Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Принятие решения о финансировании объекта недвижимости. 2

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………... 3

Исходные данные………………………………………………………….. 6

Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период….. 7

Расчет чистого операционного дохода от использования объекта …….. 7

Определение ставки дисконтирования на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала………………………………………… 9

Определение цены перепродажи объекта ………………………………10

Оценка изменяющихся доходов….. ……………………………………..11

Определение текущей стоимости объекта недвижимости... …………..13

Принятие решения о финансировании объекта недвижимости…. ……14

Вывод…… ……………………………………………………………………….15

Приложение…… ………………………………………………………………...16

Введение.

Инвестирование в недвижимость, как и любой инвестиционный процесс, имеет целью получение будущих доходов от вложения средств сегодня. Лицом, принимающим решение о финансировании инвестиций в объект недвижимости, является инвестор собственного капитала. Кроме него, в процессе инвестирования могут принимать участи кредиторы, если проект частично финансируется за счет заемных источников финансирования.

Инвестиции в объект недвижимости могут выступать в форме вложений в строительство, покупку и реконструкцию объекта. При принятии решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости возникает проблема оценки недвижимости, которая является многоплановой и связана с решением ряда других практических задач, таких как продажа и покупка объектов недвижимости, аренда, определение залоговой стоимости, формирование ипотечного кредита, определение цены жилищного сертификата, оценка имущественной составляющей при формировании уставного капитала.

Существуют различные методы оценки, основными из них являются:

Цена приобретения (рыночные методы);
Цена разработки (затратные методы);
На основе капитализации дохода.

Третий способ является наиболее интересным с практической точки зрения, так как базируется на оценке экономического эффекта, экономически наиболее значим, и соответствует общим принципам инвестиционного анализа.

В соответствии с доходным подходом стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной и продолжительностью получения доходов, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем. При этом цена производительности на основе определения чистой текущей стоимости (NPV) будущих доходов. С этой точки зрения задача оценки состоит в том, чтобы привести приносимый объектом эффект в единую сумму текущей стоимости.

Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализацией доходов. Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Основные принципы, применяемые приоценки недвижимости доходным методом – это принцип ожидания и принцип замещения.

В соответствии с принципом ожидания, сегодняшнюю стоимость недвижимости определяют будущие доходы, которые она может принести. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок прогнозирования доходов.

Принцип замещения применительно к доходной недвижимости исходит из того, что максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой можно приобрести другой доходный объект, характеризующийся аналогичными будущими доходами и рисками.

Вложения средств в недвижимость легко можно заменить другими вложениями капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость зависит от величины доходности альтернативных вложений.

Целью курсового проекта является овладение методическими основами и навыками анализа инвестиций применительно к приносящей доход недвижимости. Методика оценки недвижимости, исходя из ее доходности, основывается на принципах сложного процента.

Для принятия решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости в курсовом проекте применяются два основных метода оценки недвижимости по доходу: метод анализа дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации. Оба эти подхода основаны на преобразовании дохода, приносимого объектом недвижимости, в стоимость недвижимости в соответствии со стоимостью денег во времени. Различаются они методом преобразования.

Процесс принятия решения об инвестировании, основанный на методе дисконтирования денежных подходов включает:

Получение исходных данных, необходимых для оценки объекта.
Моделирование будущих денежных потоков на период достоверного прогноза, который рассматривается как оценочный период.
Расчет размера чистого эффективного дохода на оценочный период.
Определение ставки дисконтирования (нормы доходности) на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала.
Расчет остаточной стоимости объекта (стоимости на конец оценочного периода).
Пересчет доходов от функционирования в текущую стоимость.
Принятия решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости.

Детальное планирование денежных потоков для определения стоимости остаточной стоимости объекта на конец периода достоверного прогноза используется метод прямой капитализации. При этом делается допущение, что в дальнейшем доход от объекта будет изменяться регулярно. В качестве объекта производится на период, в течение которого возможен достоверный прогноз денежных потоков (период достоверного прогноза). Для определения базового дохода и для определения остаточной стоимости объекта используется значение чистого операционного дохода за последний год достоверного прогноза (в курсовом проекте в качестве оценочного интервала выбран 1 год).

