Принципы управления рынком недвижимости

Содержание.

Введение.

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее время. Существует ряд наиболее актуальных вопросов, на которые я постараюсь ответить в своей работе: Что представляет собой рынок недвижимости? Каковы цели и принципы управления рынком недвижимости? Проанализирую рынок недвижимости Санкт-Петербурга.

Переход страны к рыночным отношениям создал рынок недвижимости. Под рынком недвижимости следует понимать определённую систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю и непосредственно через институт посредничества – риэлтор, девелопер.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления, о которых я расскажу дальше подробнее.

Цель курсовой работы – изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости и ее управления, как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Объекты последней, с одной стороны, служат определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а с другой, — имеют особую престижность в общественном сознании. Именно рынок недвижимости обеспечивает, в конечном счете, переход земельных участков и всего, что прочно с ними связано, в руки эффективных собственников и тем самым играет решающую роль в формировании и укреплении среднего социального слоя российского общества.

Предмет курсовой работы – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Объект изучения – управление рынком недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации в рамках существующего правового пространства.

1 Сущность управления  рынком недвижимости.

1. Понятие и сущность рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, с помощью которого передаются права собственности и связанные с ней интересы, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Особенности рынка недвижимости:

-все операции на данном  рынке подлежат гос. регистрации.

-рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы  и подлежат воздействию окружающей  среды.

-объекты недвижимости дифференцированы. Это означает что при оценке объектов всегда можно выделить хотя бы одну характеристику на которую будет вноситься корректировка в цене.

-сделки на данном рынке регулируются различными законами.

-сделки на данном рынке совершаются в различных климатических и экономических условиях.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- воздействие рынка капитала;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

2. Управление рынком недвижимости, его цели и принципы.

Под управлением недвижимым имуществом понимается осуществление определенного комплекса операций по эксплуатации сооружений, зданий для того, чтобы эффективно использовать недвижимость в интересах владельца. Управление недвижимым имуществом реализуется методом формирования объекта управления, который представляет собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и т. д.

Под основными целями управления рынком недвижимости подразумевается:

-реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

-установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

-защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

-обеспечение свободного ценообразования н. объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

-создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

-оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

-справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.

Принципы управления рынком недвижимости:

1) Разделение процедур  – применение особых подходов  к регулированию отношений, связанных  с различными видами недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный  фонд и т.п.).

2) Открытость информации  обо всех участниках и объектах  рынка недвижимости для принятия  деловых решений.

3) Гласность нормотворчества  – публичное обсуждение проектов  законов и других нормативных  актов.

4) Конкурентность как  механизм повышения качества  услуг на рынке и снижения  их стоимости.

5) Разделение полномочий  между регулирующими органами  – нормотворчество и нормоприменение не должны совмещаться в одном лице.

6) Объекты недвижимости  государственной и муниципальной  собственности находятся в общем  совместном владении и пользовании  всего населения соответствующего  региона.

7) Простота и понятность  правил и процедур, установленных  законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников  от любого произвола.

8) Применение дополнительных  мер защиты на рынке жилых  помещений граждан группы риска  – несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов и т.п.

9) Рациональное распределение  функций управления рынком недвижимости  между государственными органами  и профессиональными участниками  рынка – коммерческими и общественными  организациями.

10) Политика в области  управления недвижимостью должна  обеспечивать эффективное использование  земель в соответствии со схемами  зонирования территории и исключительно  адресное и обоснованное предоставление  льгот по налогообложению.

11) Представительные органы  государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают  законы и иные нормативные  правовые акты, устанавливающие  порядок владения, распоряжения  и пользования объектами недвижимости.

12) Распоряжение государственной  недвижимостью в соответствии  с действующим законодательством  осуществляют исполнительные органы  государственной власти.

13) Приватизация государственной  и муниципальной недвижимости  и возмездная передача прав  на негосударственные объекты  должны производиться по рыночной  стоимости.

14) Сборы и налоговые  платежи, взимаемые с объектов  недвижимости, в том числе по  сделкам с ними, делятся по  уровням управления в соответствии  с установленными нормами.

15) Соблюдение преемственности  российской системы управления  рынком недвижимости с учетом  мирового опыта регулирования  прав собственности на различные  объекты недвижимого имущества, его осмысление и адаптация  к отечественным условиям.

1.3 Основные принципы и подходы управления.

Основополагающий принцип управления недвижимостью - обеспечение четкой структурированности процесса управления, создание открытой, "прозрачной" системы. Задача управляющего - организовать такую систему контроля за всеми службами и персоналом, привлеченными к обслуживанию объекта, которая позволила бы видеть все, что происходит на объекте как самому управляющему, так и собственнику.

"Открытость" и "прозрачность" дают возможность поддерживать  управление объектом на высоком  профессиональном уровне, вовремя  устранять недостатки и оперативно  принимать необходимые решения. Четкий контроль и грамотное  построение системы управления  объектом позволяют наладить  и поддерживать доверительные  отношения собственника и управляющей  компании. Доверие собственника  является самым объективным критерием  профессионализма управляющей компании.

Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения, хотя, конечно, имеются и определенные особенности управления в зависимости от вида объекта управления.

Процесс управления недвижимостью (как коммерческой, так и жилой) включает в себя довольно большой перечень высокопрофессиональных услуг, к основным видам которых относятся:

- разработка концепции для новых объектов,

- управление строительством,

- консалтинг,

- маркетинговые исследования,

- финансовый анализ,

- подбор персонала,

- анализ рынка,

- планирование офисного/торгового/сервисного пространства,

- управление арендой,

- работа с арендаторами,

- контроль за технической эксплуатацией здания и, в частности:

o организация и проведение  ремонтных работ,

o обслуживание коммуникаций,

o оформление интерьера,

o разработка систем безопасности,

o клининге,

o управление кризисными  ситуациями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования  объекта.

Проведение всего комплекса управленческих и эксплуатационных функций чаще всего берет на себя одна компания. Например, управляющие компании, работающие с офисной недвижимостью, обычно имеют собственную эксплуатационную и клининговую службы.

Более конкурентоспособными на сегодняшнем рынке будут те управляющие компании, которые научились

- обеспечивать широкий комплекс высококачественных услуг,

- быстро реагировать на изменения запросов клиентов, при этом добиваясь минимальной себестоимости комплекса предоставляемых услуг.

Одним из конкурентных преимуществ в настоящее время становится возможность управляющей компании предоставить арендаторам дополнительные офисные, офисно-складские площади и другие. В большинстве случаев это легче сделать, если компания управляет несколькими объектами недвижимости.

Работа по управлению объектом недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения управляющих  с собственниками объектов недвижимости  играют ключевую роль в успехе  управления объектом, ибо именно  от этого будет в основном  зависеть результат. Деятельность  управляющего в отношениях с  собственником должна быть легитимна  и "прозрачна", а взаимоотношения  между собственником и управляющим  соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует масса других особенностей управления на российском рынке.

2. Формирование цели и  стратегии коммерческого использования  объекта недвижимости. Целями управления  может быть продажа объекта  недвижимости или получение постоянного  дохода. В большинстве случаев  основными целями управления  является рост доходов, уменьшение  расходов и повышение ликвидности  объекта недвижимости. Для реализации  этих целей управляющий определяет:

- центры доходов и расходов,

- выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д.

В процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия его развития будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование  и отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается

- с низким качеством финансового анализа,

- неэффективным документооборотом,

- нарушениями в бухгалтерском учете,

- излишками малоценного имущества и т.д.

Определение путей реорганизации предприятия в целях эффективного управления недвижимостью с конкретным выделением основных направлений возможно только после проведения обстоятельного анализа. Эта процедура часто называется реинжинирингом.

Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта  недвижимости. Обеспечение полноценной  эксплуатации объектов недвижимости  в течение всего нормативного  срока службы достигается за  счет своеобразного "инструментария", куда входят

- технические нормы и правила,

- методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим названием понимают инструкцию по эксплуатации и обслуживанию объекта.

Для надлежащего содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельных значениях нагрузок и их характера, разрешенных и запрещенных действиях пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной  инициативы (концепции развития  отдельных видов рынка и программы  их реализации);

- инвестора в приоритетные  отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную  сферу;

- профессионального участника  при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и  сооружениями и другими объектами  недвижимости;

- эмитента государственных  и муниципальных ценных бумаг  под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего  правила и нормы функционирования  рынка недвижимости;

- верховного арбитра в  спорах между участниками рынка  недвижимости через систему судебных  органов;

- контролера устойчивости  и безопасности рынка (регистрация  прав и сделок с недвижимостью).

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) методом прямого вмешательства  – это административный способ;

2) методом косвенного  воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

1) Создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) Регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3) Установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) Контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5) Введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) Выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

1) Системы налогообложения имущества;

2) Выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) Реализации государственных целевых программ;

4) Дисконтной политики Центрального банка;

5) Амортизационной политики;

6) Внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.

Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью.

2 Анализ управления  рынком недвижимости.

2.1 Оптимизация  форм и методов управления  недвижимостью.

Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.

Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению.

Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.

На I стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.

Стадия эксплуатации заключает в себе "потребление" здания, т. е. использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях .

На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются "обслуживание"), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности. Результатом проведенной работы станет :

- заключение о состоянии  здания, рекомендации о ремонте  или замене отдельных элементов;

- разработка концепции  технической эксплуатации;

- определение оптимального  штата сотрудников службы эксплуатации  и требования к ним при приеме  на работу;

- составление должностных  обязанностей, инструкций, технологических  карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на  объекте);

- определение форм документации  и отчетности, ведущейся на объекте;

- разработка порядка взаимодействия  собственников здания и службы  эксплуатации;

- определение состава  и перечня работ, выполняемых  собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены  подрядные организации.

Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.

В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов графиков работ по техническому обслуживанию.