Предоставление земельных участков для строительства

СОДЕРЖАНИЕ

Введение            5

1 Предоставление земельных  участков для строительства из  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  6

1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов    7
2. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с предварительным согласованием мест размещения объектов    14
2. Государственный кадастровый учет земельного участка (ГКУ ЗУ)  18
3. Регистрация права на земельный участок      20

Заключение            26

Список использованной литературы       28

Приложение           29

ВВЕДЕНИЕ

Земельные отношения в жизни современного российского общества занимают особо заметное место. За короткий срок благодаря земельной реформе большое количество граждан стали собственниками земельных участков. Правовое регулирование предоставления земельных участков из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской федерации, другими федеральными законами, иными правовыми актами Российской Федерации.

Тема «Предоставление  земельных участков для строительства» изучается на стыке сразу нескольких взаимосвязанных дисциплин. Для  современного состояния науки характерен переход к глобальному рассмотрению проблем тематики «Предоставление  земельных участков для строительства».

Вопросам исследования посвящено  множество работ. В основном материал, изложенный в учебной литературе, носит общий характер, а в многочисленных монографиях по данной тематике рассмотрены  более узкие вопросы проблемы «Предоставление земельных участков для строительства».

Целью данной работы является изучение предоставления земельных  участков находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства, государственный кадастровый учет земельного участка, регистрация права на земельный участок индивидуального.

Источниками информации для  написания работы по теме «Предоставление  земельных участков для строительства» послужили базовая учебная литература, статьи и обзоры в специализированных и периодических изданиях, посвященных  тематике «Предоставление земельных  участков для строительства», справочная литература, прочие актуальные источники  информации.

1 ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА  ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ  И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

В соответствии с действующим Земельным кодексом, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, естественно в пределах их компетенции.

В Земельном кодексе определен  общий порядок предоставления земельных  участков для строительства из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности. При этом следует отметить, что  в этом документе, в отличие от Земельного кодекса 1991 года более детально расписан этот процесс.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных  участков для строительства из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ  по их формированию:

- без предварительного согласования  мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием  мест размещения объектов.

Вообще такое деление  сделано Законодателем не случайно. Так как земельные участки  для целей строительства с  предварительным согласованием  размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование  ограниченному кругу лиц –  федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным  учреждениям, органам государственной  власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство  или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные  участки, предоставленные под строительство.

Предоставление земельных  участков для строительства в  собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным  согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным  казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления, в постоянное (бессрочное) пользование.

1.1 Предоставление земельных  участков для строительства без  предварительного согласования  мест размещения объекта осуществляется  в следующем порядке:

1) Проведение работ по  формированию земельного участка.  Данная операция включает в  себя следующие действия:

- Подготовку проекта границ  земельного участка и установление  его границ на местности. Данная  операция предусматривает изучение  всех имеющихся материалов на  отводимый земельный участок  для строительства, в которых  имеется его графический план. При его отсутствии специализированный  орган производит необходимые  замеры и устанавливает межевые  знаки на местности для выделения  его на местности (в натуре).

- Определение разрешенного  использования земельного участка.  Разрешенное использование земельного  участка устанавливается из постановления  об отводе земельного участка  под строительство и вместе  с категорией земель указывается  в документах государственного  земельного кадастра при его  кадастровом учете. 

- Определению технических  условий подключения объектов  к сетям инженерно-технического  обеспечения. Эта операция осуществляется  чаще всего непосредственно самим  заявителем, желающим получить земельный  участок под строительство, как правило, в органах архитектуры и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объектах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения.

- Принятию решения о  проведении торгов (конкурсов, аукционов)  и или предоставлении земельных  участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом  случае органы исполнительной  власти должны принять решение,  прежде всего, о возможности  предоставления указанного земельного  участка под строительство. И  не просто какому-либо лицу  или группе лиц, а можно ли  предоставить земельный участок  в принципе. В данном случае  решение или выписка из него  о предоставлении земельного  участка для строительства либо  об отказе в его предоставлении  выдается заявителю в семидневный  срок со дня его принятия. Решение  об отказе в предоставлении  земельного участка для строительства  может быть обжаловано заявителем  в суд, который в случае признания  недействительным отказа в предоставлении  земельного участка для строительства,  в своем решении обязывает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного  самоуправления, предоставить земельный  участок. При этом в решении  суда должны быть указаны срок  и условия его предоставления.

