качественные характеристики участка, в т.ч. показатели состояния  плодородия для отдельных категорий  земель; наличие на земельном участке  объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.

Каждый земельный участок, сведения о котором внесены в  государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени  и на территории Российской Федерации  государственный учетный номер (кадастровый  номер). Кадастровые номера присваиваются  органом кадастрового учета.

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров  орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые  округа, кадастровые районы и кадастровые  кварталы. При установлении или изменении  единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие  сведения вносятся в государственный  кадастр недвижимости на основании  правовых актов органа кадастрового учета.

Порядок кадастрового деления  территории Российской Федерации, а  также порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров  устанавливается органом нормативно-правового  регулирования в сфере кадастровых  отношений в соответствии с Правилами  кадастрового деления территории Российской Федерации и Правилами присвоения кадастровых номеров земельным  участкам.

2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ  УЧАСТКИ

2.1 Права и обязанности  собственников земельных участков

Право собственности - основное понятие гражданского права. Главная  обязанность собственника земельного участка - осуществлять свои права, не нанося ущерба окружающей среде и  не нарушая прав и законных интересов  других лиц.

Статья 40 Земельного кодекса  РФ гласит, что собственник земельного участка имеет право:

использовать для собственных  нужд расположенные на земельном  участке пресные подземные воды, в том числе закрытые водоемы  и общераспространенные полезные ископаемые;

возводить жилые и иные здания в соответствии с целевым  назначением земельного участка  и его разрешенным использованием с соблюдением требований всех градостроительных  регламентов и иных правил;

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные  работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными;

санитарно-гигиеническими и  иными специальными требованиями;

осуществлять другие права  на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Кроме того, в этой же статье говорится, что собственники земельных  участков имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться расположенными на участке многолетними насаждениями (за исключением случаев, установленных  Лесным кодексом Российской Федерации), посевами, посадками и получать доходы от их реализации. Эта часть закона не распространяется на участки, переданные собственником в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное  наследуемое владение.

В соответствии со статьями 57, 58 Земельного кодекса РФ землевладельцы имеют право на возмещение убытков, причиненных изъятием земельного участка  для государственных нужд. При  этом возмещаются не только реальные убытки в полном размере, но и так  называемая упущенная выгода.

Право собственности дает возможность владельцам свободно распорядиться  своим имуществом: продать, завещать, подарить, сдать в аренду, обменять, передать на условиях ренты или пожизненного содержания с иждивением; передать в качестве взноса в уставный капитал  сельскохозяйственной организации; совершать  и иные сделки, не запрещенные действующим  законодательством.

Ряд собственников земельных  участков неправильно полагают, что  если они окружат их высоким глухим забором, то ни перед кем отвечать не будут.

Как только субъект становится собственником, на него законодательство возлагает ряд обязанностей.

Собственники земельных  участков, а также лица, использующие эти участки, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ обязаны:

использовать земельные  участки в соответствии с их целевым  назначением и принадлежностью  к той или иной категории земель и разрешенными использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как  природному объекту;

сохранять межевые, геодезические  и другие специальные знаки, установленные  на земельных участках;

осуществлять мероприятия  по охране земель, соблюдать порядок 

пользования лесами, водными  и другими природными объектами;

не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения  плодородия почв на землях соответствующих  категорий;

соблюдать требования градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных  и иных правил и нормативов;

своевременно приступать к использованию земельных участков, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

И последнее - собственник обязан вовремя осуществлять все платежи, связанные с обладанием земельным участком: налоги, сборы, иные платежи за землю.

В статье 43 ЗК РФ говорится, что отказ граждан и юридических  лиц от осуществления принадлежащих  им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей.

Несоблюдение норм действующего законодательства, их грубое нарушение  влекут для собственников земельных  участков различного рода санкции, вплоть до изъятия земельных участков (ст. 285 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2.2 Ограничения прав на  земельные участки

Признание частной собственности  на землю в Российской Федерации  и включение земельных участков в гражданский оборот привело  к тому, что на первоначальном этапе  становления рыночной экономики  в нашей стране земля нередко  стала рассматриваться как обычный  товар. Создавалась иллюзия, что  земельные участки могут переходить от одних лиц к другим, как любой  другой товар. Между тем земля  является очень специфическим видом  материальных ресурсов, к использованию  и охране которого предъявляются  особые и зачастую весьма высокие  требования.

Значение земли в деятельности любого общества сложно переоценить. В  качестве основного компонента окружающей природной среды земля выполняет  важнейшую экологическую функцию. Поверхность земли выступает  местом размещения различных объектов, а ее почвенный слой используется в качестве средства производства в  сельском и лесном хозяйстве. По существу земля представляет собой основной и естественный фактор в любой  сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. Социальная роль земли состоит в том, что  она служит местом обитания и условием жизни людей. Наконец, земля как  территория государства или ее административно-территориальных  единиц обуславливает политическую функцию.

Таким образом, земля имеет  многофункциональное значение, а  потому владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно входить  в противоречие с публичными интересами, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо  закреплено в Конституции РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).