Правовой статус нанимателя по договору социального найма жилого помещения

Министерство  образования и  науки Российской Федерации 

Государственное образовательное  учреждение высшего  профессионального образования 

«Пермский государственный  педагогический университет» 

кафедра ПРАВОВЫХ ДИСЦИЛИН И  МЕТОДИКИ ПРЕПОДАВАНИЯ ПРАВА  
 

Курсовая работа 

ПРАВОВОЙ  СТАТУС НАНИМАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 
 

Работу  выполнил:

студент 914 группы

отделения педагогической юриспруденции 
Бусырев Даниил Алексеевич

     ___________________

                   (подпись)       

Пермь

2010

Оглавление: 

Введение…………………………………………………………………….…......3

Глава I. Понятие договора социального найма жилья.........................................6

1.1 Право  на получение жилого помещения,  как реализация права на жилище………………………………………………………………….…………61.2 Определение договора социального найма жилого помещения.…....…….9

1.3 Предмет договора социального найма жилого помещения и требования к нему………....………………………………………………………………….…11

1. 4Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма…………………………………………………………………..…….…...15

Глава II. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.............................................................................................................19

2.1 Права нанимателя и членов его семьи…………………………….….....…19

2.2 Права наймодателя………………………………………………………......22

Глава III. Социальный найм жилья в Пермском крае: проблемы действующего законодательства…….........………......………………………..26

Глава IV. Анализ судебной практики Пермского края по делам, связанным с договором социального найма жилого помещения...……………………..........................................................................30

Заключение……………………………………………………...……….............32

Библиографический список …………………………………………..…...…....35

      Введение.

     Наиболее  острая и трудно разрешимая проблема Российской Федерации связана с  удовлетворением гражданами своего права на жилье, провозглашенного статьей 40 Конституции РФ.

     Осуществлять  свое право на жилище граждане могут  несколькими способами: это и  ипотека, и покупка за наличные, и  самостоятельно строительство.

     Следует заметить, что это весьма затратные варианты. А что же делать малообеспеченным гражданам? Для них существует социальный найм жилья, правда, с реализацией данной возможности связан ряд проблем.

     Это говорит об актуальности данного исследования. Кроме того можно назвать еще несколько причин.

     Во-первых, законодательство, регулирующие данные правоотношения не совершенно. Следовательно, на практике мы сталкиваемся с нарушением прав граждан, что недопустимо.

     Во-вторых, это нехватка государственного и  муниципального фонда для предоставления помещений. Следовательно, стоит искать новые способы обеспечения всех нуждающихся жильем,

     С переходом нашей страны к рыночной экономике эта проблема стала  еще более насущной: практически  прекратилось строительство муниципального и государственного жилья, а к нуждающимся в нем добавилась такая категория населения, как беженцы (причем их количество исчислялось сотнями тысяч).

     Проблема  регулирования договорных отношений  в сфере социального найма  в изменившихся экономических условиях является насущной для всех регионов Российской Федерации, в частности нас будет интересовать Пермский край. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений, из чего следует различие в эффективности жилищной политики на той или иной территории.

     Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма между наймодателем и нанимателем.

     В качестве предмета исследования будут рассмотрены нормативно-правовые акты, формирующие правовой статус нанимателя.

     Цель данной работы – выявить правовые проблемы, возникающие при применении договора социального найма в Пермском крае и предложить пути их решения.

     Для осуществления поставленной цели был  разработан ряд задач:

• Изучить понятие, предмет и форму договора социального найма;
• Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма;
• Проанализировать судебную практику по данному вопросу, чтобы составить представление о реально существующих, а не о теоретических проблемах законодательства;
• Предложить ряд практических рекомендаций по повышению эффективности законов.

     Степень разработанности  темы. Можно сказать, что теоретические аспекты вопроса изучены весьма основательно. Это подтверждается обилием монографий, диссертаций и учебных пособий, а так же наличием довольно развитой системы нормативно-правовых актов, посвященных вопросу социального найма жилого помещения, в целом, и правовому статусу нанимателя, в частности.

     Но  ряд возникающих на практике проблем  говорит о том, что по данной теме написано много, но не все. Следует учитывать  специфику социально-экономического развития конкретного региона, ведь социальный найм регулируется и на региональном уровне. Таким образом, мы можем сказать, что Пермскому краю стоит следовать взятым из работ местных исследователей данного вопроса. Но таких работ в крае, стоит заметить, недостает.

