Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

Введение 3

Глава 1. Теоретические  аспекты рынка недвижимости 5

1.1. Сущность  рынка недвижимости, его характеристики 5

1.2. Инфраструктура  рынка недвижимости 8

Глава 2. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости 11

2.1. Девелопмент  и редевелопмент как вид предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости 11

2.2. Особенности  риэлтерской деятельности 15

Заключение 20

Список использованной литературы 22

Введение

Рынок недвижимости характеризуется своими параметрами, дифференцированными по месту его расположения. Исследование предпринимательской деятельности на рынке недвижимости в разрезе его сегментов позволяет определить проблемные моменты в его развитии, а также формы регулирования имущественных отношений. С учетом специфики рыночных отношений, в котором объектом является недвижимость, к свойствам сегмента рынка недвижимости следует отнести его экономическую и физическую ограниченность, поскольку именно эти свойства определяют характер формирования и изменения его инвестиционной привлекательности.

На рынке  недвижимости особое место занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием  земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. Изучение проблем  развития объектов недвижимости, а также составляющих их механизма начинает играть особую роль. Ведь значительные обороты средств и огромные риски, сопровождающие операции с недвижимым имуществом, вызывают необходимость в систематическом, комплексном и активном изучении процессов, происходящих в данном рыночном сегменте.

Целью курсовой работы является изучение теоретических  основ предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Поставленная  цель обусловила выполнение следующих  задач:

- изучить  сущность рынка недвижимости, его характеристики;

- исследовать  инфраструктуру рынка недвижимости;

- рассмотреть  девелопмент и редевелопмент как вид предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;

- выявить  особенности риэлтерской деятельности.

Объектом  исследования в работе выступает  рынок недвижимости.

Предметом исследования в работе является предпринимательская  деятельность на рынке недвижимости.

Методика  исследования основывалась на современных  разработках зарубежных и отечественных  ученых, посвятивших свои работы различным  аспектам рассматриваемой проблемы. Информационной базой исследования выступили статистические данные, Интернет-ресурсы.

Методологической  основой проведенного исследования является диалектический метод познания, анализ и синтез, дедукция и индукция, социально-экономическая теория, политэкономия, социология и экономика труда.

Глава 1. Теоретические  аспекты рынка недвижимости

1.1. Сущность рынка недвижимости, его характеристики

Рынок недвижимости является рынком ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, которые находятся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.¹

В условиях современной экономики рынок недвижимости может быть охарактеризован с трех позиций:

1. Как сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.

2. Как  сфера, в которой объекты недвижимости выступают в качестве товаров особого рода.

3. Как рынок услуг, на котором создаются условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.²

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, при этом играя важнейшую роль в экономической системе рынков товаров, услуг и рынка факторов производства (рис. 1.1).

С одной  стороны, уровень развития экономики оказывает значительное влияние на рынок недвижимости, предъявляя при этом определенные требования к количеству и качеству помещений, предопределяя объемы спроса, предложения и цен.

Рис. 1.1. Рынок недвижимости в экономической  системе³

С другой стороны, рынок недвижимости может  служить индикатором развития экономики.

Таким образом, рынок недвижимости выступает интегрированной категорией, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Связь рынка недвижимости (4) с  рынком товарным (1), финансовым (2) и  услуг (3)⁴

Рынок недвижимости, как специфический сектор экономики  и любой рынок, характеризуется  рядом особенностей, связанных с признаками самой недвижимости, а именно:

- физическими свойствами объекта недвижимости: стационарностью или недвижимостью; уникальностью и неповторимостью; ограниченностью земельных ресурсов; длительностью создания и долговечностью использования;

- экономическими свойствами объекта недвижимости: как экономическое благо (предмет потребления; фактор производства; инвестиционный актив), как товар (сложность структуры объектов в сочетании с их физическими и юридическими свойствами; сложность рыночных процессов; низкая ликвидность), как финансового актива (сложность управления портфелем недвижимости, что связано с неоднородностью объектов; альтернативный выбор при вложении портфельных инвестиций, в результате слабой зависимости доходности объекта недвижимости от доходности других активов, высокий уровень гарантий сохранения инвестиций по сравнению с другими видами финансовых активов, наличие управленческих компаний при получении прибыли; низкая ликвидность и как следствие меньшая склонность к инфляционному обесценению; высокие трансакционные издержки);

- юридической сущностью объектов недвижимости: право собственности, пользования, владения и распоряжения недвижимостью.

