Правовое регулирование приватизации земельных участков в Росссии

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Северо-Западная академия государственной службы» 
 
 
 
 
 
 

Кафедра гражданского и трудового права 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 
 

студента ____5 - го______ курса ______217_______ группы 
 

Палтуева   Романа   Маликовича

(Ф.  И. О.) 
 
 

Правовое  регулирование приватизации

земельных участков в Росссии

(название  темы) 
 
 
 

Научный руководитель

преподаватель:

доцент

Н.И. Корзун 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2009 г. 
 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава II. Понятие движимого и недвижимого имущества……………………..5

Глава III. Правовое регулирование приватизации земельных участков в России.......................................................................................................................8

Список  использованных источников…………………………….……………..15 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     I. Введение

   Еще совсем недавно наше государство  являлось исключительным собственником  подавляющего большинства объектов недвижимости — земли, ее недр, жилых и нежилых строений и тому подобное. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов из "кармана в карман" названного собственника, причем без особого труда совершались на основе распоряжений правительственных структур и их подразделений. Главное внимание регистраторов уделялось не правам на недвижимость, а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя, госкомзема.

   Развитие  рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу — учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.

   Таким образом, потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

   Во-первых, хозяйственные товарищества и общества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

   Во-вторых, в силу сложившейся психологии, участники  гражданско-правовых отношений полагали, что право устанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

   В-третьих, из-за нехватки оборотных средств  приватизированные предприятия  или их собственники предпринимали  попытки получить кредит от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, право устанавливающие документы на это имущество.

   Наконец, в связи с противоречивостью  отдельных нормативных актов  суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях  момент передачи вещи или ее оплаты.

   Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ был подписан Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества. В тексте Закона прямо не формулируются его цели и задачи, но из анализа норм очевидно, что основной задачей закона является стремление оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировать все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.

   Таким образом, правовой институт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним призван создать  принципиально новую регистрационную систему, которая в равной степени служила частным и публичным интересам. 
 
 
 
 
 
 
 

   II. Понятие движимого и недвижимого имущества.

   Категория недвижимого имущества известна российскому законодательству с  начала XVIII века. В советском гражданском праве названная категория отсутствовала. Только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

   Это нормативный акт лишь определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был.

   Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ним прочно связано. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий — возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами.

   Статья 130 ГК РФ в построении определения недвижимости в основном уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев — связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в силу закона.

   Перечень  объектов, относимых к недвижимости, построен в ГК как примерный, не исчерпывающий. Категория недвижимости расширилась  за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких  как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.

   Недвижимыми в силу связи с землей ст. 130 ГК считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие как шахты и иные подземные сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.

   Недвижимостями  в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты, предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество. Смысл отнесения к недвижимости таких объектов — распространение на них особенностей режима, который устанавливается для недвижимости.

   Особым  объектом недвижимости является предприятие  как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

   Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" недвижимостью в жилищной среде, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

   Все остальные вещи, которые по прямому  указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

   Основная  специфика правового режима недвижимого  имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности и других вещных прав на него происходит в особом порядке, который обычно требует соблюдения обязательной письменной формы и обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре, ведение которого возлагается на учреждение юстиции.

   Для совершения сделок с движимыми вещами не требуется соблюдение строгих  формальностей, если об этом прямо не сказано в законе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   III. Правовое регулирование приватизации

   земельных участков в России. 
 

   Приобретение  прав на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, регулируется ст. 36 ЗК РФ, в которой предусмотрено, что  исключительные права на приватизацию или на приобретение прав аренды земельного участка имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках.

   Порядок приватизации или приобретения права  аренды земельных участков установлен в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Также отношения по приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

   В отношении юридических лиц, имеющих  земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен "принудительный" порядок переоформления права. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

   Статья 36 ЗК РФ прямо не определяет лицо, управомоченное принимать решение о том, на каком  праве приобретать земельный  участок - в собственность или  в аренду. В связи с этим существует множество споров по данному вопросу. Собственники зданий полагают, что земельный участок должен быть им предоставлен на том праве, который они сами выберут. Государственные органы, представляющие интересы собственника земель - государства или муниципального образования, настаивают на том, что право выбора остается за ними.

   В Постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства" данный вопрос решается следующим образом. При рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или с приобретением в собственность, необходимо учитывать, что согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в установленном законом порядке независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

   Рассмотрение  заявлений собственников соответствующих  объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность  или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

   В тех случаях, когда собственник  здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права  собственности на земельный участок  путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ. 

