С О Д  Е Р Ж А Н И Е

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО  ФОНДА

1.1 Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда.

1.2 Договор о приватизации жилого помещения.

1.3 Цели и принципы приватизации. 

ГЛАВА 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА

 ПРИВАТИЗИРОВАННЫЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

2.1 Права собственников жилых помещений и членов их семей.

2.2 Право общей собственности на жилое помещение.

2.3 Право собственников жилых помещений на общее

имущество многоквартирного дома.

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ

3.1 Защита права собственности на жилое помещение

3.2 Защита прав несовершеннолетних при приватизации

жилых помещений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

     Введение.

     Тема  курсовой работы «Приватизация жилых  помещений» мною была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражается в следующем.

     Удовлетворение  потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной  из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее.

     Государством был выбран разумный путь для передачи жилья в частную собственность граждан (приватизации). Каждый человек, занимающий определённую жилплощадь (один или с семьей), получил право перевести ее в собственность и распоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Большинство россиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своих квартир и комнат, – хотя формально они были получены от государства (или предприятия, которое принадлежало государству) бесплатно, фактически они оплачены трудом многих поколений граждан страны, которые работали часто «за идею». Так что сама идея бесплатной приватизации справедлива и актуальна.

     Приватизация  как способ приобретения права собственности  является одним из важнейших условий  оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом  приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. Общим условием возникновения и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст. ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть, не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения.

     К сожалению, из-за множества нарушений  в правоприменительной практике реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию, и договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность заключаются на основании вступивших в законную силу решений судов.

     Предметом исследования данной работы является совокупность общественных отношений, возникающих в процессе приватизации жилых помещений. Объектом выступают нормы жилищного, гражданского права, регулирующие порядок приватизации и деприватизации жилых помещений в РФ.

     Цель  исследования курсовой работы обусловлена объектом, предметом и задачами настоящего исследования и состоит в том, чтобы, изучив правоприменительную практику по рассматриваемой теме, выявить проблемы, возникающие при приватизации жилых помещений, дать им правовую оценку и наметить пути их решения.

     Основные  задачи исследования:

     – изучить особенности законодательства о приватизации жилых помещений в РФ;

     – рассмотреть порядок приватизации жилых помещений;

     – проанализировать защиту права собственности при приватизации жилья. 

     ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

     1.1 Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда.

     Советское жилищное законодательство достаточно четко и последовательно определяло права нанимателей, членов их семей в домах государственного и общественного жилищных фондов. Конечно же, в то время, когда отсутствовали такие категории, как "частная собственность", "недвижимое имущество", не было и речи о том, чтобы наниматели имели возможность приобрести в собственность свое жилье.

     Однако  шло время, менялись государство  и общество, и в период с конца 80-х до начала 90-х гг. XX в. у нанимателей  жилых помещений и членов их семей  в домах государственного и муниципального жилищных фондов появилась возможность  значительно увеличить объем прав по владению, пользованию и в еще большей степени по распоряжению занимаемыми ими жилыми помещениями. Одной из самых существенных возможностей нанимателей, безусловно, стала приватизация. До этого времени главными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов.

     В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилья стала  одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан. Вместе с тем приватизация жилищного фонда - это процесс, который занимает весьма продолжительный отрезок времени. Это следует объяснить кроме прочего и тем, что Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает принцип добровольности, т.е. граждане, вольны по своему усмотрению, решать использовать ли предоставленное им право или нет. Следовательно, некоторая часть граждан будет решать, приватизировать или нет занимаемое жилье, либо предпочтет пользоваться жилищем не на праве собственности, а по договору социального найма жилого помещения¹.

     В отечественном законодательстве приватизация впервые стала предметом правового  регулирования в Законе РСФСР "О  приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", принятом Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г., где она по отношению к государственным и муниципальным предприятиям определялась как приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий.

     "Приватизация  жилья" как правовая категория  появилась в России на день  позже "приватизации предприятий", т.е. 4 июля 1991 г., когда Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". В данном Законе под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Думается, что с учетом правоприменительной практики, базирующейся на Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и других принятых на его основе нормативных актах, приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в них граждан России.