Оба подхода, названные выше (метод дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации), при их использовании предполагают применение инструментов финансового анализа для определения доходов от недвижимости. При этом доход от использования объекта недвижимости определяется как годовой стабильный доход от сдаваемого в аренду объекта при его наилучшем и наиболее эффективном использовании в типичных рыночных условиях. При прогнозировании чистого операционного дохода учитывается множество факторов, включая: поведение и тенденции рынка, качество и местоположение объекта, объявленные изменения в системе землепользования, качество управления объектом, показатели, характеризующие состояние национальной экономики. Прогноз основывается на логической оценке того, как перечисленные факторы способны повлиять на количество, качество и продолжительность получения доходов от объекта.

Таким образом, для оценки дохода аналитик должен получить и проанализировать информацию о доходах и расходах не только по оцениваемому объекту, но и по аналогичным объектам на рынке недвижимости – проанализировать рынок оцениваемого объекта.

Исходные данные

Вариант №12

Показатель	Обозначение	Период
Показатель	Обозначение	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Сведения об объекте
Приведенная стоимость инвестиций в объект	V₀	250 000
Остаточная стоимость объекта	V_a	200 000
Сумма годовых амортизационных отчислений	А_м	8 000
Общая площадь объекта	S_t	1 000
Полезная площадь объекта	S_ui	800	800	800	800	800	800	800	800	800	800
Ставка арендной платы в 1-ый год	R	300
Темп роста арендной платы	t	4%
Площадь земельного участка	S_r	500
Ставка аренды земельного уч.	R_r	25
Средний процент неплатежей	K_p	4%
Срок экономической жизни объекта	N	40
Горизонт планирования	n	10
2. Информация для расчета издержек
Оплата управленческого персонала	OР_c1	4000
Постоянные коммунальные платежи	OР_c2	3500
Коммунальные платежи, зависящие от загрузки объекта (% от ПВД)	W1	1%
Заработная плата обслуживающего персонала (% от ПВД)	W2	2%
3. Финансирование
Объем собственных источников	E	50 000
Требуемая норма доходности собственных средств	I_E	30%
Ставка процента по кредиту	Id	10%
4. Общая информация
Ставка налога на прибыль	T	32%
Ставка налога на имущество	T_P	2%
Метод рекапитализации		Инвуд

Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период.

Расчет истого операционного дохода от использования объекта.

При планировании и анализе будущих доходов по объекту недвижимости выделяют 4 уровня:

Потенциальный валовый доход – ПВД, который определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. Это максимальный доход, который может быть получен от объекта недвижимости;

Для определения потенциального валового дохода необходима информация о параметрах объекта недвижимости – общая площадь объекта и рыночная информация о размерах арендных ставок по объектам, аналогичным оцениваемому.

В курсовом проекте потенциальный валовый доход от использования объекта рассчитывается по формуле:

;

ПВД₁=1000·300(1+0,04)⁰=300 000

Результаты расчета ПВД и др. показателей за следующие 9 периодов представлены в приложении.

Действительный валовый доход – ДВД, который определяет валовые денежные поступления от объекта за вычетом потерь от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы. Он получается путем вычитания из ПВД поправок на недозагрузок и потерь при сборе арендной платы. Действительный валовый доход рассчитывается на основе рыночной информации, прогнозов загрузки объектов, аналогичных оцениваемому, и информации о степени оплачиваемости арендаторами сданных в аренду помещений:

;

ДВД₁=300 000(800/1 000)(1-0,035)=231 600

Чистый операционный доход – ЧОД, который представляет собой действительный валовый доход за вычетом операционных расходов:

;

ЧОД₁=231 600-31 200=200 400

Операционные расходы, ОР. Текущие операционные расходы могут быть разделены на 2 категории – постоянные и переменные.

Постоянные расходы – это расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта. В курсовом проекте рассматриваются следующие постоянные статьи расходов:

Оплата управляющего персонала (задается в исходных данных);
Коммунальные платежи (отопление, телефон и т.п. – задается в условиях);
Аренда земельного участка (рассчитывается как произведение площади участка на ставку аренды земельного участка);

;

OР_С3=500 ·25=12 500

Налог на имущество рассчитывается исходя из остаточной стоимости объекта недвижимости и ставки налога на имущество.

;

T_Р_i=(200 000-(1-1) 8 000)0,02 = 4 000

Общая величина постоянных операционных расходов рассчитывается как сумма перечисленных составляющих.

