Правовые аспекты оценки недвижимости
Министерство образования и науки Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Факультет экономики и управления
Кафедра управления бизнесом
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Теория оценки»
Правовые аспекты оценки недвижимости
ОГУ 080200.62.5014.089 ОО
Оренбург 2015
Министерство образования и науки Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Факультет экономики и управления
Кафедра управления бизнесом
Задание на курсовую работу
Правовые аспекты оценки недвижимости
Исходные данные: |
нормативно-правовые и законодательные акты РФ, данные сети интернет, публикации отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. |
Перечень подлежащих разработке вопросов: | |
а) рассмотреть понятие оценки недвижимости и ее значение; б) описать историю оценки недвижимости; в) рассмотреть место оценки недвижимости в рыночной экономике г) выделить правовую базу в оценке недвижимости; д) охарактеризовать оценочные стандарты в области недвижимости; описать государственный кадастр недвижимости; е) разработать рекомендации по совершенствованию правовых аспектов оценки недвижимости. | |
Дата выдачи задания « » 2015 г.
Руководитель
канд. экономических наук,
доцент
Исполнитель
студент группы 13Мен (б) АУ Проскурин М. А.
Срок защиты работы « » 2015 г.
Аннотация
Тема данной курсовой «правовые аспекты оценки недвижимости». Объем работы составляет 34 страницы. В работе использованы основные правовые документы и Федеральные законы Российской Федерации.
В первой главе изложена краткая история оценки недвижимости в России и ее роль в современной рыночной экономике.
Во второй главе рассмотрены законодательные базы и правовые авпекты оценки недвижимости. Так же уделено внимание государственному кадастру недвижимости в России.
Третья глава состоит из анализа основных проблем, стоящих перед оценкой недвижимости и пути их решения.
Содержание
Введение......................
1.Оценка недвижимости
и ее значение.................
1.1. Основные понятия оценочной
деятельности..................
1.2. История оценки недвижимости..................
1.3. Место оценки недвижимости
в рыночной экономике..........
2. Правовая база оценки недвижимости..................
2.1. Законодательство РФ об оценочной
деятельности..................
2.2 Оценочные стандарты
в области недвижимости........
2.3. Государственный кадастр
недвижимости..................
3. Разработка рекомендаций по
совершенствованию оценки недвижимости………………………………………………
3.1. Пути развития правовых норм
оценки недвижимости..................
3.2. Способы совершенствования
оценки недвижимости….................
Заключение....................
Список использованных источников....................
Введение
Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения о стоимости той или иной собственности (объекта оценки). Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях.
В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии всей страны.
Анализируя и изучая рынок недвижимости, необходимо грамотно оценивать объекты недвижимости, то есть совершать операции по определению стоимости имущества. А для этого нужна подробная законодательная база. Тема данной работы актуальна, поскольку на протяжении последних двух десятилетий законы и другие нормативные акты в сфере оценки недвижимости периодически изменялись, поэтому, в условиях рыночной экономики, необходимо обладать знаниями в юридической области и уметь их применять на практике.
Объектом исследования данной работы является рынок недвижимости.
Предметом исследования является нормативно-правовые и законодательные акты РФ в оценке недвижимости.
Целью работы является разработка предложений по совершенствованию и доработке правовой базы в оценочной деятельности.
Для достижения вышеизложенной цели необходимо решить ряд задач:
- рассмотреть понятие оценки недвижимости и ее значение;
- описать историю оценки недвижимости;
- рассмотреть место оценки
недвижимости в рыночной
- выделить правовую базу в оценке недвижимости;
- охарактеризовать оценочные
стандарты в области
описать государственный кадастр недвижимости;
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
1. Оценка недвижимости и ее значение
- Основные понятия оценочной деятельности
В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. И ни одному, даже выдающемуся, уму за всю историю человечества, от времени Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.