     Структура. Работа состоит из четырех частей, глав. Первая глава – теоретическая, она вводит базу терминов, использующихся в тексте с их подробной расшифровкой. В частности, мы будем говорить о сторонах договора социального найма, порядке заключения договора, порядке его расторжения и о ряде других вопросов.

     Во  второй главе рассматривается права и обязанности сторон по договору социального найма. В данной главе мы будем говорить о правах и обязанностях сторон возникающих по данному договору.

     Третья  глава посвящена ситуации, сложившейся  непосредственно в Пермском крае. Мы постараемся задеть вопросы, касающиеся особенностей местного законодательства, его эффективности. Попробуем выявить неточности и выработать практические рекомендации для его совершенствования.

     Последняя же глава представляет собой анализ судебной практики по делам, связанным с вопросами социального найма. Это позволит подтвердить догадки о проблемах, присутствующих в законодательстве. Кроме того, частота появления подобных дел будет говорить об эффективности политики муниципальных властей.

     При написании работы использовалось несколько видов материалов, в частности это пермские периодические издания. Благодаря таким изданиям, как Пермские новости и Деловое Прикамье, мы выявили ряд проблем, связанных с применением на практик договора социального найма жилого помещения непосредственно не территории Пермского края.

     Ряд теоретических вопросов, с нашей  точки зрения, хорошо освещен в  работах Рыбина и Ткаченко.

     Также для этого были использованы Интернет-ресурсы, в основном официальные сайты органов исполнительной власти Пермского края и города Перми. Правда, материал, изложенный на этих сайтах отмечен излишнем оптимизмом, но это не помешало составить представление о реально существующей ситуации.

     Глава I. Договор социального найма жилья.

     1.1 Право на получение жилого помещения, как реализация права на жилище.

     Право на жилище обозначено в статье 40 Конституции  РФ. Она гласит, что органы государственной  власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают  условия для реализации права  на жилье. Также статья говорит о возможности получения бесплатного (или за доступную арендную плату) жилья малоимущими или другими указанными в законе гражданами из государственных, муниципальных или иных жилищных фондов.

     Согласно  конституционным нормам бесплатное предоставление жилья государство гарантирует далеко не всем гражданам, а только тем, которые, с одной стороны, прямо названы в Законе, а с другой - являются нуждающимися в жилище. Безусловное наличие двух обстоятельств, без которых невозможно бесплатное получение жилья, должно найти свое развитие в жилищном законодательстве, а именно в нормативно-правовых актах субъектов федерации.

     Отметим, что понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях — как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

     Согласно  п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Следует отметить, что жилым помещение не могут быть признаны бытовки, вагоны, сборно-разборные домики, так как их нельзя назвать недвижимым имуществом. То, что этот критерий часто упускается приводит к нарушению жилищных прав граждан.

     В Пермском крае лица, которым должно быть предоставлено жилье по договору социального найма, перечислены в статье 1 закона 255-ПК «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма». К ним относятся:

      1) реабилитированные лица, имеющие  инвалидность или являющиеся  пенсионерами;

      2) сотрудники милиции общественной  безопасности, финансируемой за  счет средств бюджета Пермского края;

      3) участковые уполномоченные милиции  общественной безопасности, финансируемые  за счет средств бюджета Пермского  края;

      4) лица, замещающие государственные  должности Пермского края;

      5) государственные гражданские служащие  Пермского края;

      6) работники, осуществляющие техническое обеспечение деятельности органов государственной власти Пермского края;

      7) спортсмены - призеры Олимпийских  игр, чемпионатов мира, проживающие  не менее 5 лет на территории  Пермского края;

      8) главные тренеры спортсменов,  указанных в пункте 7 настоящей статьи, проживающие не менее 5 лет на территории Пермского края;

      9) дети-сироты и дети, оставшиеся  без попечения родителей, по  окончании их пребывания в  образовательных и иных учреждениях,  при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

      10) иные категории граждан, право  на получение жилых помещений  которых установлено законами  Российской Федерации и Пермского края.

      Для пунктов 4-6 действует дополнительное условие – они должны проработать  в данных сферах не менее пяти лет¹.

     Первое  условие, тем самым, законодатели выполнили (перечислили лиц, имеющих право  получить жилье непосредственно  в законе). Второе условие выполняется во второй статье 255-ПК. В ней перечислены обстоятельства, при которых лицо будет признано нуждающимся в предоставлении жилья.

      К их числу относятся лица, упоминание о которых присутствует в статье 1, но которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

      Второй  пункт состоит в том, что они  должны являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений, или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления по месту жительства гражданина.

