Применение доходного метода оценки

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования 

“ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НЕФТЕГАЗОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

Институт  менеджмента и бизнеса 
 

Кафедра ЭкУП 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине "Основы оценочной деятельности"

     на  тему: " Применение доходного метода оценки" 
 
 
 
 

      Выполнил:

Проверила:. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ: 

Введение

1. Теоретические основы применения доходного метода оценки недвижимости           5
2. Метод прямой капитализации доходов       8

2.1. Определение  коэффициента капитализации     9

   2.1.1. Расчет коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат        9

2.1.2. Расчет коэффициента капитализации  методом связанных инвестиций                11

2.1.3. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки                 12

2.2. Определение  чистого операционного дохода            12

            2.2.1. Расчет потенциального  валового дохода           12

            2.2.2. Расчет действительного  валового дохода           13

            2.2.3. Расчет чистого  операционного дохода           14

3. Метод  дисконтирования денежного потока            17

4. Расчет  стоимости объекта оценки              24

   4.1. Расчет стоимости объекта оценки  методом капитализации доходов                 24

   4.2. Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежного потока               26

Заключение

Список  использованных источников 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных  управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

     Обязательным  условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка  недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка не движимости и перспектив его развития в будущем.

     Логика  доходного подхода к оценке недвижимости лучше всего отражает ожидания инвестора. Стоимость недвижимости определяется не основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемая недвижимость может принести. В рамках доходного подхода выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации доходов. 

      Целью данной курсовой работы является применение методов доходного подхода к оценке недвижимости. Достижение цели курсовой работы предполагает решение нескольких взаимосвязанных задач:

      - необходимо раскрыть теоретические основы доходного похода к оценке недвижимости;

      - оценить стоимость объекта недвижимости методом капитализации в рамках доходного подхода к оценке;

      - освоить метод построения ставки  капитализации с учетом нормы  возврата, метода рыночной выжимки, метода инвестиционной группы;

      - оценить стоимость объекта недвижимости  методом дисконтирования денежных  потоков в рамках доходного  подхода к оценке;

      - выбрать и применить методы  расчета ставки дисконтирования;

      - рассчитать стоимость объекта  оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО МЕТОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

     Доходный  подход к оценке недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

     При оценке недвижимости с позиции доходного  подхода, к доходам от использования  относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.

     В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:

      - метод капитализации прибыли. 

      - метод дисконтирования денежных потоков.

        Суть этих методов  состоит в том, что бы сначала  спрогнозировать величины доходов  и расходов при эксплуатации объекта  в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

        Недостатком доходного  метода оценки недвижимости  является то, что он основан на прогнозных данных.

        Этапы применения доходного  метода оценки недвижимости:

1. Составление прогноза будущих доходов от объекта за период предполагаемого владения;
2. Составление прогноза стоимости объекта в конце периода владения (реверсия);
3. Пересчет спрогнозированных доходов и реверсии в текущую стоимость одним из двух методов: методом прямой капитализации (в случае, если доходы равномерны по годам), методом дисконтирования денежного потока (в случае, если имеется неопределенность относительно будущих доходов, т.е. доходы изменяются по периодам или они нестабильны).

      Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

      1. Принцип ожидания. Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

      2. Принцип спроса и предложения.  Данный принцип характеризует  точку зрения рынка на стоимость  объекта. Исходя из этого принципа, можно определить, как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

      3. Принцип замещения. Этот принцип  характеризует точку зрения информированного  покупателя, который заплатит за  объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов. 
Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

      Метод капитализации доходов заключается  в расчете текущей стоимости  будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.  Формула, по которой определяется стоимость объекта, имеет следующий вид:

Ц - стоимость объекта недвижимости;

ЧОД - чистый операционный доход 

r - норма прибыли, или ставка капитализации.

Основные  проблемы данного метода:

1.  Метод   не рекомендуется  использовать,  когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного    строительства,    т.е.    в    ближайшем    будущем    не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2.  В  российских условиях основная проблема,  с которой сталкивается оценщик - это «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды     объектов     недвижимости,     эксплуатационным     расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

      Основные  этапы процедуры оценки методом  капитализации:

1. Расчет коэффициента капитализации;
2. Определение ожидаемого   годового   (или   среднегодового)  дохода,   в качестве   дохода,   генерируемого   объектом   недвижимости  при   его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
3. Определение   стоимости   объекта   недвижимости   на   основе   чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

2.1. Определение коэффициента капитализации

      Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в  стоимость объекта.

