Применение законодательства при предоставлении и передаче земли в собственность и аренду

    Содержание  

    Введение……………………………………………………………………...…3

    1. Основания возникновения прав на землю……………………………..5
    2. Формы, виды, содержание права собственности…………………….13
    1. Государственная собственность на землю……………………….13
    1. Муниципальная собственность на землю………………………..17
    2. Право частной собственности на землю………………………….19
    1. Права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками земельных участков……………………………………………………21

    Заключение…………………………………………………………………….27

    Библиографический список…………………………………………………..29 
 

    Введение 

          Действующее земельное  законодательство предусматривает  следующие шесть видов прав на земельные участки:

    • право собственности;
    • право постоянного (бессрочного) пользования;
    • право пожизненного наследуемого владения;
    • право аренды;
    • право безвозмездного срочного пользования;
    • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

    Четыре  из указанных видов прав - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут - являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком - так называемыми обязательственными правами.

    С точки зрения гражданского законодательства и прав на имущество вообще два  вида прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - являются исключительно земельно-правовыми, поскольку применяются только в отношении земельных участков, а не иного имущества. Определенной спецификой обладает также право безвозмездного срочного пользования земельным участком.

    Целью написания курсовой работы является рассмотреть применение законодательства при предоставлении и передаче земли в собственность и аренду.

    Задачи  курсовой работы:

  • Рассмотреть основания возникновения прав на землю
  • Изучить основные виды содержания права собственности на землю
  • Рассмотреть государственную собственность на землю
  • Рассмотреть муниципальную собственность на землю
  • Рассмотреть право частной собственности на землю
  • Изучить права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками земельных участков

    Следует также указать, что несмотря на имеющееся  в Гражданском кодексе  РФ указание на иные виды вещных прав на имущество - право хозяйственного ведения и право оперативного управления, данные виды прав не могут применяться в отношении земельных участков как не предусмотренные в земельном законодательстве. 

    
  1.   Основания  возникновения прав на землю
 

    Институт  права собственности приобретает  особое значение как в теории, так  и в практике земельного права. Важным моментом в развитии данного института  стало юридическое признание  земли, собственно как и других природных  объектов, недвижимым имуществом. В  результате земля была включена в  категорию объектов гражданских  правоотношений.

    Под собственностью понимают ту или иную форму (способ) присвоения различных  вещей, созданных человеком или  имеющих естественное происхождение. Если эти отношения закреплены и  охраняются силой государства, то возникает  право собственности.

    Содержание  права собственности на землю  составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Все три  правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права  собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и  в ст. 40 ЗК РФ («Права собственников  земельных участков на использование  земельных участков»).1

          Права на земельные  участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским  законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации  в соответствии с Федеральным  законом "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

    Не  подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации  стоимость земельных участков, которые  были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

    Права на земельные участки, предусмотренные  главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с  Федеральным законом "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

    Договоры  аренды земельного участка, субаренды  земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем  один год, не подлежат государственной  регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    Оборот  земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским  законодательством и настоящим  Кодексом.

    Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым  из оборота, не могут предоставляться  в частную собственность, а также  быть объектами сделок, предусмотренных  гражданским законодательством.

    Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в  частную собственность, за исключением  случаев, установленных федеральными законами.

    Содержание  ограничений оборота земельных  участков устанавливается настоящим  Кодексом, федеральными законами.

    Из  оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной  собственности следующими объектами:

    1) государственными природными заповедниками  и национальными парками (за  исключением случаев, предусмотренных  статьей 95 настоящего Кодекса);

    2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной  деятельности Вооруженные Силы  Российской Федерации, другие  войска, воинские формирования и  органы;

    3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные  суды;

    4) объектами организаций федеральной  службы безопасности;

    5) объектами организаций федеральных  органов государственной охраны;

    6) объектами использования атомной  энергии, пунктами хранения ядерных  материалов и радиоактивных веществ;

    7) объектами, в соответствии с  видами деятельности которых  созданы закрытые административно-территориальные  образования;

    8) объектами учреждений и органов  Федеральной службы исполнения  наказаний;

    9) воинскими и гражданскими захоронениями;

    10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты  и охраны Государственной границы  Российской Федерации.

