Применение подходов и методов при оценке земельных участков

Департамент среднего профессионального и начального профессионального образования Томской области

Шарыповский филиал областного государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Томский коммунально-строительный техникум»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Оценка недвижимого имущества»

Тема: «Применение подходов и методов при оценке земельных участков »

Шарыпово

2014

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………….…………

1.Современные подходы  и методы оценки земельных  участков……………….

1.1.Законодательная база  оценки стоимости земельных участков………

1.2. Подходы и методы  оценки земельных участков……………………..

1.3. Факторы, влияющие на  стоимость земли…….……………………….

2. Определение рыночной  стоимости жилого дома в пос. Дубинино………….

2.1. Характеристика объекта  оценки………..…….…………………….…..

2.2. Анализ рынка жилой  недвижимости малоэтажной застройки……...

3. Определение рыночной  стоимости жилого дома с земельным  участком…..

3.1. Оценка жилого дома  затратным подходом……………………………

3.2. Оценка объекта сравнительным  подходом………..………………….

3.3. Оценка имущества доходным  подходом………………….………….

4. Итоговое согласование  рыночной стоимости жилого комплекса…..………

Заключение…………………………………………………………………..…….

Список использованной литературы……………………………………………..

Приложение 1………………………………………………………………..……..

Приложение 2……………………………………………………………………….

Приложение 3……………………………………………………………………….

Приложение 4. Фотосъемка объекта оценки……………………………………..

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и рыночных отношений. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль на рынке недвижимости.

В данной работе, для оценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный и затратный подход. Учитывая при этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам. Доходный подход не применяется, т.к. объект не приносит дохода(прибыли) собственнику, и служит исключительно в целях проживания. Каждый подход подразделяется на различные методы.

Актуальность выбранной темы курсовой работы заключается в том, что без оценки стоимости недвижимости невозможно принятие ни одного управленческого решения и совершения практически ни одной коммерческой операции.

Целью курсовой работы является рассмотрение теоретической основы оценочной деятельности рынка недвижимости и определение рыночной стоимости жилого дома с земельным участком в пос.Дубинино.

Для решения поставленной цели необходимо выполнение следующих задач:

- изучение нормативно-правовой базы оценочной деятельности;

- рассмотрение подходов и методов оценки земельных участков;

     - раскрыть  факторы, влияющие на стоимость земли;

     - определение рыночной стоимости жилого дома c земельным участком в поселке Дубинино различными подходами; 

  -  дать характеристику объекта оценки;

- анализирование рынка жилой недвижимости малоэтажной застройки в пос. Дубинино; 

- проведение итогового  согласования рыночной стоимости жилого комплекса.

Объектом исследования выбран объект- жилой дом с земельным участком в поселке Дубинино.

Теоретической и методической основой курсового исследования являются литература российских авторов, интернет ресурсы и лекционные данные.

    Структура курсовой работы представлена    введением, двумя разделами, заключением, списком использованной литературы.

1 Современные подходы и методы оценки земельных участков

1.1 Законодательная база оценки стоимости земельных участков

Оценочная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой  Правительством Российской Федерации Единой системой стандартов оценки. Единая система стандартов оценки является неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

 Источники оценочной деятельности:

1. Федеральный закон (ФЗ) №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года. Данный закон включает в себя все понятия оценочной деятельности, указывает что (кто) является субъектом (объектом) на рынке недвижимости, а так же их обязанности и права.

2. Федеральный стандарт оценки (ФСО) №256 «Общие понятия оценки, подходы и методы к требованию оценки» от 20.07.2007 года. Указывает на этапы оценки, и что должно быть в задании для оценки.

3. ФСО №255 «Цели оценки и виды стоимости» от 20.07.2007 года.

Раскрывает 4 вида стоимости: рыночную, ликвидационную, кадастровую и инвестиционную.

4. ФСО №254 «Требования к отчету об оценки» от 20.07.2007 года.

Включает пункты по содержанию, составлению, описанию отчета об оценки недвижимого имущества.

      Все Федеральные  стандарты оценки утверждены  Министерством  экономического развития.

5.Сборники УПВС (укрупненные  показатели восстановительной стоимости) зданий и сооружений для оценки  основных фондов.

6. Земельный кодекс РФ.

Таким образом, основным документом из вышеперечисленной нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный Закон Российской Федерации   № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Многие положения закона разработаны на прогрессивных и применяемых в России результатах практики и опыта.

