Приватизация муниципального жилого помещения

СОДЕРЖАНИЕ   

ВВЕДЕНИЕ 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ И ПРАВА НА ПРИВАТИЗАЦИЮ

1.1 Реализация и защита  права граждан  на приватизацию  жилых помещений

1.2 Юридическая природа  и сущность приватизации  жилых помещений  и ее принципов 

ГЛАВА 2. ОТКАЗ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ И ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ

2.1 Отказ от приватизации  жилого помещения  и отказ от участия  в его приватизации

2.2 Деприватизация жилья 

ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ  ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ  ПРИВАТИЗАЦИИ

3.1 Правовое регулирование  и практика применения  законодательства  о приватизации жилых помещений

3.2 Приватизации служебных  жилых помещений

3.3 Приватизация общежитий

3.4 Защита прав несовершеннолетних  при приватизации  жилья 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ 

Актуальность  темы исследования. Осуществляемые в России экономические преобразования поставили перед юридической наукой задачу решения проблем, ранее неизвестных законодателю. В ряду таких проблема отношений, возникающих при приватизации жилых помещений, явившихся в облике нового социального, экономического и правового явления для современной России, ставшего начиная с 1991 г. всеохватывающей действительностью и реальной возможностью для большинства российских граждан жить в иных цивилизованных условиях.

Создание  четкого механизма правового  регулирования общественных отношений в этой области является необходимым элементом дальнейшего проведения экономических реформ. Разрешаемые судами споры, которые возникают в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений, свидетельствуют о необходимости совершенствования как законодательства, обеспечивающего право на приватизацию жилых помещений, так и практики его применения. Накопленный более чем десятилетний опыт требует глубокого научного анализа и теоретического осмысления со стороны гражданско-правовой науки. А необходимость применения системного, скоординированного межотраслевого подхода к правовому регулированию отношений в сфере приватизации с учетом природы отношений осознана и доктриной, и практикой. Это актуализирует проблему и порождает необходимость ее теоретического исследования.

Теоретических моделей, направленных на системный  анализ приватизационного законодательства, обобщений имеющейся законодательной  и правоприменительной практики, частично восполняющей недостатки правового  регулирования отношений в сфере приватизации, создается в недостаточном объеме. В то время как известно, что нормы о приватизации в целом, и жилья, в частности, в основе своего появления в структуре российского законодательства имели не столько полноценную теоретическую основу, сколько политические лозунги о необходимости трансформации отношений собственности, а потому не отличались последовательностью, концептуальностью и определенностью методов правового регулирования. Последующие доктринальные исследования позволили отчасти исправить это положение. Однако юридическое познание не исчерпало себя в этом вопросе и интерес к нему продолжает сохраняться, а нормативные акты последнего времени и акты правоприменения дают новый импульс для научных исследований по проблемам приватизации жилых помещений. Ограниченность же процесса бесплатной приватизации жилых помещений во времени не снижает актуальности проблемы в силу того, что эти отношения, являясь гражданско-правовыми, после их установления могут подлежать изменению, прекращению или по правилам о сделках признаваться недействительными, а потому и после 1 марта 2010 г. отношения приватизации будут находиться в поле зрения правоприменителя. Немаловажен и тот факт, что последующая потребность исследования поднятой темы уже в историческом ракурсе придаст ей еще большую теоретическую ценность, так как сформулированные выводы будут пребывать в ряду тех научных результатов, которые теоретически обобщали достижения и просчеты российского законодателя на определенном этапе истории. Правовым следствием приватизации является возникновение вещных и обязательственных прав на жилые помещения. Исследование возникающих при этом отношений позволяет выявить особенности реализации субъективных гражданских прав на жилые помещения в порядке приватизации. Такой путь вхождения в тему видится соискателю наиболее рациональным способом ее осмысления. В настоящее время вопросы правового регулирования отношений, возникающих в рамках приватизации, требуют всестороннего изучения на новом уровне, с учетом практики применения новейшего жилищного законодательства а также с учетом того, что некоторые аспекты, связанные с приватизационными процессами, не получили пока надлежащего законодательного регулирования. Имеющиеся правовые решения нуждаются в развитии и совершенствовании, научном обосновании. В целях формирования необходимого доктринального задела для дальнейшего совершенствования законодательства надлежит уточнить отдельные теоретические и законодательные положения. Так, в литературе не уделено должного внимания отдельным видам объектов приватизации (например, приватизации комнат в общежитиях, служебных помещений, коммунальных квартир), что позволяет сделать вывод об отсутствии теоретической основы юридических процедур приватизации по поводу этих объектов. Существуют проблемы реализации права на приватизацию отдельными категориями граждан (несовершеннолетние и одинокие престарелые).

Степень научной разработанности исследования. История отношений по приватизации жилых помещений в России является наиболее краткой по сравнению с иными видами общественных отношений, отсюда и теоретические подходы в этой сфере также не имеют давней истории. Теоретической основы исследования являются труды В. К. Андреева, М. И. Брагинского, А. В. Венедиктова, В. В. Витрянского, П. П. Виткявичуса, М. В. Власовой, Д. М. Генкина, В. А. Дозорцева, Н. Д. Егорова, И. В. Ершовой, С. А. Зинченко, О. С. Иоффе, А. В. Карасса, С. М. Корнеева, М. И. Кулагина, В. П. Мозолина, Л. А. Морозовой, А. А. Рубанова, Е. А. Суханова, Л. В. Щенниковой, В. С. Якушева.

Научно-теоретической  основой являются труды советских  и российских ученых - юристов и  практиков в области общей  теории права и гражданского права: С. С. Алексеева, С. И. Аскназия, Е. В. Васина, О. Э. Бессоновой, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, И. М. Исрафилова, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, В. Н. Литовкина, И. Б. Мартковича, С. Б. Полич, Л. М. Пчелинцевой, П. И. Седугина, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, А. А. Титова, М. Ю. Тихомирова, Л. В. Щенниковой, В. Ф. Яковлева, В. С. Якушева.

