ТУЛЬСКИЙ  ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ  И ИНФОРМАТИКИ

    Некоммерческое  партнерство

                                                                                         Кафедра  экономики

    К О Н Т Р О  Л Ь Н А Я    Р А Б О Т А

    по  дисциплине

«Правовые особенности оценки земли в РФ»

                                               Выполнил:

                                               Студентка 4 курса

                                               гр. ТлБИА-08(а)

                                               «Бух.учет, анализ и  аудит»

                                               Е.Ю. Паршина

                                               Проверил:

                                               к.э.н.

          Щепотьев  А.В.

    Тула, 2011 г.

Содержание:

Введение ……………………………………………………………………..……3

Глава 1. Анализ  и процедура оценки земельного рынка……………….…..4

§ 1.1 Основные цели и направления анализа земельного рынка………….…..4

§ 1.2. Процедура оценки земельных участков…………………………………..8

Глава 2.Методы оценки земельных участков……………………………..…11

§ 2.1 Доходный подход к оценке земельных участков ……………………….13

§ 2.2 Сравнительный подход к оценке земельных участков …………………15

§ 2.3 Затратный подход к оценке земельных участков ……………………….17

Глава 3. Принципы оценки земельных участков (на основании Конституции РФ и  на действии земельного законодательства)…………………………...20

§ 3.2. Принципы основанные на действии земельного законодательства (ЗК РФ от 25.10.2001г., №136-ФЗ)……………………………………..…………24

Заключение……………………………………………………………………..28

Список  используемой литературы……………………………………………29

Введение

    Оценщики  рассматривают стоимость в контексте  рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры  оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг  экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.

    Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Оценка земли - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    Рыночная  стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке. Также рыночная оценка стоимости земли зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

    Для оценки земельного участка обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

    Целью данной работы является изучение оценки земельных участков.

    Глава 1. Анализ и процедура оценки земельного рынка.

    § 1.1 Основные цели и направления анализа земельного рынка

    Анализ  рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

    Рыночная  стоимость земельного участка в  значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика идентифицировать конкурирующие объекты и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого земельного участка. Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

    Анализ  общего состояния земельного рынка  проводится по следующим направлениям.

    Цели  анализа земельного рынка:

    уровень цен;

    состояние рынка;

    доступность и ликвидность земельных участков;

    эффективность инвестиций в земельные участки. Направления анализа земельного рынка:

    сегментирование земельного рынка;

    цены  на объекты-аналоги;

    влияние важнейших параметров на цену;

    прогноз цен на объекты инвестиций;

    влияние местоположения на цену;

    законодательная и нормативная база;

    предложение, спрос и количество сделок;

    оценка  ликвидности;

    поток доходов;

    экономическая и макроэкономическая ситуация;

    прогнозирование состояния рынка.

    Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор  показателей состояния земельного рынка, характеризующих:

    а) ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) земельных участков на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам использования  и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений;

    б) конъюнктуру спроса и предложения: объем и структуру спроса и предложения, характеристику продавцов и покупателей, соотношение спроса и предложения различных участков на первичном и вторичном рынках;

    в) активность рынка: число фирм, работающих на рынке; число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на первичном и вторичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

    г) ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции (время от момента выставления на продажу до момента продажи) земельных участков на Первичном и вторичном рынках, дифференцированные по различным видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок.

    В ходе исследования земельного рынка  решаются следующие задачи:

    анализ  и оценка текущего состояния показателей;

    исследование  динамики показателей;

    сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;

    исследование  важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;

    прогнозирование тенденций изменения показателей.

    § 1.2. Процедура оценки земельных участков

    Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

    1)определение  основных вопросов оценки;

    2)сбор, проверка и анализ информации;

    3)анализ  наиболее эффективного использования  земельного участка;

    4)расчет  рыночной стоимости на основе  трех подходов к оценке —  затратного, сравнительного, доходного  — и согласование полученных  результатов;

    5)подготовка отчета об оценке.

    Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает  следующие параметры оценки:

    ■  цель оценки;

    ■  стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

    ■  правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

    При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим  его использования:

    ■  категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;

    ■  разрешенное использование земельного участка;

    ■  форма собственности;

    ■  кадастровый номер;

    ■  сервитута и ограничения вещных прав на земельный участок;

    ■  наличие застройки;

    ■  определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

    Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно  подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

    Сбор  специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся  к оцениваемому объекту. Указанные  данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

    1. Юридическое описание и регистрационные  данные:

    а)   договор на передачу титула собственности;

    б)   документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

    в)   информация о собственнике или арендаторе;

    г)   характеристика сервитутов;

    д)   правила зонирования и функционального использования;

    е)   градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

    ж)  различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

    Глава 2.Методы оценки земельных участков

    Оценка  стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.

    Единичная и кадастровая оценка стоимости  земельных участков предполагает комплексное  применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 1. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

    Итоговая  величина оценочной стоимости земельного участка вы водится исходя из результатов, полученных различными методами. При  сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

    Доходный  подход к оценке земельных участков позволяет получил оценку стоимости  земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

    § 2.1 Доходный подход к оценке земельных участков

    Доходный  подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод.

    Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму  приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

    Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

    При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

    —рента  для оценки сельскохозяйственных и  лесных земель;

    —часть  дохода от имущественного комплекса, приходящаяся

    —на застроенный земельный участок;

    —арендная плата для оценки земель поселений;

    —доход  от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

    Сложной проблемой доходного подхода  является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода  к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

    Первый  подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного  капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик  денежного рынка на дату оценки.

    —Второй подход — расчет ставки капитализации  методом кумулятивного построения.

    Третий  подход — метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной  информации об объектах сравнимых продаж.

    При анализе доходов и расходов можно  использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать  как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, — потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

    Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, может  использоваться техника остатка  дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

    Применение  доходного подхода затруднено при  высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

    § 2.2 Сравнительный подход к оценке земельных участков

    Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным  рынком. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о  ценах продажи аналогичных земельных  участков, т.е. на принципе замещения.

    Принцип замещения исходит из того, что  рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное  количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.

    Метод сравнения продаж включает следующие  этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка.

    Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

    В результате сегментирования земельные  участки делятся на следующие  группы:

    —участки, используемые для целей садоводства  и огородничества;

    —участки, используемые для ведения личного  подсобного хозяйства;

    —участки, используемые для индивидуального  жилищного

    —строительства;

    —участки, используемые для массового жилищного  строительства;

    —участки  под объектами коммерческой недвижимости;

    —участки  под общественными объектами  и т.п.

    Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

    Этап 2. Проверка информации о сделках  с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности  и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

    Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

    Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая  информация:

    —титул  собственности и регистрационные  данные по земельному участку, сервитуты;

    —категория  земель, в границах которых расположен земельный участок;

    —физические характеристики участка;

    —данные о взаимосвязи участка с окружением;

    —  экономические факторы, характеризующие участок.

    Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок  в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы  для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая информация:

    —титул  собственности и регистрационные  данные по земель

    —ному участку, сервитуты;

    —категория  земель, в границах которых расположен земельный участок;

    —физические характеристики участка;

    —данные о взаимосвязи участка с окружением;

    —  экономические факторы, характеризующие участок.

    Оценка  методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке  сделкам.

    Как показывает практика, метод сравнения  продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

    § 2.3 Затратный подход к оценке земельных участков

    Затратный подход к оценке рыночной стоимости  земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется  приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.