      Кроме того, они должны проживать в жилом помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

      Последнее: они должны являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

      Следует помнить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

      Мы  видим, что достаточно много категорий граждан имеют право на получение жилья по договору социального найма, однако это одновременно и самая главная причина того, почему не у всех, имеющих право, оно есть.

     1.2 Определение договора социального найма жилого помещения.

     Наем  жилых помещений - один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения².

     Данный  договор – это соглашение, в  которое вступают с одной стороны  собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления), а с другой – гражданин. Вступая в данное правоотношение, наймодатель обязуется передать другой стороне жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных в Жилищном кодексе РФ³.

     Особенностью  этого договора является то, что  он заключается бессрочно. Кроме  того, изменение оснований предоставления жилья и условий пользования  им не влекут за собой расторжение  договора.

     Всеми правами, возникающими по договору социального найма, пользуется не только непосредственный наниматель, но и члены его семьи, проживающие в данной квартире. Они, соответственно, облагаются теми же обязанностями, то есть договор, хоть и заключен с одним лицом, ответственность по нему возлагается на всех⁴.

     В случае смерти нанимателя договор заключается  с одним из членов его семьи, то же самое происходит и при случае его выбытия из жилого помещения.

     Следует отметить, что выделение социального жилищного фонда носит условный характер: какого – то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального использования, не существует. То есть жилое помещение может быть либо построенным муниципалитетом, либо выкупленным им у непосредственного застройщика для расселения нуждающихся граждан. 
 
 
 
 
 
 

     1.3 Предмет договора социального найма жилого помещения и требования к нему.

     В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом  договоре условие о предмете считается, безусловно, существенным. Таким образом, договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение.

     Предметом договора социального найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ).

     Под жилищным фондом социального использования  понимается совокупность всех жилых  помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие - приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду.

     Характер  предмета договора социального найма  обусловлен законом. Жилое помещение, передаваемое по договору социального  найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного  проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 62 Жилищного кодекса РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма. К жилым помещениям, передаваемым гражданам на основании договора социального найма, Жилищный кодекс РФ предъявляет также такое требование, как благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта и соответствие установленным санитарным и техническим требованиям. Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан (например, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет и др.).

     Спецификой  предмета договора социального найма  является то, что он нормируется в законодательном порядке (норма жилой площади на человека в соответствии с Жилищным кодексом РФ составляет 12 м² на одного человека).

     В отличие от договора коммерческого  найма жилого помещения предмет  договора социального найма в  каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером).

     Договор социального найма, несомненно, должен отвечать ряду требований. Это происходит потому, что социальное жилье исполняет роль блага для граждан, а требования к благу и к товару разные.

     Чтобы определить основные требования к договору социального найма, сведем его основные признаки в таблицу.

     Первым  требованием к договору является отсутствие прибыльности для органов власти, ведь жилье в данном случае играет, как уже обозначалось выше, роль блага. Любая благотворительная деятельность, как известно, должна быть безвозмездной.

     Вторым  требованием является бессрочность договора. Причина, по сути, та же. Этот пункт подкрепляется законодательством (п.2 ст. 60 Жилищного кодекса).  Кроме того, после смерти нанимателя его семья имеет право дальше проживать в занимаемом ими помещении, то есть имеется возможность переоформить договор на любого из членов семьи нанимателя.

     Еще одним требованием к договору социального найма жилья является соблюдение норм о размере предоставляемого жилого помещения. Этот пункт можно  сравнить с прожиточным минимумом  – законодательно определено минимальное число квадратных метров (12) на каждого члена семьи нанимателя⁵. Следует отметить, что из-за больших очередей на жилье эта норма часто опускается, например, в отношении детей сирот, выросших в детдомах. Их, вместо квартир, часто обеспечивают «комнатушками» в коммуналках.

     Жилая площадь, на которую планируется  поселить нанимателя, должна быть благоустроена. В отличие от договора коммерческого  найма, это требование является обязательным. С моей точки зрения, оно вызвано  тем, что люди, въезжающие в квартиры по договору социального найма в большинстве своем малоимущие, то есть, у них нет возможности самостоятельно провести ремонт и привести жилье в должный вид.

     Еще один принцип, который необходимо реализовывать  в договоре социального найма  жилья, - свобода договора. Это одно из основных начал гражданского законодательства РФ (ст. 1 ГК РФ). Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена самим ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами⁶.

     Существует  ряд административных предпосылок при заключении договора социального найма жилого помещения. Ими являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на основе этого решения ордер.