Правовые аспекти оценки недвижимости
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
на тему
«ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»
МОСКВА
2008
ПЛАН КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Введение 3
Часть 1. Оценка недвижимости и ее значение 4
1.1. Основные понятия оценочной деятельности 4
1.2. Краткая история оценки недвижимости 5
1.3. Место оценки недвижимости в рыночной экономике 9
Часть 2. Правовая база оценки недвижимости 12
2.1. Законодательство об оценочной деятельности 12
2.2. Оценочные стандарты в области недвижимости 16
2.3. Государственный кадастр недвижимости 24
Часть 3. Перспективы развития оценки недвижимости в России 28
3.1. Проблемы, стоящие перед оценкой недвижимости 28
3.2. Пути развития правовых норм оценки недвижимости 33
3.3. Способы совершенствования оценки недвижимости 35
Заключение 39
Список использованной литературы 40
ВВЕДЕНИЕ
В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии всей страны.
Анализируя и изучая рынок недвижимости, необходимо грамотно оценивать объекты недвижимости, то есть совершать операции по определению стоимости имущества. А для этого нужна подробная законодательная база. На протяжении последних двух десятилетий законы и иные нормативные акты в области оценки недвижимости постоянно изменялись. Поэтому тема оценки недвижимости в настоящее время является очень актуальной.
Целью данной курсовой работы является подробный анализ нормативных актов в области оценки недвижимого имущества. Сначала разбирается общее понятие оценочной деятельности, а также приводится краткая история оценки недвижимости в России. Затем приводится описание основных нормативных актов в сфере оценки недвижимости. При этом отдельное внимание уделяется государственному кадастру недвижимости, который стал особенно активно развиваться в последние годы. В заключение приводится анализ проблем, стоящих перед оценкой недвижимости сегодня в России, и путей их решений.
ЧАСТЬ 1
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ЗНАЧЕНИЕ
1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости, необходимо ознакомиться с общими понятиями оценочной деятельности.
Оценочная деятельность - это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.
Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является сравнительно новым для России видом бизнеса.
Субъектами оценочной деятельности являются оценщики – лица, проводящие оценку объектов, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов.
В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.
Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом.
Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.
Одно из направлений оценочной деятельности - оценка недвижимости. О ней в дальнейшем и пойдет речь.
1.2. КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
История развития оценки недвижимости в дореволюционной России насчитывает более 50 лет. До отмены крепостного права в 1861 году основной деятельностью, имеющей отношение к оценке недвижимости, было межевание, которое производилось на основании указа 1765 года. Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как в то время налогов на имущество еще не существовало. Но в то же время межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения, к которым относилось землевладение сельских общин, частные поместья и земли, принадлежавшие казне, императору и церкви.
С отменой крепостного права в 1861 году появилась новая система налогообложения недвижимости. Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ".
Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом для организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд - провинциальной оценочной статистики.
С самого начала своего существования городские и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.
К концу XIX века вопрос о принятии единообразного подхода к оценке как земли, так и городской недвижимости стал весьма актуальным на государственном уровне. В 1893 году был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, а также были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ". В 1899 году закон изменился.
Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки.
Именно в России начала ХХ века сформировалась новая для того времени научная дисциплина, которая за ее заслуги в мире получила название «русская оценочная статистика».
Основные концепции оценочной статистики, как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:
1) оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данный момент, в данной местности;
2) изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны;
3) в силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно развиваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости;
В рамках основных концепций были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие выработать методики оценки недвижимости.
Даже общее описание организации и методических основ оценки недвижимости в России до 1913 года показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться отдельных выдающихся результатов, не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.
Конечно, в той методике оценки недвижимости существовали и проблемы. Основные из них были следующие:
1) отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;
2) отсутствие специального государственного органа для руководства оценкой;
3) неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий;
4) отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;
5) конфликты оценочных комиссий с земствами;
6) неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ;
7) незаинтересованность земств в оценке недвижимости.
После революции наступил советский период истории России. В СССР в течение более семидесяти лет профессии «оценщик» не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Как правило, стоимость определялась как балансовая и оценивалась по затратам на строительство или по цене покупки, но иногда цифры брались просто «с потолка». Оценка производилась в исключительных случаях, когда осуществлялись совместные проекты с иностранными государствами или солидными зарубежными фирмами. В основном это были крупные объекты — заводы, самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия.
