Принципы оценки недвижимости. 3
Содержание
Введение
Актуальность темы. Современный этап развития стоимостной оценки собственности характеризуется более глубоким осмыслением теории и методологии определения ее рыночной стоимости, закреплением фундаментальных принципов в разрабатываемых стандартах оценки, а также распространением новейших методик в практике.
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.
Принципы стоимостной оценки объединены в четыре группы, различающиеся источниками и видом зависимости стоимости объекта оценки от характеристик и взаимосвязей компонентов в составе этого объекта, от взаимосвязей объекта с рыночной средой, от особенностей интересов пользователей этого объекта:
1) принципы, основанные на представлениях пользователя;
2) принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
3) принципы, связанные с рыночной средой;
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Все рассматриваемые принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.
Целью курсовой работы – изучить принципы оценки недвижимости.
Для достижения цели в работе были поставлены задача –рассмотреть все принципы оценки недвижимости;
Объектом исследования является принципы оценки недвижимости.
Предметом исследования является методический инструментарий практической реализации принципа оценки недвижимости.
Теоретической основой являются выводы, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных авторов по теории стоимостной оценки, в частности по оценке стоимости недвижимого имущества.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя
Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.
Наиболее распространена сегодня следующая классификация принци
Оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с недвижимостью с ее объектом в условиях рынка.
Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:
· принципы, основанные на представлениях пользователя,
· принципы, связанные с объектами недвижимости,
· принципы, связанные с рыночной средой.
Наконец, особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Все принципы оценки недвижимости связаны между собой (рис. 1).
Рис. 1. Взаимосвязь принципов оценки [10]
Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов.
Принципы основанные на представлениях пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания.
1. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр.
Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
2. Принцип замещения. Максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.
С точки зрения затратного подхода принцип замещения формулируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.
Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизиться к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается.
3. Принцип ожидания определяется величиной выгод и дохода, ожидаемого собственником, в результате использования недвижимости в течение определенного срока и ее последующей реализации. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.
Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.
Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.
Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения. Ожидание роста цен и спроса «делает погоду» не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Столь же значимо оно для рынка земли, в том числе сельскохозяйственной. Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов.
В отдельных случаях, когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат. Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита, законодательные ограничения, вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей, а также высокие налоги на владение недвижимостью.
Примеры принципа ожидания [14]:
- Покупатель рассчитывает получить выгоду за достаточно продолжительный период времени в будущем. И цена, которую он готов сегодня уплатить за недвижимость, – это плата за право получения этих выгод, соотносимая с их ожидаемым объемом. Продавец же, определяя цену, которую он готов получить в обмен на продаваемую недвижимость, соизмеряет ее с ожидаемым объемом утрачиваемых им будущих выгод.
- При оценке жилого фонда в перспективном районе покупатели готовы платить цену, которая в соотношении с сегодняшним уровнем удобств в районе достаточна высока. Эти действия продиктованы надеждами на то, что через некоторое время этот район благодаря застройке достигнет желаемого высокого уровня развития и престижности.
- Оценка недвижимости, предназначенной для размещения промышленного предприятия, должна учитывать ожидания, связанные с будущим транспортной и промышленной инфраструктуры, динамикой рынков ресурсов и сбыта готовой продукции.
- Ожидаемое повышение цен на недвижимость определенного типа может подхлестнуть спекулятивный спрос и повысить сегодняшние стоимости таких недвижимостей.
2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)
Принципы, связанные с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.
1. Принцип остаточной продуктивности (или производительности) при оценке играет важную роль, так как чем выше остаточная продуктивность, тем выше стоимость объекта. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
В основе данного принципа лежит классическая теория распределения. Согласно данной теории любой вид экономической деятельности возможен при наличии следующих четырех факторов производства [15]:
– труда;
– капитала;
– предпринимательских способностей;
– земли.
Создаваемый в результате экономической деятельности доход идет на оплату привлекаемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену.
Для труда такой является заработная плата, для капитала – проценты, для предпринимательских способностей – прибыль, для земли – рента. Поскольку земля физически недвижима, то остальные факторы производства привлекаются к ней. Поэтому сначала оплачивается труд, капитал и предпринимательские способности, а затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента.
2. Принцип вклада имеет для объекта недвижимости определяющее значение в изменении его стоимости. Например, евроремонт квартиры повышает ее стоимость значительно больше, нежели затраты на сам ремонт, и наоборот, запущенность и неухоженность объекта недвижимости может существенно снизить его стоимость.
Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства.
Основой данного принципа является теория предельной производительности. Согласно данной теории доход, получаемый владельцами факторов производства, при прочих равных условиях, равен их придельному вкладу в общий доход, создаваемый в результате экономической деятельности.
3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.
В основе данного принципа лежит закон изменяющихся пропорций. Данный закон гласит, что, начиная с определенного момента, последовательное присоединение единиц переменного ресурса к фиксированному ресурсу дает уменьшающийся предельный продукт в расчете на каждую последующую единицу переменного ресурса.
