Правовое регулирование сделок с недвижимостью
СОДЕРЖАНИЕ
Введение…………………………………………………………
- Собственность……………………………………………
……………………5 - Недвижимость как объект гражданского права……………………………..8
2.1 Общая характеристика объектов гражданского права………………….8
2.2 Недвижимость
как объект гражданского права, классификация
объектов недвижимости………………………………………………
2.3
Субъекты недвижимости………………………
3. Правовое
регулирование сделок с
3.1
Переход прав собственности
3.2
Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним………………………………………………………………………
4. Земельные
отношения………………………………………………………
Заключение……………………………………………………
Список
используемой литературы……………………………………………...
Введение
Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. "Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле "дом" нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования".
В наши дни правовая экспертиза недвижимости - это обязательный этап сделки купли-продажи, который нужен покупателю для того, чтобы избежать возможные проблемы и претензии прежних собственников. Не исключено, что некогда нарушенные права собственников могут принести неприятности и денежные потери.
Для чего нужна правовая
Цель правовой экспертизы – это получение подтверждения чистоты объекта недвижимости еще до приобретения и выявление рисков, связанных с утратой прав собственности.
Для того чтобы собственники приобретаемых объектов недвижимости были уверены в выборе квартиры или другого объекта недвижимости, независимые юристы проводят специальную проверку пакета документов, предоставляемого на регистрацию сделки.
Для этого юристом, специализирующимся по вопросам недвижимости, совершаются следующие действия перед сделкой:
- проверяется подлинность и действительность предоставляемых документов;
- устанавливается основание для регистрации прав собственности;
- анализируются риски утраты права собственности;
- проверяется вероятность признания сделки недействительной;
- устанавливается наличие или отсутствие притязаний третьих лиц, наличие обременений;
- подготавливается отчет по совершаемой сделке.
- Собственность
Термин «собственность» нередко употребляется в самых разнообразных значениях. В одних случаях его используют как синоним, эквивалент понятий «имущество» или «вещи», говоря, например, о «передаче собственности» или о «приобретении собственности». В других случаях считают, что речь идет о сугубо экономическом отношении, а иногда, напротив, это понятие отождествляют с чисто юридической категорией - правом собственности и т. д. В результате этой путаницы складываются ошибочные представления и стереотипы относительно собственности, в частности распространенное мнение о том, что экономические отношения собственности юридически всегда оформляются только с помощью права собственности.
В
понятие «собственность»
- Власть – полное господство непосредственно над вещами, а непосредственно над людьми;
- Свобода означает, что собственнику разрешают все, что не запрещено законом;
- Право не только юридическое, но и нравственно-социальное, патриотическое.
Поэтому отождествление собственности с материальными вещами или недвижимостью в действительности не соответствует содержанию. Имущество (вещи) сами по себе не являются собственностью, они являются носителями права собственности.
Собственность – это отношение людей к объектам материального мира, которое проявляется в экономических и производственных отношениях, распределении, обмене и потреблении различных благ, юридических нормах, а также в форме правил и морали.
Если обращаться к переводу с латинского слова «собственность», то оно означает правовое господство лица над материальной вещью (не физическое).
В
понятии «собственность»
- материально-вещественная форма показывает, какие вещи по форме (объекту) присваиваются людьми;
- содержание – это социально-экономическая сущность, которая отражает отношения между людьми по поводу присвоения и использования недвижимых вещей.
В экономическом смысле собственность – это форма отношения людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и др.
Собственность же в юридическом понимании показывает, как реальные имущественные связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, которые устанавливает государство в обязательном порядке для всех граждан.
Собственность — это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается.
Определяя содержание права собственности в субъективном смысле, ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК) устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право
по владению, пользованию и распоряжению,
как и субъективное право собственности
в целом, представляют собой юридически
обеспеченные возможности поведения собственника.
Они принадлежат ему до тех пор, пока он
остается собственником. В тех случаях,
когда собственник не в состоянии эти
правомочия реально осуществить (например,
когда имущество арестовано), он не лишается
ни самих правомочий, ни права собственности
в целом.
2.
Недвижимость как
объект гражданского
права
Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК 1922 г. с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).
К
недвижимости относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты
и все, что прочно связанно с землей, в
том числе леса, многолетние насаждения,
здания сооружения и т.д. Иными словами,
характерным признаком для большинства
объектов недвижимости является их неразрывная
связь с землей, именно благодаря которой
они обычно обладают повышенной стоимостью.
Вне связи с землей соответствующие объекты,
например деревья, выращиваемые в специальных
питомниках для последующей посадки, конструкции
для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми
вещами не считаются.
2.1.
Общая характеристика
объектов гражданского
права
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В соответствии со статьей 129 Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ необходимо отметить, что:
1.
Объекты гражданских прав
2.
Виды объектов гражданских
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.
3.
Земля и другие природные
4.
Результаты интеллектуальной
По
своим свойствам указанные
С учетом этого объекты гражданских прав подразделяются на материальные и нематериальные (идеальные). К первой группе относят: вещи; работы и услуги, а также их результаты, имеющие овеществленный либо иной материальный эффект (например, ремонтные работы, услуги по хранению вещей); имущественные права требования (такие, как денежные средства на банковском счете, доля в уставном капитале). Ко второй группе причисляют: результаты творческой деятельности (изобретения, произведения искусства); способы индивидуализации товаров и их производителей (товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования и т.д.); личные неимущественные права (право на имя, право на защиту чести и достоинства, право на личную неприкосновенность и др.).
