Правовой режим земель населенных пунктов. 3
Введение _____________________
1. Понятие и общая характеристика земель населенных пунктов______4
2.Понятие и общая
3. Состав земель населенных пунктов и правовой режим
территориальных зон __________________________
Заключение ___________________
Список используемой литературы.___________________
Введение.
Земельные отношения
всегда являлись для России
и продолжают быть основной
темой общественной жизни и
важнейшим объектом
С признанием земли недвижимым
имуществом и введением
В этой работе будет рассмотрен правовой режим использования земель населенных пунктов, без знания которого невозможно осуществлять инвестиционную деятельность, строительство и другие виды деятельности, так или иначе связанные с земельными отношениями. Основа нормативной базы, регулирующей правовой статус земель населенных пунктов, находится в Земельном (далее – ЗК РФ) и Градостроительном (далее – ГсК РФ)кодексах РФ, Указах Президента, Постановлениях Правительства РФ. Им должны соответствовать все нормативные правовые акты, затрагивающие вопросы регулирования земельных правоотношений, издаваемые федеральными и региональными органами власти, а также органами местного самоуправления.
- Понятие и общая характеристика земель населенных пунктов
Согласно п.1 ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель иных категорий границами городских и сельских населенных пунктов.
Поскольку основное назначение земель данной категории - использование их для застройки и развития населенных пунктов в настоящем времени или в ближайшей перспективе, многие отношения, связанные с использованием этих земель, регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ.
Черта городских, сельских населенных пунктов представляет собой внешние границы земель населенных пунктов, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Также согласно ст. 84 ЗК РФ установление названной черты проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта населенных пунктов должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Основой правового режима земель населенных пунктов является правовое регулирование использования земель и объектов недвижимости на них как единого комплекса, определение условий строительства и эксплуатации зданий, строений и сооружений и их эксплуатации.
Для того чтобы обеспечить благоприятные условия проживания населения, развития инфраструктуры населенных пунктов, эти земли должны использоваться в соответствии с документами территориального планирования, в частности генеральными планами и схемами территориального планирования муниципального района. Территориальное планирование (градостроительное зонирование) использования земель данной категории - отличительная черта их правового режима. В результате градостроительного зонирования определяется разрешенное использование земельных участков и объектов недвижимости на них.
Документы зонирования, которые в соответствии с градостроительным законодательством (ст. 39 ГсК РФ) составляют часть правил землепользо-вания и застройки, поэтому утверждаются и изменяются этими правилами.
Правила землепользования и застройки
- это нормативные правовые акты органа
местного самоуправления, устанавливающие
порядок осуществления градостроительной
деятельности на соответствующих территориях
населенных пунктов, в том числе на территориях
закрытых административно-
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостро-ительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Порядок использования земель в населенных пунктах определяется генеральным планом города или проектом застройки населенного пункта. Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий населенных пунктов, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.
Рассмотрим более подробно, из каких территориальных зон состоят земли населенных пунктов и правовой режим их использования.
2. Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений
Все земли в Российской Федерации подразделяются
на несколько категорий. Одной из них являются
земли поселений. Данные земли представляют
собой пространственно-операционный базис
располагающихся на них городов и других
поселений. В настоящее время, когда все
население проживает в городах, поселках
и иных поселениях, крайне важно рациональное
использование земель данного вида, разработка
вопросов государственного управления
(т.е. система учета, мониторинга, кадастра),
их использования, а также наличие достаточных
мер для охраны данного режима от нарушений.
Землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83— 86 ЗК РФ).
Земли поселений — одна из категорий земель в земельном фонде России.
Согласно Градостроительному кодексу РФ от 01.01.2005 все населенные пункты Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные поселения.
При этом в зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:
— сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн человек);
— крупнейшие города (численность населения от 1 млн до 3 млн человек);
— крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн человек);
— большие города (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек);
— средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);
— малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. человек);
— крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тыс. человек);
— большие сельские поселения (численность населения от 1 тыс. до 5 тыс. человек);
— средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тыс. человек);
— малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).