    5. Ограничиваются в обороте находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности следующие земельные  участки:

    1) в пределах особо охраняемых  природных территорий, не указанные  в пункте 4 настоящей статьи;

    2) из состава земель лесного  фонда;

    3) в пределах которых расположены  водные объекты, находящиеся в  государственной или муниципальной  собственности;

    4) занятые особо ценными объектами  культурного наследия народов  Российской Федерации, объектами,  включенными в Список всемирного  наследия, историко-культурными заповедниками,  объектами археологического наследия;

    5) предоставленные для обеспечения  обороны и безопасности, оборонной  промышленности, таможенных нужд  и не указанные в пункте 4 настоящей  статьи;

    6) не указанные в пункте 4 настоящей  статьи в границах закрытых  административно-территориальных образований;

    7) предоставленные для нужд организаций  транспорта, в том числе морских,  речных портов, вокзалов, аэродромов  и аэропортов, сооружений навигационного  обеспечения воздушного движения  и судоходства, терминалов и  терминальных комплексов в зонах  формирования международных транспортных  коридоров;

    8) предоставленные для нужд связи;

    9) занятые объектами космической  инфраструктуры;

    10) расположенные под объектами  гидротехнических сооружений;

    11) предоставленные для производства  ядовитых веществ, наркотических  средств;

    12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся  биогенному загрязнению, иные  подвергшиеся деградации земли;

    13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных  или муниципальных нужд;

    14) в первом и втором поясах  зон санитарной охраны водных  объектов, используемых для целей  питьевого и хозяйственно-бытового  водоснабжения.

    6. Оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулируется Федеральным  законом "Об обороте земель  сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков  из земель сельскохозяйственного  назначения регулируется настоящим  Кодексом и Федеральным законом  "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения".2

    7. Пункт 6 настоящей статьи не  распространяется на земельные  участки, предоставленные из земель  сельскохозяйственного назначения  гражданам для индивидуального  жилищного, гаражного строительства,  ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства,  животноводства и огородничества, а также на земельные участки,  занятые зданиями, строениями, сооружениями.

    8. Запрещается приватизация земельных  участков в пределах береговой  полосы, установленной в соответствии  с Водным кодексом Российской  Федерации, а также земельных  участков, на которых находятся  пруды, обводненные карьеры, в  границах территорий общего пользования.

    Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие  права собственника:

    • отчуждать свое имущество в собственность других лиц;
    • передавать другим лицам права пользования и распоряжения ими имуществом, оставаясь при этом его собственником;
    • отдавать имущество в залог и т.д.

    Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный  участок, включая право не допускать  на него иных лиц.

    Право пользования предполагает возможность  собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных  собственных материальных и нематериальных потребностей.3

    Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный  участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право  передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога.

    Новеллой  земельного законодательства служит появление  обязанности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве  общей собственности, т.е. совершить  обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены, например, ст. 5 Федерального закона «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения».

    Полного, законченного перечня форм собственности  на землю не существует. В регулировании  этого вопроса используется гибкий подход, в соответствии с которым  допускается установление любых  форм собственности. Не существует ни обязательного минимума, ни обязательного  максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные  ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий  смысл, позволяющий решать вопрос о  формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

    Право собственности имеет многозначное толкование и может пониматься как институт земельного права; как правоотношение; как правомочие собственника и как юридический факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.4  

      В понятие «права собственности  на землю» можно включить: 

      › институт российского земельного  права, нормы которого содержатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ, в законах и подзаконных актах. Для института права собственности на землю характерно сочетание двух признаков: экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии;5  

      › земельное правоотношение, в  котором выступают как субъекты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей; 

      › субъективные правомочия собственников  земли (право на совершение  определенных действий и на  бездействие, на требование к другим лицам и на защиту,  на  взыскание убытков); 

      › юридический факт, порождающий  определенные правоотношения как для собственников, так и для иных лиц.   

      Право собственности на землю  в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).  

