Принципы оценки недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Сегодня индустрия гостеприимства представляет собой мощнейшую систему  хозяйства региона или туристского  центра и важную составляющую экономики  туризма. Индустрию гостеприимства составляют различные средства коллективного и индивидуального размещения: отели, гостиницы, мотели, молодёжные хостели и общежития, апартаменты, туристские приюты, а также частный сектор, участвующий в размещении туристов.

Гостиничная индустрия как вид экономической деятельности включает предоставление услуг и организацию краткосрочного проживания в гостиницах, мотелях, кемпингах и в других средствах размещения за вознаграждение.

Одним из направлений  реализации государственной защиты прав и интересов потребителей является стандартизация. Качество услуг подтверждается проверкой на соответствие установленным стандартам, показателям, требованиям для объявленного класса обслуживания. Причём главнейшим требованием всегда является безопасность.

Ныне существующий жилищный фонд - это сложный инженерный комплекс, который оснащен автоматическими средствами управления и эксплуатации, теплоэнергетическими установками, со сложной коммуникационной сетью, лифтовым, сантехническим, противопожарным инженерным оборудованием. В настоящее время имеется часть жилищного фонда Республики Беларусь, которая не соответствует современному техническому оснащению, - это жилые деревянные дома, возведенные несколько десятилетий назад, которые стали ветхими неблагоустроенными строениями.

Таким образом, рынок  недвижимости (и в частности рынок  жилья, торговых помещений, объектов сферы  обслуживания) сегодня является одним  из самых динамично развивающихся. Этим обусловлена актуальность темы курсовой работы и ее выбор.

Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Цель работы – исследование оценки гостиниц и жилья как экономических категории (их сущности и практики применения).

Предмет исследования – вопросы оценки и классификации жилья и гостиниц. При выполнении дипломной работы использован системный подход и общенаучные методы познания: анализ и синтез, сравнение, научное обобщение.

1 Основные  принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

• принципы, основанные на представлениях пользователя;
• принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями;
• принципы связанные с рыночной средой;
• принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы  сразу несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными  доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение [13, с. 82].

Принципы основанные на представлениях пользователя. Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том  случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может  быть полезной так как нужна для  реализации определенной экономической  функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

 Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно принцип  замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Этот метод лежит  в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа  продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора  является величина, качество и продолжительность  ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это  определение текущей стоимости  дохода или других выгод, которые  могут быть получены в будущем  от владельцев недвижимости.

Принципы связанные  с землей, зданиями и сооружениями на ней. Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.   

Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму  меньшую, чем затраты на строительство  дополнительного фактора.

Вклад – сумма, на которую  увеличивается или уменьшается  стоимость хозяйственного объекта  или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли  обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая  отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена  или уже перегружена, то она так  же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют  оптимальные суммы различных  факторов производства, при сочетании  которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального  для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с  рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

Принципы, связанные  с рыночной средой. Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение. Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость  недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в  какой степени архитектурный  стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке  превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который  используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую  текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или  использование, выбранное среди  разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.

• определение проблемы.
• оставление плана оценки.
• мбор и подтверждение информации.
• применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.
• согласование.
• отчет о результате оценки стоимости.
• определение проблемы

При оценке важно физически  идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной  оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Составление плана оценки. Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает  план с тем, что бы определить, какие  данные будут необходимы для решения  проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий  рынок и его сегмент. Со стороны  предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые  вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует  использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение  информации. Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

Все ли собранные данные важны и имеют значение для  разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к  последнему.

Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?

Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

Есть ли основания  полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и  знаний?

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Вывод. Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

2 понятие жилищного фонда, его состав и структура

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности [2, с. 15].

В зависимости от местонахождения  различают дома городского типа (многоэтажные, оснащенные всем возможным оборудованием) и дома сельских населенных пунктов. Чем крупнее город, тем больше в нем капитального жилищного фонда, жилых домов средней и повышенной этажности. Жилые дома поселков городского типа приближаются по своему характеру к домам городов с меньшей этажностью и компактностью расположения. В сельской местности преобладают одноэтажные дома, расположенные на отдельных приусадебных участках с надворными постройками. Сегодня большое внимание уделяется жилищному строительству в сельской местности, поэтому растет количество современных домов усадебного типа, имеющих все необходимые коммунальные удобства городской квартиры с учетом особенностей сельской местности.

