Правовые основы ипотечного кредитования

Содержание

Вступление………………………………………………………..3

1.   Правовые основы ипотечного кредитования……………….3

2.   Сущность и общая структура ипотечного рынка…………..6

3.   Перспективы развития рынка ипотечного кредитования….8

4.   История становления и современное состояние…………..13

Заключение……………………………………………………...17

Список литературы……………………………………………..19

Введение

В основе кредитных  отношений лежит возвратность кредита. В кредитной сделке участвуют  два субъекта – кредитор и заемщик. Механизм организации возврата кредита  учитывает роль каждого их них в осуществлении этого процесса. Организатором кредитного процесса является кредитор. Чтобы защитить свои интересы, он выбирает такую сферу вложения средств и такие размеры ссуды, которые создали бы предпосылки для ее своевременного и полного возврата.

Одной из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения  кредитов. Банки, естественно, стремятся  минимизировать этот риск с помощью  различных способов обеспечения  возврата банковских ссуд.

Обеспечение –  это виды и формы гарантированных  обязательств заемщика перед кредитором (банком) по возвращению кредита  в случае его возможного невозврата заемщиком.

Практически наиболее действенным способом обеспечения  кредита является залог, то есть право  кредитора получать возмещение убытков  по кредитному договору из стоимости  заложенного имущества в случае неплатежеспособности должника.

Залог недвижимого  имущества называется ипотекой.

1. Правовые основы  ипотечного кредитования

Одним из наиболее действенных способов, побуждающих  заемщика выполнить обязательства  по кредитному договору, является залог.

Под залогом  в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного  имущества приоритетно перед  другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог  обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту  удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения  регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи  жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным  законом «Об ипотеке».

Залог возникает  в силу договора, а также на основании  закона или при наступлении указанных  в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество  и для исполнения какого-либо обязательства  признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество  в залог. Им может быть как сам  должник, так и третье лицо. Залогодателем  имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право  хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может  заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель – это лицо, которое принимает  имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им.

Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного  им органа). По требованию залогодержателя  предприятие-залогодатель обязано  представлять ему годовой баланс.

При ипотеке  предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового  положения предприятия-должника при  неисполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой.

Договор ипотеки  может содержать ограничения  права залогодателя распоряжаться  произведенной продукцией и основными  фондами.

При обращении  взыскания на находящееся в ипотеке  предприятие оно продается с  аукциона как единый имущественный  комплекс.

Договор ипотеки  обязательно должен совершаться  в письменном виде. За регистрацию  залога недвижимости, выдачу свидетельства  о регистрации залога, а также  за предоставление выписок из реестра  взимается государственная пошлина.

Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

В ст. 2 Закона «Об  ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может  быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в  случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном  законодательством РФ о бухгалтерском  учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1.    Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная  в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также  уплату кредитору причитающихся  ему процентов за пользование  кредитом.

Если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1)    в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2)    в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3)    в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4)    в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2.    Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3.    Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

2. Сущность и общая  структура ипотечного  рынка

Система ипотеки  подразумевает экономическую и  юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет  свое место и смысл. Поэтому в  каждой стране действует свое специфическое  законодательство по регулированию  отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

С принятием  Закона «Об ипотеке» создались стимулирующие  законодательные предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном  жилищном кредитовании.

Рассматривая  общую структуру ипотечного рынка  в России необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая  должна его обслуживать, находится  еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.

Ипотечный рынок  имеет двухуровневый характер, поскольку  на каждом из них, благодаря специфике  ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому  в соответствии с ними ипотечный  рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечных  кредитов.

Реализация экономических  отношений участников ипотечных  отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а  также вещей, приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом  ипотеки может быть недвижимое имущество  по классификации ГК РФ, при наличии  на него прав, зарегистрированных в  порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это  залог недвижимости, подвергнутый государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое  недвижимое имущество, которое может  находиться в гражданском обороте  и имеется возможность его  отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении  отдельных видов недвижимого  имущества установлен различный  правовой режим, требующий тщательного  учета. Помимо этого, определение ограничения  права отдавать имущество в залог  по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичный  рынок ипотечных кредитов – сегмент  ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при  которых должник (залогодатель) в  качестве способа обеспечения обязательства  предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинстве  случаев исчерпываются потребности  должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к  кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем  случае для банка (кредитной организации) реализуется в единичном или  значительном числе двусторонних отношений  заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения  этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных  кредитов.

