Правовое регулирование отношений, возникающих из договора об ипотеке

ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Курсовая работа

по дисциплине:

«Гражданское  право России»

«Правовое регулирование отношений, возникающих из договора об ипотеке»

Выполнил:

Студент группы ЮО- 405

Коломеев А.В.

Научный руководитель:

Рассказова Е.Н.

Москва 2012г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Договор, как основание  возникновения правоотношений по поводу ипотеки…………………………………………………………………………….5

§1. Понятие договора об ипотеке………………………………………….5

§2. Форма и государственная  регистрация договора об ипотеке……….7

§3. Существенные условия  договора об ипотеке……………………….13

§4. Заключение, изменение, расторжение  договора об ипотеке……….20

Глава 2.  Права и обязанности  сторон по договору об ипотеке………………23

§1. Субъектный состав договора об ипотеке……………………………23

§2. Права и обязанности  залогодателя…………………………………..24

§3. Права и обязанности  залогодержателя………………………………30

Заключение……………………………………………………………………….35

Список используемой литературы……………………………………………...36

Введение.

В условиях рыночной экономики, курс на которую взят в нашем государстве, особую и очень важную роль играет ипотека. Она позволяет таким  образом перераспределять капитал  внутри страны, а также непосредственно  влияет на социальную составляющую, путём  решения жилищных проблем граждан.

Для России институт ипотеки, в его традиционном смысле – явление  достаточно новое, а значит проработанность законодательно и практическое применение данного института находятся в периоде своего активного развития.

Цель нашего исследования – проанализировать правовую и практическую составляющие вопросов о договоре об ипотеке.

 Для достижения нашей  цели нами была первой поставлена  задача уяснения понятия договора  об ипотеки, так как для дальнейшего  разрешения вопросов данной темы  необходимо дать дефиницию понятия,  о котором идёт речь. Следующей  нами была поставлена задача  рассмотрения формы и государственной  регистрации договора об ипотеке,  так как от соблюдения данного  зависит непосредственно возникновение  прав и обязанностей сторон  по договору об ипотеке.

Также нами была поставлена задача рассмотрения существенных условий  данного договора, так как значимость достижения соглашения по ним сторонами  очень высока и также влияет на заключение данного договора.

Затем мы поставили задачу рассмотреть заключение, изменение, расторжение договора об ипотеке, так как данные понятия представляют собой непосредственно практическое применение норм договора об ипотеке.

Следующими нами были поставлены задачи рассмотрения правовых статусов сторон договора об ипотеке и его  субъектного состава, так как  именно права и обязанности сторон представляют формируют и сами условия заключения договора.

Основными методами исследования при написании работы являлись анализ и синтез литературы и документов, также использовались формально-юридический  и сравнительно-правовой методы.

Данная работа состоит  из двух глав, в первой из которых  содержится четыре параграфа, а во второй – три. В первом параграфе нами были даны определения ипотеке и  договору об ипотеке, а также рассмотрены  виды договора об ипотеке. Во втором параграфе  первой главы нами были рассмотрены  форма и государственная регистрация  договора об ипотеке, их значение для заключения данного договора. В следующем, третьем параграфе, повествуется о существенных условиях и подробно рассматриваются некоторые из них. В четвёртом параграфе первой главы говорится о заключении, изменении, расторжении договора об ипотеке.

В первом параграфе второй главы нами был рассмотрен субъектный состав данного договора, так как  данное необходимо для уяснения и  дальнейшего рассмотрения прав и  обязанностей сторон по договору об ипотеке, которое было нами сделано в втором и третьем параграфе, в которых говорится, соответственно, о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя.

Глава 1. Договор, как основание возникновения  правоотношений по поводу ипотеки.

§1. Понятие договора об ипотеке.

Первоначально термин «ипотека» (hypothecate, hypotheca) появился в Древней Греции, однако своё последующее развитие получил в римском праве. Изначально hypotheca представляла собой залог имущества, при котором вещь оставалась во владении и пользовании должника, однако, позже под данным термином понимался исключительно залог недвижимости.

В российском праве понятие  ипотеки появилось в 60-х годах  XIX в. и являлось лишь синонимом залога.

 В современном российском  праве определение ипотеки даётся  в законе Российской Федерации  от 29 мая 1992 года  №2872-1 «О залоге».  В данном законе ипотека определяется  как  «залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного  объекта, непосредственно связанного  с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом  пользования им»¹.

Что касается определения  самого договора об ипотеке, то его  можно вывести из п.1, ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102- ФЗ «Об  ипотеке (залоге имущества)». В соответствии с данным законом договор об ипотеке  – это договор, в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными указанным федеральным законом.

