Приватизация жилья в государственном и муниципальном жилом фонде

Слушатель: Иванов Сергей

Александрович

Факультет: Юриспруденция

Специальность: 0211 Правоведение

         Курс:3

         Группа: П-43

Содержание

Введение………………………………………………………………………  3

Глава 1.Приватизация жилья в государственном и муниципальном  жилом фонде.                                          4

3.Приватизация жилья в ЖСК,  коммунальных квартир и служебных   жилых помещений.                          12

4.Приватизация колхозного жилья.                     15

5.Порядок приватизации жилых  помещений.              16

6.Анализ судебной практики.          18

7.Заключение.                                        28                                   

8.Список литературы.                                 30

1.Введение

“Одним из действенных  преобразований в жилищной сфере, способствующим созданию широких слоев собственников  жилья, является приватизация. Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации определены в соответствующем  законе. Закон определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности  на жилье.

Целью таких  преобразований является создание условий  для осуществления права граждан  на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также  улучшение использования и сохранности  жилищного фонда. Вступление в права  собственности на жилье через  приватизацию дает гражданам возможность  получать от государства практически  бесплатно реальную недвижимость, столь  высоко оцениваемую на рынке жилья”¹.

2.Приватизация  жилья в государственном и  муниципальном  жилом фонде.

“Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность  граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших  занимаемые жилые помещения, - по месту  бронирования жилых помещений.

 Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних

Жилые помещения, в которых проживают исключительно  несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность  по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают  исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению  с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки  и попечительства.

“Федеральным  законом от 11 августа 1994г. №26 – ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон РФ “О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации” в  некоторые статьи закона были внесены  существенные поправки, касающиеся правового  положения несовершеннолетних. В  первоначальной редакции для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем.

Со вступлением  в силу ФЗ “О внесении изменений  и дополнений в Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” к  этому условию добавилось требование о получении согласия также несовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет. Необходимо отметить, что появление такой нормы являлось лишь закреплением в законе разъяснения, содержащегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г. №8 “О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”: в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения несовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправе участвовать в установлении общей собственности на это помещение.

Такой вывод  можно сделать исходя из содержания ч.1 ст.53 Жилищного кодекса РСФСР, где сказано, что “члены семьи  нанимателя, проживающие совместно  с ним, пользуются наравне с нанимателем  всеми правами и несут все  обязанности, вытекающие из договора найма  жилого помещения”, - иными словами, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным  и муниципальным жильем на приватизацию занимаемого помещения равны.

Следовательно, при приватизации жилья необходимо получить согласие детей, как достигших, так и не достигших 15 лет –  только при этом от имени несовершеннолетнего  будет действовать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Статья 7 Закона была дополнена частью второй, предусматривающей обязательное включение  в договор передачи жилого помещения  несовершеннолетних, имеющих право  пользования данным жилым помещением и проживающих совместно с  лицами, которым это жилое помещение  передается в общую с несовершеннолетними  собственность, а также несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но не утративших право пользования жилым помещением.

Отсутствие  в законе прямого указания на необходимость  получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение  их в договор передачи в период между принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений  породило на практике немало злоупотреблений  – заключались договоры без включения  в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права

Пленум  Верховного суда РФ в своем постановлении  от 24 августа 1993г. разъяснил, что согласно Кодексу о браке и семье  РСФСР 1969г. опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы  бытовых, в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель – давать согласие на совершение таких сделок, поэтому  отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных органов. Следовательно, на заключение договора передачи без внесения несовершеннолетних в число собственников необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства, что часто не выполнялось жилищными органами”.²

Граждане, ставшие  собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими  по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти  помещения, а также совершать  с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

        Собственники приватизированных  жилых помещений в доме государственного  или муниципального жилищного  фонда являются совладельцами  либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

        Осуществление права собственности  на жилое помещение не должно  нарушать прав и охраняемых  действующим законодательством  интересов других лиц.

        Собственники жилищного фонда  или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми  закреплен жилищный фонд на  праве полного хозяйственного  ведения, и учреждения, в оперативное  управление которых передан жилищный  фонд, вправе принимать решения  о приватизации служебных   жилых помещений и коммунальных  квартир. 

“В соответствии с Законом РФ “О приватизации жилищного  фонда в РФ” жилые помещения  передаются в общую собственность (совместную или долевую), либо в  собственность одного из совместно  проживающих лиц, в том числе  и несовершеннолетних.

Таким образом, если квартира переходит в собственность  двух или более лиц, необходимо определить, на каком праве они будут владеть  квартирой: на праве долевой собственности  или на праве совместной собственности, и отразить это в договоре передачи квартиры (договоре приватизации). Чтобы  правильно сделать выбор, следует  знать, чем отличается долевая собственность  от совместной.

