Принципы оценки недвижимости. 2

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение…………………………………………………………………2

Принципы, основанные на представлениях пользователя…….……5

Принципы, связанные с землей, зданиями и  сооружениями…..……7

Принципы, связанные с рыночной средой……………………………11

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования….16

Основные  определения…………………………………………...…………………18

Контрольные вопросы…………………………………………..………20

Тестовые  задания…………………………………………………………...............24

Список  использованной литературы…………………………………..29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

      Под понятием «недвижимость» традиционно  понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

       В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление  имущества на правах собственности  за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления  имущества на движимое и недвижимое.

     С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса  Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; 
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически; 
– долговечность объекта инвестирования;  
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; 
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; 
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно; 
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной; 
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа; 
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях; 
– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий; 
– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; 
– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; 
– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

     Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.[3]

     Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис.1):

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности; замещения; ожидания.
2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями: остаточной продуктивности; вклада; возрастающих и уменьшающихся доходов; сбалансированности; экономического размера; экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и  оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы  сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет  определяться конкретной ситуацией.[4] 

ПРИНЦИПЫ, ОСНОВАННЫЕ НА ПРЕДСТАВЛЕНИЯХ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

      Принципы  пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания.

Полезность  – это способность объекта  недвижимости удовлетворять потребности  пользователя в данном месте и  в течение данного периода  времени. 

     Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

     Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

     Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи – то есть рыночными ожиданиями. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.[4]

     Например, на мнение людей о конкретной собственности  может повлиять такое событие, как  объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального  или автострады.[6]

     Издержки  неиспользованных возможностей - это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают  его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной этажности, он лишается возможности получения дополнительного дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответствующего спроса. Понятие издержек неиспользованных возможностей связано с принципом замещения. Сравнительный анализ ставок дохода по альтернативным инвестиционным вариантам помогает оценщику определить требуемую доходность для оцениваемой недвижимости.[5] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗЕМЛЕЙ, ЗДАНИЯМИ И СООРУЖЕНИЯМИ

     Принципы, связанные с землей, зданиями и  сооружениями включают в себя: принцип остаточной продуктивности; вклада; возрастающих и уменьшающихся доходов; сбалансированности; экономического размера; экономического разделения.

     Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

В связи  с тем, что в данный момент времени  и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция  на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской  деятельности. Однако поскольку земля  физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления  предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток  дохода выплачивается владельцу  земли как рента. [4]

      Остаточная  продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности  и каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Ниже приведены  соответствующие примеры:

• Максимизация выручки – владелец магазина бытовой утвари заплатит больше за участок, находящийся на виду и легко доступный большему числу покупателей.
• Минимизация затрат – производитель автомобилей заплатит больше за тот участок, который расположен рядом с железнодорожной веткой, чем за находящийся в центре деловой части города.
• Удовлетворение потребностей в удобствах – пользователь-жилец больше заплатит за место, с которого открывается вид. [6]

     Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.[4] Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.[6]

     Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).[4]

     Пример: "ХУZ Developing Сompany" владеет одним акром земли. Если компания построит одни дом, и прибыль составит 10 000 дом. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застpoйки буди снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на нeго участка земли. Ниже приведен расчет прибыли для стройки различной плотности:  

Расчет  прибыли для стройки различной  плотности. Таблица 1.1

     При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет «экoномии на масштабе». Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинаeт терять общую прибыль.[6]

     Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность  – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы  различных факторов производства, при  сочетании которых достигается  максимальная стоимость земли.

      Принцип внешнего фактора означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты инфраструктуры), обеспечиваются государством. Если внешние факторы, формируемые государством, оказывают преимущественно положительное воздействие, то отрицательные внешние факторы для владельцев недвижимости возникают, как правило, из-за действий других владельцев. Например, фирма сбрасывает в окружающую среду вредные отходы и уклоняется от ответственности, перекладывая на других расходы по проведению экологических мероприятий.

     Недвижимость  в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи  с земельным участком. Внешние  факторы могут затрагивать как  назначение недвижимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличению ее стоимости приблизительно на 25%. Внешние  факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.

     К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия  государственного регулирования и  экологию. Взаимодействие указанных  факторов определяет рыночную стоимость  любого объекта недвижимости. Оценщик  изучает и анализирует тенденции  развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить направление изменений, скорость, с которой они происходят, период,в течение которого они  сохранятся, а также степень воздействия  и возможный диапазон.

     Социальные  факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т. д.

     Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

     К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

     Природные и техногенные  экологические факторы, к которым относят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсические загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлекательность территории, на которой расположена недвижимость.[5]

     Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях, большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.

     Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Разделение имущественных  прав на объект недвижимости может  осуществляться следующим образом.

• физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.
• разделение по времени владения – это различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, выкуп и пр.
• разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.
• разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.
• разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале. 
           Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделения совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости. [4]

ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ

     Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя принципы: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения.

     Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие “экономическое местоположение недвижимости”? или «ситус». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.[1]

     Понятие ситуса пpoиллюстрировaно на рис. 2, описывающем  типичное использование объектов собственности  для розничной торговли. Схожие связи  могут быть схематично покaзaны и  по другим вариантам использования  недвижимсгсти. Ситус определяется взаимодействием конкретного вариaнта  зeмлепользoвaния и экономической  среды по крайней мере на четырех  уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые  обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион (см.рис.2). Для некоторых  типов землепользования, например для  крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе. 
 

     Если  в окружающей системе змлепользовання  или в экономической среде  объекта недвижимости могут происходить  изменения, то это может повлиять на его стоимoсть. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают; строительство неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масщтабами нового варианта землепользования, а также связью между последним и оцениваемым объектом.

     Связь измерялся затратами. Это затраты  на доступ от оцениваемого объекта  к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратaми, расстоянием или денежными  затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. Надример, если какой-либо участок имел живописный вид, то как  это измерить? Данная связь может  быть оценена как разница в  стоимости между участком с живописным видом и другим - без такового.

     Затраты на связи могут складываться по-разному. Например, строительство cкоростной  автострады уменьшает расстояние и  сократит время на доступ от пригородов к центрам занятости в деловой  части города. Если дорогу сделать  платной, то денежные затраты на связь  возрастут. C уменьшением лимита скорости c 70 до 55 миль в час увеличатся временные  затраты на связь. Потоки доходов  в большей степени зависят  от того, как местоположение связано c рынком пользователя. Например, нарушение  связей из-за стpoительства шоссе  или из-за конкурента, способного благодаря  своему местоположению перехватывать  потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить выручку розничного торговца.[6]

       Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие  – это то, в какой степени  архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности  и ожидания рынка с течением времени  изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.[1]

Представьте последствия постройки ярко выкрашенного дома викторианского стили в квартале, застроенном домaми деревенского типа. Представьте также, что случится, если муниципальный мусоросжигающий  завод будет возведен рядом c приютом  для престарелых. Приют может  быть закрыт из-за угрозы здоровью его  обитателей, связанной c высокой задымленнстью  и другими видами загрязнении  окружающей среды.

С принципом  соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, ecли дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скора всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов в зоне. [6]