4. Принцип сбалансированности. Согласно этому принципу любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
Как было сказано выше, согласно закону изменяющихся пропорций, используемые для экономической деятельности ресурсы обладают свойством убывающей отдачи. На этом свойстве основывается правило использования ресурсов фирмы, стремящейся к максимизации прибыли. Данное правило является схожим с принципом сбалансированности.
Согласно этому правилу фирма будет привлекать дополнительные ресурсы до тех пор, пока издержки на привлечение дополнительной единицы ресурса не сравняются с доходами от ее использования. Такое использование ресурсов будет эффективным, а их сумма – оптимальна.
5. Принцип оптимальной экономической величины. При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.
6. Принцип экономического разделения. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимое имущество могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом [21]:
1) Физическое разделение – разделение объекта на части: подвал, этажи, мансарды и др. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра.
2) Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права.
3) Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.
4) Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.
5) Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.
3. Принципы, связанные с рыночной средой
Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.
1. Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости – это реальная потребность на них. Предложение – это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам.
Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.
Для жилых помещений соотношение спроса и предложения зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения имущества, экологической ситуации в данной местности и других факторов. [16]
Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.
2. Принцип конкуренции позволяет на конкурентном рынке выравнивать доходность инвестиций в разных сегментах недвижимости за счет открытой конкуренции продавцов и покупателей. Уровень доходности на рынке недвижимости привлекает инвесторов, что усиливает конкуренцию. Конкуренция регулирует спрос и предложение, повышает качество объектов и услуг и снижает их стоимость.
При оценке недвижимости необходимо также учитывать уровень риска капиталовложений.
3. Принцип изменения. Данный принцип гласит, что стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы.
Типичный жизненный цикл состоит из четырех основных этапов:
1) Этап выведения объекта на рынок (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.);
2) Этап роста (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.);
3) Этап зрелости, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.);
4) Этап упадка (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).
С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.
То есть все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон.
4.
Принцип зависимости означает, что
изменения факторов внешней
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
Рассмотренные выше принципы оценки направлены на определение стоимости недвижимости с позиций совершенного, конкурентного рынка, т.е. такого рынка, который обеспечивает наилучшее и наиболее эффективное (оптимальное) использование недвижимости. Поэтому резюмирующим принципом, выделенным в особую группу и вбирающим в себя принципы всех трех групп, является основополагающий оценочный принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (далее – НЭИ). Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Но это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции. В действительности принцип НЭИ утверждает, что наиболее эффективное использование — это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно 1) технически (физически) осуществимо; 2) юридически допустимо; 3) финансово обоснованно и 4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (что относится и к земельному участку), на котором находятся улучшения.
Принцип наиболее эффективного использования, подразумевает, что величина рыночной стоимости объекта оценки формируется его уникальными характеристиками при условии варианта оптимального использования, обеспечивающего удовлетворение общественных и производственных потребностей, максимизацию прибыли его владельца и, как следствие, наибольшую стоимость объекта оценки.
В соответствии с принципом НЭИ: потребность в оптимальном использовании любого объекта собственности, возможном лишь при совокупном взаимодействии трех первых перечисленных групп принципов стоимостной оценки, выражается в существовании принципа НЭИ, синтезирующего и агрегирующего остальные положения оценки рыночной стоимости.
Принцип НЭИ максимально реализуется
в оценке недвижимости, что обусловлено
ее особенными природными характеристиками.
В основе стоимости каждого объекта недвижимого
имущества лежит стоимость земельного
участка. Любые улучшения земельного участка,
относящиеся к объектам недвижимого имущества
вследствие их прочной связи с землей
и невозможности перемещения без нанесения
несоразмерного ущерба, тем не менее могут
быть демонтированы, снесены, реконструированы
или перепрофилированы под варианты, отвечающие
текущим потребностям рынка. В этом проявляется
так называемая «двойственность» объектов
недвижимости: «Недвижимость
Таким образом, оценка рыночной стоимости недвижимости предполагает выявление варианта НЭИ земельного участка, независимо от того, имеются ли на нем улучшения, в целях определения рыночной стоимости с учетом варианта использования, максимально реализующего его стоимостной потенциал.
Обязательность учета принципа НЭИ в оценке рыночной стоимости недвижимости, заложенная в международных стандартах оценки, закреплена в принятом в сентябре 2014 г. федеральном стандарте «Оценка недвижимости (ФСО №7)».
Принцип НЭИ и его обязательный анализ были закреплены во многих стандартах саморегулируемых организаций (далее – СРО), которые также обязательны к применению в пределах Российской Федерации, например в:
– Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО) [6],
– НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» (СМАО) [7];
– НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российский магистров оценки» (АРМО). [8]
Наряду с федеральными стандартами оценки и стандартами СРО, в РФ разрабатываются и действуют отраслевые стандарты и методические рекомендации по оценке отдельных типов имущества для различных целей.
Объекты недвижимости, как правило, допускают альтернативные варианты их использования.
Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:
а) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;
б) физическая возможность;
в) максимальная продуктивность, т. е. обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки;
г) финансовая обоснованность.
Оценку недвижимости предваряет анализ объекта и необходимых работ по этапам.