Современный рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 году. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Однако в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины затрат на строительство в форме его сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов.
В первые годы после развала СССР никакой законодательной базы в области оценки недвижимости в России не было. Первоначально эта деятельность осуществлялась отдельными энтузиастами, не базируясь практически ни на какой нормативно-правовой основе. Ситуация усугублялась тем, что цены на недвижимость росли очень быстро, иногда за год повышаясь в два раза. Количество сделок с недвижимостью постоянно возрастало, так что проблема оценки недвижимости стояла в те годы очень актуально.
История оценки как профессиональной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 15 лет назад, в 1993 году. За это время до сегодняшнего дня сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано требованиями нового времени. Рост банковского кредитования подхлестнул развитие российского рынка оценки недвижимости. В начале 2000-х годов его характеризовали как отличающийся сложной и пестрой структурой, а также явлениями, не вполне характерными для "цивилизованного мира".
Специалисты утверждают, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце XIX века. А это означает, что к оценке недвижимости в дореволюционной России стоит присмотреться повнимательнее.
1.3. МЕСТО ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ
Как уже говорилось ранее, сейчас наша страна находится на стадии развития рыночной экономики. А это означает, что любая деятельность, производимая в России, связана с рыночными отношениями. В нашем случае речь идет о рынке недвижимости.
Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо собрать информацию о рынке недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений между лицами, заключающими сделки, а также совокупность механизмов, с помощью которых производятся следующие действия:
1) передаются права собственности и иные имущественные права на объекты недвижимости;
2) устанавливаются цены на объекты недвижимости;
3) распределяется территория по видам использования земель и ее улучшения (зданий, сооружений и т.д.).
Рынок недвижимости отличается от рынка других товаров и услуг, он является несовершенным рынком:
1) рынок недвижимости не является централизованным; он разделен на множество локальных (местных) рынков, каждый из которых ведет себя особым образом;
2) отсутствует стандартизированный движимый товар, обусловленность недвижимости своим местоположением приводит к уникальности любого объекта недвижимости, нет двух одинаковых объектов;
3) сделки осуществляются на нерегулярной основе;
4) данные о ценах, условиях сделок и кредитных отношениях носят конфиденциальный характер, не существует общепризнанного источника надежной информации;
5) объект недвижимости неотъемлем от своего местоположения и его будущее определяется ситуацией (экономической, демографической, политической, экологической);
6) предложение на рынке недвижимости неэластично, т. е. при резком изменении спроса сложно в короткий срок увеличить предложение объектов;
7) в каждой сделке могут быть свои особые условия финансирования;
8) рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию на местном и федеральном уровнях.
С рыночной экономикой больше всего связан один из основных подходов к оценке недвижимости – доходный подход, также называемый рыночным. Он основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.
Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.
Существуют и другие подходы к оценке недвижимости – затратный и сравнительный. Они также связаны с рыночной экономикой, но в меньшей степени.
ЧАСТЬ 2
ПРАВОВАЯ БАЗА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Основной нормативный акт, регулирующий оценочную деятельность в России, – это Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Напрямую об оценке недвижимости в данном документе не сказано, однако в нем присутствует важная информация, касающаяся понятия оценочной деятельности, условий осуществления оценки и регулирования оценочной деятельности.
Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, а также стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление и т.д.
Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.
В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. В то же время Федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.
В Законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.
Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности, - наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.
С целью записи в бюджетные доходы возможно большего числа поступлений разработаны определенные комбинации с государственным имуществом - от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам взамен государственных субсидий. Причем чем выше оценка стоимости государственного имущества при передаче его регионам, тем более значительную часть задолженности федерального бюджета этим регионам сможет погасить Правительство.
Кредитование под залог, практикуемое банками, с принятием Закона об оценочной деятельности стало более унифицированным и цивилизованным, т.к. раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае невозврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге.
В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы. Оценивается стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и т.д., а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий.
Немаловажное значение придается регулированию оценочной деятельности. До 1 июля 2006 года каждый оценщик обязан был получать лицензию на осуществление своей деятельности. Теперь же лицензирование отменено, и вместо него получили развитие саморегулируемые организации. Это широко распространенное в мире явление. За рубежом саморегулируемые организации создаются «снизу», по инициативе субъектов рынка, и, как правило, объединяют предприятия одного профиля или специалистов одной профессии.