Вместе с тем в базе рыночной стоимости сделки, выступающей итогом согласования цены продавца и расценки покупателя, лежит внутренняя величина-стоимость, которая, будучи количественно предопределенной в критериях определенного рынка, представляет из себя рыночную. Именно данную величину в большинстве случаев и пытается определить эксперт-оценщик. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».[1]
Характеризуя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, поступившую из наружных источников, содержащую вместе с иными сведения о состоянии рынка в общем и того сектора, на котором «торгуется» расцениваемый объект. На базе этих данных ориентируется величина, отражающая в валютном эквиваленте издержки на создание объекта, генерируемый им заработок, опасности, сопутствующие образование данного дохода, и другие. Найденное значение может быть схожим с грядущей стоимостью сделки, а может и различаться от нее. В случае если, оценщик станет делать заказ покупателя и заказ продавца на оценку одинакового объекта, то, вероятнее всего оценщик получит разные величины, потому что отмечается несоответствие информационной базы и ожиданий клиентов. Но данное расхождение не должно быть существенным. Следовательно, величина, определяемая оценщиком,– это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфику оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общерыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате. [2 с. 7-10]
Для того чтобы понять сущность и особенности оценочной деятельности, необходимо дать более развернутые ее определения. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный и упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом воздействующих на нее факторов в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое на первый взгляд определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, существенные черты данного процесса. Рассмотрим каждую из них. Во-первых, оценка стоимости бизнеса (предприятия) – это процесс. Чтобы получить результат оценщику необходимо проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от выбранных методов, параметров объекта и цели оценки. Во-вторых, следует выделить общие для всех случаев этапы оценки, например: определить цели оценки, выбрать вид стоимости, подлежащей расчету; собрать и обработать требуемую информацию; обосновать методы оценки стоимости; рассчитать величину стоимости объекта, внести поправки; вывести итоговую величину; проверить и согласовать результаты. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие вольности приведут к искажению результата. Отсюда следует, что оценочная деятельность – процесс упорядоченный: все действия совершаются в определенной последовательности.
В-третьих, оценка стоимости – это целенаправленный процесс. Эксперт-оценщик в своей деятельности неизменно руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта, но какую именно стоимость необходимо найти, зависит от цели оценки, а также от параметров оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость; если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость.
В-четвертых, оценщик постоянно находит уровень стоимости как количество денежных единиц, значит, все стоимостные показатели должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению, в этом и заключается процесс оценки стоимости. [3 с. 21-23]
Вычисляя величину стоимости, оценщик старается полностью учесть влияние основных факторов, к числу которых относятся: доход, генерируемый оцениваемым объектом; риски, сопровождающие получение этого дохода; среднерыночный уровень доходности; цены на аналогичные объекты; характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (составных элементов); конъюнктура рынка; текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.[4 с. 12]
Оценка рыночной стоимости разрешает продавцу и потребителю заключить сделку, ориентируясь на аргументированную цена продукта, потому что рыночная стоимость предусматривает не только и не столько личные издержки и надежды, сколько ситуацию на рынке в общем, ожидания рынка, общеэкономическое текущее становление, реакцию рынка на объект сделки.
Познание величины рыночной стоимости позволяет владельцу объекта усовершенствовать процесс производства, создать комплекс мероприятий, нацеленных на повышение рыночной стоимости бизнеса. Временами проводимая оценка стоимости позволяет увеличить результативность управления и, как следствие, не допустить разорения и банкротства. [5 с.82-83]
Оценка может помочь принять верное инвестиционное решение, сократив классические издержки. Если б любой участник предполагаемой сделки попробовал без помощи других оценить какой-нибудь объект, то его затраты оказались бы существенными: понадобилось бы сформировать базу данных, приобрести компьютерные программы и т.д., которые использовались бы один-два раза и вовсе не окупились бы. У профессионального же оценщика вследствие неоднократного применения средств производства, налаженных взаимосвязей и контактов, транзакционные издержки значительно ниже. Помимо всего этого, для проведения оценочных дел нужны особенные профессиональные познания и навыки. Поэтому оценку стоимости проводят оценщики, прошедшие особую подготовку.
Заказывая оценку профессиональному оценщику, инвестор заключает с ним контракт, в котором устанавливаются права и прямые обязанности сторон. Оценщик несет явную обязанность за качество произведенных работ, следовательно, риск неверной оценки «ложится на плечи» профессионала, но не заказчика. [6]
И в конце концов, оценка стоимости в макроэкономическом аспекте считается одним из рычагов управления и регулировки экономики со стороны страны, особенное значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью. [4 с.13]
- История оценки недвижимости
Ситуация становления оценки недвижимости в дореволюционной Рф насчитывает более 50 лет. До отмены крепостного права в 1861 году главной работой, относящейся к оценке недвижимости, было межевание, которое выполнялось на основании указа 1765 года. Специфика межевания в Рф, в отличие от схожих операций в государствах Западной Европы, заключалась в том, что оно производилось не для целей оценки, потому что на тот момент налогов на имущество еще не было. Хотя в то же время межевание потом разрешило разделить местности по формам землевладения, к которым относилось землевладение сельских общин, частные поместья и территории, принадлежавшие казне, императору и церкви.