Жилищный фонд Республики Беларусь состоит из государственного и частного жилищных фондов.

Государственный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

• республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, которая находится в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);
• коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, которая находится в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Одной из важных особенностей владения и пользования государственной собственностью является то, что Республика Беларусь может выступать одновременно и как собственник жилья, и как субъект, который имеет право в определенных пределах устанавливать правила поведения для себя, наделять себя правомочиями собственника.

Отличительной чертой государственного фонда является то, что фактическое пользование жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не государственные органы, а отдельные граждане на основе договора найма жилого помещения. Государство возводит жилые дома, преследуя лишь одну цель - обеспечить граждан жильем.

Частный жилищный фонд - это совокупность жилых домов (помещений), находящихся в собственности физических и юридических лиц негосударственной формы собственности. Он делится на фонд, находящийся в собственности физических лиц, то есть граждан Республики Беларусь, иностранцев и лиц без гражданства, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности. Собственниками жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие юридические лица. Для частной собственности в жилищной сфере белорусское законодательство не устанавливает ограничений по количеству, размеру, стоимости жилья. Частный жилищный фонд состоит из: - жилищного фонда граждан - часть жилищного фонда, которая находится в собственности граждан (индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом; квартиры и лома, приобретенные в собственность гражданами по иным основаниям - наследование и др.).

Сегодня главным источником пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств, с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств; жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, которая находится в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (жилые помещения, построенные или приобретенные юридическими лицами за их счет, в том числе и квартиры в ЖК, ЖСК с неполным выплаченным паевым взносом).

Надлежащее жилье является одним  из элементов понятия достойного жизненного уровня.

Жилые помещения являются объектами  обязательственного права, права собственности и других вещных прав, имеющих особый правовой режим.

Жилые помещения предназначаются  для проживания граждан. Использование  не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК.

К жилым помещениям относятся: жилые (в том числе и многоквартирные) дома и коттеджи, отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в органе по государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществляющем учет такого рода недвижимости.

Жилое помещение социального пользования - жилое помещение типовых потребительских  качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма.

Жилое помещение типовых потребительских качеств -жилое помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.

К жилым помещениям относятся [2, с. 18]:

• жилой дом - здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями;
• блокированный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории;
• многоквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома;
• одноквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории.

В жилых домах различают  следующие помещения:

• квартира - жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома;
• жилая комната - отдельное помещение для проживания в квартире (одноквартирного жилого дома);
• изолированная жилая комната - жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения;
• неизолированная жилая комната - жилая комната, связанная с другой комнатой общим входом;
• подсобные помещения - помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих (коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения).

Жилые помещения характеризуются  своими размерами, то есть общей и жилой площадью. Общая площадь жилого помещения - это суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры (одноквартирного жилого дома).

Жилые помещения должны соответствовать типовым потребительским качествам жилых помещений, которые обеспечивают безопасное проживание, санитарно-гигиенический комфорт и иные социальные функции.

Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. за № 303 утверждены Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений (далее - Указания), которые были разработаны во исполнение постановления Совета Министров Республики Беларусь от 9 сентября 1999 г. № 1404 «О типовых потребительских качествах жилых помещений».

Государственный жилищный фонд включает жилые помещения местных  исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов  и других государственных организаций (в хозяйственном ведении или  оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда), в том числе жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, общежития.

К специальным жилым помещениям относятся:

• жилые помещения:
• стационарных учреждений социального обслуживания (домов-интернатов для престарелых и инвалидов; домов-интернатов, школ-интернатов для детей-инвалидов; специальных домов для ветеранов, престарелых и инвалидов);
• маневренного фонда;
• предназначенные для временного отселения граждан в безопасные районы в связи с введением военного либо чрезвычайного положения;
• предназначенные для временного проживания беженцев;
• расположенные на закрытых территориях;
• предназначенные для проживания сотрудников дипломатических, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств;
• детские дома семейного типа;
• другие жилые помещения, которые могут быть определены законодательными актами как специальные.