Также необходимо обратить внимание на принципиальное различие между договором об ипотеке и  ипотеке по договору. Ипотека по договору - это один из двух видов  договора об ипотеке.  Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с  соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке².

Вторым же видом договора об ипотеке является ипотека в  силу закона. Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого  имущества, возникающий на основании  федерального закона³. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать  в следующих случаях:

- при покупке недвижимого  имущества в кредит, в том числе  с условием рассрочки платежа;

- при приобретении жилого  дома или квартиры за счет  кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает  также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как  по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).

Подчеркнем, что ипотечное  правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), т.е. может существовать лишь постольку, поскольку существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения⁴.

Согласно ст.2 Закона, ипотека  может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке может  выступать средством обеспечения  сразу нескольких договорных обязательств и также договор об ипотеке  может быть самостоятельным, т.е. отдельным  по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом  обязательство.

На основании вышесказанного можно сделать вывод о том, что договор об ипотеке имеет  сложную структуру и правовую природу, имеющим несколько оснований  для возникновения и в то же время являющийся акцессорным.

§2. Форма и государственная  регистрация договора об ипотеке.

Договор об ипотеке совершается  в письменной форме. Закон не предъявляет  дополнительные требования к его  форме, поэтому договор может  быть составлен как единый документ, собственноручно подписанный сторонами. Допускается факсимильное воспроизведение  подписи (механическое или иное копирование, электронно-цифровая подпись либо иной аналог собственноручной подписи). Однако поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, целесообразно составлять его в простой письменной форме⁵.

Как нам известно, для  того, чтобы из договора возникали  права и обязанности сторон, необходимо наличие определённого юридического факта. В случае с договором об ипотеке данным юридическим фактом является государственная регистрация  данного договора.

Согласно п.2 ст.10 Закона об ипотеке, договор считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение  сделки» и «заключение договора», на практике, зачастую является предметом  споров и дискуссий. В этой связи  подчеркнем, что Закон об ипотеке  с моментом государственной регистрации  связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Таким  образом, сделка считается совершенной  с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента государственной  регистрации договора⁶.

В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст.9 Закона), или нарушены какие-либо положения Закона, такой договор  не подлежит государственной регистрации  в качестве договора об ипотеке.

Приведем пример из практики: «Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции  в государственной регистрации  договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать  месяцев. Отказ учреждения юстиции  был обоснован тем, что в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.

Арбитражный суд отказал  арендатору в удовлетворении его  заявления и признал отказ  учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого  имущества, не подлежащего государственной  регистрации, не могут являться предметом  договора об ипотеке. Поэтому договор  о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого  имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации»⁷.

Необходимо учитывать, что  ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  не предусмотрено государственной  регистрации договоров «купли-продажи  здания, ипотеки здания» (пример из Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 марта 2002 г. №КГ-А40/1534-02[3]). На практике стороны  зачастую предают неправильную форму  соглашению, в связи, с чем получают отказ в государственной регистрации⁸.

Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п.2 ст.10 Закона).

Рассмотрим порядок проведения государственной регистрации.

Как подчеркивается в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184)[5] (с изменениями  от 12 ноября 2005 г.) государственная регистрация  прав включает в себя:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  сделки с объектом недвижимого  имущества и (или) права (его  возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права  и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге  учета входящих документов (статьи 12, 13, 16, 17, 18 Закона);

- правовую экспертизу  документов и проверку законности  сделки, юридической силы представленных  на государственную регистрацию  правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе,  устанавливается отсутствие противоречий  между заявляемыми правами и  уже зарегистрированными правами  на объект недвижимого имущества,  проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);

- внесение записей в  Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, при отсутствии  указанных противоречий и других  оснований для отказа или приостановления  государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона);

- удостоверение проведенной  государственной регистрации посредством  совершения специальных регистрационных  надписей на документах, выражающих  содержание сделки, и выдачу свидетельства  о государственной регистрации  права, подлинных экземпляров  документов, представленных заявителем  на государственную регистрацию  (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

Государственная регистрация  ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании  совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная  регистрация ипотеки, возникающей  в силу нотариально удостоверенного  договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя (п.1 ст.20 Закона).

Для государственной регистрации  ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

- договор об ипотеке  и его копия;

- документы, указанные  в договоре об ипотеке в  качестве приложений;

- документ об уплате  государственной пошлины;

- иные документы, необходимые  для государственной регистрации  ипотеки в соответствии с законодательством  Российской Федерации о государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

В том случае если права  залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, одновременно с  вышеперечисленными документами, представляются также:

- закладная;

- документы, названные  в закладной в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрация  договора об ипотеке жилого помещения  является основанием для внесения в  Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п.1 ст.11 Закона «О государственной  регистрации…»). Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно.

