Правовые аспекты оценки бизнеса

Федеральное  агентство по образованию

Самарский государственный  архитектурно-строительный университет

Кафедра политологии, социологии и  права.

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Правовое регулирование рынка  недвижимости»

на тему:

«Правовые аспекты оценки предприятия (бизнеса)»

Выполнил: студент

4 курса   группы ЭН-64 ИЭФ

Рута М.А.

Проверил:

Явкин Н.В.

Самара 2009

Содержание

Введение

Глава 1 Общая характеристика и цели оценки предприятия (бизнеса)

1.1 Факторы, определяющие рыночную стоимость бизнеса

1.2 Основные цели оценки бизнеса

Глава 2 Оценка предприятия (бизнеса)

2.1 Этапы оценки бизнеса

2.2 Стандарты оценки предприятия (бизнеса)

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Основной задачей, которая стоит  перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного  и независимого от заинтересованных сторон суждения о стоимости той  или иной собственности (объекта  оценки). Оценка стоимости любого объекта  представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в конкретных рыночных условиях.

Бизнес в рыночных условиях является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ  инвестиционного и макроэкономического  анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков.

Действительно, оценка предприятия  необходима для выбора обоснованного  направления его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит  предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую  рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей  управляющих фирм в рыночной экономике.

Можно сказать, что качество оценки бизнеса, как рыночной услуги, (а  значит и спрос на эту услугу) будет зависеть от дальнейшего совершенствования  всех механизмов фондового рынка, повышения  его активности, формирования рынка  слияний и поглощений, появления  доступных потоков необходимой  рыночной информации и общей стабилизации экономической ситуации в стране.

Поэтому столь актуальной является тема данной работы, так как  в условиях рыночной экономики необходимо владеть знаниями в области финансовой оценки и  уметь применить их на практике.

В данной курсовой работе рассмотрены  подходы, методы и правовые аспекты  оценки бизнеса.

Цель  данной работы – исследовать основные направления оценки  предприятия. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• изучить цели оценочной деятельности применительно к предприятию (бизнесу);
• определить факторы, определяющие рыночную стоимость бизнеса;
• рассмотреть этапы и стандарты оценки бизнеса.

Глава 1  Общая характеристика оценки предприятия (бизнеса)

1.1  Факторы, определяющие  рыночную стоимость бизнеса

Бизнес - это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная  ее цель - получение прибыли. Таким  образом, капитал является основой, внутренним содержанием любого процесса создания продукта или услуги, осуществляемого  с целью получения дохода. Получение  дохода - это цель и конечный результат  деятельности во многих сферах, отраслях экономики, т.е. цель и результат  бизнеса. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму  в виде предприятия. Бизнес (предприятие) - это особый вид товара.

Согласно  экономической теории товар должен обладать, по крайней мере, двумя свойствами: способностью удовлетворять какую-либо человеческую потребность и быть пригодным к обмену.

Владелец  бизнеса имеет право продать  его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими  ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью  для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в  получении доходов. Как и у  любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для  него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые  способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становиться товаром. Все  это справедливо и для предприятия, и для фирмы.

Для создания и поддержки бизнеса (предприятия) также как для любого товара требуются  определенные затраты. Полезность и  затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой  рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость.

По стандартам многих стран понятие "рыночная стоимость" означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже  объекта собственности на свободном  конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи  условий, по которыми понимаются, в  том числе и следующие: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений  и действуют осмотрительно, сделка купли-продажи не является вынужденной  ни для одной из сторон, принимающих  в ней участие. Безусловным для  этого определения является оформление продажи в ограниченные сроки  и переход права собственности  от продавца к покупателю на следующих  условиях:

Обе стороны  сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях  наилучшего удовлетворения собственных  интересов. Оплата производится наличными  или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой  наличными.

Наряду  с рыночной стоимостью существует понятие "обоснованная рыночная стоимость", под ней понимается цена, по которой  совершается акт купли-продажи  собственности, когда обе стороны  заинтересованы в сделки, действуют  не по принуждению, обладают достаточно полной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.

В определении  обоснованной рыночной стоимости предполагается возможность заключения некой гипотетической сделки двумя не связанными между  собой сторонами. Какой-либо конкретный покупатель не имеется в виду. Этот вид стоимости служит для обоснованной цены, по которой собственность может  перейти из рук в руки, если обе  стороны готовы совершить сделку. Фактическая цена сделки может отличаться от обоснованной рыночной стоимости  вследствие действий таких факторов, как мотивация сторон, их навыки ведения переговоров, а также  условия сделки.

Но все  же бизнес (предприятие) - товар особый и имеет свои особенности как  объект оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляется с целью отдачи в будущем. Затраты  и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли  не известен, имеет вероятностный  характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени  их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного  товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться  может как система в целом, так и отдельно ее подсистемы и  даже элементы. В этом случае разрушается  его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической  формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно  новой системы. Фактически товаром  становится не сам бизнес, а отдельные  его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит  от процессов, которые происходят как  внутри самого товара, так и во внешней  среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность  бизнеса как товара - потребность  в регулировании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства  не только в регулировании механизма  купли-продажи бизнеса, но и в  формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и продавца оказывается внешнее воздействие, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

Таким образом, при определении стоимости оценщик  принимает во внимание различные  микро- и макроэкономические факторы, к числу которых относятся  следующие.

