Правовое  регулирование рентных 

отношений в гражданском праве России" 

ОГЛАВЛЕНИЕ: 

ВВЕДЕНИЕ  ……………...…………………………………………………... 3 

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО

РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ……………………. ... 5

§ 1 История развития законодательства о  ренте по праву России.……5

§ 2 Правовое регулирование  договора ренты за рубежом……………..

§ 3 Основы правового  регулирования договора ренты в действующем  Гражданском кодексе  Российской Федерации…...…...………………… 

ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ:………………………………… 

§ 1 Договор постоянной  ренты……………...….……………….. ………

§ 2 Договор пожизненной  ренты…...……………………...….…………..

§ 3 Договор пожизненного содержания с иждивением………….…….                 

ГЛАВА 3 АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ  ПРАКТИКИ

РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ…………………………….………………… 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  ………………..………………………………………….

Список  нормативных актов  и литературы ……………...…………….

ПРИЛОЖЕНИЕ:

• договор пожизненного содержания с иждивением;
• проекты договоров постоянной ренты, пожизненной ренты;
• копия искового заявления;
• копия решения суда.

ВВЕДЕНИЕ 

     Одной из новелл Гражданского  Кодекса является институт ренты.  Заключение договора ренты стало  возможным после вступления в  законную силу части второй  Гражданского Кодекса РФ 1996 года.

     До этого момента в гражданском  праве России существовал только договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Таким образом, договор ренты можно было заключить, но при этом возникали определенные трудности, в связи с отсутствием в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года норм, регулирующих содержание, порядок заключения, расторжения и иные существенные условия договора ренты.

     Договор ренты является важным  институтом гражданского права  России, так как он позволяет  избежать заключения мнимых сделок, таких как: договор купли –  продажи, дарения, завещание, которые имели место до принятия гражданского кодекса РСФСР 1964 года, когда в дополнение к этим сделкам заключались устные или письменные соглашения о пожизненном содержании отчуждателей имущества.

     На мой взгляд, число людей, заключающих договор ренты, будет расти. Это связано с увеличением числа граждан, нуждающихся в дополнительном источнике доходов.

     По своей правовой природе  договор ренты представляет собой  разновидность гражданско-правового  договора, обладающего определенной спецификой.

     Суть договора ренты заключается  в том, что по этому договору  отчуждается имущество,  происходит  переход права собственности  на него, но приобретатель имущества  (Плательщик ренты) обязан уже  после перехода права собственности  на имущество выплачивать отчуждателю (Получателю ренты) оговоренные договором денежные суммы (ренту). При чем эта обязанность возникает у Плательщика ренты и в том случае, когда имущество передается под выплату ренты за плату.

     Из числа других гражданско-правовых сделок договор ренты  выделяет его особый субъектный состав, содержание и предмет договора. Поэтому, на мой взгляд, договор ренты следует рассматривать как отдельный вид договоров, направленных на отчуждение имущества.

     Теоретическую основу работы составили труды следующих ученых юристов: К.С. Юдельсона, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Яркова, З.И. Цыбуленко, С.А. Хохлова, В.С. Ема и других.

     Цель работы – системный анализ  правовых норм, посвященных правовому  регулированию договора ренты и его разновидностей; выявление недостатков и пробелов в правовой регламентации указанных отношений с тем, чтобы сформулировать предложения по совершенствованию законодательства в области регулирования рентных отношений в Российской Федерации.

    Исходя из этого, задачами работы являются следующие:

1. Дать определение договора ренты;
2. Выявить его квалифицирующие признаки;
3. Отграничить договор ренты от иных договоров по возмездной передаче имущества;
4. Определить виды договора ренты, их особенности;
5. Проанализировать судебную практику по рентным отношениям;
6. Сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ о ренте.
7. Разработать проекты договоров ренты.

     Поставленные задачи обусловили  структуру работы, которая включает  введение, 3 главы, объединяющих 6 параграфов, заключение, список используемых источников и литературы, приложение.   
 

ГЛАВА ПЕРВАЯ.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО  РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕНТНЫХ  ОТНОШЕНИЙ. 

§ 1. История развития законодательства о  ренте в России. 

