Применение теории прав собственности в анализе российского рынка земли

 
 
     Академия  бюджета и казначейства

     Министерства  финансов Российской Федерации

      Кафедра Финансы

 
 
 
 
 
Применение теории прав собственности в анализе  российского рынка земли

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Курсовая  работа

Смирнов М.А., 1ФК3

Научный руководитель:

з.к. (д.э.н., проф.) Николайчук О.А.

 
 
 
 
Москва

2011

     Оглавление 

Введение  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 
 
Глава 1. Теоретико-экономическая характеристика земельной реформы в России: 
1.1 Собственность на землю в России с начала ХХ века. Исторический аспект . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 
 
Глава 2. Теория прав и отношений собственности: характеристика, типы и формы:

2.1 Общая характеристика прав и отношений собственности . . . . . . . . . . . . . 5

   2.2 Типы  регулирования отношений прав собственности . . . . . . . . . . . . . . . 7

     2.3 Различные формы прав собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9 

Глава 3. Специфика российского  рынка земли:

3.1 Рынок земли:  анализ современного состояния  российского рынка земли в  сельском хозяйстве, перспективы развития . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

   3.2 Особенности  имущественных прав на землю в современной России . .19

 
Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 

Список  использованной литературы и ресурсов Интернет . . . . . . . . . . . . . 22 
Приложение  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

     Введение

     Земля, её ресурсы, животный мир – основа для жизни и деятельности человека. Россия обладает уникальными богатствами, созданными природой, и эти богатства - её земли. 
 
     Актуальность выбранной темы состоит в том, что сегодня большое внимание уделяется перспективам развития рынка земли. Острым вопросом стоит распределение и использование земель сельхоз назначения.  
Спецификой данного рынка является то, что количество земли ограничено. Поэтому земля ценилась во все времена. В древних веках — ее захватывали, в средние века — землю раздавали верноподданным, в знак уважения за их преданность. Сегодня же на рынке земли делают огромные деньги.

     На  сегодняшний день люди, владеющие  земельными участками, считаются  богачами. Это объясняется тем,  что сегодня спрос на недвижимость  и землю значительно превышает  предложение, поэтому образуется дефицит недвижимости. Единственный выход в сложившейся ситуации — новостройки. Следовательно, если надо строить дома, то надо покупать и землю. А это обходится не дёшево. 
     Рынок земли с каждым годом становится все дороже. Цены растут с огромной скоростью. Вместе с тем, одной из главных проблем земельного рынка становится уменьшение или неправильное использование сельскохозяйственных земель. Россия закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей, хотя сама обладает обширными землями. Всё потому, что в стране нет поддержки фермерства. Поддержав наших фермеров, можно бы было решить две проблемы: во-первых, потребление населением отечественных продуктов, что было бы значительно полезнее и экономичнее, а во-вторых, подняв сельское хозяйство — из деревень люди не будут бежать в города, где имеет место быть дефицит жилья. Но об этом далее подробнее.

    Целью данной курсовой является изучить теорию прав собственности и её применение в анализе российского рынка земли сельхоз назначения, показать все преимущества и недостатки существующей системы. 

     Основными задачами  курсовой являются:

• раскрыть тему формирования прав собственности в России с начала ХХ века;
• дать определение правам и отношениям собственности, а также типам регулирования и формам;
• проанализировать российский рынок сельскохозяйственной земли.

     Глава 1. Теоретико-экономическая характеристика земельной реформы в России: 
1.1 Собственность на землю в России с начала ХХ века. Исторический аспект. 

     Одним  из первых законодательных актов  советского государства в начале ХХ века стал декрет Всероссийского съезда Советов от 26 октября 1917г. «О земле», который действовал в течении шести лет. Его положения в дальнейшем легли в основу советского земельного законодательства.

     С 1922 г. Началась кодификация земельного законодательства, преследовавшая цель создать стройный и доступный пониманию каждого землевладельца свод законов о земле. Кодификация завершилась созданием Земельного кодекса РСФСР 1922 г. В его основных положениях подтверждалось, что вся земля в пределах РСФСР, в чьем бы ведении она ни состояла, составляет собственность рабоче-крестьянского государства и образует единый государственный земельный фонд. Первым же общесоюзным законом, определившим правовой режим всех категорий земель, стали Общие начала землепользования и землеустройства, утвержденные ЦИК СССР 15 декабря 1928 г. 