Объектом настоящего исследования выступает приватизация жилого помещения как правовое явление и отношения, возникающие вследствие приватизации жилья, основания их возникновения, изменения и прекращения. Предметом исследования являются отечественное законодательство и законодательство других стран, правоприменительная практика, достижения науки преимущественно в сфере гражданского права.

Цель  обусловлена объектом и предметом  исследования и состоит в обосновании  теоретической концепции юридической  конструкции приватизации, выявлении закономерностей гражданско-правового регулирования указанных отношений.

Названная цель предопределила следующие задачи исследования:

- Выявить  и научно обосновать сущность  и своеобразие правовой формы  отношений в сфере приватизации  жилых помещений путем анализа нормативно-правовых и научных подходов.

- Исследовать  юридическую конструкцию приватизации  и разграничить ее со смежными  юридическими конструкциями (купля-продажа,  дарение).

- Систематизировать  и классифицировать принципы  института приватизации жилых помещений.

- Выявить  характерные особенности приватизационных  процедур.

- Проанализировать  право на приватизацию, как индивидуализированного  элемента жилищной правоспособности  граждан, обусловленного их субъективным  правом пользования жилым помещением на основании договора социального найма.

- Определить  правовую природу и особенности  договора, лежащего в основании  отношений по приватизации жилья.

- Выработать  научные рекомендации по совершенствованию  нормотворческой деятельности в  этой области.

Методологическую  основу исследования составляют общенаучный  диалектический метод познания социальных и правовых явлений, а также частно-научные  методы: сравнительного правоведения, системно-структурного анализа, синтеза, абстрагирования, обобщения, аналогии. В процессе исследования применяются также логический и исторический методы исследования.

Структура работы определяется целями и задачами исследования. Настоящая работа состоит  из введения, трех глав, заключения и  библиографического списка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ И ПРАВА НА ПРИВАТИЗАЦИЮ 

1.1 Реализация и защита  права граждан  на приватизацию  жилых помещений 

Приватизация  как способ приобретения права собственности  является одним из важнейших условий  оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[1] не вызывала особых сложностей.

Жилищным  фондом в Российской Федерации признается общая совокупность жилых помещений, которые находятся на территории Российской Федерации, при этом Жилищный кодекс РФ выделяет две категории, для первой основой деления является форма собственности, а для второй - цель и способы использования жилищного фонда.

Выделим несколько мнений авторов относительно понимания жилищных фондов.

Например, П.И. Седугин, определяя виды жилищных фондов, опирался на социальное назначение жилых помещений, выделяя жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения в целях извлечения прибыли)[2].

Ю.К. Толстой  дает понятие жилищного фонда, под  которым он понимает совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно[3].

П.В. Крашенинников  классифицирует жилищные фонды, в основу закладывая два признака:

1) принадлежность к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида:

а) частный  жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов);

б) государственный  жилищный фонд;

в) муниципальный  жилищный фонд;

2) в  зависимости от использования.  По этому признаку жилищный  фонд можно разделить на четыре  группы:

а) социальный;

б) индивидуальный;

в) коммерческий;

г) специализированный[4].

Мы же будем опираться на классификацию, признанную Жилищным кодексом РФ, как  основную. Соответственно к первой категории относятся: частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд; ко второй категории следует отнести: жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

Нас интересует специализированный жилищный фонд, к  которому относятся следующие виды объектов:

- служебные  жилые помещения;

- жилые  помещения в общежитиях;

- жилые  помещения маневренного фонда;

- жилые  помещения в домах системы  социального обслуживания населения;

- жилые  помещения фонда для временного  поселения вынужденных переселенцев;

- жилые  помещения фонда для временного  поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые  помещения для социальной защиты  отдельных категорий граждан.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами. Сегодня такой порядок урегулирован Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"[5].

В соответствии с данным нормативным актом жилым помещением признается:

- жилой  дом - индивидуально-определенное  здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами  бытовых и иных нужд, связанных  с их проживанием в нем;

- квартира - структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее  возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее  из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного  использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

- комната  - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные  выходы либо на земельный участок, прилегающий  к жилому дому, либо в помещения  общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются  к использованию в качестве жилых  помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции  осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным требованиям[6].

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном  им порядке комиссию для оценки жилых  помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган местного самоуправления создает в  установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В состав комиссии включаются также представители  органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора  в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической  и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник  жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные  эксперты проектно-изыскательских организаций  с правом решающего голоса.

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

Перечислим  требования, которым должно отвечать жилое помещение. Жилые помещения  должны располагаться преимущественно  в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие  конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений  в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

Жилое помещение, равно как и общее  имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными  системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в  газифицированных районах также  и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные  системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых  жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.

Инженерные  системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся  в жилых помещениях, а также  входящие в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами

Наружные  ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений  в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме, должны быть защищены от проникновения  дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

Доступ  к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного  этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Допустимая  высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

В реконструируемом жилом помещении при изменении  местоположения санитарно-технических  узлов должны быть осуществлены мероприятия  по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов

Объемно-планировочное  решение жилых помещений и  их расположение в многоквартирном  доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

В жилом  помещении требуемая инсоляция  должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее  чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических  районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических  районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.

Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной  отметки земли.

Размещение  жилого помещения в подвальном и  цокольном этажах не допускается.

Размещение  над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем  уровне над кухней допускается в  квартирах, расположенных в 2 уровнях.

Комнаты и кухни в жилом помещении  должны иметь непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в  состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1:10.

В жилом  помещении допустимые уровни звукового  давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.