OР_с1=4000+3500+12500+4000=24000

Переменные расходы – это расходы, изменяющиеся в зависимости от уровня загрузки объекта недвижимости. Данные расходы в курсовом проекте определяются на основе рыночной информации об аналогичных объектах (для каждой статьи расходов задается процент, который данная статья составляет от ПВД), и информации о планируемой загрузке объекта:

В курсовом проекте переменными приняты следующие статьи расходов:

Заработная плата персонала, обслуживающего объект недвижимости, и начисления на заработную плату;

OР₁₁=300000(800/1000)0,01=2400

Коммунальные платежи (газ, электроэнергия, водоснабжение и т.п.);

OР₂₁=300000(800/1000)0,02=4800

Таким образом, общие эксплуатационные расходы в год iмогут быть рассчитаны по формуле:

OР₁=4000+3500+12500+4000+2400+4800=31200

Доход после налогообложения – ДПН. Предполагается, что объект недвижимости находится в собственности юридического лица, являющийся плательщиком налога на прибыль. Таким образом, при условии наличия прибыли от функционирования объекта годовой чисты эффект от эксплуатации объекта – наличность после налогообложения может быть рассчитана по формуле:

ДПН₁=200 400-(200 400-8 000)0,32=138 832

Определение ставки дисконтирования на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала.

При финансировании инвестиций за счет различных источников субъект инвестиций несет по каждому из них некоторые расходы – проценты по кредитам, дивиденды по акциям и т.п. Каждый источник имеет свою цену, которая может быть выражена соответствующей нормой доходности – ставка процентов для кредита или требуемая норма доходности собственных средств.

Показатель, характеризующий среднюю цену за пользование всеми источниками, используемыми для финансирования инвестиции в объект недвижимости, может быть определена как средневзвешенная норма доходности всех используемых источников финансирования и рассчитана по формуле:

Определение цены перепродажи объекта.

В условиях, когда срок экономической жизни объекта недвижимости превышает горизонт достоверного прогноза (год n), планирование доходов производиться лишь на период достоверного прогноза. Доходы, которые будут получены за пределами горизонта прогноза (N-nлет) учитываются как поступления от продажи объекта в год, предшествующий горизонту планированияn.

Центра перепродажи (остаточная стоимость) определяется как текущая стоимость будущих доходов от использования объекта. Для расчета остаточной стоимости применяется метод прямой капитализации.

Стоимость объекта по методу прямой (непосредственной) капитализации доходов рассчитывается по следующей формуле:

Где:

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Так же как и в методе дисконтирования денежных потоков, в методе прямой капитализации учитывается снижение стоимости объекта, для чего в состав коэффициента капитализации кроме нормы дохода на капитал включается рекапитализационная составляющая, отвечающая за возврат капитала.

Общая формула для расчета коэффициента капитализации:

Где:

N-n – оставшийся срок жизни объекта (за горизонтом планирования денежных потоков);

– ставка рекапитализации;

– третья функция сложного процента, рассчитываемая по формуле:

При рекапитализации по методу Ринга, который предполагает, что рекапитализационые отчисления не реинвестируются (инвестируются по ставке 0%):

При рекапитализации по методу Хоскольда, который предполагает формирование фонда возмещения капитала по безрисковой норме доходности. Данный метод применяется, когда оцениваемый объект характеризуется нетипичной нормой доходности, то есть у инвесторов отсутствую возможности для реинвестирования по ставке, равной требуемой доходности на капитал:

При рекапитализации по методу Инвуда, который предполагает реинвестирование рекапитализационных отчислений по ставке, равной ставке доходности инвестиций в оцениваемый объект:

Оценка изменяющихся доходов.

Для оценки объектов, приносящих не постоянный, но регулярный изменяющийся доход коэффициент капитализации требует корректировки:

;

Где,

– коэффициент капитализации без учета изменения потока доходов;

– корректирующий коэффициент.

При этом корректирующий коэффициент определяется профилем изменения дохода. Практика оценки недвижимости показывает, что возможны следующие модели регулярного изменения дохода:

Доход, изменяющийся по экспоненте. В этом случае для определения корректирующего коэффициента используется следующая формула:

;

Где,

– ежегодное увеличение дохода (% от предыдущего года);

– ставка дисконтирования (норма доходности);

– оставшийся срок экономической жизни.

–пятая функция сложного процента (фактор текущей стоимости аннуитета) рассчитывается по формуле:

Для условий расчетного примера:

Доход, изменяющийся на постоянную величину:

Где,

– ежегодное изменение дохода (ден.ед.)