К обобщающим характеристикам рынка недвижимости вследствие особенностей объекта можно отнести:

- локальный характер рынка, поскольку его объекты неподвижны (связанные с определенным местоположением) и подвергаются воздействию внешней среды;

- неоднородность или сегментированность рынка, поскольку каждый из участников рынка имеет различные потребности и ресурсы;

- высокая степень государственного регулирования рынка через нормы и зонирование территорий;

- высокий уровень доходности региональных и местных бюджетов от первичной продажи, аренды государственной и муниципальной собственности;

- особенность налогообложения и как следствие наполненность бюджета от налога на недвижимость и операций с ней;

- несбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости, где регулятором выступает цена на недвижимость;

- перераспределение инвестиций между конкурирующими видами объектов недвижимости и способами использования земельного участка;

- несовершенная конкуренция и низкая эффективность;

- несовершенство рынка, которое проявляется в несоответствии с рыночной информацией относительно спроса и предложения на рынке и сложностью в ее получении участниками рынка; неоднородности товара имеет проявление в сложности и разнообразия прав на недвижимость в совокупности с ее физическими свойствами формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей; высокими трансакционными издержками по сравнению со стоимостью товара;

- наличие эффективного и профессионального обслуживания от которого зависит уровень доходности.

1.2. Инфраструктура рынка  недвижимости

С экономико-философской  точки зрения рынок недвижимости является инфраструктурной категорией, которая связана с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка как экономической функции сведения вместе покупателей и продавцов.

Однозначного  определения термина «инфраструктура» в современной экономической  науке не существует, поскольку ее понимание зависит от представления того объекта, к которому она принадлежит.

В широком  смысле под инфраструктурой понимают совокупность отраслей и видов деятельности, обусловливающих конкретный объект (национальная экономика, сфера экономической  деятельности, регион и т. д.), которые рассматривается для обеспечения его нормального функционирования. В зависимости от объектов конкретного уровня под инфраструктурой понимают ту или иную совокупность составляющих ее элементов.

Под инфраструктурой  рынка понимают систему государственных, частных и общественных институтов (организаций и учреждений) и технических  средств, которые обслуживают интересы субъектов рыночных отношений, обеспечивающих их эффективное взаимодействие и регулируют движение товарно-денежных потоков. Различают организационно-техническую, финансово-кредитную и научно-исследовательскую инфраструктуру рынка.

Как указано  выше, на уровне рынка недвижимости к инфраструктуре относятся профессиональные и институциональные (те, которые  представляют интересы государства) участники  рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств  объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.

Современный рынок недвижимости невозможен без  развитой инфраструктуры посреднической деятельности. Именно профессиональные агенты по недвижимости (риэлторы) обеспечивают постоянную связь между участниками рынка, аккумулируют и предоставляют клиентам коммерческую информацию, необходимую для заключения сделок, гарантируют качество и надежность последних.

Основные  задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости следующие:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, которые сводят к минимуму затраты на проведение операций (транзакций) на этапах поиска информации (ведение переговоров, принятие решений; правовое закрепление операций участников; координация усилий участников; контроль и восстановление нарушенных прав; применение санкций к нарушителям).
2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечение координации действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

Глава 2. Основы предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости

2.1. Девелопмент и редевелопмент как вид предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Исследование процесса девелопмента, его состояния и механизмов стимулирования развития, позволят в значительной степени решить проблемы роста рынка недвижимости, объемов строительства, пополнения местного и общегосударственного бюджетов, создать условия для дальнейшего экономического роста в России.

Девелопмент является относительно новым видом деятельности на строительном рынке России, который следует рассматривать как процесс управления созданием новых и проектно-аналитического преобразования существующих объектов недвижимости вследствие строительных и других работ со зданиями, сооружениями или землей, включая изменение их функционального назначения, что приводит к росту стоимости таких объектов и возможности получения большей прибыли и высшего по сравнению с аналогичными объектами экономического эффекта.