С отменой крепостного права в 1861 году была замечена новая система налогообложения недвижимости. Объем налогообложения определялся "прибыльностью и ценностью облагаемых имуществ".
Потребность определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом для организации соответствующих событий по исследованию свойств недвижимости различных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости обязалась производиться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому животрепещущей стала задача по созданию новейшего направления статистики для оценочных дел - провинциальной оценочной статистики.
С самого начала своего существования городские и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения значения территорий использовали установленную стоимость выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости выполнялась на основании показаний хозяев. С повышением объема работы в некоторых земствах стали создавать особые статистические бюро, в том числе исполнявшие и оценочные работы. [7 с. 48-50]
К концу XIX века вопрос о принятии единообразного подхода к оценке как земли, так и городской недвижимости стал очень животрепещущим на государственном уровне. В 1893 году был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, также были подтверждены "Правила оценки недвижимых имуществ". В 1899 году закон изменился.
Более чем тридцатилетний опыт российских научных работников по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, нужных для оценки недвижимости, позволил сконструировать довольно точные нормативные аннотации для исполнения практической оценки.
Именно в Рф начала ХХ века сложилась новая для тех пор научная дисциплина, которая за ее заслуги во всем мире получила заглавие «российская оценочная статистика».
Главные концепции оценочной статистики, как науки, призванной гарантировать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в последующем виде:
1. оценочная статистика
считается самостоятельной
2. изучаемая оценочной
статистикой значение
3. в следствие необходимости неизменного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика обязана постоянно развиваться в исследовании причин доходности и значения недвижимости; [8 с.12]
В масштабах главных концепций были разработаны и постоянно улучшались определенные методы сбора и обработки информации для целей оценки, дозволяющие выработать методологии оценки недвижимости.
В том числе и единое описание организации и методических основ оценки недвижимости в Рф до 1913 года указывает, что современные подходы к вопросам оценки, возделываемые в развитых странах рыночной экономики, фактически повторяют в своей базе концептуальные положения, заложенные создателями российской оценочной статистики. К началу 20 века методические исследования и организационные подходы к оценке, впитавшие в себя передовые мысли и навык развитых стран того времени, дали возможность достигнуть отдельных выдающихся итогов, не имеющих аналогов во всем мире. Анализ исторических фактов позволяет аргументировано прийти к выводу о том, что усилиями собственных выдающихся научных работников Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из основных государств.
В последствии революции настал советский период истории России. В СССР на протяжении более семидесяти лет специальности «оценщик» не было. Цена хоть какого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Обычно, цена определялась как балансовая и оценивалась по расходам на строительство либо по цене покупки, хотя время от времени числа брались просто «с потолка». Оценка выполнялась в исключительных вариантах, когда исполнялись совместные планы с зарубежными странами либо солидными зарубежными организациями. В главном это были большие объекты — фабрики, самолеты, ракеты, суда либо огромные партии оружия.
Современный рынок недвижимости начал формироваться приблизительно в 1991 году. Конкретно с данного периода стал скапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Но в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины издержек на стройку в форме его сметной цены, на базе которой потом определялась балансовая цена возведенных объектов. [9]
В 1-ые годы после развала СССР практически никакой законодательной базы в сфере оценки недвижимости в Рф не было. Сначало данная работа исполнялась отдельными энтузиастами, не базируясь фактически ни на какой нормативно-правовой базе. Обстановка усложнялась тем, что расценки на недвижимость росли слишком стремительно, время от времени за год повышаясь вдвое. Число сделок с недвижимостью постоянно росло, так что проблема оценки недвижимости стояла в те годы довольно актуальна.
Ситуация оценки как профессиональной деятельности на российском рынке возобновилась приблизительно 20 лет назад, в 1993 году. За этот период времени до нынешнего дня сложились профессиональные общественные объединения, возникли специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методологии, и оценка заняла свое место в ряду новейших специальностей, появление которых продиктовано требованиями нового времени. Подъем банковского кредитования подхлестнул развитие российского рынка оценки недвижимости. Сначала 2000-х годов его охарактеризовали как отличающийся сложной и пестрой структурой, также явлениями, не полностью соответствующими для "цивилизованного мира". [10 с. 69-71]
Специалисты говорят, что современный шаг становления рынка оценочных услуг почти во всем напоминает период, уже пройденный Российской Федерацией в конце XIX века. А из этого можно сделать вывод, что к оценке недвижимости в дореволюционной России стоит приглядеться повнимательнее.
