Правовой режим общей собственности

Введение 

    Понятия собственности и права собственности одни из древнейших юридических понятий, поэтому неполным будет рассмотрение термина права собственности, если не заглянуть в его исторические корни, не рассмотреть его развитие в отдельных странах мира.

     Еще при правлении царя Хаммурапи в период 1792-1750 гг. до н.э. в одном из первых сборников законов понятие собственность не только имело место быть, но и разделялось на различные виды. Так земли были царские, храмовые, общинные, частные. Царствование Хаммурапи отмечено интенсивным развитием частной собственности на землю. Земли могли продаваться, сдаваться в аренду, передаваться по наследству, о каких либо ограничений со стороны общины источники не упоминали.

     Еще один исторический источник права – Законы Ману в Древней Индии, создание которых предположительно датируется в период между II в. до н.э. и I в. н.э., уже хорошо различает разницу между собственностью и владением при этом, охране частной собственности уделялось значительное внимание. Законы Ману указывают семь возможных способов возникновения права собственности: наследование, получение в виде дара или находки, покупка, завоевание, ростовщичество, исполнение работы, а также получение милостыни. Древней Индии был известен и такой способ приобретения права собственности, как давность владения (10 лет). При этом подчеркивалось, что только при законном подтверждении человек из владельца переходит в собственника. Приобретать вещь можно было только у собственника. Запрещалось доказывать право собственности ссылкой на добросовестное владение. Если у добросовестного приобретателя обнаруживалась украденная вещь, она возвращалась прежнему собственнику.

Среди основных видов собственности Законы называют землю, но Законы Ману охраняют и движимое имущество. Наиболее значимым из него было: рабы, скот, инвентарь.

Вмешиваться в дела собственника запрещалось. За незаконное присвоение чужой собственности  накладывался большой штраф.

     Родоначальником и основополагающим источником права всех стран было Римское право. Значение Римского права определяется его огромным влиянием не только на последующее развитие права, но и на развитие культуры в целом.

Римское право характеризуется непревзойденной  по точности разработкой всех существующих правовых отношений простых товаровладельцев (покупатель и продавец, кредитор и должник, договор, обязательство и т.д.).

    Ф. Энгельс говорил даже, что "римское право является настолько классическим юридическим выражением жизненных условий и конфликтов общества, в котором господствует чистая частная собственность, что все позднейшие законодательства не могли внести в него ни каких существенных изменений". Определение права собственности, заимствованное многими буржуазными кодификациями, было дано римскими юристами. Они понимали под собственностью наиболее полное, наиболее абсолютное право пользоваться и распоряжаться вещами с теми лишь ограничениями, которые установлены договором или правом. Основные положения были изложены в законах XII таблиц.

 Пользоваться – значит извлекать выгоду, приносимою вещью, распоряжаться – значит определять ее судьбу.

 Когда мы говорим "наиболее абсолютное", а не "абсолютное" право распоряжаться вещами, нужно иметь в виду ограничения установленные законом. Это очень важно для понимания института собственности вообще. Кроме того, собственность есть господство прямое, непосредственное, исключительное (т.е. устранением всякого третьего лица от посягательства на вещь), легко приспособляемое (т.е. как только отпадает какое-либо из ограничений права собственности, собственник автоматически устанавливает свое исключительное право) и т.д. Все эти вопросы и понятия были разработаны еще юристами Древнего Рима.

     Итак, понятие права собственности формируется и развивается уже давно, древние источники оказали большое влияние на современное право, и фактически лежат в его основе.

Исходя  из выше сказанного, целью работы является – характеристика понятия общей  собственности, определение видов  и правовых режимов общей долевой  собственности и общей совместной собственности.

   В соответствии с целью поставлены  следующие задачи:

- Дать характеристику права собственности;

- Определить субъективное право, исходя из положений об объективных и    субъективных правах;

- Определить, кто является  субъектами правовой собственности;

- Дать характеристику права общей собственности;

- Определить общую долевую собственность и общую совместную собственность;

- Установить ограничения права собственности.

    При написании курсовой работы мною была использована следующая литература:

1.Гражданский  кодекс РФ от 01.02.2009г.;

2.Гражданское  право: учебник / под редакцией  М.В.Карпычева; Ю.К. Толстого; С.С.Алексеева;  А.П.Сергеев;

3. Юридическая  Россия // Интернет версии. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие и виды  права общей собственности 

    В тех случаях, когда право собственности на имущество принадлежит

какому-то одному лицу, будь то гражданин, юридическое  лицо, государство, национально-государственное, административно-территориальное или муниципальное образование, собственность является одно - субъектной. В этих случаях собственнику противостоят все третьи лица, обязанные воздерживаться от совершения каких бы то ни было действий, препятствующих ему по своему усмотрению осуществлять своё право. Если же право собственности на имущество принадлежит не одному, а двум или более лицам, на имущество возникает общая собственность, при которой, помимо внешних отношений участников общей собственности со всеми третьими лицами существуют так же внутренние отношения между самими участниками этой собственности.

