Правовой режим земель населенных пунктов. 6

Министерство сельского хозяйства

Российской Федерации

ФГОУ ВПО «Красноярский государственный аграрный университет»

Институт судебных экспертиз и права

Кафедра земельного и экологического права

Курсовая работа

 по земельному праву  на тему:

Правовой режим земель населенных пунктов

Выполнила:

Научный руководитель:

_____________________

Красноярск 2010 год

Содержание

Введение …………………………………………………………………..….…..3

1. Понятие и состав земель населенных пунктов ……………………….…….4
1. Понятие земель населенных пунктов ……………………………….…..4
2. Состав земель населенных пунктов ………………………………….….7
2. Порядок и особенности использования земель населенных пунктов ……12
3. Охрана земель населенных пунктов ………………………………………..21

Заключение …………………………………………………….…….….……….24

Список используемой литературы ……………………………..….…………...25

Введение

Самая многочисленная часть населения в РФ сосредоточена в населенных пунктах. В связи с чем, тема «правовой режим земель населенных пунктов» является очень актуальной и значимой для общества в целом.

Актуальность выбранной темы так же связано тем, что в настоящее время земли населенных пунктов имеют особую ценность прежде всего в качестве территориального пространства, земельной основы, которая может быть использована для создания на ней различных по назначению объектов недвижимости и иных необходимых для комфортного проживания населения объектов транспортной, инженерной и других видов инфраструктуры. Именно на этих землях наиболее активны инвестиционно-строительные процессы, осуществление различных форм градостроительной деятельности, в связи с чем важнейшее значение в регулировании вопросов использования и охраны данных земель имеет также и градостроительное законодательство.

Таким образом, рассматриваемая мною тема – правовой режим земель населенных пунктов - является очень значимой для современного общества, от ее детального изучения во многом зависит развитие экономики.

Цель работы - проанализировать и обобщить результаты правового исследования нормативно-правовых актов, регулирующих правовой режим земель населенных пунктов, в том числе выявить особенности использования данных земель в Российской Федерации.

Одна из задач работы - исследование теоретических вопросов, связанных с развитием  правового режима земель населенных пунктов в Российской Федерации, в особенности охрана данного режима, оценка правового обеспечения и применения их на практике.

Глава 1. Понятие и состав земель населенных пунктов

1.1. Понятие земель населенных  пунктов

Земли населенных пунктов занимает наименьшую по сравнению с иными категориями земель площадь, однако является самой густонаселенной - на ней проживает подавляющее большинство населения России.

Исторически появление в законодательстве России категории земель населенных пунктов связано с принятием Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. и Земельного кодекса РСФСР 1970 г. В предшествовавшем данным актам Земельном кодексе РСФСР 1922 г. подобное современному разделение земель на категории по целевому назначению отсутствовало, а наиболее близкими к землям населенных пунктов являлись городские земли - они отделялись от иных земель городской чертой, внутри которой земельные распорядки определялись особыми узаконениями. Все иные земли, расположенные за пределами городской черты, признавались входящими в территории волостей и состояли в общем ведении земельных органов. 
      Земельный кодекс РСФСР 1970 г., разделив земли России на шесть категорий, предусмотрел в их числе земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов) и, по сути, разделил их на два подвида: земли городов и земли сельских населенных пунктов. Земельный кодекс РСФСР 1991 г., подразделяя земли России уже на семь категорий, сохранил данную категорию земель, именуя ее «земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов». 
     С принятием в 2001 г. нового ЗК РФ наименование данной категории земель изменилось - она впервые стала именоваться «земли поселений», и именно это название стало привычным в последние годы. Однако с 1 января 2007 г. оно было изменено - теперь данная категория снова именуется «земли населенных пунктов», что нашло отражение в ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ.

На момент принятия ЗК РФ градостроительное законодательство и законодательство о местном самоуправлении называли населенные пункты Российской Федерации поселениями. Так, ст. 5 Градостроительного кодекса 1998 г. относила все виды населенных пунктов либо к городским (города и поселки), либо к сельским поселениям (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные), подразделяя их в зависимости от численности на десять групп (сверхкрупные города, крупнейшие города и т.д.).

Таким образом, те земли, которые согласно ЗК РФ сначала именовались землями поселений (т.е. земли, отделенные от иных категорий земель чертой поселения), теперь, исходя из нового муниципального законодательства, соответствуют землям населенных пунктов.

В целях сохранения преемственности прав на землю при изменении наименования категории земель, в ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» включено вступившее в силу с 1 января 2007 г. положение о том, что не требуется замена или внесение изменений в ранее выданные документы, содержащие наименование категории «земли поселений» ( свидетельства о государственной регистрации права, выписки из государственного земельного кадастра, договоры аренды, купли-продажи земельных участков, любых иных документах, выданных до 1 января 2007 г.