Если  квартира поступает в долевую  собственность двух или более  лиц, в договоре следует определить долю каждого участника долевой  собственности. Доля определяется в  виде простой (1/3) или десятичной (0,5) дроби. Если доли участников не определены в договоре приватизации, то в силу требований закона они считаются  равными. Владение и пользование  квартирой, находящейся в долевой  собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а если согласие не достигнуто – в порядке, устанавливаемом  судом. Это положение закона означает, что участники долевой собственности  устанавливают сами, кто из них  какой комнатой пользуется, кто и  в каком размере несет расходы  по содержанию квартиры, ее ремонту. Если они не достигают согласия по всем вопросам, то порядок владения и  пользования квартирой может  установить суд. А вот распоряжаться квартирой, например продать ее, сдать в аренду, в коммерческий найм, можно только по соглашению всех участников долевой собственности.

Нельзя  путать распоряжение квартирой и  распоряжение долей в праве на эту квартиру. В отличие от распоряжения квартирой распоряжение долей в  праве на квартиру производится участником долевой собственности самостоятельно, он может по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю в праве  на квартиру или распорядиться ею другим образом. При продаже доли в праве или ином возмездном отчуждении другие участники долевой собственности  имеют лишь право преимущественной покупки этой доли. Кроме того, участник долевой собственности вправе потребовать  выдела своей доли из общего имущества, например, в виде комнаты, если такой  выдел возможен без несоразмерного ущерба имуществу.

При заключении договора приватизации граждане часто  отдают предпочтение совместной собственности, поскольку, на их взгляд, совместная собственность  имеет более понятный и удобный  правовой режим.

Участники совместной собственности сообща владеют  и пользуются квартирой. Распоряжение ею осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается  сделка по распоряжению квартирой. Иными  словами, любой из участников совместной собственности может ее продать, при этом ему не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему государственную  регистрацию прав, что другие участники  тоже согласны на сделку, так как  наличие их согласия предполагается в силу закона.

Для имущества, находящегося в совместной собственности  супругов, законодатель установил специальное  правило, согласно которому супруг, осуществляющий продажу или иное отчуждение недвижимого  имущества, находящегося в совместной собственности, должен представить  покупателю, нотариусу, органу, осуществляющему  государственную регистрацию, нотариально  удостоверенное согласие другого супруга  на сделку, без которого сделка не будет нотариально удостоверена и зарегистрирована. В отношении же совместной собственности, возникающей при приватизации, такое правило не установлено, механизм защиты прав участников совместной собственности отсутствует.

Раздел  общего имущества между участниками  совместной собственности, а также  выдел доли одного из них могут  быть осуществлены только после определения  доли каждого участника в праве  на общее имущество, т.е. только после  установления долевой собственности. Без установления доли участник совместной собственности не может оставить завещание, не может подарить или  продать свою долю. Установление размера  доли каждого – это предмет  соглашения участников и, как показывает практика, зачастую предмет спора, который  может быть разрешен только в суде.

В настоящее  время из-за отсутствия четкого законодательного регулирования режима совместной собственности  сложилась такая судебная и нотариальная практика: в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность  на имущество прекращается и возникает  долевая собственность. Оставшиеся в живых совместные собственники и наследники умершего подписывают  соглашение, в котором устанавливают  доли участников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доля умершего наследуется по закону на общих основаниях. Что это означает? Наследниками умершего являются супруг(а), дети, в том числе от первого брака, родители – все они имеют право наследования доли в праве собственности на квартиру. Соответственно, квартира поступает в долевую собственность не только участников, приватизировавших ее в совместную собственность, но и наследников по закону. Если умерший участник совместной собственности  не имеет наследников по закону, его доля отходит в собственность государства. Наиболее часто такая ситуация складывается, когда в приватизации квартиры, помимо членов семьи, связанных близким родством, не имеющих наследников по закону, принимал участие дальний родственник. К сожалению, в дальнейшем доля, отошедшая к государству, подлежит денежному выкупу. Этого можно избежать, если квартира была приватизирована в долевую собственность и участник долевой собственности при жизни выразил свою долю в завещании”.³

Передача  в собственность граждан жилых  помещений осуществляется:

        соответствующим Советом народных  депутатов или его исполнительным  органом;

        предприятием, за которым закреплен  жилищный фонд на праве полного  хозяйственного ведения;

        учреждением, в оперативное управление  которого передан жилищный фонд.

Передача  жилья в собственность граждан  оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в  собственность.

        В договоре передачи жилого  помещения в собственность включаются  несовершеннолетние, имеющие право  пользования данным жилым помещением  и проживающие совместно с  лицами, которым это жилое помещение  передается в общую с несовершеннолетними  собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных  лиц, но не утратившие право  пользования данным жилым помещением.

