Содержание 

Введение ………………………………………………………………………....3

Глава 1. Общая характеристика приватизации жилых помещений в РФ ….5

1.1 Юридическая природа и сущность приватизации, и ее принципов ……5

1.2 Основные принципы приватизации жилых помещений …………………7

1.3 Признание договора приватизации  недействительным………………….9

Глава 2. Порядок приватизации и деприватизации жилых помещений ......13

2.1 Порядок приватизации жилых помещений ……………………………...13

2.2 Случаи  возвращения права на приватизацию……………………………16 

2.3 Порядок деприватизации жилых помещений …………………………..19

Глава 3. Отдельные вопросы правового регулирования приватизации…...22

3.1 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья ………….22

3.2 Приватизация служебных жилых помещений …………………………..23

3.3 Приватизация общежитий …………………………………………………27

Заключение ……………………………………………………………………...29

Список  использованных источников …………………………………………32

Приложение ……………………………………………………………………..34 
 
 
 
 
 

Введение

     Тема  курсовой работы «Приватизация жилых  помещений» была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражается в следующем.

     Удовлетворение  потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее.

     Приватизация  как способ приобретения права собственности  является одним из важнейших условий  оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом  приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Далее Закон о приватизации) не вызывала особых сложностей.

     Комплекс  возникших к настоящему времени  противоречий обусловливает трудности  правоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.

     В исследовании использовались методы анализа  и синтеза, систематизации, обобщения, историко-правовой, сравнительный, конкретно-социологический  и статистический методы.

     Цель  исследования состоит в том, чтобы, изучив правоприменительную практику по рассматриваемой теме, выявить проблемы, возникающие при приватизации жилых помещений, дать им правовую оценку и наметить пути их решения.

     Объектом  исследования является совокупность общественных отношений, возникающих в процессе приватизации жилых помещений.

     Предметом данного исследования – нормы жилищного, гражданского права, регулирующие порядок приватизации и деприватизации жилых помещений в РФ.

     В соответствии с поставленной целью  были выявлены следующие задачи:

     – изучить особенности законодательства о приватизации жилых помещений в РФ;

     – рассмотреть порядок приватизации жилых помещений;

     – проанализировать защиту прав несовершеннолетних при приватизации жилья;

     – охарактеризовать порядок приватизации и деприватизации жилых помещений;

     – выявить характерные особенности  приватизационных процедур. 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1. Общая характеристика приватизации жилых  помещений в РФ

1.1 Юридическая природа и сущность приватизации, и ее принципов 

     Жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; 2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в домах государственного и муниципального жилищного фонда общежитий, служебных жилых помещений, жилых помещений маневренного фонда и др.¹.

              Нормы гражданского права регулируют в основной своей массе имущественные отношения жилищный фонд Российской Федерации ². Вместе с тем отдельные стороны тех же самых имущественных отношений (отношения по коммерческому найму жилья, отношения по приватизации жилых помещений) регулируются нормами жилищного права. Эти отношения образуют относительно самостоятельную область общественной жизни, они имеют собственное экономическое содержание и видовую прописку. В силу этого и возникла необходимость формирования группы норм, призванных обеспечить становление, нормальное развитие и реализацию указанных отношений.

     1. Граждане имеют право приватизировать  жилые помещения, занимаемые ими  по договору социального найма  в домах государственного и  муниципального жилищного фонда.

     Принципы  и порядок приватизации названных  жилых помещений устанавливаются  федеральным законом.

     Передача  в собственность нанимателя занимаемого  им жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого нанимателем с собственником  жилищного фонда или правомочным  им лицом. Этот договор по установленным  законом основаниям может быть признан  в судебном порядке недействительным.

     2. Граждане имеют право на получение  жилого помещения в собственность  в порядке приватизации жилых  помещений.

     Право на приватизацию жилого помещения сохраняется  тогда, когда в установленном  порядке признан недействительным ранее заключенный договор на приобретение жилого помещения в  собственность в порядке приватизации

     Приватизация жилых помещений является институтом жилищного права. Вместе с тем на практике граждане, и официальные учреждения нередко употребляют термин "право", "право граждан на приватизацию жилых помещений" и т.п.

     Субъективное  право каждого гражданина на приобретение в собственность бесплатно в  порядке приватизации жилого помещения, находящегося в доме государственного или муниципального жилищного фонда, строится по модели элемента обязательственного правоотношения и может быть определено как установленная законом мера возможного поведения управомоченного лица. Эта мера может заключать: а) правовую возможность совершения действий самим управомоченным лицом; б) правовую возможность требовать управомоченным лицом от обязанного лица (лиц) совершения определенных действий по заключению договора о передаче жилого помещения и фактической передаче этого помещения. 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Основные принципы приватизации жилых помещений 

     К основным принципам приватизации жилых  помещений относятся следующие:

     1) право приватизации предоставлено  только гражданам Российской  Федерации.

     2) приватизации подлежат только  жилые помещения государственного  и муниципального жилищного фонда.

     Граждане  могут приватизировать жилые  помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а  также жилищный фонд, временно находящийся  у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал  этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

     Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими  жилых помещений, находящихся в  собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ  с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья  в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

     Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании  коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения  не могут быть приватизированы путем  безвозмездной передачи.

     3) возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

     Жилые помещения подлежат передаче в собственность  только на добровольной основе, при  наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет³. Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

     Необходимо  учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют  законное право на проживание. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ⁴  установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

     Таким образом, для приватизации жилого помещения  необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами  семьи нанимателя не являются, но имеют  равное с нанимателем и членами  его семьи право пользования  жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда  бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади  не проживают.

     Таким образом, право на приватизацию сохраняют  несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и  опекунам (попечителям), в том числе  и к приемным родителям.

     4) бесплатность.