Вторичный рынок  ипотечных кредитов – сегмент  ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет  трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный рынок является связующим  звеном между инвесторами и кредиторами  на первичном ипотечном рынке, обеспечивая  аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через  выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору  дополнительных гарантий в отношении  вложенных им средств

3. Перспективы  развития рынка ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование существует на российском рынке банковских услуг уже как минимум 6 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии  на ситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса ипотечные кредиты  выдавались многими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под  высокие проценты (до 20% годовых в  валюте). Эти условия резко потенциальных  сужали круг клиентов. В 1998 году был  принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", нацеленный на то, чтобы сделать ипотечное  кредитование массовым. Весь мировой  опыт свидетельствует, что только ипотека  способна решить жилищную проблему, увеличить  оборотные средства предприятий, расширить  базу фондового рынка, вовлечь в  экономический оборот деньги населения. Однако долгожданный закон получился  противоречивым и оставил массу  нерешенных вопросов. Вдобавок кризис и одно из его следствий – высокая  инфляция – вообще поставили под  вопрос долгосрочное кредитование как  вид финансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как в России она выше.

Содержание факторов перспективного развития ипотеки раскрыто в таблице 1.

Таблица 1.

Содержание источников, оказывающих благоприятное воздействие  на развертывание в стране ипотечного жилищного кредитования

Источник Факторы перспективного развития
Население 1.    Разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволит гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты.

2. Возникновение  предпосылок по возрождению среднего  класса (потенциал более 10%), т.е.  слоя населения, имеющего высокую  кредитоспособность и достаточные  доходы для обслуживания и  возврата ипотечных кредитов.

3. Изменение  структуры спроса населения на  жилье, обусловленное не только  требованиями и размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей.

4.    Повышение подвижности населения в пределах территории страны.

5. Рост понимания  значимости недвижимости как  объекта вложений сбережений, важного  условия стабильности жизни и  обеспечения старости

Российские  предприниматели 1.    Разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков.

2.    Острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства.

3.    Стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками.

4.    Понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства.

5. Возникновение  сети новых предпринимательских  структур, обслуживающих рынок жилья  (риэлтеры, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования

Банки и финансовые

инвесторы

 1.    Укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования.

2. Выполнение  ведущими банками (около 50) пробных  пилотных проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу.

3. Стимулирование  со стороны государства финансирования  реального сектора и инвестиционных  потребностей населения.

4. Активизация  государства и местных органов  власти в поддержке ипотечного  кредитования граждан.

5. Сокращение  сферы спекулятивного вложения  капитала.

6. Ограниченность  объектов инвестирования для  финансовых инвесторов в условиях  нестабильности фондового рынка.

7. Повышение  привлекательности в условиях  финансового кризиса ипотечного  кредитования и операций по  привлечению сбережений населения.

8. Рост конкуренции  среди кредитных организаций.

9. Создание структур  вторичного рынка ипотечных кредитов

Органы  государственной и местной власти 1. Создание новой  возможности решения жилищной  проблемы.

2.    Расширение среднего класса, проведение мероприятий по росту занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе.

3.    Оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства.

4. Рост налоговых  поступлений и расширение финансовой  базы для обеспечения социальным  жильем населения с низким  уровнем доходов.

5. Выполнение  градостроительных планов

Подобное сочетание  интересов, представленное в табл. 1., создает необходимые качественные и количественные предпосылки для  решения жилищной проблемы в РФ на базе развития ипотечного кредитования.

На начальном  этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов (табл. 2).

Таблица 2.

Варианты

Первый Второй
Сначала заемщик обращается в банк, который  определяет, на какую сумму кредита  он может рассчитывать, после чего заемщик выбирает подходящую ему  квартиру в пределах суммы оговоренного с банком кредита.

Заемщик обращается к кредитору (банку) за получением кредита. Банк проверяет кредитоспособность заемщика, следуя стандартам ипотечного агентства (ИА), и принимает решение, какую сумму кредита он готов  выдать данному заемщику.

Банк выписывает заемщику ипотечный сертификат на сумму  выдаваемого кредита плюс расчетный  первый взнос заемщика в размере 30% от стоимости квартиры. Заемщик  обращается к продавцу жилья и  выбирает подходящую квартиру с учетом имеющегося у него ипотечного сертификата. Продавец и заемщик подписывают  предварительный договор купли-продажи, предусматривающий резервирование данного жилья на обусловленный  сторонами срок.

 Сначала заемщик  находит подходящее ему жилье, затем  обращается в банк за получением кредита  на его приобретение. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (комитетом муниципального жилья, риэлтерами, другими гражданами и юридическими лицами).