Градостроительный кодекс РФ регулирует градостроительную деятельность — деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.
Использование земель поселений осуществляется на основе градостроительной документации — документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Статья 7 Градостроительного кодекса РФ обеспечивает право граждан на благоприятную среду жизнедеятельности. В соответствии с Конституцией РФ каждый гражданин имеет право на благоприятную среду жизнедеятельности. Осуществление такого права гражданина предусматривает:
- градостроительное планирование развития территорий и поселений;
- участие граждан и общественных объединений в осуществлении градостроительной деятельности; государственное нормирование градостроительной деятельности; лицензирование градостроительной деятельности отдельных видов; сертификацию строительных материалов отдельных видов и услуг отдельных видов в области строительства; государственный и общественный контроль за осуществлением градостроительной деятельности и соблюдением законодательства РФ о градостроительстве;
- компенсацию вреда, причиненного гражданам в результате нарушения законодательства РФ о градостроительстве и повлекшего за собой ухудшение среды жизнедеятельности; возмещение вреда, причиненного здоровью и имуществу граждан в результате нарушения законодательства РФ о градостроительстве; привлечение к ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства РФ о градостроительстве.
Важная роль в регулировании земельных отношений в поселениях принадлежит Федеральному закону от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 10.01.03)'. Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов в целях обеспечения безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества. Федеральный закон направлен на развитие архитектурного искусства, содействие охране произведений архитектуры, памятников истории и культуры, а также природных ландшафтов.
В ЗК РФ нормы о землях всех видов поселений (т.е. землях городов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Это говорит о том, что правовое регулирование земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты.
Назначение земель поселений заключается в том, что они функционируют как фундамент, как место, пространственно-операционный базис, используемый в целях строительства. Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.
Земли поселений могут быть охарактеризованы общими для них отличительными признаками:
- земли городов и сельских поселений имеют общее предназначение: обслуживание городов и сельских поселений;
- земли поселений характеризуются тем, что они расположены внутри черты: для земель городов — городской черты, а для земель поселений — черты сельских поселений. Данная черта — это внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.
Следует отметить, что городская
черта и черта сельских поселений
устанавливается и изменяется в
порядке, предусмотренном
Городская черта и черта сельского поселения определяет внешнюю границу, т.е. размер их территории. Внутренняя организация земель осуществляется в соответствии с утвержденными генпланами, проектами планировки и застройки (ст. 84 ЗК РФ).
Все земли в пределах черты поселения находятся в ведении соответствующих органов местного самоуправления.
Особенности государственного управления землепользованием в поселениях. Государственное управление земельными отношениями в поселениях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градостроительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ — органы государственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства); на местном же уровне государственное регулирование осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, .поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношении органы местного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.
В ведении муниципальных
образований в области
Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты.. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты — на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские поселения, расположенные в непосредственной близости от городов (поселков).
Помимо указанного выше общего управления осуществляется ведомственное управление землями поселений, которое ведется Государственным комитетом по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ, а также соответствующими органами этого Комитета в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления.
Следующим субъектом управления
землями поселений являются отделы
жилищно-коммунального
Итак, городские органы местного самоуправления распоряжаются землями города. В то же время много земель в городах находится во внутриведомственном регулировании различных министерств и ведомств. Поэтому для земель городов важной задачей является оптимальное сочетание общественного и внутриведомственного управления.
Как уже указывалось, ведомственное управление землями городов осуществляет Государственный комитет по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ. В своей деятельности он наделен полномочиями, которые можно классифицировать следующим образом:
- нормотворческая деятельность (например, представление в Правительство РФ проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства);
- координационная деятельность (например, принимает участие в координации аварийно-восстановительных работ в зонах чрезвычайных ситуаций);
- контрольная деятельность (например, осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве, федеральных градостроительных нормативов и правил);
- организационная деятельность (например, организует подготовку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градостроительства).