Решение вопроса  о приватизации жилья должно приниматься  по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

         Должностные лица, виновные в  нарушении требований части первой  настоящей статьи, привлекаются  к ответственности в установленном  порядке.

         В случае нарушения прав гражданина  при решении вопросов приватизации  жилья он вправе обратиться  в суд.

Каждый гражданин  имеет право на приобретение в  собственность бесплатно, в порядке  приватизации, жилого помещения в  домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

         Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Приватизация  занимаемых гражданами жилых помещений  в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

При переходе государственных  или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности  либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном  ведении предприятий или в  оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное  ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение  органов местного самоуправления в  установленном порядке с сохранением  всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

         Обслуживание и ремонт приватизированных  жилых помещений осуществляются  с обязательным соблюдением единых  правил и норм эксплуатации  и ремонта жилищного фонда  на условиях, установленных для  домов государственного и муниципального  жилищного фонда, за счет средств  их собственников. В этих целях  собственники могут образовывать  товарищества и иные объединения.

За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными  организациями сохраняются обязательства  по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями).

         Оплата расходов, связанных с  обслуживанием и ремонтом приватизированных  жилых помещений, производится  собственниками по ставкам, установленным  для обслуживания государственного  и муниципального жилищного фонда. 

Собственники  жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая государственные  жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные  фирмы и иные субъекты хозяйствования.

Обслуживание  и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными  организациями, обслуживающими этот дом  до начала приватизации, кроме тех  квартир, собственники которых избрали  иные организации для обслуживания этих квартир.

Собственники  жилых помещений участвуют в  расходах, связанных с обслуживанием  и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием  придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. Нарушение  правил эксплуатации приватизированных  жилых помещений, инженерного оборудования, коммуникаций и придомовой территории влечет ответственность в установленном  порядке”.⁴

3.Приватизация  жилья в ЖСК.

“Между возникновением и оформлением в собственность  государственного, муниципального или  ведомственного жилья и жилья  в домах ЖСК имеются существенные различия. Приватизация муниципального и ведомственного жилья осуществляется по Закону о приватизации жилищного  фонда в РФ. Согласно этому закону занимаемые гражданами помещения государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, бесплатно и на добровольной основе передаются им в собственность. Это означает, что граждане, занимающие жилые помещения по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность - совместную или долевую.

Право на приобретение жилого помещения в собственность  имеют все члены семьи, в том  числе и несовершеннолетние. Если кто-то из членов семьи не хочет становиться  собственником, он может отказаться от причитающейся ему доли, сохраняя при этом право пожизненного проживания на данной площади.

Совершенно  иначе возникает и оформляется  право собственности на квартиру в ЖСК. Регулируется эта процедура  другим нормативным актом- Законом О собственности в РСФСР, принятом 24декабря 1990г. Согласно ст.13 данного Закона, член жилищно-строительного или жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на эту квартиру. Таким образом, возникновение права собственности на квартиру в ЖСК не зависит от желания или нежелания члена ЖСК или его семьи, оно предопределено уже фактом вступления в ЖСК.

При этом не важно, кто из членов семьи и когда  вносил деньги в уплату пая на счет ЖСК, собственником становится только тот, кто является членом ЖСК. Другие члены семьи, если они там прописаны, имеют право пожизненного проживания на этой площади.

Тот факт, что  собственником является только один из членов семьи, часто вызывает тревогу  у остальных проживающих в  квартире, их беспокоит, может ли он продать ее без их согласия и каковы их права в этом случае. Прежде всего необходимо знать, что продажа квартиры ЖСК без согласия супруга вообще не допускается, и что члены семьи сохраняют право пожизненного проживания на площади, где они прописаны, даже в случае ее продажи.

Продавец квартиры обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на проживание в ней. Согласие супруга на продажу квартиры и осведомленность покупателя о  правах третьих лиц обязан проконтролировать  нотариус при удостоверении сделки. Поскольку все имущество супругов, приобретенное ими в период брака (за исключением унаследованного  или полученного в дар одним  из них), в соответствии с действующим  законодательством является общим, совместно нажитым имуществом, то супруги могут нотариально оформить свидетельство о праве собственности  на долю в общем имуществе супругов.

Относительно  квартиры такое свидетельство нужно  зарегистрировать в организации, занимающейся в данном городе оформлением документов на собственность ЖСК. В Москве это  департамент муниципального жилья, в других городах – как правило Бюро технической инвентаризации. Если у супругов возникает спор о праве на квартиру, то такой спор может быть решен судом”.⁵ 

“Собственники жилого фонда, в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона о приватизации жилого фонда в РСФСР или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения , в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.