     Гражданское законодательство России до вступления в силу Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года не предусматривало договора ренты. Некоторое время считалось, что договоры отчуждения строений на условиях пожизненного содержания неправомерны, вследствие чего граждане, вступившие в такие отношения, находили различные обходные пути для их закрепления. Нередко для прикрытия рентных отношений использовался нотариально удостоверенный договор дарения имущества или завещание, сопровождавшиеся устным или совершенным в простой письменной форме соглашением сторон о содержании владельца имущества. ГК 1964 года признал существование договора ренты. Речь шла о помещении в главу Кодекса «Купля-продажа» двух статей, посвященных «купле – продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца».

     Подобно РСФСР договоры о содержании  признали и все другие союзные  республики, принявшие в эти годы  новые гражданские кодексы. Однако  интересно отметить, что ни одна  из республик не пошла по  тому пути, который избрала РСФСР.  Все принятые ими тогда кодексы содержали самостоятельную главу, получившую название либо «Договоры отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания» (Литва, Белоруссия, Латвия, Армения, Эстония, Туркменистан, Молдавия), либо «Договор пожизненного содержания» (Грузия, Украина). Но при любом из этих вариантов регулирование соответствующих отношений оказывалось за пределами договора купли-продажи.

     Вариант, избранные ГК РСФСР  1964 года, в котором соответствующий  договор был урегулирован в  рамках купли-продажи, имел в литературе своих сторонников. К их числу можно отнести В.А. Тархова, В.Ф. Яковлева, Е.В. Кулагину, В.Ф. Маслова. И все же господствующей была точка зрения, согласно которой в данном случае речь должна идти о самостоятельном типе договоров.

     При этом отмечались действительно присущие такому договору особенности, позволявшие отделить его от купли-продажи, а в их числе то, что имущество передавалось Плательщику ренты исключительно в собственность, что был отграничен круг участников (получателем содержания мог быть только гражданин) и что отношения носили длящийся характер. Такую позицию занял Ю.К. Толстой уже в вышедшей вслед за принятием ГК 1964 года работе «Новый Гражданский кодекс РСФСР». Он признал, что в данном случае имеется в виду «совершенно самостоятельное обязательство»¹. Аналогичные взгляды высказывали А.Ю. Кабалкин, В.Ф. Яковлев, Э.Я. Лаасик и другие.

     С полным основанием С.А. Хохлов  усматривал самостоятельность соответствующего  договора в том, что в отличие  от купли-продажи он предлагал иное встречное удовлетворение.² Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что «по договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента)».³

     Весьма точно выразил особенность  этого договора М.И. Бару.⁴ Он усматривал различие между договорами купли-продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого – материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что договор купли-продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

      К.С. Юдельсон также считал  договор ренты самостоятельным  договором, по этому поводу  он писал: «договор отчуждения  строения с условием пожизненного  содержания не может считаться разновидностью договоров дарения или купли-продажи. Существенным отличием договора дарения является его безвозмездность. Оно не может возлагать на одаряемого встречных обязательств. Купля-продажа, как правовая форма отчуждения права собственности, характеризуется не только обязательной денежной эквивалентностью, но и ее точной определенностью, чего нет в договоре отчуждения прав личной собственности на жилое строение с условием пожизненного содержания».⁵ Считаясь с жизненными потребностями, судебная практика признала, что договор отчуждения принадлежащего на праве личной собственности жилого строения с условием пожизненного содержания имеет самостоятельный характер и не противоречит советскому гражданскому законодательству. Основываясь на определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда СССР, Министерство юстиции СССР от 22.05.1956 года дало нотариальным конторам указание о том, что в законе нет запрета заключать договоры, по которым одна сторона передает в собственность другой стороне дом, а последняя обязуется пожизненно содержать первую. В сборнике официальных материалов по нотариату был помещен образец договора. Однако данный образец вызвал много споров среди цивилистов, так как его использование могло привести к различным спорным ситуациям. В связи с эти К.С. Юдельсон писал: «исходя из норм действующего права, можно на практике использовать образец, помещенный в официальном сборнике, только с рядом существенных поправок». Им были сформулированы следующие поправки к опубликованному образцу:       