1) Постановка задачи:
– идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;
– определяются цель оценки, понимаемой как вид стоимости объекта недвижимости, и тип прав, которые к нему относятся;
– устанавливается дата оценки;
– выбирается вид оценочной деятельности.
2) Составление плана работ:
– делается график работ по оценке;
– определяются источники и способы сбора информации;
– рассчитываются затраты на сбор и обработку информации;
– выбирается оценочная методология.
3) Сбор и обработка данных:
– выполняется правовая, финансовая, санитарно-экологическая, техническая и другие экспертизы;
– производится сбор данных об объекте недвижимости;
– осуществляется проверка полноты и достоверности данных;
– делается отсев излишних и сомнительных данных;
– проводится обработка данных.
4) Поиск варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.
– проверяется соответствие правовым требованиям и ограничениям;
– анализируется физическая возможность (соответствие варианта использования физическим свойствам объекта);
– рассматривается экономическая осуществимость (возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции);
– планируется получение максимальной продуктивности (представляемой как максимальный доход от использования недвижимости).
Анализ принципа НЭИ для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями требуется в случае потребности в определении целесообразности последующего использования существующих на участке улучшений:
1. Земельный участок с существующими улучшениями, представляющими собой объекты незавершенного строительства. Возможность и целесообразность использования объекта незавершенного строительства обусловливается, во-первых, степенью готовности здания; во-вторых, величиной накопленного физического износа. Для объектов незавершенного строительства характерна ситуация, когда затраты на достройку здания превышают затраты на снос и новое строительство. В связи с этим любой объект незавершенного строительства требует проведения детального анализа возможности окончания строительства и потенциала изменения функционального использования и сопоставления с эффективностью новой застройки земельного участка.
2. Земельный участок с существующими улучшениями, требующими реконструкции или капитального ремонта (физический износ от 40 до 80%). Согласно существующим шкалам оценки физического состояния, здания с износом более 40% – это здания, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, эксплуатация которых возможна только в случае значительного капитального ремонта или полной замены некоторых конструктивных элементов. Таким образом, восстановление таких зданий до состояния, пригодного к эксплуатации, а также их адаптация к современным требованиям рынка, зачастую неэффективны и более материально затратны, чем их снос и новое строительство. Это обусловливает потребность в проведении анализа как свободного участка, так и участка с существующими улучшениями.
Анализ НЭИ для земельного участка как свободного целесообразно проводить в случае, если участок по состоянию на дату оценки свободен от застройки, либо его улучшения (здания и сооружения) непригодны к эксплуатации. В соответствии с существующими шкалами оценки физического состояния здания с износом более 80% непригодны к последующей эксплуатации.
Конструктивные элементы таких зданий находятся в разрушенном состоянии и не подлежат восстановлению. Таким образом, отсутствует возможность воссоздания улучшений, а проведение анализа земельного участка с существующей застройкой нецелесообразно.
Анализ НЭИ для земельного участка с существующими улучшениями требуется в тех случаях, когда отсутствует потенциальная возможность их сноса ввиду ограниченности правообладания, либо снос существующих строений и рассмотрение участка как условно свободного нецелесообразно, поскольку улучшения представляют собой пригодные к эксплуатации объекты, соответствующие текущим потребностям рынка:
1. Объекты, представляющие собой составную часть неделимой вещи (квартиры, помещения формата «street retail», офисные помещения, помещения в торговом центре). В соответствии с Гражданским кодексом РФ [1] вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. К таким вещам относятся жилые и нежилые помещения. При оценке составной части неделимой вещи отсутствует возможность анализа сноса всего строения, частью которого она является. Следовательно, отсутствует возможность проведения анализа НЭИ для земельного участка как условно свободного. Последнее отражено в ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №7)», где говорится, что анализ частей объектов недвижимого имущества проводится с учетом фактического использования других частей данного имущества [5]. Между тем возможно проведение анализа с точки зрения текущего функционального назначения помещения и возможности и эффективности его изменения, что обусловливает потребность в анализе НЭИ земельного участка с существующими улучшениями.
2. Здания жилого и коммерческого назначения, пригодные к эксплуатации: физический износ от 20 до 40%. В соответствии с существующими шкалами оценки физического состояния здания с износом от 20 до 40% это здания в удовлетворительном состоянии, пригодном к эксплуатации. Принимая во внимание тот факт, что снос таких зданий, как правило, дорогостоящая процедура, а текущее физическое состояние здания позволяет продолжать его использование, рассмотрение варианта сноса и нового строительства справедливо только в том случае, если объемы строительства здания или его функциональное назначение наглядно противоречит текущим потребностям рынка. В иных случаях исследование варианта сноса здания нецелесообразно, так как рациональный покупатель будет рассматривать данный объект как функционирующий, и, следовательно, оценка должна опираться на наиболее вероятный вид использования, который в данном случае будет представлять собой текущее назначение здания. Между тем следует рассмотреть возможности изменения функционального назначения существующего строения, которое ввиду длительного срока эксплуатации может отличаться от назначения, отвечающего текущим потребностям рынка. Следовательно, необходимо проводить анализ НЭИ для земельного участка с существующими улучшениями.
