Приобретение права собственности на недвижимое имущество

Министерство  сельского хозяйства  Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Государственный университет по землеустройству

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КУРСОВАЯ РАБОТА

по  дисциплине «Гражданское право» 

на  тему «Приобретение права собственности

на  недвижимое имущество» 
 
 
 
 
 

Выполнила

студентка 2 курса

заочного  факультета:                                              Виденькина С.И. 
 

Проверила:                      Попова Е.С. 
 
 
 
 
 

Москва 2012

Содержание

Введение  …………………………………………………………………………. 3

1. Общая  характеристика права собственности……………………………….. 5

   1.1. Право собственности, как институт  гражданского права…………….. 5

   1.3. Понятие и содержание права собственности ……………………….… 8

2. Особенности приобретения права собственности 

   на  недвижимое имущество……………………………………..…………... 13

   2.1. Первоначальные основания приобретения права собственности

на  недвижимое имущество …………………………………………… 15

   2.2. Производные основания приобретения права собственности

на  недвижимое имущество ……………………………………….……19

2.3. Способы  возникновения права собственности 

на  недвижимое имущество ………………………………………….... 24

Заключение ………………………………………………………….……….…. 41

Список  использованных источников ……….………………………….……... 43

Введение

      Актуальность  работы обусловлена тем, что собственность  – это один из важнейших экономических и правовых инструментов в гражданских отношениях на сегодняшний день. При этом, поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, то имеются основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. 

      Настоящим исследованием, я считаю особенно важным подчеркнуть, что вопреки тенденции  законодательства к всеобщей кодификации  и универсальности норм права, регулирование правоотношений по поводу права собственности на недвижимое  имущество наоборот стремится к детализации каждого конкретного способа приобретения права собственности, что вызывает возникновение новых законов, существующих в гармонии с основными законами страны, но иногда из-за своей не проработанности порождают правовые коллизии, что в свою очередь приводит к многочисленным судебным спорам.

      Итак, понятие права собственности  формируется и развивается уже  давно, древние источники оказали большое влияние на современное право, и фактически лежат в его основе.

      Таким образом, собственность - это отношение  лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу  хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника.

      Право собственности – это право  полного господства над вещью. Оно  обладает эластичностью, так как  стремится возвратиться к состоянию  полного господства над вещью, а также постоянством в том смысле, что оно не прекращается истечением срока давности. Право собственности является объектом гарантий и ограничений. Право собственности имеет и ограничения, связанные с государственной политикой, с социальной необходимостью, с публичными интересами, но все эти ограничения – только на основании закона. Это вещное право, представляющее своему носителю исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению в отношении принадлежащего ему имущества.

      Под правом собственности на недвижимое имущество понимают правомочие определенного  лица на владение, распоряжение и пользование  имуществом в своих интересах.

      Объектом  права  собственности выступают  правовые положения права собственности, а также отношения связанные с защитой права собственности.

      Цель  исследования данной работы заключается  в определении правовой природы  права собственности, ее формы, а  также рассмотрение основных моментов приобретения права собственности на недвижимое имущество.

      Предметом исследования выступают нормативно-правовые акты и иные источники гражданского права.

      В первой главе дается определение  понятия, содержания и объектов права  собственности.

      Во  второй главе раскрываются особенности  приобретения права собственности на недвижимое имущество.

      В заключении подводится итог проведенного исследования, определяются основные проблемы права собственности на недвижимое имущество и пути их разрешения. 
 
 
 
 
 

Глава 1. Общая характеристика права собственности 

1. Право собственности, как  институт гражданского права

      Как правовой институт, то есть в объективном  смысле, право собственности определяется как совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию  и распоряжению собственником принадлежащей  ему вещью исключительно в  его интересах и по его усмотрению. А также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такой вещью.

      Поскольку, как уже было отмечено, сами регулируемые отношения имеют столь весомое, можно сказать, определяющее значение среди прочих общественных отношений, то и правовое регулирование такого предмета осуществляется в той или иной мере нормами практически всех отраслей права - и государственного, и административного, и семейного, и гражданского, да и всех «процессуальных» отраслей права в немалой степени.