1. Предмет договора должен быть определен как передача права личной собственности на домовладение или часть его одним лицом другому на условиях пожизненного содержания и полного иждивения на правах члена семьи приобретателя помещения.
2. Стоимость питания, одежды, ухода в договоре оценивать не следует, так как это может явиться поводом для выводов, в действительности противоположных сущности договора.
3. Для пресечения недобросовестного отношения приобретателя к своим обязанностям строения можно устанавливать залоговое право в интересах иждивенца. Данное право будет обеспечивать не только возможный иск о расторжении договора вследствие нарушения обязательств по содержанию, но практически предупредит злоупотребление создавшимся положением со стороны приобретателя.
4. Если строение принадлежит только одному из супругов, а пожизненным содержанием будут пользоваться оба, то для этого в договоре нужно оговорить, что оно предоставляется пожизненно не только собственнику, но и его супругу. В части, касающейся второго супруга, это будет договор в пользу третьего лица».⁶

      Первое нормативное закрепление рассматриваемый вид отношений в гражданском праве СССР получил в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года. Статьи 253 и 254 ГК РСФСР 1964 года были посвящены договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. ГК РСФСР (п. 1 ст. 253) определял указанный договор следующим образом: «По договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, продавец передает в собственность жилой дом или его часть, а покупатель обязуется в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре – в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи».

      Анализ указанной нормы права  позволяет выделить ряд отличий  договора купли – продажи жилого  дома с условием пожизненного  содержания продавца от  современного  договора пожизненного содержания  с иждивением. Во-первых, в соответствии с приведенным определением, продавцом могло быть только лицо, являющееся нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья, то есть достигшее пенсионного возраста либо признанное в установленном порядке инвалидом I, II или III группы. Во-вторых, пожизненное содержание по договору обеспечивалось только жилым домом. В-третьих, согласно пункта 3 ст.253 ГК РСФСР 1964 года отчуждение дома при жизни продавца не допускалось.

      Таким образом, основное отличие  указанного выше договора от  договора пожизненного содержания с иждивением заключается  в ограниченном круге лиц, которые могли быть сторонами по договору, и круге имущества, являвшегося предметом договора. Продавцом по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца могут быть, как это указывалось ранее, только нетрудоспособные граждане. Это отличие от договора ренты существовало потому, что во время принятия и действия Гражданского кодекса РСФСР 1964 года в России был социалистический строй. Если бы возникла ситуация, когда физически здоровый и трудоспособный человек заключил бы договор, по которому какое-нибудь третье лицо обязалось бы его содержать, а сам он при этом не будет работать, то она была бы признана аморальной и противоречащей социалистическому правосознанию.

      Предметом рассматриваемого договора, как указывалось выше, мог быть  только жилой дом. Это отличие  объясняется тем, что ранее  в частной собственности граждан  могли находиться только жилые  дома. Иные объекты недвижимости  находились в собственности государства.

      Отличаются от предусмотренных  действующим законодательством  и способы прекращения договора  купли-продажи жилого дома с  условием пожизненного содержания  продавца, которые были регламентированы  в статье 254 ГК РСФСР 1964 года. Договор  мог быть расторгнут по требованию покупателя, если его материальное положение по независящим от него обстоятельствам ухудшилось на столько, что он не может осуществлять дальнейшее содержание продавца или продавец к этому моменту (моменту предъявления требования о расторжении) восстановил трудоспособность. Было предусмотрено (ч. 3 статьи 254 ГК РСФСР), что в случае расторжения договора вследствие восстановления продавцом трудоспособности, последний сохраняет за собой право пожизненного пользования занимаемой им жилой площадью. При расторжении договора по другим основаниям (например, при ненадлежащем исполнении покупателем своих обязанностей по содержанию продавца) дом переходил в собственность продавца.