Так, согласно действующему законодательству под землями населенных пунктов понимают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Таким образом, границы населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Это очень важное положение, которое, во-первых, позволяет четко и практически без затруднений отграничивать земли населенных пунктов от других земель и, во-вторых, в силу своей императивности абсолютно исключает возможность нахождения в пределах границ населенных пунктов земель иных категорий (равно как и нахождение земель населенных пунктов за пределами утвержденных границ населенных пунктов). Последнее особенно важно для правильного понимания правового режима земельных участков, расположенных в границах населенного пункта, но используемых для целей, сходных с целями использования земель некоторых иных категорий: например, ведение сельскохозяйственного производства, организация особо охраняемых территорий. Независимо от текущей цели использования на такие земельные участки будет распространяться режим, установленный для земель населенных пунктов, а не земель сельскохозяйственного назначения или земель особо охраняемых территорий и объектов   

Требование комментируемого пункта о том, что границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, перекликается с положением, закрепленным в п. 12 ч. 1 ст. 11 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»1, о том, что территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения. Следуя принципу единства правового режима земельного участка, данное положение вводит также запрет на пересечение границами населенных пунктов границ земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. Однако исходя из данной формулировки можно сделать вывод, что если земельный участок сформирован и имеет удостоверенные в установленном порядке границы, но не предоставлен указанным лицам, то фактическое отнесение разных его частей к различным категориям земель (благодаря пересечению данного участка границами населенного пункта) допустимо (не запрещено).

1.2 Состав земель населенных  пунктов 

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных  инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

- зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

- зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

- зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

- общественно-деловые зоны иных видов.

  В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны - зоны размещения  коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального  хозяйства, объектов транспорта, объектов  оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной  и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий. В соответствии с п.1 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

2) природоохранного назначения;

3) рекреационного назначения;

4) историко-культурного назначения;

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного  назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Таким образом, правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Глава 2. Порядок и особенности использования земель населенных пунктов

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель населенных пунктов определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Как видно из п. 1 ст. 85 ЗК РФ, земли населенных пунктов состоят из территориальных зон - жилых, общественно-деловых, производственных, рекреационных и др. Таким образом, земельные участки из числа земель населенных пунктов в результате градостроительного зонирования распределяются по территориальным зонам, что существенно влияет на определение их правового статуса. Для понимания основ регулирования подразделения земель данной категории, а также их правового режима необходимо обратиться к наиболее важным правовым понятиям в сфере зонирования.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ2 под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Под территориальными зонами подразумеваются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Таким образом, исходя из указанных норм границы территориальных зон должны определяться Правилами землепользования и застройки, предусматривающими установление в отношении данных зон градостроительных регламентов.

В соответствии с п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. На примере Красноярского края существуют Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Красноярского городского Совета депутатов №В-306 от 29.05.2007г.3

Правила землепользования и застройки включают в себя три части:

1) порядок их применения и  внесения изменений. Данный раздел  включает информацию об изменении  видов разрешенного использования  земельных участков и объектов  капитального строительства, о подготовке документации по планировке территорий органами местного самоуправления, о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки, о внесении изменений в правила, некоторую иную информацию (ч. 3 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ);

2) карту градостроительного зонирования. Эта графическая часть правил служит для установления границ территориальных зон. При этом данные границы должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне (п. 2 ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ). В этом снова проявляется принцип единства правового режима земельного участка, с которым связано также и требование Градостроительного кодекса о том, что формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Применительно к одному

земельному участку территориальные зоны, как правило, не устанавливаются; 
3) градостроительные регламенты. С точки зрения действующего законодательства значение градостроительных регламентов чрезвычайно велико. Так, согласно ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Следует, что градостроительный регламент устанавливается индивидуально для каждой территориальной зоны; при этом для земельных участков, расположенных в пределах одной территориальной зоны, предусматривается единый градостроительный регламент.

Исходя из этого градостроительные регламенты представляют собой закрепляемую в правилах землепользования и застройки информацию в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в соответствующей территориальной зоне:

- о видах разрешенного использования  земельных участков, равно как  всего, что находится над и  под поверхностью земельных участков  и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

- о предельных (минимальных и (или) максимальных) размерах земельных  участков и предельных параметрах  разрешенного строительства, реконструкции  объектов;

- об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства.

    Таким образом, состав  земель населенных пунктов должен  устанавливаться правилами землепользования  и застройки, определяющими территориальные  зоны и градостроительные регламенты  для данных зон. С помощью указанных  документов зонирования определяется  правовой режим земельных участков, входящих в состав территориальных зон.

Следует подчеркнуть, что для земель населенных пунктов значение правил землепользования и застройки и связанных с ними правовых понятий велико. Дополнительным подтверждением этого может служить положение, предусмотренное п. 14 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса»4, согласно которому с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Данный пункт предусматривает исключения лишь для участков, в отношении которых градостроительные регламенты не подлежат применению, а также для участков, предоставляемых в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ.