    Необходимость урегулирования внутренних отношений между такими лицами, которые именуются сособственниками, поскольку эти отношения возникают на одно и то же имущество, и вызвало в первую очередь появление института общей собственности, то есть правовых норм, рассчитанных на согласование воли собственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

    Общая собственность (ст. 244 ГК РФ)¹ может возникнуть в силу различных оснований: наследования, состояния в браке, образования крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизации, совместной покупки вещи, совместной постройки жилого помещения, соединения и смешения вещей и т.д. Объектом права общей собственности, является индивидуально-определённая вещь (жилой дом) или совокупность таких вещей (совокупность вещей, входящих в состав наследства). Объектом права общей собственности может быть и предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

    Для общей собственности характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками. Множественностью субъектов права собственности на один и тот же объект и вызвана необходимость специального правового урегулирования отношений общей собственности. Это необходимо, что бы согласовать воли участников общей собственности, обеспечить учёт каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных сособственников, надлежащее состояние общего имущества и т.д. Общая собственность характеризуется переплетением отношений сособственников ко всем третьим лицам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые – относительными.

Закон (п.2 ст.244 ГК) различает два вида общей  собственности: долевую и совместную. К долевой относится собственность, при которой определена доля каждого  из её участников, к совместной –  собственность без определения  долей.

    В совместной собственности общность имущества выражена в большей  степени, чем в долевой. Объясняется  это тем, что отношение между  участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского  хозяйства и т.д.) носят куда более  доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу. Различие здесь состоит в том, что при долевой собственности доли каждого из её участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, то есть при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части её участников. При этом доли как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором (п.2 ст.245; п.2 ст.259 ГК;² ст.39 Семейного кодекса³).

Установив, что доли есть у участников не только долевой, но, в конечном счёте, и совместной собственности, необходимо ответить на вопрос, в чём выражается доля и какова её юридическая природа. Доля, если она определена, получает количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1/2, 1/3 и т.д. либо в виде 50%, 75% и т.д. Чисто количественное выражение доли ещё не раскрывает её юридической природы, – принадлежит ли участнику общей собственности, доля в имуществе, в стоимости имущества или в праве на имущество. В Основах Гражданского законодательства, а вслед за ними в Гражданском кодексе предусмотрено, что участнику общей собственности принадлежит доля в праве на общее имущество. Эта конструкция обладает рядом теоретических и практических достоинств. Во-первых, подчёркивается, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, которые вещь приносит, и падающие на неё обременения. Во-вторых, сохраняется указание на то, что объектом этого права как права собственности является вещь. В-третьих, поскольку права других сособственников также распространяются на всё имущество в целом, не ставится под сомнение характеристика общей собственности как многосубъектной.

    Менее удачны попытки раскрыть содержания права на долю с помощью понятий  доли в имуществе или в стоимости имущества, т.е. понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Эта конструкция ведет к замене многосубъектной собственности односубъектной. Между тем специфика общей собственности в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет. Неприемлема и конструкция идеальной доли, которая сводит право на долю лишь к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности, а тем самым и к замене права общей собственности обязательственным правом. Таким образом, обе эти конструкции не только не раскрывает сущность отношений общей собственности, а приводят, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института.

Общая собственность на имущество может  возникнуть независимо от того, относится  ли оно к неделимому имуществу, к  имуществу, не подлежащему разделу в силу закона, или к неделимому. Если имущество относится к такому, которое нельзя разделить, не изменив его назначения, т.е. к неделимому, либо не подлежит разделу в силу закона, то общая собственность на него возникает вследствие присущих имуществу функциональных качеств или его правового режима. Если же имущество относятся к делимому, то общая собственность на него возникает лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, договорились о том, что обстановка. Которую они получили по наследству от родителей, хотя и не составляет гарнитура, не будет разделена, а останется в их общей собственности.

    Закон по-разному подходит к определению, как оснований возникновения, так  и круга участников общей долевой  и общей совместной собственности. Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены. Она может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, а также в силу иных обстоятельств, влекущих образование общей долевой собственности.

    Так, общая долевая собственность  на имущество в кондоминиуме возникает  в силу закона, а на имущество, нажитое  супругами в период брака, в силу заключенного между ними брачного договора.

    Общая долевая собственность может возникнуть также вследствие обстоятельств, не зависящих от воли людей. Например, лес, принадлежащий одной лесозаготовительной организации, прибило к лесу другой организации. Поскольку бревна не были снабжены особой маркировкой, образовалась общая долевая собственность указанных организаций на предназначенный к сплаву лес.

Круг  участников общей долевой собственности  законом не ограничен. Они могут  представлять различные формы собственности  в любом их сочетании. Возможна общая  долевая собственность между гражданами, гражданами и юридическими лицами, между юридическими лицами, Российской Федерацией и её субъектами, муниципальными образованиями, гражданами т.д. Так, при частичной выморочности наследственного имущества возможно возникновение государственной собственности, с одной стороны, и частной собственности граждан и юридических лиц – с другой. При этом закон не предписывает обязательного прекращения общей собственности субъектов, представляющих различные формы собственности, как это было раньше.