     Последующие  реформы 1953 г., 1965 г. и внедрение методов внутрихозяйственного, арендного и семейного подрядов на селе не дало ожидаемого результата. Были необходимы более радикальные изменения в правилах пользования и владения землями в стране. Такая политика государства, проводимая с середины 30-ч годов ХХ в. в отношении землепользования и землевладения, как позднее стало ясно, существенно подорвала государственные устои.

      На протяжении всего существования СССР частным лицам земля предоставлялась только в пользование. Земли крестьян стали колхозными. Началось перетекание крестьян в города, в городах на каждую семью выделялось 6 соток земли под небольшой огород и дачный дом, такие наделы получили название "дачи".

      Положение дел коренным образом  изменилось в конце 80-х годов  прошлого столетия. В ходе земельной  и аграрной реформы, было возвращено  право частной собственности на землю, разрешен гражданско-правовой оборот земли (купля-продажа земли, аренда, залог, рента и др.), земельный участок признан недвижимым имуществом, а его обладатели принуждены к уплате земельно-правовых платежей. Государство перестало быть монопольным держателем земли. Государственная собственность стала разграничиваться на собственность РФ и собственность субъектов РФ. 
     Параллельно земельной реформе начался процесс приватизации. Юридическим лицам было разрешено покупать земельные участки под приватизированными предприятиями и объектами недвижимого имущества, а гражданам - переоформлять в частную собственность земельные участки, предоставленные в социальных целях (личное подсобное, садовое, огородное, дачное хозяйство). Граждане, не имевшие земельных участков, обрели право на их бесплатное получение в собственность. Как правило, это земли малопродуктивных сельскохозяйственных угодий.

     Фактические  данные свидетельствовали о том,  что в 1994 г. доля убыточных сельскохозяйственных предприятий доходила до 61%¹.

Т.е. земля была сконцентрирована у неэффективных пользователей. Эти же данные свидетельствовали о том, что только 39% хозяйств могли вести безубыточный или даже прибыльный бизнес. 

     В  начале ХХI столетия земельное право России стало базироваться на Конституции и Земельном Кодексе, вступившем в силу в 2001 году.

     В  кодексе было узаконено частное право на владение землей. Теперь любой гражданин России, владеющий земельным участком на праве собственности, мог по своему усмотрению продать его, оставить в наследство или использовать в качестве залогового имущества.

За эти годы многое в земельных отношениях поменялось. Если в 90-х земли сельскохозяйственного и промышленного назначения переводились под индивидуально-жилищное строительство (ИЖС) росписью главы администрации района, то с приходом нового века с такой практикой было покончено. Мало того, разрешение построить дом, например, на земле лесного фонда, стало возможным получить разве что у премьер-министра России. 

     В  настоящее время в Земельный  кодекс вносятся различного рода  поправки, о некоторых из которых с трудом можно сказать, что они направлены в пользу землевладельцев.

К примеру, начиная с 1 января 2010, должна была начать действовать норма закона, запрещающая местным властям принятие решений об использовании земельных участков и выдачу разрешений на строительство при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки (которые мало где вообще есть). Если бы этот запрет начал действовать, то фактически бы остановились сделки с землей. 
Однако, как сообщил председатель Комитета по строительству и земельным

отношениям М. Л. Шаккум, текущее положение дел сохранится еще два года, вступление в действие запрета перенесено с 1 января 2010 года на 1 января 2012 года. 

__________________________

¹ Сельское хозяйство России: официальное изд. М.: Госкомстат, 1995. стр. 101.

     Глава 2. Теория  прав и отношений  собственности: характеристика, типы и формы:

2.1 Общая характеристика прав и отношений собственности.