Названные выше органы, ведающие вопросами архитектуры и градостроительства, возглавляют главные архитекторы. Кандидатура главного архитектора - отбирается в установленном порядке на конкурсной основе из числа архитекторов, имеющих лицензии, и утверждается соответствующим органом исполнительной власти.
Правовое регулирование использования земель поселений осуществляется, как уже говорилось, министерствами, ведомствами совместно с органами местного самоуправления, а также органами исполнительной власти.
Государственное управление градостроительной деятельности обеспечивается: управлением государственными капитальными вложениями в создание и развитие социальной и производственной инфраструктуры; регулированием налоговой политики; предоставлением дотаций, субсидий, субвенций, других бюджетных и внебюджетных видов финансовой и материальной помощи на развитие объектов строительства; контролем за соблюдением градостроительных нормативов и стандартов; осуществлением антимонопольных мер, приватизации объектов государственной собственности, в том числе объектов незавершенного строительства; проведением экспертизы, в том числе технической и экологической, градостроительной документации.
Государственное регулирование правового режима земель поселений осуществляется посредством:
- выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения;
- ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации;
- планирования развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований.
Ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации
Градостроительный кодекс РФ (ст. 54) указывает, что государственный градостроительный кадастр — это государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости. Он ведется в отношении территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, территорий субъектов РФ и территории РФ.
Мониторинг объектов градостроительной деятельности — система наблюдений за состоянием и изменением объектов градостроительной деятельности, которые ведутся по единой методике посредством изучения состояния среды жизнедеятельности. Сведения мониторинга объектов градостроительной деятельности подлежат внесению в государственный градостроительный кадастр.
В соответствии с Положением о ведении государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 11.03.99 целью ведения градостроительного кадастра и мониторинга является обеспечение заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях территорий и объектов недвижимости в хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов недвижимости. Пункт 4 данного Положения гласит, что Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу является государственным заказчиком работ по созданию единой системы ведения градостроительного кадастра, ведению градостроительного кадастра в отношении территории РФ. Основой градостроительных кадастров всех уровней являются соответствующая градостроительная документация и государственный земельный кадастр. Градостроительный кадастр каждого уровня включает в себя:
- данные утвержденной градостроительной документации;
- топографо-геодезические и картографические материалы;
- сведения отраслевых кадастров и информационных систем;
- материалы о градостроительной ценности территории, о результатах
мониторинга объектов
градостроительной
- обобщенные данные градостроительных кадастров иного уровня;
- данные утвержденных схем и проектов развития инфраструктуры;
- нормативно-правовые акты, нормативы и правила (п. 9 Положения).
Ведение градостроительного кадастра осуществляется на бумажном и магнитном носителях. Сведения градостроительного кадастра предоставляются пользователю в виде документированной информации. Сведения градостроительного кадастра, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, являются общедоступными. Данные информационных ресурсов градостроительного кадастра, полученные пользователями в установленном порядке, могут быть использованы ими для создания производственной информации с обязательной ссылкой на источник информации.
Работы по ведению мониторинга осуществляются службами градостроительного кадастра и другими привлекаемыми в установленном порядке юридическими и физическими лицами.
0 Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Минина Е.Л., Устюкова В.В. Все о земельных отношениях: учебно-практическое пособие. – М:, Проспект, 2010 – с.212
3. Состав земель населенных пунктов и правовой режим территориальных зон
Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.
Согласно ст. 30 ГсК РФ, правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений, а также карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. Именно градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются1:
- виды разрешенного
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации
Порядок установления территориальных зон определяется в ст. 34 ГсК РФ. Статья 85 ЗК конкретизируется в ст. 35 ГсК РФ. Эти зоны определяются в процессе градостроительного зонирования, при разработке правил землепользования и застройки, которые подлежат утверждению представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.
Итак, законом предусмотрено разделение территории населенных пунктов на земельные участки следующих территориальных зон:
Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.
В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки
2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается
размещение отдельно стоящих,
встроенных или пристроенных
объектов социального и
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