1.2.   Подходы и методы оценки земельных участков

      В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

 б) сбор и анализ  информации, необходимой для проведения  оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

 г) согласование (обобщение) результатов применения подходов  к оценке и определение итоговой  величины стоимости объекта оценки;

 д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

 а) объект оценки;

 б) имущественные права  на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

     Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

      Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.

Применяется для оценки земельных участков занятых зданиями и сооружениями, так и земельных участков, где нет строений.

Рассчитывается по формуле 1.1:

РСз.у.=   ;                                                                                   (1.1)

где:

-РСз.у.- рыночная стоимость земельного участка;

-∑ст.ан.-сумма стоимости аналогов;

-Ка- количество аналогов.

Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию.

Рассчитывается по формуле 1.2:

  РСоцен.з.у.=РС ЕОН-Сзатр. ;                                                                                        (1.2)

 где:

-РСоцен.з.у.- рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;

-РС ЕОН- рыночная стоимость Единого объекта недвижимости;

-Сзатр.- стоимость затрат;

Метод распределения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию.

Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли.

Рассчитывается по формуле 1.3:

РСз.у.=РСЕОН*К;                                                                                               (1.3)

где:

-РСз.у. –рыночная стоимость земельного участка(руб.);

-РСЕОН- рыночная стоимость единого объекта недвижимости(руб.);

-К- доля земельного участка в РСЕОН(руб.);

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Доходный подход

     Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется, исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

     Он основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Доходный подход включает три метода:

-капитализации дохода (земельной  ренты);

-остатка (техника остатка  для земельного участка);

-предполагаемого использования.

Метод капитализации дохода

Основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Рассчитывается по формуле 1.4:

РСз.у.=ДЗР/R где,                                                                                 (1.4)

-РСз.у.- рыночная стоимость  земельного участка(руб.);

-ДЗР-  ипппп

-R- коофициент капитализации(%)

Метод остатка

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Рассчитывается по формуле 1.5:

РС=(ЧОДЕОН-ЧОДулучш.)/R;                                                                  (1.5)

 где:

-ЧОДЕОН- чистый операционный доход ЕОН(руб);

-ЧОДулучш.- чистый операционный доход улучшений(руб);

-R- коофициент капитализации (%).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков. Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Оцениваются неосвоенные участки земли. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли.

Рассчитывается по формуле 1.5;

РСз.у.=ЧОД*β;

где:

-РСз.у.- рыночная стоимость  земельного участка;

-ЧОД- чистый операционный доход;

-β-норма доходности.

Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности, необходимых оценщику исходных данных.

1.3 Факторы, влияющие на стоимость земли

Факторы можно подразделить на четыре категории: экономические; социальные; административные; физические, связанные с окружающей средой и с местоположением.

Экономические факторы

Они зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. К числу факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, относятся уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставка процента; издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предложения, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести площадь имеющейся на продажу земли; затраты на освоение или производство строительных работ; затраты, связанные с обеспечением финансирования; и налоги. Все эти факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Социальные факторы

Зависят от базовых потребностей собственников в потребности земли.  Соседние объекты, социальная инфраструктура, численность и плотность населения, возрастной и профессиональный состав, средний размер семьи, миграция населения.

Физические факторы

Включают: местоположение (адрес) земельного участка. Его  климат, ресурсы. Окружающую среду участка (топография), грунты, почва, рельеф, отношение к деловому центру.  Подверженность района местоположения участка негативным воздействиям среды  (засуха, наводнение, оползни  и т.д.).

Административные факторы

Подразумевают собой: налогообложение объекта недвижимости, финансовая политика региона. Представление разного вида льгот, ставки арендной платы, услуги муниципальных служб (состояние дорог ), и т.д.

Таким образом, все вышеперечисленные факторы прямо влияют на стоимость земельных участков, и чем выше их качество, тем выше стоимость земли.

2. Определение рыночной стоимости жилого дома с земельным участком  в поселке Дубинино

2.1 Характеристика  объекта оценки

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. Сбор и обработка информации.

Физические характеристики

Жилой дом находится в собственности  у владельца. Участок смежен с земельным участком № 19, по улице 9 мая и участком № 21 по улице 9 мая.

Коттедж двух этажный, на 2 этаже имеется балкон. Тип строения бетонный и кирпичный на 80%, крыша покрыта шифером на 11%. Остальные 9% стоения из дерева.