Цель  девелопмента нового продукта – создание нового объекта недвижимости, с собственным именем, концепцией продажи этой недвижимости и т.д. В связи с этим принято различать девелоперскую деятельность и редевелоперскую деятельность. Первая предусматривает создание принципиально нового объекта недвижимости, а вторая - перестройку уже существующего объекта недвижимости в новый объект⁵.

Относительно  недвижимости указанный термин обозначает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Девелопмент - это, с одной стороны, полноценный консалтинг в самом широком смысле слова, с другой - система управления проектами по недвижимости, которая включает материальное создание объектов недвижимости. Данный процесс состоит из следующих компонентов:

• подбор команды участников проекта, связанного с недвижимостью;
• исследования рынка недвижимости;
• осуществление маркетинга на этом рынке;
• проектирование, финансирование, строительство объекта недвижимости;
• управление полученным объектом⁶.

Таким образом, цель девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о большом коммерческом проекте, который подразумевает не только создание объекта, но и получение прибыли от его использования или от его продажи. Но создавать недвижимость и получать прибыль от нового объекта можно по-разному, поэтому девелопмент бывает разным. Девелопмент осуществляется за счет средств девелопера - лица, руководящего этим процессом, или за счет средств инвестора, заказчика.

В первом случае девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. Он занимается разработкой финансовой схемы строительства, а также проектирует, строит, осуществляет предпринимательскую сдачу в аренду или продажу площадей. Причем девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и становятся основой будущей финансовой схемы.

Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат - не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.

Денежная  сторона проекта на первом этапе  предусматривает привлечение финансовых ресурсов извне. Несмотря на то, что мы говорим о девелопменте за свой счет, разумеется, что собственных средств для реализации крупного проекта вряд ли может быть достаточно. Поэтому девелоперы прибегают к разного рода кредитным инструментам: получают банковские кредиты, арендные платежи от арендаторов, инвестиции от третьих лиц. Но и собственный капитал, вложенный девелопером в проект, играет важную роль.  Как уже отмечалось, именно он является финансовым фундаментом проекта.

Кадровый  аспект заключается в том, что  девелопер должен привлечь для участия  в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и других специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о  приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и  работоспособной команды, от которой  во многом будет зависеть эффективность  работы, а значит, и конечный результат  всего процесса девелопмента.

Девелопер не всегда действует на свой страх  и риск, вкладывая свои средства и привлекая заемный капитал под свою ответственность. Часто девелопер является наемным лицом, т.е. выступает как приглашенный менеджера крупного проекта. Иными словами, проект осуществляется на деньги инвестора, заказчика, а девелопер только руководит этим проектом. Причем выбор девелопера, как правило, происходит с помощью тендера.

Теперь, после того как представление  о девелопменте сформировано, рассмотрим интересующий нас процесс по стадиям.

Прежде  чем приступить к непосредственной работе над реализацией проекта, необходимо провести ряд предварительных  мероприятий.  Как известно, создание и управление проектом недвижимости - дело серьезное и подходить к нему нужно основательно. Девелопмент предполагает проведение следующих мероприятий:

• анализ рынка недвижимости;
• выбор наиболее перспективного объекта недвижимости по результатам анализа;
• подбор персонала под проект и формирование команды;
• стратегическое планирование проекта;
• оформление необходимой документации, получения требуемых законом лицензий и разрешений, урегулирования вопросов, возникших с властью;
• привлечение дополнительных финансовых средств или определения резервных источников средств⁷.

Сложность формирования механизма девелопмента объясняется существованием проблем управления недвижимостью на рынке:

- несовершенство единой регистрационной и информационно- учетной базы недвижимого имущества;

- недвижимостью распоряжается несколько отдельных ведомств, слабая координация деятельности которых делает невозможным формирование и проведение долгосрочной общегородской политики в сфере управления и использования недвижимости, проведения экономического анализа обоснованности принимаемых решений;

- несовершенство системы оценки и взимания платежей за владение и использование недвижимости, что приводит к постоянному занижению стоимости имущества, недополучения рентных платежей;

- существующая система сбора платежей от объектов недвижимости не позволяет контролировать реальные денежные потоки, планировать их поступления, проводить анализ экономической эффективности и тенденций, складывающихся прогнозировать поступления в местный бюджет;

- несовершенство процедуры записи имущественных прав на недвижимость.