     Право  собственности — одно из фундаментальных  понятий экономической и социальной  теории. К раскрытию смысла этого понятия можно подойти с двух сторон — «извне» и «изнутри». Можно провести анализ на макроуровне (уровне всего общества), или на микроуровне (уровне индивидуального поведения). В первом случае предметом обсуждения станет режим собственности как целостная система, во втором — отдельные права как составные элементы этой системы.  
Среди множества существующих определений прав собственности, возможно, только два выражают их смысл точнее всего. С точки зрения выполняемой социальной функции права собственности предстают как определенные «правила игры», регулирующие взаимоотношения между людьми по поводу редких ресурсов (отношения собственности), а с точки зрения их внутреннего содержания — как «пучки правомочий», которыми располагают отдельные агенты (права собственности).

     Понятие  прав собственности напрямую  связано с центральной проблемой  экономической науки, проблемой редкости, так как их установление имеет смысл только по отношению к ограниченным ресурсам: «...без какой-либо предпосылки редкости бессмысленно говорить о собственности и справедливости»¹. В мире ограниченных ресурсов неизбежно возникновение конфликтов по поводу их использования.  
Установление прав собственности не устраняет эти конфликты, но определенным образом их ограничивает и упорядочивает. Установление прав собственности уменьшает неопределенность экономической среды, делая ее более стабильной и предсказуемой. Поэтому их и можно назвать «правилами игры». Различные «правила игры» могут оказываться более и менее удачными, их развитие, отбор и замена определяются тем, насколько успешно они справляются с урегулированием действительных и недопущением потенциальных конфликтов по поводу ограниченных ресурсов.

     Отношения  собственности понимаются как  отношения именно между людьми, а не как отношения человек/вещь: «...термином права собственности обозначаются отношения между людьми по поводу использования редких благ, а не отношения между людьми и вещами»².  
Отношения собственности можно обозначить как фактически действующую

_____________________________ 
¹ Toumanoff P. G. “Theory of market failure”. Kyklos 37 (1984):4, стр. 320.

² Pejovich S. Fundamentals of economics: a property rights approach. (Dallas, 1981), стр. 13.

в обществе систему  исключений из доступа к материальным и

нематериальным  ресурсам, подразумевая под «доступом» все возможные решения, связанные с этими ресурсами (не обязательно предполагающих лишь физическое воздействие на них). В отличие от технологического отношения, которое может выступать в виде простой связки «субъект — объект», отношение собственности всегда содержит как минимум три составляющих: «собственник — предмет собственности — не собственник». Поэтому система исключений из доступа к имеющимся в обществе ресурсам содержит как бы в свернутом виде все способы потенциальных взаимодействий между экономическими субъектами по поводу их использования.  

   В современной  экономической литературе выражение  «отношения собственности» практически  не употребляется (за исключением марксистского направления экономической мысли). Общеупотребительным в данной сфере является термин «права (правомочия) собственности».

   При этом под правами собственности принято  понимать те действия или совокупности действий с объектами (ресурсами, предметами потребления и т.п.), которые индивид или другой субъект действия может осуществлять с объектом, не подвергаясь угрозе санкций со стороны других субъектов.

     Кратко говоря, права собственности – это санкционированные обществом действия с имуществом. 

   Теория  прав собственности исходит из того, что любой акт обмена есть по существу обмен пучками правомочий. Это предполагает, что чем шире набор правомочий, закрепленных за ресурсом, тем выше его ценность. Детальная характеристика прав собственности, которая к настоящему времени стала общепринятой, была предложена английским юристом А. Оноре. Его система прав (правомочий) собственности включает 11 элементов, из них к основным относят:

   1) право  на исключение из доступа к  ресурсу других агентов (право  на защиту);

   2) право  на пользование ресурсом;

   3) право  на получение от него дохода;

   4) право  на передачу всех предыдущих  правомочий. 

    Важнейшей  характеристикой любых прав, в  том числе и прав собственности,  является уровень или степень  их исключительности. Под исключительностью какого-либо права принято понимать возможность исключения других субъектов из процесса принятия решений относительно действий с объектом собственности. Например, в случае совместного владения каким-либо имуществом двумя индивидами каждый из владельцев по отдельности не располагает исключительным правом, однако совместно их право является исключительным, поскольку никто другой не может  легально вмешаться в их действия по использованию имущества (если, конечно, не существуют правила, предполагающего иное). При этом, однако, может оказаться вполне возможным нелегальное вмешательство.

