Предоставление земельного участка для жилищного строительства. 2

Московская  государственная юридическая академия им. Кутафина О.Е.

Кафедра аграрного и экологического права 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа 
 
 
 
 

Тема: «Предоставление земельного участка для жилищного строительства» 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила: студентка 2-го курса (5гр.)

                     Института международного частного права____ Резвова Е.Н. 
 
 
 

Проверил: ____________________________________Пр. Быковский В.К. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва 2010г.

Содержание 

1. Введение……………………………………………………………………3
2. Общая характеристика предоставления земельного участка:
1. Понятие и правовые основы предоставления земельного участка………………………………………………………………..5
2. Процедуры предоставления земельного участка. Предоставления земельного участка без предварительного согласования места расположения объекта……………………………………………………………….9
3. Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места расположения объекта…………………….15

3.   Предоставление земельного участка для жилищного строительства.

1. Особенности предоставления земельных участков для   жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности…………..20

2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях  жилищного строительства из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности………………………………………………………23
3. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства………………………………………………………24

4.   Заключение…………………………………………………………………..27

5.   Список литературы………………………………………………………….28 
 
 
 
 
 

Введение. 

     Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли. Правовое обеспечение решения данной задачи предполагает совершенствование и развитие земельного законодательства, а также правоприменительной практики.

     Годы  проведения реформ в Российской Федерации  подтвердили значимость вопросов о  земле и нормативного регулирования в этой сфере.

 Отраслевое  законодательство (конституционное,  гражданское, уголовное, административное, финансовое, природоресурсное и  др.) корреспондируется и содержит  нормы земельного права, регулирует  общественные отношения с учетом  специфики, свойственной каждой правовой отрасли.

       Специфичность земельных правоотношений  вытекает из правовой природы  и особенностей объектов земельных  правоотношений.

       К таким объектам законодатель  отнес землю как:

       природный ресурс, который наравне  с другими природными ресурсами в силу экологического права является объектом охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности;

  природный объект, т.е. естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства;

  земельный участок и его части, которые рассматриваются в качестве объектов недвижимости.

     К настоящему времени не все земельные  проблемы решены законодательным путем окончательно. Это касается порядка выкупа или аренды земель, цен на них, совмещения строения и земельного участка, на котором оно расположено или который необходим для его использования и обслуживания. Дискуссионными остаются и многие иные вопросы, по которым готовится разъяснение Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Общая характеристика  предоставления земельного  участка.

1.1. Понятие и правовые основы предоставления земельного участка. 

     В России земельные участки для строительства предоставляются из государственной и муниципальной собственности, в соответствии с ч.1 ст.30 Земельного Кодекса РФ, а также из земель граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам на основании договора, в соответствии с п.2 ч.1 ст.25 Земельного Кодекса РФ. В принципе это имеет под собой определенные основания, если учесть, что застройка земельного участка представляет собой наиболее интенсивный вид его использования. Ведь застройка предполагает, что в течение неопределенно длительного времени земля на данной территории не будет использоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатации возведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот вид использования земельного участка, который потенциально наиболее вероятно может затронуть права и интересы соседей, а также наверняка повлияет на состояние окружающей природной среды.

     Юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность, аренду или постоянное (бессрочное) пользование из муниципальных земель по решению органа местного самоуправления; из государственных земель по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, а также безвозмездное срочное пользование на срок не более одного года. Гражданам земельные участки предоставляются в собственность, при этом те граждане, которые имеют право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют право приобрести данный участок в собственность, а граждане, которые обладают правом постоянного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют право бесплатно приобрести с собственность данный участок, выплатив лишь сборы, установленные федеральным законом, также земельные участки предоставляются в аренду. Право безвозмездного пользования земельным участком гражданам не предоставляется. Данное право может быть предоставлено работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков в качестве служебного надела на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком  с 1 января 2004 года предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, но если данное право возникло до вступления в силу Земельного Кодекса у граждан или юридических лиц, то оно за ними сохраняется, без права распоряжения. Предоставление земельного участка гражданам и юридическим лицам из государственных земель, расположенных на территориях нескольких субъектов Российской Федерации осуществляется по постановлению Правительства Российской Федерации, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

     Земельные участки предоставляются посредством  изъятия и отвода в натуре (на местности) на основании землеустроительной  и градостроительной документации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления¹.