      Эти нормы содержатся и в  других отраслях российского  законодательства. При этом, если в земельном праве формулируется «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. 6  

      Право собственника на землю  в субъективном смысле — это  закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельности собственника.  

      В практике и теории земельного  права под «правом собственности  на землю» понимается право  в субъективном смысле, включающее  в себя три правомочия -  владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). 

    
  1.   Формы, виды, содержание права собственности
    1. Государственная собственность на землю
 
 

    На  практике представлены все три перечисленные  в Конституции РФ формы собственности  на землю:

    • государственная,
    • муниципальная,
    • частная.

    Степень правовой разработанности каждой различается, что свидетельствует о том, что  институт права собственности на землю находится на стадии формирования и не достиг своего полного развития.

          Право государственной  собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект  права государственной собственности  представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов  государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

    Учитывая  федеративное устройство России и существование  двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной  собственности существует в виде:

    • федеральной собственности:
    • собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

    Объектом  права государственной собственности  выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся  в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ).

    Статьи 16—18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собственности  в составе: собственности РФ (федеральная  собственность); собственности субъектов  РФ (региональная собственность) и собственности  муниципальных образований (муниципальная  собственность).

    Исходя  из вышеуказанного, можно считать, что  государственная собственность  четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями  и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и  иным федеральным законодательством, кодексами.7

    Предусмотрено, что управление федеральной и  субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной  власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации, хотя пока в большинстве  случаев принцип раздельного  управления не реализуется.

    Не  допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, за исключением случаев:

    • изъятия земельных участков из оборота;
    • установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
    • резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

    Не  допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, если федеральным законом  разрешено предоставлять их в  собственность граждан и юридических  лиц.

    Иностранным гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  в соответствии с настоящей статьей  земельные участки предоставляются  в собственность только за плату, размер которой устанавливается  настоящим Кодексом.

    Предоставление  земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ  по их формированию:

    1) без предварительного согласования  мест размещения объектов;

    2) с предварительным согласованием  мест размещения объектов.

    Органы  государственной власти субъектов  Российской Федерации вправе устанавливать  перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации  земельных участков, а также земельных  участков, государственная собственность  на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством  они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

    Органы  местного самоуправления вправе устанавливать  перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной  собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная  собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным  законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.8

    Предоставление  земельных участков для строительства  в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением  случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

    Земельный участок, находящийся в муниципальной  собственности, или земельный участок, государственная собственность  на который не разграничена и который  не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим  лицам, предоставляется для строительства  в границах застроенной территории, в отношении которой принято  решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном  законодательством Российской Федерации  о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный  земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о  развитии застроенной территории, предоставляется  бесплатно в собственность или  в аренду. Размер арендной платы  за указанный земельный участок  определяется в размере земельного налога, установленного законодательством  Российской Федерации за соответствующий  земельный участок. 
 

    
    1.  Муниципальная собственность на землю
 

          Право муниципальной  собственности на землю — правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования  полномочия собственника реализуют  органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять  земельные участки во временное  и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим  лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать  иные сделки.

    Объектами права муниципальной собственности  являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную  собственность, либо на основании законов  РФ и субъектов РФ, при разграничении  государственной собственности  на землю. Кроме этого, муниципальная  собственность возникает в порядке  изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия  в муниципальную собственность, конфискации земельного участка  у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК).

    В муниципальной собственности могут  находиться земельные участки, расположенные  как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так  и за их пределами.

    Территорию  муниципального образования составляют:

    • земли городских и сельских населенных пунктов (ранее — поселений);
    • прилегающие к ним земли общего пользования;
    • рекреационные зоны;
    • земли, необходимые для развития поселений;
    • другие земли в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения.9

    В собственность муниципальных образований  для обеспечения их развития могут  безвозмездно передаваться земли, находящиеся  в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (ч. 3 ст. 19 ЗК РФ)10

    Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов  РФ. Особый порядок формирования муниципальной  собственности установлен для городов  федерального значения — Москвы и  Санкт-Петербурга.

Применение законодательства при предоставлении и передаче земли в собственность и аренду