   Рассматривая  такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной  власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использовании его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

   Названные обстоятельства должны приниматься  судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что  ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

   В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной  власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

   При рассмотрении споров, связанных с  понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ. 

   Другой  часто встречающейся проблемой  является приобретение в собственность  или в аренду земельных участков, когда у здания нет одного собственника, а расположенные в нем помещения принадлежат разным лицам. Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральными законами. Однако в связи с отсутствием механизма реализации данного права на практике возникает множество споров, поскольку множественность лиц на стороне собственников или арендаторов не может возникнуть до той поры, пока все собственники помещений в данном здании не пожелают приобрести участок в общую собственность или в аренду. Прийти к соглашению, на каком праве - собственности или аренды - приобретать земельный участок, собственники здания часто не могут.

   Законодательство  не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одному из собственников помещений понудить других собственников к заключению договора аренды участка или к его совместному выкупу в собственность помимо их воли. Поэтому в настоящий момент собственник помещений в здании, желающий приобрести право на расположенный под ним участок, должен сначала прийти к согласию со всеми своими соседями - собственниками других расположенных в здании помещений, после чего сообща с ними оформлять свое право (собственности или аренды) на землю.

   Следующим спорным моментом в отношении  приобретения права собственности  на земельный участок является возможность  приобретения земельного участка в  собственность, который находится  на праве аренды. Пленум ВАС РФ в  вышеуказанном постановлении высказался по данному вопросу так. Если до введения в действие ЗК РФ собственник недвижимости заключил договор аренды земельного участка, на котором этот объект расположен, то такой договор не лишает организацию права выкупа земельного участка. Если данный договор заключен собственником объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то считается, что предприятие сделало свой выбор и реализовало свое исключительное право на приватизацию или аренду земельного участка путем заключения договора аренды. В связи с этим организация утрачивает предоставленное п. 1 ст. 36 ЗК РФ право выкупа земельного участка.

   Приватизация  земельных участков сельскохозяйственного  назначения осуществляется с учетом следующего. Законодательство, действовавшее  до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 8 Закона о введении в действие ЗК РФ в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.

   Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

   Поэтому, если приватизация земельного участка  сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение  приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации.

   В случаях, когда на день вступления в  силу Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ "О внесении изменений  и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" субъектом РФ не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 1 января 2004 г. должна осуществляться по правилам, установленным ст. 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта РФ.

   Порядок определения цены при продаже земли, на которой расположены объекты недвижимости, изложен в ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Так, цена земли устанавливается субъектом РФ следующим образом:

   1) в поселениях с численностью  населения свыше 3 млн. чел. в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

   2) в поселениях с численностью  населения от 500 тыс. до 3 млн. чел.  в размере от 5- до 17-кратного размера  ставки земельного налога за  единицу площади земельного участка;

   3) в поселениях с численностью  населения до 500 тыс. чел., а также  за пределами черты поселений  - в размере от 3- до 10-кратного  размера ставки земельного налога  за единицу площади земельного  участка (на начало текущего  календарного года).

   При продаже земельного участка к  его стоимости применяется поправочный  коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных  на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.

   Пленум  Высшего Арбитражного Суда в своем  Постановлении подчеркнул, что, определяя  цену земельного участка, стороны должны руководствоваться именно указанной  нормой. Положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ конкретная цена земельного участка согласно ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.

   Если  до определения субъектом РФ цены земли стороны в договоре купли-продажи  по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

   Отсутствие  поправочных коэффициентов, учитывающих  основной вид использования расположенных  на земельном участке здания, строения, сооружения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

   В соответствии со ст. 28 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Исключения могут быть предусмотрены в других федеральных законах.

   Приватизация  имущественных комплексов унитарных  предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

   находящихся у унитарного предприятия на праве  постоянного (бессрочного) пользования  или аренды;

   занимаемых  объектами недвижимости, входящими  в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов. 

   Нормы Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не регулируют отношения по приватизации следующих  земель:

   сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

   зараженных  опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

   водоохранного и санитарно-защитного назначения;

   общего  пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.);

   транспорта, предназначенные для обеспечения  деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

   предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;

   не  подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации. 
 
 

   Список  источников 

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
4. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. - "Юстицинформ", 2007