     Указанные органы обязаны информировать население  об имеющихся свободных и о готовящихся к освоению земельных участках и ежегодно публиковать в средствах массовой информации отчеты об использовании земель.

     Граждане  и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков из государственных и муниципальных земель, подают заявления в органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков².

     В заявлении должны быть указаны:

• цель использования земельного участка;
• местоположение и предполагаемые размеры;
• желаемое право владения;
• наличие (отсутствие) для выбора оптимального варианта отвода другого земельного участка.

     Если  заявитель испрашивает земельный  участок без конкретного указания его местоположения, предлагаются возможные варианты, чтобы можно был выбрать наилучший из них.

     Делопроизводство  по заявлению ведется до тех пор, пока не будет подобран удовлетворяющий требованиям земельный участок или комиссия по выбору земельного участка не придет к заключению о невозможности предоставления в данной местности земельного участка для заявленной цели.

     Заявитель согласовывает с заинтересованными организациями необходимые условия отвода земельного участка своими силами и

за свой счет.

     Отказ в предоставлении земельного участка  оформляется постановлением соответствующего органа исполнительной власти или решением органа местного самоуправления и должен быть мотивирован. Копия постановления или решения об отказе вручается заявителю в семидневный срок после вынесения постановления или решения.

     Предоставление  земельных участков в собственность  гражданам осуществляется за плату или бесплатно. Так, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам может осуществляться бесплатно:

• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• для садоводства,
• для огородничества
• для животноводства
• для дачного строительства
• для ведения личного подсобного хозяйства
• для индивидуального жилищного строительства
• для иных целей, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Для иных целей предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

   Предельные  размеры (максимальные и минимальные) земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно, устанавливаются федеральными законами РФ, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

    Предельные размеры обособленных водных объектов (замкнутых водоемов искусственного происхождения и водоемов, не имеющих гидравлической связи с поверхностными водоемами), которые могут находиться в частной собственности, устанавливаются федеральными законами РФ, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления ³.

   Для иных не запрещенных законом целей предельные размеры земельных участков устанавливаются по утвержденным нормам отвода земель для этих видов деятельности или в соответствии с градостроительной и проектной документацией.

Размеры земельных участков зависят от многих объективных причин⁴:

• наличия земель в данном районе;
• сложившихся традиций землепользования граждан в городе и на селе;
• целевого использования предоставляемых земельных участков конкретными категориями граждан и т.д.

     По  общему правилу установленные предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, не должны превышаться. Размеры земельных участков также регламентируются Законами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, при этом важное значение имеет целевое использование земельного участка. Если фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка превышает    установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает дополнительный земельный налог за часть площади сверх установленного размера. 
 
 
 
 
 

     1.2. Процедуры предоставления  земельного участка.

     Предоставления земельного участка без предварительного согласования места расположения объекта. 

     Законодательством уточняется процедура предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное   разграничение предоставления земельных участков с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. При этом устанавливается  обязательное условие,  что  предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный участок на торгах. По сути это означает, что торги фактически «заменяют» в данном случае собой процедуру согласования.

     Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду, либо постоянное (бессрочное) пользование.

     Решение исполнительного органа государственной  власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 30 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием⁵:

• государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
• заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
• заключения договора аренды земельного участка и государственной  регистрации  данного  договора  при  передаче  земельного  участка

          в аренду.

     Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

     Отношения по застройке земельных участков регулируются помимо Земельного кодекса и иными нормативными актами, которые не должны противоречить нормам ЗК РФ.

     Так, Градостроительным кодексом Российской Федерации определен состав проектной документации, необходимой для строительства на земельном участке, выделяемой из государственной или муниципальной собственности:

     1) пояснительная записка с исходными  данными для архитектурно-строительного  проектирования, строительства, реконструкции,  капитального ремонта объектов  капитального строительства, в  том числе с результатами инженерных  изысканий, техническими условиями; 
2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка; 
3) архитектурные решения; 
4) конструктивные и объемно-планировочные решения; 
5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений; 
6) проект организации строительства объектов капитального строительства; 
7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей ; 
8) перечень мероприятий по охране окружающей среды; 
9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности; 
10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации); 
11) смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов; 
12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами. (ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса). В соответствии с указанным Кодексом при предоставлении земельных участков градостроительные требования к их использованию  определяются, градостроитель ной документацией о градостроительном планировании развития участка и о его застройке, а также правилами застройки⁶.