1.3 Место оценки
недвижимости в рыночной
Как уже было сказано ранее, на данный момент наша страна пребывает на стадии становления рыночной экономики. А из этого можно сделать вывод, что любая работа, производимая в РФ, связана с рыночными отношениями. Применительно к нам речь идет о рынке недвижимости.
Для определения цены объекта недвижимости нужно подобрать информацию о рынке жилой недвижимости.
Рынок недвижимости представляет из себя совокупность взаимоотношений между лицами, заключающими сделки, а также совокупность механизмов, при помощи которых выполняются последующие действия:
1. передаются права
2. инсталлируются расценки на объекты недвижимости;
3. распределяется территория по видам применения земель и ее совершенствования (зданий, построек и т.п.).
Рынок недвижимости выделяется от рынка иных продуктов и услуг, он считается неидеальным рынком:
1. рынок недвижимости не является централизованным; он разбит на огромное количество локальных (районных) рынков, любой из которых проявляет себя особенным образом;
2. отсутствует
3. сделки исполняются на нерегулярной основе;
4. данные о тарифах, критериях сделок и кредитных отношениях носят секретный характер, не существует общепринятого источника верной информации;
5. объект недвижимости
неотъемлем от собственного
6. предложение на рынке недвижимости неэластично, т. е. при внезапном изменении спроса трудно в короткий срок увеличить предложение объектов;
7. в любой сделке имеют
все шансы быть собственные
особенные условия
рынок недвижимости сильно подвержен муниципальному регулированию на районном и федеральном уровнях. [11 с.2-3]
С рыночной экономикой больше всего связан один из главных подходов к оценке недвижимости – доходный подход, кроме того именуемый рыночным. Он базируется на анализе рыночных продаж и считается основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на просто доступной для оценщика рыночной информации, дозволяет гарантировать обычное, логически аргументированное суждение о стоимости объекта.
Процесс применения данного способа достаточно несложен: подбирается объект недвижимости подобный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную стоимость; потом после сопоставления их технико-экономических характеристик фиксируются отличия и вносятся надлежащие исправления в стоимостном виде, ориентируется базовая стоимость. [12 с.27]
Есть и прочие подходы к оценке недвижимости – затратный и сравнительный. Они помимо прочего связаны с рыночной экономикой, хотя в наименьшей степени.
2. Правовая база оценки недвижимости
2.1 Законодательство РФ об оценочной деятельности
Главный нормативный акт, регулирующий оценочную работа в Рф, – это Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Напрямую об оценке недвижимости в этом документе не сказано, но в нем находится важная информация, затрагивающая понятия оценочной деятельности, условий осуществления оценки и регулировки оценочной деятельности.
Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества России, субъектов РФ либо городских образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ либо орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ либо городских образований в целях его приватизации или передачи в доверительное управление; при установлении стартовой стоимости для аукционов и конкурсов по реализации и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ либо муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды муниципального имущества, также цены муниципального имущества в целях его приватизации или передачи в доверительное управление и так далее. [13]
Таким образом, произвольное предназначение стоимости муниципального имущества в перечисленных вариантах, также в ряде других, оговоренных в законе, законом исключается.
В списке случаев, в которых нужна обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, исполняемые между гражданами. Вмести с этим Федеральный закон не мешает проведению независящей оценки имущества граждан по их желанию, даже в случае несогласия с установленным налогообложением.
В Законе фактически отчетливо описана разработка оценочной деятельности, определены способы оценки, введен институт независящих профессиональных оценщиков. Соучастники рыночных взаимоотношений получили право оспаривать корректность оценки в судебном порядке. Это все имеет прямое отношение к образовавшейся в текущее время системе налогообложения и, а именно, к определению размера налогооблагаемой базы.
Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности, - присутствие разных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения цены объектов собственности. [14 c.243-244]
Имея цель записи в бюджетные доходы возможно наибольшего количества поступлений разработаны конкретные комбинации с муниципальным имуществом - от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам в обмен государственных дотаций. При этом чем выше оценка цены муниципального имущества при передаче его регионам, тем более существенную часть задолженности федерального бюджета данным регионам сможет погасить Правительство.