Признак оборотоспособности объектов гражданских прав влечет за собой их классификацию на полностью оборотоспособные, ограниченные в обороте и изъятые из оборота (ст.129 ГК РФ).
Большинство объектов гражданских прав являются полностью оборотоспособными: они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому на основании сделок либо в порядке правопреемства (например, при реорганизации юридического лица, в порядке наследования).
Ограниченно оборотоспособными являются объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо находиться в обороте по специальному разрешению или с соблюдением предусмотренных законом условий. Например, лишь на основании специальных разрешений осуществляется оборот оружия и боеприпасов, наркотических средств и психотропных веществ.
Изъятыми
из оборота являются объекты, прямо
указанные в законе. К ним относятся вещи,
которые находятся, как правило, в федеральной
собственности и не могут переходить в
собственность иных лиц: например, земельные
участки, занятые зданиями, строениями
и сооружениями, в которых размещены для
постоянной деятельности Вооруженные
Силы РФ, другие войска, воинские формирования
и органы.
2.2.
Недвижимость как объект
гражданского права,
классификация объектов
недвижимости
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Для
целей анализа рынка и
По физическому статусу выделяют:
- земельные участки
- здания, строения, сооружения
- помещения.
В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Более
детальная классификация фонда
объектов недвижимости по назначению
содержит следующий перечень видов и подвидов
объектов:
1) Земля
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):
- под жилье (селитебная территория),
- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,>
- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
- под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),
- под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)
б)
земельные участки вне
- под дачное и садово-огородное использование,
- под жилую застройку,
- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
- сельскохозяйственного назначения,
- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
- лесного фонда, водного фонда,
- участки недр,
- земли резерва, назначение которых не определено
2) Жилье (жилые здания и помещения):
- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)
- индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)
3) Коммерческая недвижимость:
- офисные здания и помещения административно-офисного назначения
- гостиницы, мотели, дома отдыха
- магазины, торговые центры
- рестораны, кафе и др. пункты общепита
- пункты бытового обслуживания, сервиса
4) Промышленная недвижимость:
- заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения
- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения
- паркинги, гаражи
- склады, складские помещения
5) Недвижимость социально-культурного назначения:
- здания правительственных и административных учреждений
- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты
- религиозные объекты
Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.
Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.
По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:
- частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников
- государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации
- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности
- общественные – находящиеся в собственности общественных объединений
- коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).
По
юридическому статусу объекты недвижимости
разделяют, в зависимости от вида,
на используемые собственником или
арендатором, приватизированные, приобретенные
путем сделки купли-продажи, наследования,
дарения и т.п.
2.3.
Субъекты недвижимости
На
рынке недвижимости сформировались
и активно действуют различные
рыночные структуры, способствующие повышению
эффективности его оборота. Различают
следующие субъекты рынка недвижимости.
Это во-первых, покупатели (юридические
и физические лица), инвесторы-покупатели
(юридические и физические лица). Во-вторых,
продавцы недвижимости — собственники
недвижимости, фонды имущества, органы,
уполномоченные местной властью, конкурсные
управляющие.
Продавцами и покупателями могут быть
предприятия всех форм собственности,
домохозяйства, ипотечные банки и другие
организации.
Среди продавцов недвижимости особое
место занимают строительные организации.
Они строят новое жилье, нежилые объекты
и могут продавать объекты недвижимости
либо сами, либо привлекать посредников-продавцов,
оплачивая их услуги.
Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг агентства.
Сегодня ситуация на рынке меняется. Агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.
В
законодательном порядке
- гражданин (физическое лицо) - Человек как субъект гражданских (имущественных и неимущественных) прав и обязанностей;
- юридическое лицо - организация (объединение лиц, предприятие, учреждение), являющаяся субъектом гражданских прав и обязанностей. Это социальное (коллективное) образование вступает в хозяйственные связи от своего имени как самостоятельная целостная единица. Примером может служить фирма - хозяйственное, промышленное или торговое предприятие (объединение), пользующееся правами юридического лица;
- государство и муниципальные образования (органы местного управления и самоуправления).
- Правовое регулирование сделок с недвижимостью
Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Как подчеркивал еще И.А. Покровский «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций»[1]. Ученый говорил о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.
Указанные
тенденции нашли свое законодательное
закрепление. Действующее законодательство
предусматривает, что право собственности
и другие вещные права на недвижимые
вещи, ограничения этих прав, их возникновение,
переход и прекращение подлежат государственной
регистрации.
3.1 Переход прав собственности при сделках с недвижимостью
Собственник недвижимости вправе осуществлять любые сделки, которые предполагают оформление перехода права собственности на недвижимость. Это могут быть сделки по купле-продаже, мене, дарению, наследству. Возникновение, прекращение, ограничение или изменение прав должно регистрироваться Федеральной регистрационной службой, в течение 1 месяца с момента подачи документов.
Оформление
перехода права собственности
Оформление
перехода права собственности является
произведенным с момента
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости
(переходе права собственности), находящейся
на земельном участке, не принадлежащем
продавцу на праве собственности, покупатель
приобретает право на использование части
земельного участка, которая занята этой
недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания,
строения, сооружения вправе требовать
оформления соответствующих прав на земельный
участок, занятый недвижимостью и необходимый
для ее использования, на тех же условиях
и в том же объеме, что и прежний собственник
недвижимости, с момента государственной
регистрации перехода права собственности
на здание, строение, сооружение.