- Публикации сообщения  о проведении торгов (конкурсов,  аукционов) или приеме заявлений  о предоставлении земельных участков  без проведения торгов (конкурсов,  аукционов).

Здесь следует отметить, что из данного правила есть одно исключение, когда земельный участок  может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в  ст. 30 ЗК: «Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка».

2) проведение государственного  кадастрового учета земельного  участка в соответствии с действующими  правилами. 

В результате указанного кадастрового учета земельный участок получает описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель и получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и произвести его качественную и  экономическую характеристики.

3) Проведение непосредственно  самих торгов (конкурса, аукциона), после  проведения которых должны быть подписаны либо протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Общие начала проведения торгов определяются ст. 447 и 448 ГК. Дополнительные требования приводятся в ст. 38 ЗК, где основным условием проведения торгов является индивидуализация земельного участка, то есть соблюдение условий его формирования. Иначе говоря, с точки зрения гражданского законодательства, земельный участок после его формирования и определения на местности (в натуре) становится индивидуально-определенной вещью. До определения его в натуре, даже при наличии постановления об отводе определенного количества земли, можно говорить лишь о правах требования, то есть вещах, определенных родовыми признаками, на которое не может возникнуть право собственности.

В соответствии с земельным  и гражданским законодательством  решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства  или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации  права постоянного (бессрочного) пользования  при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Порядок организации и  проведения аукционов по продаже  земельных участков из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для жилищного строительства:

1 Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

2 Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

3 Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

4 В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

5 Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.

6 В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.

7 Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды.

8 Организатор аукциона  устанавливает время, место и  порядок проведения аукциона, форму  и сроки подачи заявок на  участие в аукционе, порядок внесения  и возврата задатка, величину  повышения начальной цены предмета  аукциона ("шаг аукциона").

9 Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

10 Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) о наименовании органа  государственной власти или органа  местного самоуправления, принявших  решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

3) о месте, дате, времени  и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях  земельного участка, об ограничениях  его использования, о кадастровом  номере, о разрешенном использовании  земельного участка и т.д.

5) о начальной цене  предмета;

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на  участие в аукционе, о порядке  приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала  и окончания приема заявок  на участие в аукционе;

8) о размере задатка,  о порядке его внесения участниками  аукциона и возврата им, о реквизитах  счета для перечисления задатка;

9) о существенных условиях  договора, в том числе о сроке  аренды.

11 Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет", указанном в пункте 9 настоящей статьи, не позднее дня, следующего за днем принятия решения об отказе в проведении аукциона. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.

12 Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие  в аукционе по установленной  форме с указанием реквизитов  счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих  личность (для физических лиц);

3) документы, подтверждающие  внесение задатка.

13 Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 настоящей статьи документов. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения, подтверждающие факт внесения сведений о заявителе в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц) или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей), в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

14 Прием документов прекращается  не ранее чем за пять дней  до дня проведения аукциона.

15 Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

16 Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.

17 Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.

18 Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.

19 Организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.

20 Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона.

21 Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.

22 Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

23 Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

24 Информация о результатах аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет.

1.2 Предоставление  земельного участка для строительства  с предварительным согласованием  места размещения объекта

Предоставление земельного участка происходит в следующем порядке:

1) выбирается земельный  участок и принимается решение  о предварительном согласовании  места размещения объекта; 

2) проводятся уже описанные  работы по формированию земельного  участка; 

3) указанный земельный  участок должен пройти процедуру  государственного кадастрового  учета в соответствии с действующими  правилами; 

4) принимается решение  о предоставлении земельного  участка для строительства. 

Следует также отметить, что в соответствии с новым  Земельным кодексом предварительное  согласование места размещения объекта  не проводится при размещении объекта  в городском или сельском поселении  в соответствии с градостроительной  документацией о застройке и  правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также  в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного  производства или лесного хозяйства  либо гражданину для индивидуального  жилищного строительства, ведения  личного подсобного хозяйства.

