Правовой режим земель населенных пунктов. 7

Правовой режим земель населенных пунктов

Оглавление 

Введение 

Земля является важным природным богатством, а также пространственным базисом  для деятельности субъектов права. В ряде отраслей экономики земля  выступает в качестве основного производственного ресурса.

В связи с социально-экономической  значимостью земли любое государство  стремится к ее эффективному вовлечению в экономический оборот, соблюдая при этом частные и публичные  интересы. Такая задача стоит и  перед Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями, являющимися собственниками земель.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции  РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в гражданском и земельном праве земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного и прежде всего земельного законодательства.

Особую категорию земель составляют земли населенных пунктов. Эта категория земель предназначена для проживания людей и обеспечения инфраструктуры места проживания и поэтому имеет особую ценность.

Земли населенных пунктов всвою  очередь имеют сложную структуру, подразумевают разные формы собственности на земельные участки, порождают различного рода проблемы и конфликты.

Правовая система земельных  отношений базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов, указов Президента РФ, законов субъектов РФ, постановлений Правительства РФ, ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня.

Но не смотря на обилие нормативных  актов регламентирующих земельные правоотношения на землях населенных пунктов эти правовые отношения вызывают многочисленные судебные споры и юридические дискуссии.  Это определяет актуальность темы исследования.

Целью нашей работы будет исследование  юридической сущности земель населенных пунктов.

Для этого мы решим ряд задач:

- определим понятие и состав  земель населенных пунктов;

- исследуем порядок установление  границ населенных пунктов;

- проанализируем особенности государственного  управления землепользования в поселениях;

- исследуем право пользования  землями поселений;

- проанализируем особенности охраны  земель поселения;

- исследуем понятие и виды  пригородных зон

- проанализируем правовой режим  пригородных зон.

Теоретической базой исследования послужили работы М.Ю. Тихомирова, В.В. Петрова, Г.Е. Быстрова, С.А Ветров А. И.П Назаренко и др.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Глава 1. Земли населенных пунктов

• 1.1.Понятие и состав земель населенных пунктов

Земельные ресурсы – это универсальный вид природных ресурсов, необходимый практически для всех сфер человеческой деятельности. Для промышленности, строительства, транспорта земля служит территориальным ресурсом, т.е.  основой, на которой разворачивается хозяйственная деятельность человека.

Для лесного и сельского хозяйства  особое значение имеет та часть земельных  ресурсов, которая способна производить  биомассу – это почвенные ресурсы.

Земля обладает рядом особенностей:

1) не может перемещаться в  пространстве;

2) не может быть заменена другими ресурсами;

3) ресурсы ее ограничены размерами  суши (и площадью конкретного  государства);

4) многоцелевой ресурс, но каждый  ее участок может быть использован  только для одной цели (луг,  пашня, строительство).

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 12 ЗК РФ использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Между главными землепользователями  земли распределены примерно следующим  образом:

Земельный фонд России – 100%;

Земли сельского хозяйства – 38,1%;

Земли лесного хозяйства – 51,4%;

Земли промышленности, городов, транспорта, связи, обороны, т.е. земли под застройкой – 1,2%;

Земли заповедников и национальных парков – 1,2%;

Земли водного хозяйства – 1,0%;

Земли государственного резерва – 6,9%. [ 11, с. 14 ]

        Земельные  ресурсы подразделяются на семь  целевых категорий, закрепленные  в земельном законодательстве (ст. 7 ЗК РФ), а именно:

1. Земли сельскохозяйственного  назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3.Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий  и объектов (природоохранного, рекреационного, оздоровительного и историко-культурного  назначения).

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса. [ 3 ]

В соответствии с основным целевым  назначением упомянутых частей земельных  ресурсов земельным законодательством  установлен и правовой режим их использования  в народном хозяйстве.

1. Землями населенных пунктов считаются земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений (городов, поселков, сельских населенных пунктов). Основное целевое назначение этих земель - удовлетворение градостроительных потребностей этих населенных пунктов.

Согласно Земельному кодексу РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных  инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам. [ 3 ]

Например, для СПб, как населенного  пункта  характерна следующая структура  земель:

Состав земель Санкт-Петербурга приведен в таблице 1.

Таблица 1. Состав земель СПб [ 27 ]

Как видно из приведенной таблицы  основную часть земель составляют земли особо охраняемых территорий, что в целом соответствует статусу исторического города.

Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в  ст. 3 говорит об объектах культурного наследия.

Согласно указанной статье к  объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты  недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. [ 25, с. 137 ]

На втором месте стоят земли  сельскохозяйственного  использования.

В их состав входит: сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, замкнутыми водоемами, а также здания, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

На третьем месте находятся  земли промышленности, что отражает статус города как крупного промышленного  центра.

Таим образом, целевая категория  земель определяет лишь основное, общее  целевое назначение отнесенных к ней земель. Конкретное использование земельных участков в пределах целевых категорий может существенно различаться в соответствии с практической целесообразностью.

• 1.2. Установление границ населенных пунктов

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. [ 23, с.282]

Территория поселений в соответствии с Земельным кодексом РФ  шире территории населенного пункта. В состав поселений могут входить несколько населенных пунктов. Согласно ст. 11 Кодекса территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения. Соответственно, в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения. Территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения. [ 22, с. 23 ]

Земли населенных пунктов являются пространственным базисом размещения промышленных объектов, жилых и нежилых  строений, сооружений, культурно-бытовых  и иных объектов. Правовой режим земель населенных пунктов устанавливается различными нормативными актами как федерального уровня, (главное место среди них занимают ЗК и ГрК), так и уровня субъекта РФ.

Земли городских, сельских населенных пунктов характеризуются таким  признаком, как наличие внешней границы, которая отделяет земли населенных пунктов от земель иных категорий. Нахождение земель в пределах границ населенных пунктов распространяет на них правовой режим земель населенных пунктов и исключает их отнесение к иным категориям.

Значение факта установления границы  населенных пунктов  заключается  в том, что результатом установления границ является определение сферы  применения правового режима земель населенных пунктов на всю территорию, которая находится внутри границ.

Основными документами территориального планирования, из которых можно получить информацию о границах городских и сельских поселений, межселенных территорий и состава их земель являются генеральные планы поселений и схемы территориального планирования муниципальных районов. Поэтому установление и изменение границ населенных пунктов связано с утверждением или изменением этих документов территориального планирования. [ 13, с. 15 ]

Для решения вопроса о включении  земельного участка в границы  населенного пункта либо об исключении земельного участка из его границ требуется проведение публичных слушаний по этому вопросу, кроме как в случаях включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в том числе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования. Внесение в генеральный план поселения или городского округа изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний [ 4 ].

Установление или изменение  границ населенных пунктов регулируется ЗК и законодательством о градостроительной  деятельности. Особый порядок утверждения  изменения границ закреплен для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Включение земельных участков в  границы населенных пунктов влечет за собой изменение категории  земель (исключение составляют случаи, когда земельный участок ранее  входил в состав иного населенного  пункта), что неизбежно отражается на правовом режиме данных земельных участков.

Перевод земель населенных пунктов  в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности  осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов.

Таким образом, под землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки  и развития населенных пунктов.

Земли населенных пунктов имеют  сложную структуру и могут  включать в себя как несколько поселений, так принадлежать одному населению. В состав земель населенных пунктов могут входить и земли других категорий, если они располагаются в границах земель населенных пунктов.

Глава 2. Общая характеристика земель населенных пунктов

• 2.1. Особенности государственного управления землепользования в поселениях

Для каждой категории земель устанавливается  особый вид разрешенного использования. Разрешенное использование устанавливается  в соответствии с зонированием территорий. Например, в границах поселений выделяются следующие зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, особо охраняемых территорий и иные.

Кроме ЗК РФ регулирование в данной сфере осуществляется Федеральным  законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О  переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", а также нормативно-правовыми  актами субъектов РФ.

Необходимо отметить, что ЗК РФ содержит общие положения по комментируемым вопросам. В частности, ст. 8 ЗК РФ "Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую" устанавливает, что отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной  собственности, - Правительством РФ;

2) земель, находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации,  и земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в муниципальной  собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной  собственности, за исключением  земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной  собственности:

5) земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

6) земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

При этом в отношении земель поселений  независимо от их форм собственности  установлена специальная норма: перевод земель поселений в земли иных категорий и наоборот осуществляется органами государственной власти субъектов РФ.