В процессе осуществления  процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление  и тем самым прекратить процесс  регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки)⁹.

В соответствии со ст.25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается (аннулируется) на основании:

- совместного заявления  залогодержателя и залогодателя  о прекращении залога;

- заявления законного  владельца закладной;

- решения суда, арбитражного  суда или третейского суда.

На основании вышесказанного нами могут быть сделаны выводы о  том, что договор об ипотеке может  заключаться только в письменной форме и с обязательным соблюдением  норм государственной регистрации  данного договора.

§3. Существенные условия договора об ипотеке.

Как мы знаем, договор не может считаться заключённым  без достигнутого сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия  о предмете договора, условия, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые  для договоров данного вида, а  также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" повторяет  собой требования к существенным условиям договора, предусмотренный  ГК РФ. К ним, в частности, относятся  следующие условия:

1. Предмет договора об  ипотеке, сформулированный в соответствии  с п. 1 ст. 339, п. 1 ст. 432 ГК РФ. Причем  ипотека жилого дома допускается  только с одновременной ипотекой  по тому же договору земельного  участка, на котором находится  этот жилой дом (п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке).

2. Предмет ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке) - наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

3. Оценка предмета ипотеки  в соответствии с ФЗ от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (указывается в денежном выражении).

4. Существо, размер и срок  исполнения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой (ст. 3 Закона об ипотеке), в том числе:

- наименование договора (например, кредитный договор, договор  займа и т.п.) - его стороны;

- основания возникновения;

- дата и место заключения;

- размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой  обязательства подлежит определению  в будущем, в договоре об  ипотеке должны быть указаны  порядок и другие необходимые  условия ее определения);

- сроки исполнения;

- если обеспечиваемое  ипотекой обязательство подлежит  исполнению по частям - сроки (периодичность)  соответствующих платежей и их  размеры либо условия, позволяющие  определить эти размеры;

- все иные существенные  условия основного договора.

5. Указание на право,  свидетельствующее о принадлежности  предмета ипотеки залогодателю (право  собственности и т.п.), и наименование  органа государственной регистрации,  зарегистрировавшего это право  залогодателя.

6. Указание о закладной  - при ее наличии (за исключением  случаев выдачи закладной при  ипотеке в силу закона).

Также в теме рассмотрения существенных условий договора об ипотеке  следует отметить пункт 3 ст. 339 ГК, который  затрагивает одну из центральных проблем, а именно публичность залога. Это означает, что существование отношений залога в принципе должно быть очевидным для окружающих¹⁰. В случаях, когда предмет залога передается залогодержателю, публичность залога обеспечивается фактом его нахождения во владении последнего. Когда же предмет залога остается у залогодателя, средством публичности является регистрация.

Остановимся для рассмотрения существенных условий, указанных в  законодательстве поподробнее.

Предмет договора об ипотеке и предмет ипотеки.

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет  ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места  нахождения и достаточным для  идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права  на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за  исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об  ипотеке;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

Необходимо отметить, что  Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает  ипотеку земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности.

Кроме того, не допускается  ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации  и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения  его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом  ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", в соответствии с ним, предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается  вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При  описании недвижимого имущества  необходимо указать:

- наименование предмета  ипотеки, которое указано в  свидетельстве о государственной  регистрации объекта недвижимого  имущества;

- площадь объекта недвижимости;

- адрес, по которому  расположен объект недвижимости;

- условный или кадастровый  номер объекта недвижимости¹¹.

При ипотеке земельного участка  необходимо учитывать положения  п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", который предусматривает, что документы, устанавливающие  наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию  прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством  Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, при ипотеке  земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и  вид разрешенного использования  земельного участка.

В договоре об ипотеке также  должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением  при ипотеке земельного участка  требований ст. 67 Закона об ипотеке  и указывается в договоре об ипотеке  в денежном выражении.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как  лишь соглашением сторон по данному  условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении¹².

В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости  этого имущества.

Иногда в договоре стороны  указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время  существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем верна - необходимо принимать  во внимание только оценку по соглашению сторон, остальные сведения указываются  справочно¹³. Сейчас практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку - по соглашению сторон¹⁴.

При отсутствии любого из перечисленных  условий договор об ипотеке считается  не заключенным и государственной регистрации не подлежит¹⁵. Если все перечисленные условия соблюдены, то отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Закладная.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ввел в гражданский оборот России закладную.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца  на получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, и право  залога на имущество, обремененное ипотекой (ст. 13 Закона об ипотеке).