Продавец подписывает  с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами  срок (данное соглашение является предварительным  договором купли-продажи).

Заемщик обращается к кредитору (далее кредитор будет  обозначаться как банк) за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предвари тельный договор купли-продажи. Банк проверяет кредитоспособность заемщика. При этом он может руководствоваться стандартами ИА. Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется банком в соответствии со стандартами ИА (например, одним из таких стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.)

Независимо от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный кредит предоставляется  в соответствии с установленной  процедурой, которая еще не получила типового оформления.

Общие подходы  по порядку предоставления кредита  заемщику служат базой для создания большого количества вариантов получения  заемщиком ипотечного кредита. Их наличие  и выбор в конкретном случае связаны:

– с положением заемщика в обществе;

–     местом работы и стабильностью его предприятия;

–     наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового платежа средств;

– возможностью и необходимостью продажи имеющейся  у него квартиры, а также характером процесса, связанного с такой продажей.

Поэтому концепция  предусматривает разработку участниками  ипотечного рынка различных технологий, позволяющих реализовать все  возможные варианты действий, удобные  как для заемщиков, так и для  кредиторов и других участников ипотечного рынка (табл. 3.).

Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной  открытой модели" ипотеки. Это двухуровневая  система ипотеки, когда сначала  банк выдает кредит (первый уровень), а  потом продает его инвесторам, которые привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для России.

Таблица 3.

Технологии ипотечного кредитования

Использование старого жилья для приобретения нового Комбинированный вариант
Для приобретения нового жилья можно получить краткосрочный  кредит для первоначального взноса при покупке новой квартиры под  залог уже имеющегося жилья. До истечения  срока краткосрочного кредита заемщик  может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток  вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита Часть первоначального  взноса заемщика формируется за счет имеющегося жилья и принимается  впоследствии к зачету продавцом  новой квартиры, а оставшаяся часть  вносится деньгами

Основным действующим  лицом этой модели ипотечного кредитования на российском рынке будет ипотечный  банк или отделение универсального банка, занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа  в рассрочку.

Первоначальный  взнос заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у  возможного заемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который клиент в течение определенного  времени будет регулярно вносить  оговоренную сумму. Это докажет  кредитоспособность клиента. После  этого банк выдает клиенту ипотечный  кредит, частично из его же накопленных  средств и полученного с них  дохода.

Заемщик (клиент) может и самостоятельно  найти подходящее ему жилье, а потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может соответствовать возможностям универсальных банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку  жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость  жилья станет дешевле, что может  понизить процент за банковский кредит.

Агентство недвижимости, работающее с ипотечным банком должно решать следующие задачи:

-      пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

-      предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;

-      подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

4. История становления  и современное состояние ипотечного  кредитования в России. 

Ипотечное кредитование до 1917 г.

В России первые ипотечные учреждения открылись  во второй половине XVIII века. В отличие  от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались  крепостные души. В 1860 г. государственные  дореформенные ипотечные кредиты  были ликвидированы. После отмены крепостного  права указом царя Александра II была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которого стали  создаваться ипотечные банки  различных форм собственности. Однако частные банки столкнулись с  проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.

Банковское законодательство разделилось на две части: одна для  коммерческих банков, которые рассматривались  как банки краткосрочного кредитования, другая – для ипотечных банков, действующих на иных принципах.

В середине 60-х  годов XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу 80-х годов сложилась  система ипотечного кредита, состоящая  из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных  кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства  Польского, где действовали местные  кредитные учреждения.

К 1917 г. в России уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный  банк, Дворянский банк, Особый отдел  Государственного Дворянского банка  и 18 частных банков.

Данный этап характеризуется очень широким  кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного  имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской  недвижимости, до 80-90%  при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.

Кредитование  при советской  системе.

Для послереволюционного  периода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий  для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советский период в нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.

В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором  содержатся несколько статей о залоге в главе «Обеспечение исполнения обязательств».

2 декабря 1990 г. был принят Федеральный закон  «О банках и банковской деятельности»,  в соответствии с которым было  установлено, что кредиты, предоставляемые банком могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.

До начала экономической  реформы конца 80-х – начала 90-х  г.г. в России не существовало системы  ипотечного кредитования, как она  понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества  вплоть до принятия Закона «О залоге»  в 1992 г., объем кредитования определялся  государством, крайне проблематично  было выселение заемщика из заложенного  жилого помещения в случае его  неплатежеспособности.

Правовые основы ипотечного кредитования