       Однако, несмотря на установление, хотя и слабого, правового регулирования данного рода отношений, участники гражданского оборота редко в них вступали. В нотариальных конторах за год заключались один – два договора. И только в конце восьмидесятых, начале девяностых годов, когда началась массовая приватизация квартир, количество заключаемых договоров резко возросло. В 1992 – 1993 годах появились посреднические коммерческие юридические лица, которые заключали договоры купли-продажи с условием пожизненного содержания продавцов с лицами, которые нуждались в дополнительных средствах к существованию. Таких договоров было большое количество (свыше десяти договоров на каждое юридическое лицо). В основном стороной по договору были престарелые люди, так как расчет учредителей юридического лица был направлен на то, что иждивенцы, в силу их преклонного возраста, будут быстро умирать. Однако их цели не были достигнуты. Реализовать приобретенную недвижимость юридические лица не смогли, так как продавцы продолжали жить и не собирались умирать. Поэтому большинство юридических лиц оказались банкротами, подавляющая часть договоров была расторгнута либо по соглашению сторон в нотариальной форме, либо в судебном порядке в 1995 – 1996 годах. 

§ 2 Правовое регулирование  договора ренты за рубежом. 

     Одним из первых в Европе  законодательных источников регулирования рентных отношений стал Французский Гражданский Кодекс (ФГК; 1804 года). Он содержал отдельную главу, специально посвященную договору пожизненной ренты.  Основное внимание в ней было уделено условиям признания соответствующего договора действительному, а также тому, что названо в Кодексе «последствиями договора для договаривающихся сторон». Речь идет о содержании прав и обязанности сторон в этом договоре и порядке реализации соответствующих прав (статьи 1968-1983 ФГК).⁷

     В Германском гражданском уложении (ГГУ; 1896 года) также есть особая глава (глава 16), которая посвящена пожизненной ренте. В этой главе, прежде всего, обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что если рента носит денежный характер, то ее выплата должна производится не позднее, чем за три месяца до наступления срока. Форма, указанной сделки, носит обязательный письменный характер.⁸

     Значительно более емким является  регулирование аналогичного договора  в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены (титул XXII) договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возможность соответствующих выплат деньгами в течение жизни получающего ренты, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. При втором договоре речь идет о предоставлении содержания и ухода, при том таких, которые получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привычных для него за последнее время условий существования, с другой.⁹

      Японский гражданский кодекс (статье 689) дает следующее  определение  договора пожизненного содержания: «По договору пожизненного содержания  одна сторона обязуется регулярно предоставлять деньги или иные вещи контрагенту или третьему лицу в течение всего периода времени до собственной смерти, смерти контрагента или третьего лица». Японские авторы отмечают, что отличительной черной договора пожизненного содержания является возникновение обязательства регулярной пожизненной выплаты денежных сумм. Если данное обязательство принимается без получения какого-либо вознаграждения, то получается договор дарения, в противном случае – договор купли-продажи. Поэтому, хотя и ГК определяет договор пожизненного содержания в качестве самостоятельного  вида, он мало отличается от других договоров.

      Существованию данного мнения  способствует и то, что ГК Японии  содержит специальные нормы лишь  в отношении прекращения обязательства пожизненного содержания и о его сроках. Статья 691 ГК Японии устанавливает правила, когда при получении должником капитальной денежной суммы и пренебрежении им обязательством по регулярной выплате определенной денежной суммы или иными обязанностями контрагент может требовать возвращения капитальных сумм. Требование возвращения капитальной денежной суммы рассматривается японскими юристами как один из видов расторжения договоров, а именно, как расторжение на основании просрочки. Данный вид расторжения договора возникает потому, что общее обязательство пожизненного содержания представляет собой совокупность отдельных обязательств применительно к каждому отдельному периоду предоставления денежной суммы, которые имеют свои независимые сроки погасительной давности.

     По Гражданскому праву Японии  обязательство пожизненного содержания  может возникать, помимо договора, и на основании завещания. В  данном случае условия установления  подобного обязательства регулируются  формами о наследовании по  завещанию, а его действие – нормами о договоре пожизненного содержания (статья 694 ГКЯ).¹⁰ 

§ 3. Правовое регулирование  договора ренты в  действующем Гражданском  кодексе Российской Федерации. 

     «Рента» имеет в русском языке  по крайней мере три значения. Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно, имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее – различные виды движимости, в том числе деньги. Во-вторых, рента носит, в принципе, непрерывный характер; в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо определенным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученном от любой другой деятельности. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.¹¹

   Определение договора ренты дано в статье 583 Гражданского кодекса РФ: «По договору ренты одна сторона (Получатель ренты) передает другой стороне (Плательщику ренты) в собственность имущество, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать Получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».