      Капитализация доходов - совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.

     При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

      Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации.

      Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

- с учетом  возмещения капитальных затрат;

- метод  связанных инвестиций;

- метод  рыночной выжимки.

      Теоретически  коэффициент капитализации для  текущего дохода должен прямо или  косвенно учитывать следующие факторы:

- компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

- компенсацию  за риск;

- компенсацию  за низкую ликвидность; 

- компенсацию  за инвестиционный менеджмент;

- поправку  на прогнозируемое повышение  или снижение стоимости актива.  

2.1.1. Расчет коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

      Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

- ставка дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

- норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

            Ставка дохода на капитал ( ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

- безрисковая ставка дохода;

- вложения в недвижимость;

- премии за низкую ликвидность недвижимости;

- премии за инвестиционный менеджмент.

      Существуют  три  способа  расчета  нормы  возврата  капитала ( ):

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда ), его иногда называют аннуитетным методом;

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

      Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% - ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата  ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения.

      Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

      Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. 

2.1.2. Расчет  коэффициента капитализации методом  связанных инвестиций

        Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

      Коэффициент капитализации для заемного капитала будет определяться следующим образом:

Зод –  ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

Кик –  сумма ипотечного кредита.

      Коэффициент капитализации для собственного капитала будет определяться следующим образом:

ДПдн  – годовой денежный поток до выплаты  налогов;

Кс –  величина собственного капитала.

3. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

      Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации

п – количество объектов;

Ц –  цена продаж;

i – количество объектов-аналогов;

ЧОД –  чистый операционный доход.

      При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации. 

2. Определение чистого операционного дохода

      Для определения чистого операционного  дохода используется ряд показателей:

- ПВД (потенциальный валовой доход);

- ДВД (действительный валовой доход); 

2.2.1. Расчет потенциального валового дохода

      Рассчитывается  потенциальный валовой доход, который  можно получить при 100% использовании  объекта без потерь и расходов.

ПВД –  потенциальный валовой доход;

S - общая площадь объекта, м²;

Са –  ставка арендной платы за 1 м²

      Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости.

      Аренда – предоставление арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

      Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.

      Все арендные договоры делятся на три  типа:

- с фиксированной арендной ставкой (экономическая стабильность);

- с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора);

- с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендного платежа добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

      Метод капитализации доходов целесообразно  использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков. 

2.2.2. Расчет действительного валового дохода

      На  базе ПВД рассчитывается действительный валовой доход. Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.

ПВД - потенциальный  валовой доход;

Пнд –  потери от недосбора;

Дпр –  прочие доходы.

      Обычно  эти потери выражают в процентах  по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. 

3. Расчет  чистого операционного дохода

      Чистый  операционный доход – определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.

ЧОД - чистый операционный доход;

ДВД - действительный валовой доход;

ОР –  операционные расходы.

      Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

      Операционные  расходы принято делить на :

- условнопостоянные;

- условнопеременные  или эксплуатационные;

- расходы на замещение или резервы.

      К условнопостоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

      - налог на имущество;

      - страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

      - заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

      К условнопеременным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

      - коммунальные;

      - на содержание территории;

      - на текущие ремонтные работы;

      - заработная плата обслуживающего персонала;

      - налоги на заработную плату;

      - расходы по обеспечению безопасности;

      - расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

        К расходам на замещение относятся  расходы на периодическую замену  быстроизнашивающихся улучшений  (кровля, покрытие пола, санитарнотехническое  оборудование, электроарматура). Резерв  на замещение рассчитывается  оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

      Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

      - в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

      - не рассчитывается цена реверсии;

      - коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:  

   - методом рыночной выжимки;

            - методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

            - методом связанных инвестиций.

      Преимущества  метода капитализации доходов заключаются  в том, что этот метод непосредственно  отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого  предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.