      Показательным, в этом смысле, будет, с моей точки  зрения, обзор таких норм «по убыванию юридической силы»:

      Конституция Российской Федерации, как Закон высшей юридической силы, уделяет правовому регулированию отношений собственности немалое место. Это и признание и равное право на защиту частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности (ст. 4), и декларирование статьями 9 и 36 возможности нахождения земли и других природных ресурсов в любой форме собственности (в отличие от предыдущего Основного закона России), и указание на право свободного использование своего имущества любым не запрещенным законом способом (ст. 34), и особое указание в статье 35 на защиту законом права частной собственности во всех его проявлениях, и так далее. Следует также учитывать, что международные договоры Российской Федерации, признанные Конституцией приоритетными по юридической силе, также, во многих случаях регулируют отношения собственности.

      Следующий уровень правового регулирования отношений собственности - законы Российской Федерации. Значительное место здесь занимают кодифицированные источники, и, в первую очередь, Гражданский кодекс РФ. Раздел 2 ГК РФ, регулирующий рассматриваемые отношения, состоит из 104 статей и дает все основные определения (гл. 13), устанавливает и раскрывает основные вопросы приобретения и прекращения права собственности (гл. 14 и гл. 15 соответственно). Достаточно подробно регулирует основные, наиболее распространенные типы отношений собственности по субъекту (гл. 16), по объекту (гл.гл. 17,18), особые виды владения (гл. 19), а также устанавливает основные виды и способы защиты права собственности (гл. 20). Хотя многое и отдано на усмотрение договора, диспозитивный характер большинства норм гражданского права нашел в данном разделе не самое яркое проявление, полагаю, в силу большой сложности и значимости решения большинства из затрагиваемых здесь вопросов, в каждом конкретном случае, для всех субъектов гражданского оборота. Ввиду большого разнообразия и сложности регулируемых отношений, целый ряд специальных норм права, регулирующих, например, приватизацию или различные виды коллективной собственности, содержится в иных законах, а в особо значимых случаях даже в кодифицированных источниках - как, в частности, в Земельном кодексе Российской Федерации.

      В силу того, что на момент написания  настоящей работы, законодательство в сфере права собственности динамично развивается и с каждым днем принимается все больше новых законов, предметом своего регулирования имеющих специальные нормы, устанавливающие специальные режимы и методы регулирования, как возникновения права собственности, так и последующее распоряжение таким правом, необходимо отметить, что данная область исследования находится в стадии формирования своего окончательного вида. Имеется в виду, что еще десять лет назад право собственности базировалось только на основных законах страны, а сейчас законов, где, так или иначе, фигурирует понятие собственности более двух десятков. Но наличие большого количества законов зачастую приводит к проблемам применения того или иного закона, что и происходит в современном обществе. Своим исследованием я хочу подчеркнуть завершающую стадию развития законодательства по поводу собственности, т.к. законодатель в настоящий момент обладает наиболее полным, за всю историю России, набором правовых инструментов и окончательной стадией развития, как раз является устранение противоречий.

      Для целей же настоящего исследования следует отметить еще возросшую важность правовых норм, содержащихся в законодательстве субъектов федерации и законоустановлениях органов местного самоуправления. Их действие ограничено в пространстве соответствующими административно-территориальными границами, а также по объектам пределами компетенции, однако многие казусы могут быть решены лишь с применением таких норм.

      Однако, в любом случае, общая правовая основа для решения вопросов, связанных  с отношениями собственности - гражданское  право РФ, поскольку право собственности - это основной вид имущественных прав, составляющий, наряду с производными правами и сервитутами, а вещное право, являющееся, в свою очередь, подотраслью гражданского права, представляющей собой совокупность норм права, регулирующих отношения, объектами которых является конкретная вещь или конкретное имущество. Поэтому право собственности подлежит исследованию методами и с использованием понятийного аппарата, характерного для современной цивилистики.