     В первые годы осуществления рассматриваемого процесса было достаточно распространено суждение о том, что приватизации подлежат не только государственный и муниципальный жилищные фонды, но и фонд общественных организаций и даже квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов и колхозов. По мнению сторонников такой точки зрения, "приватизация каждого из видов жилищного фонда имеет свои особенности, различны также и возможные последствия".

     Между тем, как уже было сказано выше, приватизация возможна лишь в отношении  государственного и муниципального имущества и только в порядке, предусмотренном законом. Возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение, не меняет форму собственности: в этом случае происходит переход права на жилое помещение внутри одной формы - частной. 

     Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается: "...передача в собственность граждан на добровольной основе...", т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения вопроса, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто - нет. Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

     Среди принципов приватизации жилищного  фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике не решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

     1.2 Договор о приватизации жилого помещения.

     Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или  прекращении гражданских прав и  обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан Российской Федерации, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е. нанимателей и членов их семей.

     Ограничение бесплатной приватизации только российскими  гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило политике возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства: к слову "граждане" законодатель добавил слова "Российской Федерации"².

     В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой - два вида субъектов:

     во-первых, органы местного самоуправления, а  также муниципальные предприятия  и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

     во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

     Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или  оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные  меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

     Согласно  ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение.

     Договор о передаче жилья в собственность  гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами Федеральной регистрационной службы.

     Государственная регистрация является юридическим  актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что, по существу, означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

     Право собственности на жилище, переходящее  гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два  юридических факта: договор и  акт государственной регистрации  права.

     Расторжение договора о приватизации и соответственно передача (возвращение) жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название "деприватизация" или "расприватизация"³.

     Для возвращения в первоначальное положение  нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и  тем самым отказаться от своего права  собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора возможно без всяких условий, если на это будет согласна другая сторона - орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Возможны, например, случаи, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что может послужить основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.3. Цели и принципы приватизации.

      В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

      Из  указанных положений следует, что:

      1) к сделкам по приватизации  публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации;

      2) к сделкам по приватизации  ограниченно применяются принципы  автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной  власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

      Следует иметь в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

      В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде⁴.

      Приватизация  является основанием приобретения права  собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

      Граждане  – наниматели жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

      Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда – их безвозмездная передача нанимателям.

      К основным принципам приватизации жилых  помещений относятся следующие:

      1) право приватизации предоставлено  только гражданам Российской Федерации.

      Указанное правило следует из Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. №54-ФЗ, которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

      До  вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано  с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил  запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что  допустимо в силу п. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором;

      2) приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

      Граждане  могут приватизировать жилые  помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

      В зависимости от того, к какой форме  собственности относится предприятие  или учреждение, жилищный фонд, находящийся  у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и  оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.

      Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими  жилых помещений, находящихся в  собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ⁵.

      В отношении жилищного фонда, находящегося в собственности общественных объединений (организаций), законодательство о приватизации жилых помещений содержит рекомендательную норму, согласно которой общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Аналогичные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.

      Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании  коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения  не могут быть приватизированы путем  безвозмездной передачи.

      4) возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

      Жилые помещения подлежат передаче в собственность  только на добровольной основе, при  наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

      5) бесплатность.

      Данный  принцип означает, что жилое помещение  передается в собственность граждан  в порядке приватизации бесплатно.

      6) однократность.

      Использовать  право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения.

      Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из – за недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.

     ГЛАВА 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ  НА ПРИВАТИЗИРОВАННЫЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

     2.1 Права собственников жилых помещений и членов их семей.

     Во  многом благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда значительное количество российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.

     На  основании п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник  осуществляет права владения, пользования  и распоряжения принадлежащим ему  жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственник  может распорядиться принадлежащим  ему жилым помещением посредством  гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и др.

     В отношениях, складывающихся при осуществлении  гражданами правомочий владения, пользования  и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в  целом ряде случаев выступают  лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.

     С раскрепощением отношений собственности  в жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения  между гражданином - собственником  жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не вызывало и не вызывает никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо "порче" личных отношений отсутствие правового регулирования может повлечь весьма отрицательные последствия, причем в рассматриваемом случае последствия могут привести к потере единственного жилища.

     В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения  относятся проживающие совместно  с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

     По  моему мнению, данных субъектов условно можно разделить на четыре группы лиц:

     - члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

     - бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.