1.Спрос.

Под спросом  следует понимать сумму товаров  и услуг, которую потребители  хотят приобрести в текущем периоде  по действующим ценам.

Рынок реагирует  только на спрос, подтвержденный деньгами, т.е. спрос должен быть платежеспособным.

В экономике  действует закон спроса: чем цены выше, тем спрос ниже и наоборот, чем цены ниже, тем спрос выше. Таким образом, главным фактором, который оказывает влияние на спрос является цена.

На спрос  также оказывают влияние неценовые  факторы: доходы; наличие данного  товара на рынке (дефицит); психология покупок и вкусы потребителей; эффекты ожидания; наличие на рынке  товаров-заменителей (субститутов). Так  как бизнес это товар, то закон  спроса действует также на формирование рыночной стоимости предприятия, как и на цену любого товара. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

2.Доход (прибыль).

Прибыль - это денежное выражение основной части денежных накоплений, создаваемых  предприятиями любой формы собственности. Как экономическая категория она характеризует финансовый результат предпринимательской деятельности предприятия. Прибыль является показателем, наиболее полно отражающим эффективность производства, объем и качество произведенной продукции, состояние производительности труда, уровень себестоимости. Вместе с тем прибыль оказывает стимулирующее воздействие на укрепление коммерческого расчета, интенсификацию производства при любой форме собственности.

Доход, который  может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после  использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и  расходов.

3.Время.

Большое значение для формирования стоимости  предприятия имеет время получения  доходов. Одно дело, если собственник  приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

4.Риск.

На величине стоимости неизбежно сказывается  и риск как вероятность получения  ожидаемых в будущем доходов.

Риск  присущ любой сфере человеческой деятельности, что связано с множеством условий и факторов, влияющих на получение и размер прибыли получаемой от бизнеса.

5.Контроль.

Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, касается степени контроля, которую  получает новый собственник.

Если  предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет  акций, то новый собственник получает такие существенные права, как право  назначать управляющих, определять величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т.д. В силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в силу покупки неконтрольного пакета акций.

6.Ликвидность.

Одним из важнейших факторов, влияющих при  оценке на стоимость предприятия  и его имущества, является степень  ликвидности этой собственности. Рынок  готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

7.Ограничения.

Стоимость предприятия реагирует на любые  ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость  такого бизнеса будет ниже, чем  в случае отсутствия ограничений.

8.Соотношение спроса и предложения.

Суть  теории спроса и предложения сводится к следующему - стоимость, или цена товара определяется не затраченным  на его производство трудом, а исключительно  спросом и предложением. Согласно этой теории, если спрос превысит предложение, то стоимость товара повысится, а  когда увеличится предложение при  неизменном спросе, стоимость товара уменьшится.

Спрос на предприятие наряду с полезностью  зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовый рынок. Отношение  инвестора к уровню доходности и  степени риска зависит даже от его возраста, более молодые склонны идти на больший риск ради более высокой доходности в будущем.

Важным  фактором, влияющим на спрос и стоимость  бизнеса, является наличие альтернативных возможностей инвестирования.

Спрос зависит  не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие, как отношение к  бизнесу в обществе и политическая стабильность. Цены предложения в  первую очередь определяются издержками создания аналогичных предприятий  в обществе. Количество выставленных на продажу объектов также влияет на доход.

Выбор решения  и покупателя, и продавца зависит  от перспективы развития данного  бизнеса. Обычно стоимость предприятия  в предбанкротном состоянии ниже стоимости предприятия с аналогичными активами, но финансово устойчивого.

На оценочную  стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих  прибылей, которые может получить собственник от владения этим предприятием. Особенно это характерно для отрасли, в которой предложение ограничено природными возможностями. Отсюда следует, что в случае превышения спроса над  предложением наиболее близки к максимальной границе цены на сырьевые предприятия. В тоже время при превышении спроса над предложением возможно появление  в некоторых отраслях новых предприятий. В долгосрочном плане цены на эти  предприятия могут несколько  упасть.

Если  предложение превысит спрос, то цены диктует производитель. Минимальная  цена, по которой он может продать  свой бизнес, определяется затратами  на его создание. При оценке бизнеса  используются и другие виды стоимостей. К ним относится инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость - стоимость фирмы для конкретного или предполагаемого владельца.

Соответственно  методы, используемые для оценки фирмы  в этом случае, учитывают "ноу-хау" и планы организационной деятельности предполагаемого владельца, экономию на издержках, которую он рассчитывается получить, и результаты проведенного им анализа риска.

В отличие  от обоснованной рыночной стоимости  здесь предполагается участи в сделке конкретного покупателя. Различают  также восстановительную стоимость  и стоимость замещения. Восстановительная стоимость - это затраты на воспроизводство аналогичного предприятия или другого актива.