Следовательно, для приватизации служебных жилых  помещений гражданами, в них проживающими, необходимо получить согласие предприятия, учреждения, органа местного самоуправления, на чьем балансе находится служебное  помещение”.⁶

“О возможности  приватизации коммунальной квартиры в  целом (т.е. одновременно всех жилых  помещений, находящихся в квартире) и в юридической практике и  в литературе существует единое мнение: при определенных в Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в  РФ” условиях приватизация коммунальной квартиры возможна.

 Что же  касается возможности приватизации  отдельных (т.е. не всех одновременно) жилых помещений, находящихся  в коммунальной квартире, то здесь  мнения исследователей диаметрально  расходятся. Сторонники первой точки  зрения считают возможной приватизацию  отдельных жилых помещений, находящихся  в данной коммунальной квартире.

Сторонники  второй, диаметрально противоположной, точки зрения без объяснения мотивов  считают, что не подлежат приватизации отдельные жилые помещения, находящиеся  в коммунальных квартирах. Приватизироваться  может квартира в целом при  волеизъявлении всех нанимателей жилых  помещений в коммунальной квартире с согласия членов их семей на приватизацию занимаемых ими комнат”.⁷

«Конституционный  суд РФ постановил: “Признать статью 4 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в РФ” в  части, ограничивающей приватизацию жилых  помещений в коммунальных квартирах  государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования, не соответствующей  Конституции РФ, ее статьям 19(части 1 и 2), 46(части 1и 2) и 55(часть 3)”.⁸

4.Приватизация  колхозного жилья.

“Жилищный фонд колхозов не относится к категории  государственного и муниципального жилищного фонда, на который распространяется Закон “О приватизации жилищного  фонда в РФ”. Жилье колхоза  - это собственность общественной организации, и колхоз или акционерное общество, созданное на его базе, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этим жильем по своему усмотрению.

Поскольку жилье колхозов является общественной собственностью, приватизировать колхозную  квартиру можно только с согласия правления колхоза, в порядке, установленном  общим собранием колхозников, а  если на базе колхоза создано акционерное  общество, то в порядке, установленном  общим собранием акционеров.

5.Порядок  приватизации жилых помещений.

Заявления о приватизации жилья подаются в  хозрасчетные бюро районных администраций  для муниципального жилья и на предприятия или учреждения. Гражданин, желающий приватизировать жилье, обязан предоставить следующие документы:

-заявление  на приватизацию жилья;

-ордер  или договор найма;

-справку  с места жительства о составе  семьи;

-справку  о приватизации при перемене  места жительства после 01.08.91;

-копии  свидетельств о рождении несовершеннолетних  членов семьи;

-при  необходимости справку органов  опеки и попечительства, разрешающих  исключить несовершеннолетних детей  из процесса приватизации;

-документы,  свидетельствующие о согласии  совершеннолетних и несовершеннолетних  в возрасте от 15 до 18 лет на  приватизацию жилого помещения;

-выкопировку приватизируемой квартиры.

Справку о  составе семьи гражданин получает в ЖЭУ. При необходимости получить справку органов опеки и попечительства о возможности невключения несовершеннолетних членов семьи в число собственников приватизируемого жилого помещения гражданин обращается с заявлением в районный отдел образования по месту жительства.

Передача  жилья в собственность граждан  оформляется договором передачи, заключаемым районной администрацией (главой администрации) либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающим жилое помещение в  собственность. При этом нотариального  удостоверения договора передачи не требуется и государственная  пошлина не взымается.

В договор  передачи жилого помещения в собственность  включаются несовершеннолетние, имеющие  право пользования данным жилым  помещением и проживающие совместно  с лицами, которым это жилое  помещение передается в общую  с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие  отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым  помещением.

Приватизируемая квартира может быть оформлена договором  передачи квартиры в собственность  одного из членов семьи или в общую  собственность в различных пропорциях. При этом следует отметить, что  в случае приватизации квартиры одним  из лиц, проживающих в квартире, он после приватизации жилого помещения  может поставить вопрос о выселении  других лиц, в ней проживающих, как  собственник жилого помещения.

Приватизация  жилья в домах государственного и муниципального жилого фонда совершеннолетними  гражданами возможна один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого  жилого помещения в порядке его  приватизации сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого жилого фонда после достижения ими совершеннолетия”.⁹

6. Анализ судебной  практики.

“Следует  сказать, что для некоторых российских граждан приватизация оказалась  не таким уж благом, и сегодня  больше вопросов вызывает не порядок  приватизации, а условия “расприватизации”, то есть аннулирования договоров передачи недвижимого имущества – в первую очередь жилья – в собственность граждан. И тому есть свои причины. Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, - более многочисленная категория граждан, - это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства  после приватизации занимаемого ранее.