    Данное определение позволяет  выделить следующие характерные  черты договора ренты. Во-первых, договор ренты имеет реальный характер, т.е. считается заключенным с момента передачи имущества в собственность Плательщика ренты. Если стороны составят письменный договор и удостоверят его у нотариуса, но не передадут имущество от Получателя ренты Плательщику ренты, договор будет считаться незаключенным.

    Во-вторых, договор ренты является  возмездным, так как в обмен  на предоставление имущества  выплачивается содержание в денежной  или иной форме.

    В-третьих, договор ренты является  односторонне обязывающим, так  как после передачи имущества в собственность Плательщика ренты Получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, а обладает лишь правами. К такому выводу можно прийти, проанализировав главу 33 ГК РФ, в соответствие с которой единственной обязанностью Получателя ренты является передача вещи, реализующаяся в момент заключения договора. 

      Для определения сущности рассматриваемого  договора, как и любого другого,  имеет значение его юридическая  квалификация. Применительно к данному  договору это оказывается особенно сложным. Неслучайно по указанному поводу обнаруживаются весьма существенные расхождения в литературе.

      Бесспорным, по сути, всегда было  и остается признание договора  ренты возмездным. При этом имеется  в виду, что данный договор  предполагает встречное удовлетворение. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. Хотя договор ренты является возмездным подобно, например, займу, характер возмездности здесь иной. В договоре займа она проявляется в необходимости для заемщика возрастить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате рентных платежей, лишь сходных с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата ренты бессрочно либо на срок жизни физического лица.

      Иная ситуация сложилась с  отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных. С момента принятия действующего гражданского законодательства прошло всего лишь несколько лет, в литературе, основанной на этом Кодексе, уже обозначались три точки зрения. Придерживающиеся одной из них считают договор ренты реальным¹², в то время как, по мнению других, это договор консентуальный ¹³, а в третьих – в зависимости от объекта либо реальный (при отчуждении движимого имущества), либо консенсуальный (при отчуждении недвижимого имущества)¹⁴.

       В конечном счете деление договоров  на реальные и консенсуальные  основано на различии той роли, которую играет связанная с  договором передача вещи (имущества). При реальном договоре передача  – необходимый элемент его  заключения, а потому: нет передачи – нет и договора. В отличие от этого консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора. Д.И. Мейер реальным считал «договоры, которые совершаются посредством отдачи вещи одним контрагентом другому», а консенсуальными – «совершаемые простым соглашением» ¹⁵.

        Имея в виду указанный критерий, применительно к пожизненному  содержанию с иждивением (а теперь - к ренте) следует признать, что  легальное определение реального договора в части, относящейся к платежам ренты, должно было содержать формулу «передает в собственность», а консентуального – «обязуется передать в собственность».

        Действующий ГК РФ в определении  не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601), что получатель ренты «передает… в собственность имущество». Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договороам, признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества). Таким образом, соображения в пользу реального характера договора пожизненного содержания с иждивением, высказанные применительно к ранее действующим ГК, как представляется, имеют значение и для современного договора ренты.

     На мой взгляд, правовое значение передачи вещи, с которым связывается разграничение консенсуальных и реальных договоров, зависит от характера того договора, на основе которого происходит передача. Если речь идет о договоре, направленном на переход имущества у собственность, то и передача должна означать переход прав собственности от одной стороны к другой. Все различие между консенсуальным и реальным договором состоит, как уже отмечалось, в том, что переход права собственности в первом случае осуществляется в рамках договора, а во втором – до его возникновения. При этом определение времени самой передачи производится в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР и ст. 223 действующего ГК. Им должен считаться момент регистрации перехода права собственности для случаев, когда закон считает это для отчуждения имущества необходимым, и фактическое вручение – во всех остальных случаях.

     Не менее интересными являются  точки зрения, высказываемые в  литературе по поводу все того  же вопроса – о реальном  или консенсуальном характере  договора ренты. Соглашаясь с большинством, хотелось бы высказать некоторые сомнения по поводу отдельных из них.