Данные  проблемы дополняет отсутствие эффективного взаимодействия между различными ветвями  власти, значительная «тенизация» обращения операций с недвижимым имуществом, что искажает процесс развития цивилизованных отношений на рынке, отсутствие действенных механизмов стимулирования развития как рынка недвижимости страны, так и региональных рынков недвижимости в частности.

Мировой опыт показывает, что девелопмент в состоянии стать катализатором развития региональных рынков недвижимости лишь в тех случаях, когда общество позитивно воспринимает, а государство и местные органы власти поддерживают и активно влияют на его развитие, выделяя приоритетные направления, обеспечивающие надлежащее региональное развитие⁸. Так, например, таким направлением должно стать инновационно-инвестиционное развитие регионов России. При этом важно, чтобы и государственная, и региональная политика формировались на принципах социальной справедливости, урегулированности, контролируемости, правовой упорядоченности, информационной прозрачности, надежности защиты прав инвесторов, конкурентности и эффективности.

2.2. Особенности риэлтерской деятельности

Риэлтерская деятельность - это предпринимательская  деятельность, которая заключается  в предоставлении услуг физическим и юридическим лицам (потребителям риэлтерских услуг) при осуществлении  ими операций с недвижимостью  и / или реализации ими прав на недвижимое имущество⁹. Круг этих услуг определяется предметом этой деятельности.

Утверждение об осуществлении риэлтором только фактических посреднических услуг  было бы справедливым, но ситуация на современном этапе меняется. И на данном этапе риэлторы все больше осуществляют посреднические юридические услуги. Так, риэлтор осуществляет фактические действия, направленные на реализацию так называемого «простого» посредничества, т.е. поиска необходимого контрагента (для продавца - покупателя, для арендатора - арендатора и т.п.), кроме этого, предоставляет услуги по осуществлению представительских действий. Примеров тому много: направление запросов предприятий, учреждений и организаций, получение документов, необходимых для целей посреднической услуги, заключение договоров от имени клиента и т.д., в зависимости от условий договоренностей¹⁰.

Наряду  с этим риэлтор предоставляет  дополнительные услуги: риэлтерской экспертизы, информационные, консультативные, юридические и другие. Они, как правило, входят в посреднический договор как сопутствующие, но могут входить и в предмет посреднического договора в общей совокупности. При этом независимо от разнообразия других действий, совершаемых посредником в процессе предоставления им заказчику сопутствующих услуг, определяющей будет основное действие, осуществляемой посредником при предоставлении заказчику именно посреднической услуги (поскольку именно такое юридически значимое действие приводит в конечном итоге к установлению правовых связей между субъектами). Следовательно, такой договор все равно можно считать посредническим.

Подытоживая сказанное, можно сделать вывод, что посредническая деятельность риэлтерской  деятельности - это деятельность по оказанию услуг клиентам риэлтерских услуг, которая осуществляется как от своего имени, так от имени, за счет и в интересах клиента, для вступления клиента в правоотношении с третьими лицами путем осуществления субъектом действий юридического и фактического характера с недвижимым имуществом и правами на него.

При этом отметим, что посредническая деятельность направлена на содействие заключению и реализации договоров купли-продажи, аренды, мены и т.п. между клиентами субъекта риэлтерской деятельности.

Посредническая  деятельность реализуется путем  заключения договоров. Основными в  этой сфере договорам является договор  поручения, договор комиссии и агентский  договор. Но, как уже отмечалось, риэлтерская практика использует и  другие виды договоров, которые также  имеют признаки посредничества. А  учитывая, что в некоторых источниках посредничество в риэлтерской деятельности отделяют от деятельности агента, поверенного  т.д., то и договор на предоставление таких посреднических услуг приобретает  собственную хозяйственно-правовую значимость¹¹.

Хотя  принято считать, что посредничество - это основной вид деятельности субъектов риэлтерской деятельности, тем не менее, не единственный.