2. Понятие и содержание права  собственности

      Определенную  сложность представляет уяснение понятия и содержания права собственности, а также его места в системе гражданских прав в качестве абсолютного, т.е. защищаемого от неограниченного круга субъектов и предоставляющего правообладателю наиболее широкие правомочия экономического господства над объектом вещного права. Право собственности - субъективное право, и, как всякое субъективное право, это возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу. Любому субъективному праву корреспондирует обязанность, в данном случае на всех без исключения третьих лиц возлагается обязанность не вторгаться в отношение собственника к вещи и не препятствовать осуществлению собственником своего права. Право собственности предоставляет правообладателю, и только ему, определять характер и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство и устраняя или допуская по своему усмотрению других лиц к его использованию. На основании изложенного можно дать следующее определение:

      Право собственности как субъективное гражданское право есть возможность  лица по своему усмотрению, своей волей  и в своем интересе и в пределах, установленных законом, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

      Правомочия  собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:

      - владение;

      - пользование;

      - распоряжение.

      Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь  имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании. Владение вещью как собственностью не означает обязательного физического контакта с нею, как, к примеру, в ситуации с собственностью на объекты недвижимости, находящиеся вне настоящего местонахождения собственника. Это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. При этом следует иметь в виду, что ныне действующим законодательством РФ не определено содержание данного правомочия (как, впрочем, и иных принадлежащих собственнику правомочий). Законодатель не дал точного и однозначного ответа на вопрос о содержании понятия права владения и о том, кого можно считать владельцем вещи. Подобная неопределенность не позволяет юридически корректно и однозначно ответить на вопрос, продолжает ли собственник владеть вещью при сдаче ее в наем или владельцем вещи на период найма признается только фактический обладатель ее – наниматель. А, следовательно, не позволяет и в полной мере эффективно осуществлять защиту названного субъективного права для указанных субъектов гражданского оборота.

      Правомочие  пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем  извлечения его полезных свойств. Пользование, как правило, тесно связано с  правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения в процессе потребления имущества его полезных свойств, в том числе плодов и доходов. Осуществление данного правомочия, как правило, обусловлено владением вещью.

      Правомочие  распоряжения - это возможность определения  юридической судьбы вещи путем изменения  ее принадлежности, состояния или  назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение). Распоряжение вещью можно определить как совершение управомоченным лицом волевых юридически значимых актов, определяющих судьбу данной вещи, или создание соответствующих юридических фактов, влекущих, как правило, прекращение права собственности в отношении данной вещи. При этом важно наличие воли на совершение данного действия. Например, утеря вещи хотя и прекращает практически все правомочия собственника, но, очевидно, не является актом распоряжения вещью. Важна в оценке волевых актов управомоченного лица и юридическая значимость конкретных действий. Ведь сжигание дров и поедание приготовленного на огне мяса являются скорее актами пользования, чем распоряжения вещами, несмотря на формальное сходство основных признаков. Дрова или мясо, сами по себе, имеют значение для собственника значение, то есть могут им использоваться лишь при их уничтожении и его посредством. Следует иметь в виду, при этом, что, к примеру, уничтожая или выбрасывая вещь, собственник вступает в одностороннюю сделку, поскольку его воля направлена на прекращение своего права собственности. 

      Анализ  содержания права собственности нельзя ограничить рассмотрением лишь правами владения, пользования и распоряжения, так как все эти три правомочия могут принадлежать и несобственнику - как, например, в случае с правом полного хозяйственного ведения или пожизненного наследуемого владения. Следует обратить внимание на то, что только в отношении собственника законодатель прямо указывает на право распоряжаться вещью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ). То есть воля собственника ограничена только Законом и его власть существует независимо от власти (воли) любых других лиц относительно той же самой вещи, а все иные лица ограничены также и его волей.

      Из  сказанного не следует делать вывод, что власть собственника в отношении принадлежащей ему вещи безгранична. Общие пределы осуществления им своих гражданских прав, установленные статьей 10 ГК РФ, ограничивают и осуществление им своих прав собственности.

      Имущество, в том числе недвижимое, может  находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъекта Федерации.

      Государственной собственностью в РФ является имущество, в том числе недвижимое, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).

      Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

      От  имени РФ и субъектов РФ права  собственника осуществляют органы и  лица, указанные в ст. 125 ГК РФ.

      Отнесение государственного имущества к федеральной  собственности и к собственности  субъектов РФ осуществляется в порядке, установленном законом.

Понятие права собственности 

Содержание  права собственности 

	Правомочия  собственника
Владение			Закрепленная  законом возможность фактически обладать вещью, иметь ее у себя
Пользование			Закрепленная  законом возможность извлечения полезных свойств и вещи путем  ее производственной эксплуатации или  личного потребления
Распоряжение			Закрепленная  законом возможность определения  юридической судьбы вещи (путем ее отчуждения, уничтожения и др.)

Основные  формы и виды права  собственности 

Глава 2. Особенности приобретения права собственности  на недвижимое имущество

     Для возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определенных юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. Однако, при определении основания для классификации соответствующих юридических фактов различные источники отдают предпочтение различным критериям.

      Так, ряд ученых полагают, что в качестве основания классификации следует принять наличие воли предшествующего собственника. По их мнению, к первоначальным относятся такие основания, при которых право собственности правомерно возникает у лица независимо от воли предшествующего собственника, а производными признаются такие, при которых таковая воля присутствует.

      Иные  же полагают, что верным критерием служит наличие правопреемства, и к первоначальным относят юридические факты, в основе которых нет правопреемства, а к производным, соответственно, те, что основаны на правопреемстве. Они указывают, что критерий воли не во всех случаях выдерживает практическую проверку. К примеру, наследник, имеющий право на обязательную долю (т.е. необходимый наследник), получает эту долю вопреки воле предшествующего собственника – наследодателя, хотя такой способ приобретения, как наследование, вне всякого сомнения, относится к производным способам приобретения права собственности.

      Изучение  каждого из оснований приобретения права собственности в целом  может составить тему отдельной  полноценной научной работы. Далее  будут рассмотрены основания  и различные способы приобретения прав собственности на недвижимое имущество.

      К недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) законодатель относит  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда дальнего плавания, космические объекты. Законом к числу объектов недвижимости могут быть отнесено и иное имущество. Важной особенностью права собственности на недвижимое имущество является обязательная государственная регистрация всех юридических фактов, связанных с возникновением, переходом и прекращением такого права (п. 2 ст. 131 ГК), а в некоторых случаях, предусмотренных законом, кроме того, и специальная регистрация. Основным правовым актом, регулирующим процедуры регистрации является:  Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Первоначальные  основания приобретения права собственности  на недвижимое имущество

      Право собственности на вновь создаваемое  недвижимое имущество приобретается  лицом, изготовившим или создавшим  его для себя с соблюдением  закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 ГК). При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жестко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

      Отдельно  законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом, на что закон указывает дополнительно. То есть возможны казусы, в которых право собственности первоначально не возникает ни на чьей стороне. Поэтому самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, в каковых целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе всего или части самовольно построенного и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия.

      Однако, при соблюдении установленных законом  условий, право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельном участке либо за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.

      Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся  под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке  предоставлен этому лицу под возведенную постройку, а за титульным владельцем участка - с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

      Значимым  первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество  является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК РФ признается такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствие со статьей 236 ГК РФ. Также следует отметить, что в, последнем случае, такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

      Основание и порядок приобретения права  собственности на бесхозяйные недвижимые вещи переопределены пунктами 2 и  3 статьи 225 ГК РФ. Данная норма права содержит описание общего порядка регистрации и присвоения права собственности на соответствующее имущество, а также закрытый перечень иных вариантов определения судьбы указанного имущества.

      По  заявлению органа местного самоуправления, на территории которого обнаружены либо объявлены бесхозяйными недвижимые вещи, органами, осуществляющими регистрацию  прав на недвижимое имущество, такие  вещи принимаются на учет и, по истечении года с указанного дня, орган, уполномоченный управлять указанным имуществом, получает право обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если до признания судом недвижимости муниципальной собственности объявился ее прежний титульный собственник, такая вещь может быть вновь принята им во владение, пользование и распоряжение либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.