С учетом вышеизложенного, поступления от продажи объекта в n году могут быть рассчитаны по формуле:

Где,

– доход после налогообложения в году n;

– скорректированный коэффициент капитализации;

– поступления от продажи объекта в n-1 году.

Для рассматриваемого примера:

Таким образом, доход после налогообложения в nгоду увеличивается на величину поступлений от реализации объекта:

ДПН^*₁₀=204405+1913931=2118336

Определение текущей стоимости объекта недвижимости.

Стоимость объекта определяется путем дисконтирования доходов после налогообложения по норме доходности:

;

Где – четвертая функция сложного процента (фактор текущей стоимости) рассчитывается по формуле:

Для рассматриваемого примера стоимость объекта V будет 1 363 095 руб.

Принятие решения о финансировании объекта недвижимости.

Решения о финансировании объекта недвижимости осуществляется с применением методов традиционного инвестиционного анализа.

Как известно, существует 2 группы методов приятия инвестиционных решений:

Методы, основанные на дисконтированных оценках (метод чистой текущей стоимости, метод расчета индекса рентабельности, метод расчета внутренней нормы рентабельности и др.)
Методы, основанные на учетных оценках (метод определения срока окупаемости проекта, метод расчета коэффициента эффективности инвестиций по чистой прибыли и др.)

Среди перечисленных методов предпочтительным является использование методов первой групп, поскольку они учитывают временную стоимость денег и неравномерность денежных потоков, приносимых объектом инвестиций в будущем.

В свою очередь, в первой группе наиболее авторитетным и часто применяемым является метод чистой текущей стоимости, который предполагает оценку проекта на основе расчета превышения текущей (дисконтированной) стоимости будущих доходов над текущей стоимостью инвестиций, что в нашем случае может быть выражена формулой:

Где:

– стоимость объекта недвижимости или текущая стоимость будущих доходов, приносимых объектом,

– текущая стоимость инвестиций в объект недвижимости (исходные данные).

При этом проект считается эффективным, если его чистая текущая стоимость неотрицательна.

Для расчетного примера величина чистой текущей стоимости положительна и равна:

1 363 095 - 250 000 = 1 113 095 руб.

Вывод.

В данном курсовом проекте мы овладели методическими основами и навыками анализа инвестиций применительно к приносящей доход недвижимости. Методика оценки недвижимости, исходя из ее доходности, основывается на принципах сложного процента.

После всех расчетов мы приняли решение, что наш проект считается эффективным, так как его чистая текущая стоимость неотрицательна. В нашем случае величина чистой текущей стоимости положительна и рана 1 113 095 руб. Таким образом, делаем вывод, что проект можно принять к финансированию.

Приложение.

Наименование показателя	Период
Наименование показателя	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Потенциальный валовый доход (ПВД)	300000	312000	324480	337459	350958	364996	379596	394780	410571	426994
Действительный валовый доход (ДВП, EGI)	231600	240864	250499	260519	270939	281777	293048	304770	316961	329639
Постоянные расходы	24000	23840	23680	23520	23360	23200	23040	22880	22720	22560
Переменные расходы	7200	7488	7788	8099	8423	8760	9110	9475	9854	10248
Коммунальные платежи	2400	2496	2596	2700	2808	2920	3037	3158	3285	3416
З/пл. обслуживающегоперсонала	4800	4992	5192	5399	5615	5840	6074	6316	6569	6832
Операционные расходы, ОР	31200	31328	31468	31619	31783	31960	32150	32355	32574	32808
Чистый операционный доход, ЧОД	200400	209536	219031	228899	239156	249817	260898	272415	284387	296831
Доход после налогообложения, ДПН	138832	145044	151501	158212	165186	172435	179970	187802	195943	204405
Ставка дисконтирования I	14%
Коэффициент капитализации R										0,143
Скорректированный коэффициент капитализации										0,107
Корректирующий коэффициент										1,337
Вспомогательная формула										7,003
Поступления от продажи объекта в году n,										1913931
Доход после налогообложения с учет реверсии										2118336
Дисконтированный доход после налогообложения	121782	111607	102259	93674	85793	78559	71923	65836	60254	571408
Накопленный ДДПН	121782	233389	335648	429322	515115	593674	665597	731433	791687	1363095
Текущая стоимость объекта, V	1363095
Приведенные инвестиционные затраты в объект недвижимости	250000
Чистая текущая стоимость проекта	1113095

Принятие решения о финансировании объекта недвижимости. 2