Данное положение является обязательным для исполнения любыми субъектами прав на землю, независимо от того, находятся соответствующие земли в государственной, муниципальной или частной форме собственности, и независимо от вида прав, возникших в отношении данных участков. 
Следует, отметить, что законодательство предусматривает случаи, когда градостроительные регламенты не подлежат применению. В соответствии с ч. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса действие регламента не распространяется на земельные участки:

- в границах территорий некоторых  видов памятников истории и культуры;

- в границах территорий общего  пользования (например, улиц, площадей, бульваров, скверов и др.);

- занятые линейными объектами (например, линиями электропередачи); 
- предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Таким образом, во всех остальных случаях принятие градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки является обязывающим фактором для всех правообладателей земельных участков, расположенных в границах соответствующих территориальных зон.

На практике встречаются ситуации, когда земельный участок не соответствует расположенным на нем объектам недвижимости. Так, согласно ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса несоответствие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости градостроительным регламентам признается таковым в двух случаях: если виды использования земельных участков не входят в перечень видов, предусмотренных градостроительным регламентом (например, речь может идти об использовании земельного участка под производственные (промышленные) цели в пределах вновь установленной жилой зоны), либо если их размеры (как минимальные, так и максимальные), равно как и иные предельные параметры, не соответствуют предельным значениям, определенным в регламентах (речь в последнем случае идет в том числе о предельных параметрах строительства, реконструкции на земельных участках).

В данном случае, действующее законодательство не требуют обязательного приведения использования земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствие с градостроительными регламентами, т.е. их правообладатели могут использовать их согласно ранее возникшим требованиям в отношении функционального назначения и предельно допустимых параметров объектов недвижимости без ограничения срока, за исключением случаев, когда такое использование угрожает опасными последствиями.

Однако вышесказанное относится лишь к случаям, когда ранее возникшее использование объектов недвижимости сохраняется в неизменном виде. В случае же необходимости изменения параметров объектов капитального строительства (реконструкция) либо строительства новых объектов соблюдение требований градостроительных регламентов обязательно. Реконструкция объекта может производиться исключительно путем приведения объекта в соответствие градостроительному регламенту, а изменение вида разрешенного использования земельного участка допустимо лишь путем приведения его в соответствие с видами разрешенного использования, предусмотренными регламентом для данной территориальной зоны. Данные положения означают, что, например, при необходимости увеличения площади здания производственного цеха, расположенного в пределах жилой зоны, градостроительный регламент которой не предусматривает подобные виды разрешенного использования объектов недвижимости, в выдаче разрешения на реконструкцию может быть отказано. Однако изменение разрешенного использования земельного участка для целей строительства иного объекта (офисного здания, магазина, жилого дома и т.д.), допускаемого градостроительным регламентом, не запрещается. 
     Градостроительный кодекс РФ предусматривает возможность установления в результате градостроительного зонирования следующих видов зон: жилых, общественно-деловых, производственных, инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения, размещения военных объектов, иных территориальных зон.

Однако следует заметить, что Градостроительный кодекс намного более конкретен и подробен в описании видов использования отдельных территориальных зон. Например, если Земельный кодекс РФ применительно к жилым зонам устанавливает, что они предназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуальная жилая застройка, мало- и среднеэтажная смешанная жилая застройка, а также многоэтажная жилая застройка), объектами культурно-бытового и иного назначения, то Градостроительный кодекс РФ, упоминая примерно те же виды жилой застройки, дополняет, что в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, ведение садоводства и дачного хозяйства. Более подробное регулирование Градостроительным кодексом вопросов использования территориальных зон можно проследить также и на примере некоторых иных зон. 
       Таким образом, комментируемые пункты ст. 85 ЗК следует применять в тесной взаимосвязи с положениями ст. 35 Градостроительного кодекса РФ. 
Направления использования некоторых видов территориальных зон в составе земель населенных пунктов аналогичны видам использования земель иного назначения - земель особо охраняемых территорий и объектов использование и земель сельскохозяйственного назначения.

Однако между данными категориями земель, т.е. входящими в состав зон землях населенных пунктов, с одной стороны, и отнесенными к землям иных категорий, с другой стороны, имеется разница. Каждая категория земель регулируется отдельными нормами Земельного кодекса РФ.

В соответствии с генеральными планами населенных пунктов их использование может быть в установленном порядке изменено на иное, не связанное с текущими целями. Другие категории земель располагаются исключительно за пределами границ населенных пунктов (о чем прямо говорится, например, в определении земель сельскохозяйственного назначения - ст. 77 ЗК РФ).

Земли населенных пунктов включают в себя земельные участки общего пользования. Под земельными участками общего пользования понимаются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Земельное законодательство запрещает приватизацию земель общего пользования. Иными словами, такие участки могут находиться лишь в государственной или муниципальной форме собственности и предоставляться лишь в пользование - постоянное (бессрочное), безвозмездное срочное, аренду и субаренду.