Стоимость замещения - есть выраженная в текущих ценах стоимость предмета, наиболее схожего по своей полезности с оцениваемым предметом.

Наконец, существует и оценка по данным баланса, то есть балансовая стоимость. Применительно к фирме - это разница между общей стоимостью активов (за вычетом стоимости износа, использованных ресурсов и амортизации) и общей суммой обязательств в соответствии с данными балансового отчета.

В случае банкротства фирмы и прекращения  ее деятельности все ее активы оцениваются, исходя из ликвидации стоимости. Ликвидационная стоимость показывает, сколько денежных средств останется после реализации активов и выплаты долгов. Она меньше балансовой стоимости на величину ликвидационных издержек. К ним относятся расходы по демонтажу оборудования, реализации всегда ниже рыночной при необходимости быстрой распродажи.

На Западе существует множество приемов для  определения стоимости действующей  фирмы, однако, большинство из них  может быть ограничено тремя подходами: доходным, затратным и сравнительным. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Оценки  фирмы, полученные в результате использования  различных подходов, будут отличаться по своей величине друг от друга. В  большинстве случаев оценщики определяют стоимость предприятия в виде интервальной оценки, то есть в интервале от минимальной до максимальной оценок, полученных при использовании различных подходов.

Документальным  результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объектов оценки, отраженных в отчете.

1.2 Основные цели оценки бизнеса

Оценку  бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;
• определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;
• реструктуризации предприятия. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации предприятия, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;
• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
• налогообложения;
• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому необходима периодическая переоценка имущества предприятия независимыми оценщиками;
• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если  же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, Например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Таким образом, обоснованность и достоверность  оценки стоимости имущественного комплекса  во многом зависят от того, насколько  правильно определена область использования  оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и  т. д.

При этом один и тот же объект, оцененный  в один и тот же момент, будет  обладать разной стоимостью в зависимости  от целей его оценки, поскольку  стоимость будет определяться разными  методами и со стороны различных  субъектов. Примерная классификация  целей оценки бизнеса представлена в табл. 1.1.

Оценка  стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

• продажи некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
• оформления залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;
• страхования движимого имущества;
• передачи машин и оборудования в аренду;
• организации лизинга машин и оборудования;
• определения налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
• оформления машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;
• оценки машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка  стоимости фирменного знака или  других средств индивидуализации предприятия/и  его продукции (услуг) производится:

• при их перекупке, приобретении другой фирмой;
• при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;
• при установлении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
• при использовании их в качестве вклада в уставный капитал;
• при определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.

Таблица 1.1

Примерная классификация  целей оценки бизнеса со стороны

различных субъектов.

Подводя итоги первой главы стоит еще раз отметить, что при определении рыночной стоимости предприятия (бизнеса) стоит особое внимание уделять следующим факторам:  спрос, доход (прибыль), время, риск, контроль, ликвидность, ограничения и соотношение спроса и предложения

Глава 2 Оценка предприятия (бизнеса)

Одной из самых сложных и наиболее важной из отраслей оценки, является оценка стоимости  предприятия (бизнеса). В рамках правового  и экономического смысла предприятия, можно говорить о его двойственной природе. С одной стороны- предприятия  это имущественный комплекс или  активы, генерирующие доход (сюда включен  также гудвилл - нематериальный актив, который, по общему правилу не отражается в бухгалтерском учете). С другой стороны любой имущественный  комплекс создается за счет капитальных  источников, которые обычно имеют  смешанную природу. Эти капитальные  источники могут образовывается за счет вкладов участников (акционеров, собственников, вкладчиков) - т.е собственных  средств бизнеса, а также за счет займов и кредитов (заемных средств) организации. Капитал является источником образования активов бизнеса. В  отношении собственного капитала (средств) собственник имеет определенные в гражданском законодательстве права и обязанности, которые  определяются организационно-правовой формой бизнеса, образованного этим капиталом. Эти права и обязанности  имеют свои аспекты и особенности, имеющие определенное влияние на стоимость бизнеса. Заемные средства также влияют на стоимость активов, так как определяют возможные  объемы их наличия, существенными характеристиками заемных средств, влияющими на стоимость  активов являются стоимость привлечения  этих средств (вид кредита, проценты по его условиям и проч.), а также  возможность их реструктуризации (отсрочки платежа, изменения порядка погашения, списания и проч.). Таким образом, может существовать два вида объектов оценки в рамках оценки бизнеса - оценка имущественного комплекса, используемого  для осуществления коммерческой деятельности, без учета прав на эти выгоды со стороны источника  сформировавшего данный бизнес; и  оценка прав на имущественный комплекс в виде части или полного акционерного капитала, участия в юридическом  лице другой организационно-правовой формы, оценка вероятности погашения предоставленных займов или кредитов. Таким образом оценка бизнеса может быть осуществлена как оценка имущественного комплекса или имущественных прав на него (источников его образования - капитала (собственного, заемного или полного (в терминах МСО - инвестированного капитала)). Процесс оценки, вид определяемой стоимости и, соответственно, стоимость у различных видов объектов, может быть различной, учитывая специфику понимания бизнеса как имущества и бизнеса как имущественных прав.