В структуру  предмета риэлтерской деятельности входят и непосреднические операции, например, торговая деятельность, девелоперская (редевелоперская) деятельность, риэлтерская экспертиза, предоставление услуг юридического характера (юридическое сопровождение документов сделки и консультирование) и т.д. Все эти виды деятельности могут рассматриваться отдельно от посредничества как самостоятельные.

Итак, торговля недвижимостью будет существовать как вид риэлтерской деятельности. В современных условиях под торговлей  недвижимостью в риэлтерской деятельности понимается деятельность, связанная с куплей-продажей недвижимого имущества. В этом случае субъект риэлтерской деятельности действует от своего имени, ведь реализует свою недвижимость, в собственных интересах, а цель деятельности состоит в получении прибыли. При этом от торговли недвижимостью, надо отличать организацию торговли недвижимостью. В первом случае действует от своего имени и в своих интересах, а во втором случае субъект риэлтерской деятельности зачастую действует от имени потребителя, и в его интересах, с целью организации продажи недвижимости через аукционы, конкурсы, публичные торги.

Дилерскую деятельность определяют, как заключение с торговцем ценными бумагами гражданско-правовых договоров относительно ценных бумаг от своего имени и за свой счет с целью перепродажи, кроме случаев, предусмотренных законом.

То есть не будет дилерской деятельности, если субъект риэлтерской деятельности приобрел недвижимость иным, чем купля-продажа, путем, а потом решил ее реализовать  или приобрел для собственных  нужд (например, помещение под офис), а затем его реализовал. Фактически деятельность дилера - это «игра» на рынке, в нашем случае на спросе и предложении рынка недвижимости. Профессиональный участник, зная рынок, пользуется этим для получения прибыли.

Дилерская деятельность как направление риэлтерской деятельности - это форма торговой деятельности, которая предусматривает осуществление покупки недвижимости субъектом риэлтерской деятельности за свой счет и от своего имени с целью последующей перепродажи для получения прибыли от разницы цены покупки и продажи. Хотя дилерская деятельность - это разновидность или форма торговли, она получила распространенное применение в практике субъектов риэлтерской деятельности, но не является единственной формой торговой деятельности этих субъектов.

Учитывая  вышесказанное можно сделать  вывод, что торговля недвижимостью - это деятельность, которая осуществляется субъектом риэлтерской деятельности от своего имени, в собственных интересах  и состоит в получении прибыли  от приобретения и последующей продажи  недвижимого имущества.

Заключение

Рынок недвижимости - один из основных видов рынка, который во взаимодействии с рынком товаров и услуг и рынке капиталов определяет особенности хозяйственного механизма современной регулируемой экономики. В странах с развитой рыночной структурой рынок недвижимости, обслуживая куплю-продажу объектов недвижимости, образует пространство, в котором развивается другие виды экономической деятельности.

Рынок недвижимости характеризуется совокупностью  отдельных составляющих и элементов, связанных между собой определенным образом. Составляющими рынка недвижимости является - рынки объектов и субъектов, процессы функционирования рынка и его инфраструктура. Указанные составляющие рынка позволяют сформировать представление обо всех участниках процесса, объекты и оценить влияние инфраструктуры рынка на процессы функционирования как со стороны государственных органов, так и за счет изменений внешней экономической среды.

Несколько новым явлением на рынке недвижимости является девелоперская и редевелоперська деятельность. Сущностью девелопмента как особого вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости заключается в организации и управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Также девелоперской деятельностью признаются также инвестиционные проекты, направленные на развитие рынка недвижимости или его инфраструктуры. Значение девелопера для реализации процесса развития недвижимости определяется прежде всего тем, что он обеспечивает координацию между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед отдельными участниками.

Фактически  применение риэлтерской деятельности как только вида посредничества - одностороннее. Бесспорно, что посредничество является основным направлением риэлтерской деятельности, но не единственным. Современные риэлторы, как в России да и за рубежом, кроме услуг посредничества, осуществляют и другие виды деятельности, например, торговлю недвижимостью, управление недвижимостью, девелоперскую и редевелоперскую деятельность и другие, фактически позволяет утверждать о разнообразии риэлтерской деятельности и необходимость ее отделения от других видов профессиональной деятельности на рынке недвижимости и как самостоятельный вид предпринимательской деятельности.