Для предоставления земельного участка под объекты строительства  должны лица (как юридические, так  и граждане), заинтересованные в  предоставлении указанного земельного участка, обращаются в исполнительный орган государственной власти или  орган местного самоуправления, с  заявлением о выборе земельного участка  и предварительном согласовании места размещения объекта. Данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство.

В указанном заявлении  должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный  размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка под строительство как правило известно, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное – испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты, хотя эти данные закон не относит к числу обязательных.

После чего «орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению  исполнительного органа государственной  власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями».

Хотя в законе и написано, что необходимая информация о  разрешенном использовании земельных  участков и об обеспечении этих земельных  участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические  условия подключения объектов к  сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые  карты (планы), содержащие сведения о  местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный  срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления, на деле это происходит не всегда так. К примеру, если идет речь о предоставлении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет и не определенного в натуре, указанные сроки будут однозначно сорваны. По закону о государственном земельном кадастре данные сроки определяются в один месяц для органов, осуществляющих кадастровый учет, двухнедельный же срок определен не для них, а для соответствующих органов власти, только для последних и актуален указанный двухнедельный срок. Не меньше вопросов и с органами архитектуры, обязанных выдающих необходимую информацию, чаще всего в виде выкопировок из градостроительных планов населенных пунктов.

В свою очередь закон предоставляет  гражданам, общественным организациям (объединениям) и органам территориального общественного самоуправления право  участия в решении вопросов, затрагивающих  интересы населения и связанных  с изъятием, в том числе путем  выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

После того как указанные  действия будут проведены, а земельный  участок будет выбран, результаты выбора земельного участка должны быть оформлены соответствующим актом  о выборе земельного участка под  строительство.

К данному акту в соответствии с законом должны прилагаться  проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора и утвержденные органом местного самоуправления.

В случае, если предполагается изъятие земельного участка, в том числе путем его выкупа, для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

2 ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

Государственный земельный  кадастр — это систематизированный  свод документированных сведений, получаемых при проведении кадастрового учета  земельных участков. В результате такого учета каждый земельный участок  получает такие характеристики, которые  позволяют однозначно выделить его  из других земельных участков и осуществить  его качественную и экономическую  оценку. Учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровому учету подлежат земли, расположенные  на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Государственный  кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном  порядке на территории Российской Федерации  до вступления в силу Закона о земельном  кадастре, является юридически действительным. Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения надлежащей записи в Единый государственный реестр земель.

Закон четко оговаривает, что документы, представляемые в  кадастровую палату, должны быть надлежащим образом оформлены. Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или  иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. В кадастровой  палате представленные вами документы должны зарегистрировать: проставить штамп и записать в него регистрационный номер и дату приема документов. Запись удостоверяется подписью работника кадастровой палаты. О принятых документах вам должны выдать расписку.

Государственный кадастровый  учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки. После выполнения кадастровых  работ вам обязаны подготовить (или прислать по почте) выписку из земельного кадастра, которая называется кадастровым планом земельного участка. Все экземпляры полученной вами выписки  должны быть заполнены абсолютно  одинаково, все листы каждого  экземпляра выписки пронумерованы  и заверены подписью должностного лица кадастровой палаты, а количество подготовленных для вас экземпляров  плана соответствовать тому, которое  вы указали в заявке. Но в любом случае для предъявления в учреждение юстиции для дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вам обязаны выдать не менее двух экземпляров! Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер за исключением информации ограниченного доступа. Это означает, что любое заинтересованное лицо может обратиться за сведениями в органы земельного кадастра. Для этого надо подать в соответствующие органы заявление с указанием своих реквизитов, объема и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки. К заявлению прилагается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений. Заявитель не обязан обосновывать необходимость получения запрашиваемых им сведений. Сведения предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, а в некоторых случаях — в виде копий хранящихся в деле документов. Выписки изготавливаются в форме кадастрового плана.