Характеристики окружения

Близость к зонам рекреации 3 км до реки «Береш». Остановка общественного транспорта в 10 метрах от дома. Расстояние до ближайшего ж/д вокзала- 2 километра. Аэропорт находится в 360 километрах от поселка Дубинино. Автовокзал в шаговой доступности- 500 метров. До ближайшей пристани 385 километров, которая находится в городе Красноярске. Здесь проходит автодорога Абакан-Кемерово, налажено автобусное сообщение с городами Красноярск, Абакан, Кемерово, Томск, Новосибирск, Мариинск.

Экологические характеристики

Загрязненность воздуха не превышает нормы. До ближайшей электростанции 5 километров. Температура воздуха зимой- 15-30 градусов со знаком минус. Летом от 10 до 25 градусов тепла. Количество солнечных лучей 40% от всего года, или 145 дней. Климат поселка резко-континентальный. Населенный пункт окружен возвышенностями, озерами, рекой и лесами.

Социальная инфраструктура

В поселке Дубинино имеются 2 школы,2 детских сада. В шаговой доступности школа №12. Так же есть спортивный комплекс и школа искусств. Поселковая администрация в 300 метрах от дома. Помимо поликлиники имеется лечебный стационар и частная зубная клиника. Торговый центр отдален от дома на 600 метров.

Коммунальная инфраструктура

Отопление, водоснабжение (холодное и горячее), электроснабжение- центральное. Телевидение кабельное, имеется стационарный телефон. Так же присутствует телефонная  связь и  интернет.

Экономика региона

Поселок Дубинино расположен в 340 км от Красноярска. Он имеет выгодное географическое положение: близость транссибирской магистрали, удобные транспортные коммуникации (железнодорожные, автомобильные и воздушные). Геологоразведка показала, что село Шарыповское расположено в центре одного их крупнейших в стране месторождений бурого угля, залегающего в Красноярском крае на территории от г. Шарыпово до г. Ачинска, и переходящего на востоке в Иркутскую, а на западе – в Кемеровскую области. Уголь здесь залегает на глубине всего нескольких метров, доступен для добычи открытым способом, а толщина его пласта достигает 60 метров. И пусть полное воплощение гигантского замысла под названием КАТЭК отодвинулось во времени, но экономика уже обновленной России набирает обороты, потребности лидирующего в экономике страны Красноярского края тоже растут. И вновь требуют энергии, которая таится в глубинах шарыповской земли. В недавно утвержденной Правительством России «Стратегии социально – экономического развития Сибири до 2020 года» предусматривается развитие КАТЭКа. В 2011 году возобновилось строительства третьего энергоблока Березовской ГРЭС. Энергоблок должен быть построен в мае 2015 года, а сейчас на стройплощадке трудятся больше двух тысяч человек.

Продолжается переселение дубининцев из ветхого жилья. Строительство ведется по двум программам, и средства выделяются как из федерального, так и из краевого бюджетов. Всего планируется переселить более 170 семей.

По первой программе, совместно с краевыми властями, Шарыпово удалось получить финансирование от государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». По ней выделяется 159 миллионов рублей на покупку 80 квартир в достраиваемых сейчас домах № 715 и 712. После того, как строители завершат свою работу, они передадут жилье в собственность Правительства Красноярского края, а оно в свою очередь – Администрации города Шарыпово.

Вторая программа, работающая в Дубинино – краевая. Поселок вошел составной частью в общие планы сноса ветхого жилья в регионе и получил на этот год 42 миллиона рублей. На эти деньги будут достроены четыре 24-ехквартирные трехэтажки, расположенные на улице Кишиневской.

Также планируется включить в список переселенцев не получивших ранее квартиры людей из уже снесенных домов. Однако абсолютно необходимое условие для получения нового жилья – состоять на учете в Министерстве строительства и архитектуры Красноярского края или, если постановка на учет произошла раньше 2009 года – в Агентстве по реализации жилищных программ Администрации Красноярского края.

Таким образом, в общей сложности в новые квартиры в этом году должны переехать больше 170 дубининских семей.

Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

В ходе проведения работ по оценке стоимости недвижимости Заказчиком были представлены копии документов устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:

– Свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕИ № 5678905 от 18.07.2003 г. и  Кадастровый паспорт жилого помещения.

– Земельный участок под объектом оценки – частная собственность.

– Согласно Постановлению Совета Администрации Красноярского края от 19 февраля 2003 г. N 44-п «Об утверждении результатов Государственной кадастровой оценки земель городов и других населенных пунктов края», здание находится в 41 оценочной зоне г.Шарыпово.

Таблица 1 –Характеристика объекта оценки и земельного участка