   Поэтому от исключительности того или иного  права собственности следует  отличать его защищенность. Под защищенностью  права собственности понимается наличие препятствий для неразрешенных владельцем действий с объектом собственности, составляющих содержание права, осуществляемых другими субъектами. Например, право на владение земельным участком у какого-то гражданина может быть исключительным, т.е. формально принадлежать только ему, однако оно окажется незащищенным, если другие граждане будут беспрепятственно, не подвергаясь наказанию или его угрозе, собирать плоды, выращенные на этом участке.

     Глава 2. Теория  прав и отношений  собственности: характеристика, типы и формы:

2.2 Типы регулирования отношений прав собственности 

     Отношения  прав собственности могут регулироваться  законом, контрактом и обычаем.  Контрактное регулирование отличается  от двух других типов наличием  процесса торга. Я же рассмотрю   подробнее регулирование законом (правовое регулирование), т.к. это наиболее актуальный вопрос в этой сфере на сегодняшний день. 

     В  настоящее время в Российской  Федерации правовое регулирование  отношений прав на землю основано  на обширной и сложной системе  норм. В российском законодательстве установлены не только перечень прав на земельные участки, основания и порядок приобретения и прекращения этих прав, но и особенности их реализации. При этом требования о надлежащем использовании земли распространяются на всех правообладателей и связаны с необходимостью обеспечения публичных и частных интересов при использовании ограниченных земельных ресурсов. Для правового регулирования земельных отношений, таким образом, характерно, что использование участка является не только правом, но и обязанностью владельца.

     Однако если отношения оборота земельных участков относительно урегулированы, то регулирование пользования землей еще нуждается в совершенствовании.

Так, в частности, Земельным кодексом Российской Федерации (ЗКРФ) установлено условие, согласно которому земли в России должны использоваться в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Но для большей части земель (за исключением земель населенных пунктов) процедуры определения разрешенного использования фактически не разработаны. На практике возникают сложности и с обеспечением контроля за надлежащим использованием земель, и с привлечением за их нарушение к юридической ответственности. 

    На фоне проблем законодательного регулирования продолжаются споры по поводу способов определения правового режима земель. В частности, в последнее время вновь обсуждается тема соотношения целевого назначения и разрешенного использования земель. При этом высказываются разные, в том числе и радикальные, мнения о полной «замене» семи установленных ЗК РФ категорий земель институтом разрешенного использования.

В целом соотношение  права на землю и реализации включенного  в него правомочия пользования представляет собой достаточно сложную проблему.

Не вдаваясь в подробности, можно сказать так: в Российской Федерации действует механизм, в соответствии с которым всем правообладателям предоставляется практический одинаковый «набор» правомочий в отношении используемого участка. Отличие права собственности от иных прав на землю, можно сказать, только в праве собственника свободно распоряжаться своим земельным имуществом. Особые требования и ограничения в реализации правомочия пользования для любого правообладателя определяются в соответствии с установленными в административном порядке категорией и разрешенным использованием земель, то есть их правовым режимом. Такое соотношение прав на землю и правового режима земель подвергается анализу и пересмотру. 

     Российское земельное законодательство, следуя закрепленному Конституцией Российской Федерации принципу многообразия форм собственности, рассматривает право собственности как основной вид имущественного права на землю.

Роль иных, кроме  права собственности, вещных прав на землю, которые именуются ограниченными  правами, в настоящее время заключается преимущественно в закреплении за определенным кругом субъектов прав на земельные участки из земель, находящихся в публичной собственности. Фактически этот же, с течением времени немного измененный подход к правовому регулированию земельных отношений использовался в советский период. В то время право собственности принадлежало только государству, поэтому институт ограниченных вещных прав на землю был более чем актуальным. Само собой, поскольку право государственной (публичной) собственности на землю в России остается ведущим, а этими землями до настоящего времени пользуются лица, которым земельные участки были предоставлены в дореформенный период, практически право постоянного (бессрочного) пользования в перечне прав на землю продолжает занимать то же место, что и раньше.

     Представления о вещных правах на земельные участки, находящиеся в частной собственности, гораздо боле ограничены: далее сервитута или безвозмездного срочного пользования законодатель не движется, а арендные отношения с частными собственниками земли воспринимаются как основные.