Пунктом 2 ст. 8 ЗК РФ устанавливается, что категория земель указывается:

1) в актах федеральных органов  исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) в договорах, предметом которых  являются земельные участки;

3) в документах государственного земельного кадастра;

4) в документах о государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;

5) в иных документах в случаях,  установленных федеральными законами  и законами субъектов Российской  Федерации. [ 3]

 Таким образом, государственное управление земельными отношениями в поселениях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градостроительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ -- органы государственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства); на местном же уровне государственное регулирование осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления.

Они сами не пользуются землей, поэтому  функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношении органы местного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.

Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты.. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты - на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские поселения, расположенные в непосредственной близости от городов (поселков).

Например, в Санкт-Петербурге земельную  политику города по распоряжению Правительства  города осуществляет Комитет по земельным  ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга. Он  является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, образованным в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в Санкт-Петербурге, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга. [25, с. 217 ]

Мероприятия по определению  местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием. Земельный участок как объект гражданских прав такой, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.

Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с  Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости". Федеральным  законом "О государственном кадастре недвижимости" регулируются отношения, которые находятся в ведении Российской Федерации, а также отношения, которые находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

К принципам ведения  кадастра комментируемая статья относит:

- единство технологии его ведения на всей территории РФ.

Данный принцип означает, что вне зависимости от того, в  каком субъекте РФ ведется государственный  кадастр, методы его ведения, внесения в него сведений, их хранения, а также  порядок предоставления информации одинаковы в пределах страны;

- обеспечение общедоступности  и непрерывности актуализации  содержащихся в нем сведений. [ 14, с. 94 ]

Данный принцип, по сути, объединяет два: в соответствии с  первым информация, содержащаяся в  кадастре, является доступной и открытой для сторонних лиц, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом; второй принцип означает, что государственный кадастр недвижимости постоянно обновляется. Поэтому он является источником актуальных и достоверных сведений;

- сопоставимости кадастровых  сведений со сведениями, содержащимися  в других государственных информационных  ресурсах. [9]

В целом Федеральный  закон систематизирует уже существующие многоуровневые способы организации  ведения кадастров недвижимости и позволяет более эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимости.

С 1 марта 2008 года кадастровый  учет земельных участков должен осуществляться в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Основным юридическим  следствием принятия Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" стало объединение двух учетных  систем: кадастрового учета земельных  участков и технического учета зданий и сооружений.

• 2.2. Право пользования землями поселений и их охрана

Право пользования землями городов  и других поселений является весьма сложным и многогранным. Это право  характеризуется тесной связью земельных  и имущественных отношений.

Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земельный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика земельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собственности или правом владения строениями и сооружениями. [ 24, с. 106 ]

Планировка, застройка и использование  земельных ресурсов населенных пунктов  осуществляется с учетом вида территориальных зон, на которые делятся земли населенных пунктов. Территориальные зоны определяются при зонировании территорий муниципальных образований в правилах землепользования и застройки (ст. 1 ГрК). Отнесение земельного участка к той или иной территориальной зоне определяет особенности его правового режима.

При зонировании земель населенных пунктов могут выделяться различные  территориальные зоны, разрешенное  использование которых определяется Градостроительным кодексом РФ.

Правила землепользования и застройки  включают в себя:

1) порядок их применения и  внесения изменений в указанные  правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты. [ 21, с. 14 ]

На карте градостроительного зонирования  устанавливаются границы территориальных  зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования  в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями  использования территорий, границы  территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

В градостроительном регламенте в  отношении земельных участков и  объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей  территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования  земельных участков и объектов  капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или)  максимальные) размеры земельных  участков и предельные параметры  разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных  участков и объектов капитального  строительства, устанавливаемые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах  одной территориальной зоны различных  видов существующего и планируемого  использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров  их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных Градостроительным  кодексом РФ территориальных  зон;

4) сложившейся планировки территории  и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ  земель различных категорий в  соответствии с документами территориального  планирования и документацией  по планировке территории;

6) предотвращения возможности причинения  вреда объектам капитального  строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных зон могут  устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки  противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов  в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований,  в том числе границам внутригородских  территорий городов федерального  значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных  объектов;

7) иным границами. [4 ]

Земли жилой и общественной застройки  предоставляются в бессрочное пользование  различным предприятиям, организациям и учреждениям для строительства  и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Земли общего пользования в городах, поселках и сельских поселениях состоят  из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского поселения.

На землях общего пользования разрешается  возведение капитальных строений и  сооружений в соответствии с целевым  назначением этих земель, а также  временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.), но без ущерба для целевого назначения. [25, с. 218 ]