     При предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают следующую информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков (ч. 9 ст. 48 Градостроительного кодекса): технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.

     При строительстве объектов недвижимости в городских и сельских поселениях в соответствии с градостроительной документацией» о застройке и градостроительными регламентами, как указывается Градостроительным кодексом, предварительное согласование размещения объектов недвижимости не проводится.

     Кроме того, Градостроительный кодекс устанавливает, что при проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки органами местного самоуправления к их участникам могут устанавливаться следующие дополнительные требования:

• возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;
• строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
• соблюдение сроков строительства объектов недвижимости; благоустройство территорий общего пользования.

     Указанные требования сохраняются в случае перехода прав на земельный участок  другому лицу.

     Застройщик, получивший земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеет право разрабатывать  и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

     Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит следующая информация⁷:

• код территориальной зоны, установленный правилами застройки;    функциональное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок;
• местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, и иных территорий, ограничения, на использование которых устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации;
• наличие в границах земельного участка объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов; наличие в границах земельного участка зданий, строений  и   сооружений,   не   принадлежащих  собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельного участка, с указанием ограничений на использование данного земельного участка в связи с расположением на нем указанных объектов.

     При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам

земельных участков.

     Предоставление  земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов⁸:

1. Проведение работ по формированию земельного участка:

 подготовка  проекта границ земельного участка  и установление его границ на местности;

• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

2.      Государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса РФ

3.  Проведение  торгов (конкурсов, аукционов) по  продаже земельного участка или  продаже права на заключение  договора аренды земельного участка  или предоставление земельного  участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;  
4. Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов)

     Формирование  земельного участка, как объекта  недвижимости, в том числе и  для выставления его на торгах, должно осуществляться как с соблюдением требований, установленных настоящей статьей, так и законодательством о землеустройстве. Существенное значение также имеет и порядок учета земельных участков на основании законодательства о земельном кадастре⁹. Так, согласно Федеральному закону «О землеустройстве» земельный участок, как объект землеустройства, должен иметь план — документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей (ст. 1 Федерального закона). При этом при формировании земельного участка устанавливается местоположение его границ, варианты его использования с учетом размеров, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на нем объектов инженерной, транспортной и социальном инфраструктур, а также иные характеристики участка.

3.  Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых дня такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

4. Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

     Проведение  торгов, предметом которых является земельный участок, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюдением требований ст. 30, 38 настоящего Кодекса, а. также ст. 447, 448 ГК РФ, устанавливающих общие требования по заключению договоров на торгах. 
 
 

1.3. Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места расположения объекта. 

     Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется  в следующем порядке.

1. Выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст.  31  ЗК РФ, решения о предварительном согласовании  места размещения объекта.
2. Проведение работ по формированию земельного участка.
3. Государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса.
4. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

     При этом Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, в которых не требуется проведения процедуры предварительного согласования.

     Так, предварительное согласование места  размещения объекта не проводится при  размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в.случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

     Указанный перечень обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства), в-третьих, в том случае, если строительство на данном земельном участке предполагается вести согласно планам застройки поселения.

     Земельным законодательством установлен и  достаточно подробно определен порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов по выбору участка, предназначенного к предварительному согласованию места расположения объекта¹⁰. ЗК РФ практически устанавливается новый в сравнении с прежним порядок предоставления (и изъятия для целей предоставления) земельных участков под строительство.

     Так, гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта,, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению   могут   прилагаться   технико-экономическое   обоснование   проекта строительства или необходимые расчеты. Необходимость такого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным образом информировать население и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.

     Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

     Необходимая информация о разрешенном использовании  земельных участков и об обеспечении  этих земельных участков объектами  инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.