Членство в такой организации требует от субъекта выполнения определенных правил, но и дает субъекту некоторые привилегии – например, обеспечивает обращения к нему потребителей в первую очередь.
Авторитет таких организаций – следствие того, что в них добровольно объединяются лучшие, самые авторитетные представители профессии, которые добровольно берут на себя обязательства выполнять разработанные ими же самими правила и стандарты. Прекращение членства субъекта по решению организации имеет самые пагубные последствия для его репутации и в конечном итоге для его бизнеса.
Именно в силу самодостаточности таких организаций, власти относятся к ним с большим уважением, спрашивают и учитывают их мнение по профессиональным и этическим вопросам, при разработке соответствующего законодательства и изменений к нему, и т.п. Такие организации являются частью того, что называется гражданским обществом.
Наличие таких саморегулируемых организаций (СРО) удобно и для государства. Конфликты разрешаются не на уровне государство – субъект, а на уровне государство – СРО. Проще и эффективнее иметь дело не с многочисленными субъектами рынка, а со сравнительно небольшим количеством организаций. Соглашение с саморегулируемой организацией автоматически ведет к соглашению со всеми ее членами.
Российское законодательство о саморегулируемых организациях, по-видимому, преследует ту же цель: уменьшение количества субъектов, с которыми приходится взаимодействовать, способствование разработке профессиональных и этических правил, регулирующих деятельность членов.
В оценочной деятельности понятие СРО появилось явочным порядком. По существу, все профессиональные объединения оценщиков являются саморегулируемыми организациями. Перед ними ставятся примерно такие задачи:
– не потерять, а, возможно, и усилить государственный контроль оценочной деятельности;
– переложить существенную часть функций контроля с государства на саморегулируемые организации;
– создать небольшое число саморегулируемых организаций оценщиков для облегчения работы уполномоченных органов.
2.2. ОЦЕНОЧНЫЕ СТАНДАРТЫ В ОБЛАСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
В области оценки недвижимости существует важный документ, служащий руководством для многих оценщиков. Это Стандарты Российского общества оценщиков в области оценки недвижимого имущества (далее – Стандарты), которые были приняты 24 ноября 1995 года. Что же касается самого Российского общества оценщиков (далее – РОО), то это профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России. Основной целью Общества является содействие деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов гражданских прав и создание цивилизованного рынка оценки в России.
В Стандартах изложены:
• цели, задачи, требования, предъявляемые к членам РОО при выполнении ими профессиональной деятельности по оценке недвижимого имущества;
• толкование терминов, используемых в тексте стандарта;
• обязанности члена РОО при выполнении работ по оценке имущества;
• требования к информации, необходимые для проведения оценки, и к содержанию отчета о результатах оценки;
• формы контроля за выполнением стандарта членами РОО и виды их ответственности за нарушение требований стандартов.
Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценки недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а также устанавливают требования к отчету об оценке.
Стандарты призваны служить руководством для членов РОО в осуществлении их профессиональной деятельности, а также информировать всех лиц, пользующихся услугами оценщиков, о том, какая деятельность в области оценки недвижимости является профессиональной с точки зрения РОО. Таким образом, хотя данный Стандарт и не является нормативно-правовым актом, он является немаловажным документом практически для всех оценщиков России. Ведь в федеральном законодательстве такой подробной информации, как в Стандартах, нет. Никаких ограничений в пользовании Стандартами не имеется, и все желающие могут беспрепятственно ознакомиться с ними.
Одно из основных понятий Стандартов – это сама недвижимость. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Конечно, оценщики не сами придумали подобное определение: оно взято из статьи 130 Гражданского кодекса.
Очень важный раздел Стандартов – это обязанности оценщиков. Детальное описание оценки, конечно, имеет большое значение, но ведь недвижимость оценивают люди, которым свойственно ошибаться. Чтобы свести к минимуму риск ошибок, к оценщикам предъявляются следующие обязанности и требования:
1. Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к обоснованному и объективному заключению о величине стоимости недвижимости, независимо от желаний или инструкций клиента в этом отношении. Не только клиент, но и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, должны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов оценщика.
2. Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.
3. При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости.
4. Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки.
5. Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление.