    Напротив, общая совместная собственность  может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных законом, причем законом  строго определен и круг ее участников.

По ныне действующему законодательству участниками  общей совместной собственности  могут быть только граждане. Это супруги, если на их имущество распространяется законный режим имущества супругов (гл. 7 раздел 3 Семейного кодекса)⁴; члены крестьянского (фермерского) хозяйства (п.1 ст.258 ГК)⁵; члены семьи, приватизировавших квартиру с установлением на нее общей совместной собственности (ст.2 «Закон о приватизации жилого фонда»).

При этом во всех указанных случаях допускается  переход с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.

    Поскольку образование общей совместной собственности  допускается лишь в случаях, предусмотренных законом, и к тому же круг участников такой собственности строго определен, в законе закреплена презумпция, согласно которой общая собственность на имущество предполагается долевой. Однако эта презумпция является опровержимой. В одних случаях она относится к совместной, поскольку законом или договором не установлено иное, в других самим участникам общей собственности закон предоставляет возможность выбора между правовым режимом долевой или совместной собственности. Под первый вариант попадают случаи образования общей собственности в семье или крестьянском (фермерском) хозяйстве; под второй – случаи образования общей собственности при приватизации квартиры, поскольку закон допускает установление на квартиру как долевой, так и совместной собственности, отдавая решение этого вопроса на усмотрение самих членов семьи, которые приватизируют квартиру.

    По  существу же принципиальной разницы  между всеми этими случаями нет, поскольку, в конечном счете, от самих  участников общей собственности зависит, установить ли имущество долевую или совместную собственность. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Общая долевая  собственность 

2.1 Определение долей в праве общей собственности

      Почти во всех нормах ГК  РФ об общей собственности  упоминаются принадлежащие её участникам доли. Статья 245 ГК РФ⁶ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности.

      Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из неё или её разделение возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника. Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст. 39 Семейного кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а так же в правилах п.3 ст.258 ГК РФ, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п.3 ст. 258 ГК РФ о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случаи выхода из хозяйства одного из его членов.

        В отступлении от презумпции  равенства долей соглашением  участников общей долевой собственности  может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества. Этот вклад может быть определён не только в момент образования общего имущества и на последующих этапах его существования и функционирования с учётом внесённых в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться.

       В развитие общих положений  об определении размера долей  п. 3 ст. 245 ГК РФ предлагает учитывать  при этом, какие улучшения внесены  в общее имущество: неотделимые и отделимые. Если участник долевой собственности за свой счёт и с соблюдением установленного порядка внёс в общее имущество неотделимые улучшения, он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюдён, то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о плате тому, кто их внёс, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внёс улучшение и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внёс. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом могут рассматриваться судом.

      Содержание  права общей долевой собственности  составляют принадлежащие сособственникам  правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Два собственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но навязывать третьему лицу продажу всего общего имущества в целом они не имеют права. Именно поэтому при осуществлении права общей собственности в принципе не имеет значения, какой долей располагает каждый из собственников, хотя размер доли подлежит учёту при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на неё расходов и обременений (ст. 248 и 249 ГК РФ)⁷.

      Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности  не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на всё имущество в целом. В  то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

      В тех случаях, когда во владение и пользование собственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух и более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен  нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдёт доля в общей собственности.

      Одним из оснований возникновения общей  собственности, с которым связано  немало вопросов её осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведён земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между застройщиками, а иногда между ними и органами государственной власти (местного самоуправления) возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только за лицом, которому отведён земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учётом следующих условий:

• во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами;
• во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильём принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях;
• в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору.

   Если  лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями  или хотя бы и не связаны, но дом  возводился для обеспечения как  тех, так и других лиц жильём, а  орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических застройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но своё несогласие суд должен мотивировать в решении по делу.

   Каждый  сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей  ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том  числе и для отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто займёт место сособственника отчуждающего свою долю. Вследствие указанных и иных обстоятельств в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

   При продаже доли постороннему лицу остальные  сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан  в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доля или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трёх месяцев в судебном порядке требовать перевод на него прав и обязанностей покупателя.

   Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены и лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определённые родовыми признаками, причём лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

   В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей  собственности можно лишь при  соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

   Множественность субъектов прав собственности сказывается  и тогда, когда речь идёт об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся  как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основаниями её прекращения, в первую очередь таких как раздел общей собственности и выдел из неё. При разделе общая собственности прекращается для всех её участников, при выделе – для того, чья доля из общей собственности выделяется. Но выдел может привести к тем же результатам, что и  раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим.

   Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут  иметь место как по взаимному  согласию сособственников, так и  по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без соразмерного ущерба имуществу, происходит путём выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную и иную компенсацию. Расчёты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы ни были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Раздел общей собственности и выдел из неё должен происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.