Собственно, правовой режим земель, а значит, и перечень видов прав, которые можно приобрести на эти земли, определяются исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Так, в частности, ЗК РФ не предусматривает приобретение права частной собственности на земли или земельные участки, перечисленные в статье 27 этого кодекса, как изъятые или ограниченные в обороте. 

     Есть еще одна особенность, касающаяся правового регулирования прав на землю: не каждый субъект земельных отношений может быть обладателем любого права на землю. Наиболее известный пример - положение статьи 20 ЗК РФ, согласно которому на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могут претендовать только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. 

    Таким образом, в настоящее время закреплено следующее соотношение видов прав на землю и их реализации. Законом устанавливается определенный закрытый перечень прав на земельные участки. Требования к использованию земельных участков на основании установленных законом прав, с одной стороны, определены содержанием правомочия пользования, с другой стороны, реализация всех прав на землю должна следовать установленным в административном порядке целевому назначению и разрешенному использованию земель. Содержание правомочия пользования универсально и может быть реализовано в рамках любого правового титула.

     Глава 2. Теория  прав и отношений  собственности: характеристика, типы и формы:

2.3 Различные  формы прав собственности 

     Собственность как экономическая категория представляет собой определенный тип экономических отношений. Можно выделить два типа отношений собственности – отношения общественной и частной собственности.

     Отношения  общественной собственности характеризуют  такую форму производства, в которой все члены общности образуют союз по использованию средств производства, находящихся в пределах данного союза. Индивидуальный тип собственности выражает экономико-юридическое право собственности отдельных индивидов или небольших коллективов.

В рамках каждого  типа отношений собственности возникают  различные ее формы. 

     В  настоящее время нет ни одной  страны, где бы государство не  имело своей собственности и  не занималось бы хозяйственной  деятельностью. Наибольшее распространение  государственная собственность получила в Западной Европе. Так, в Швеции до 70% общественного продукта создается в госсекторе. От 30 до 40% доля государственной собственности в Великобритании, Франции. В Японии и США доля государственной собственности составляет от 10 до 20%. 

     В  государственной собственности  субъектом отношений владения, распоряжения  и пользования выступает государство.  Возникновение государственной  собственности происходит путем  строительства новых предприятий  за счет средств бюджета, полной или частичной национализации частных предприятий (санаций). Государственный сектор включает следующие основные типы предприятий: государственные корпорации, предприятия неакционерного типа, предприятия и службы в сфере социальной инфраструктуры, смешанные государственно-частные предприятия.

.

    Общество  базируется на общественной собственности,  обеспечивающей его выживание,  целостность и динамичную устойчивость. Во всех формах ее проявления (общинной, общенародной, государственной)  она сохраняет единый внешний признак – неделимость по индивидуальным или групповым правам владения и распоряжения.

Любое общество располагает некоторой совокупностью  материальных благ, которые в рамках отдельного государства формируют  его национальное богатство. Прежде всего, речь идет о природных ресурсах. Их никто не создавал, никто не вкладывал в них свой труд и никто в отдельности не может рассчитывать на безусловное ими обладание. Т.е. не существует оснований, по которым все прочие люди добровольно отказались бы от них в пользу одного или нескольких человек. Ресурсы могут находиться только в совместном владении всех членов сообщества. Заявляя свои права на определенную территорию, население данной страны может обосновывать свои притязания наследством своих предков, которые постарались, чтобы территория государства была именно такой, а не иной.

Общенародные  природные ресурсы могут эксплуатироваться  непосредственно государством, в  этом случае они становятся объектом не только государственной собственности, но и государственного владения и пользования. Те же ресурсы, которые более целесообразно передавать в эксплуатацию частными лицами или корпорациями, объективно становятся объектами частного владения, но никогда – частной собственности. Именно по этой причине в качестве представителя собственника государство имеет право и обязано получать с владельцев природных ресурсов доход (ренту) для использования ее в интересах собственника.

Государственная собственность оказывается необходима при производстве многих общественных благ (таких как оборона, правопорядок, образование, наука, культура и т.д.), но порождает серьезные потери в эффективности из-за вытеснения добровольных форм сотрудничества принудительными, при политизации процесса принятия решений, слабости контроля со стороны собственников – налогоплательщиков за действиями агентов, управляющих ресурсами общества от его имени.