     Данный  принцип означает, что жилое помещение  передается в собственность граждан  в порядке приватизации бесплатно.

     5) однократность.

     Использовать  право на бесплатное приобретение в  собственность жилого помещения  в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации  может только один раз. Это правило  не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого  жилого помещения в порядке приватизации.

     Таким образом, гражданин может участвовать  в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз – после его достижения.

     Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве  случаев, из – за недостаточной изученности  этого вопроса в юридической  практике и в литературе. 

     1.3 Признание договора приватизации недействительным 

     Договор приватизации может быть признан  недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в  соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса РФ⁵.

     Гражданское законодательство разделяет все  недействительные сделки на две группы: ничтожные сделки и оспоримые  сделки.

     Первая  группа сделок названа ничтожными в силу того, что их недействительность вытекает из самого факта совершения таковой сделки. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом РФ: 

     - договор приватизации не соответствует  закону или другому правовому  акту, то есть нарушены требования действующих нормативных актов (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

     - договор приватизации противоречит  основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые  нормы (социально-экономические;  права и свободы граждан), - статья 169 Гражданского кодекса РФ;

     - договор приватизации является  мнимой сделкой, то есть без  реального намерения создать  правовые последствия по возникновению,  изменению или прекращению гражданских  прав и обязанностей (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ); 

     - договор приватизации представляет  собой притворную сделку, то есть  в действительности совершается  другая сделка, например купля-продажа  (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса  РФ); 

     - договор приватизации совершен  недееспособным гражданином, то  есть когда гражданин, вследствие  психического расстройства признанный  судом недееспособным, не мог  понимать значения своих действий  или руководить ими при оформлении  договора приватизации (статья 171 Гражданского  кодекса РФ).

     Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной  из таких ничтожных сделок может  быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения  любым заинтересованным лицом⁶.

     Другая  группа сделок, которые принято называть оспоримыми, в связи с тем, что такие сделки могут быть признаны судом недействительными только при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом РФ (статьи 173 - 179) и доказанных в суде, но уже не любым заинтересованным лицом, а только тем, которое указано в соответствующей норме законодательства.

     Договор приватизации жилого помещения может  быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим  основаниям: 

     - при превышении полномочий на  проведение приватизации доверенным лицом по иску доверителя (статья 174 Гражданского кодекса РФ); 

     - при совершении приватизации  несовершеннолетним в возрасте  от 14 до 18 лет без согласия родителей,  усыновителей или попечителей  • по иску этих же лиц  (согласие должно быть выражено  в письменной форме) - статья 175 Гражданского  кодекса РФ; 

     - при совершении приватизации  без согласия попечителя гражданином,  ограниченным судом в дееспособности  вследствие злоупотребления спиртными  напитками или наркотическими  средствами, - по иску попечителя, в соответствии со статьей  176 Гражданского кодекса РФ; 

     - при совершении приватизации  гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее  совершения в таком состоянии,  когда он не был способен  понимать значение своих действий  или руководить ими (нервное  потрясение, психическое расстройство, заболевание, физическая травма, глубокое алкогольное или наркотическое опьянение и т. д.), - по иску этого гражданина, опекуна или других заинтересованных лиц, права которых нарушены договором приватизации (статья 177 Гражданского кодекса РФ); 

     - при совершении приватизации  под влиянием заблуждения, имеющего  существенное значение (незнание  закона или заблуждение относительно  мотива - не имеют существенного  значения), - по иску заблуждающейся  стороны (статья 178 Гражданского  кодекса РФ); 

     - при совершении приватизации  под влиянием обмана, насилия,  угрозы или злонамеренного соглашения  доверенного лица с представителем  другой стороны - по иску потерпевшего (статья 179 Гражданского кодекса  РФ).

       Расторжение договора приватизации возможно либо по соглашению сторон, исходя из принципа свободы договора, либо по решению  суда, если соглашение о расторжении  договора не достигнуто и другая сторона "существенно" нарушила договор (статья 450 Гражданского кодекса РФ).

       При расторжении договора приватизации по решению суда добиться от другой стороны (органа приватизации, с которым был подписан договор приватизации) заключения соглашения о "возвращении" права на приватизацию жилого помещения будет невозможно, так как само решение вопроса в суде говорит о наличии разногласий (спора) по данной проблеме.

       Совсем  иной характер отношений сторон может  сложиться при расторжении договора приватизации жилого помещения, если это  происходит по взаимному согласию сторон и без судебного разбирательства.

       В подобных ситуациях для восстановления права граждан на приватизацию жилья  необходимо заключить соответствующее  соглашение с другой стороной договора о недействительности сделки приватизации жилого помещения. При разрешении этого  вопроса необходимо иметь в виду, что предприятие, учреждение, организация, в которых оформлялись первоначальные документы по приватизации, чаще всего не правомочно заключать указанное соглашение, и вопрос нужно решать с бывшим собственником жилого помещения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 2. Порядок приватизации и деприватизации жилых помещений

2.1 Порядок приватизации жилых помещений 

     Одними  из оснований для изменения особого  правового режима жилого помещения, обусловленного целями его использования, являются приватизация и деприватизация жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

     Вопросы деприватизации как и приватизации жилого помещения урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

     Закон о приватизации⁷ дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

     Относительно  первой категории жилых помещений  представляется правильным установить запрет приватизации не только «аварийных»  жилых помещений, а всех жилых  помещений, которые признаны непригодными для проживания граждан. Аварийность  является специальным случаем или  одной из причин непригодности.

     Передача  жилых помещений в собственность  граждан осуществляется уполномоченными  собственниками указанных жилых  помещений органами государственной  власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

     В случае осуществления передачи унитарными и казенными предприятиями, а  также учреждениями согласия собственника в лице соответствующего органа по управлению государственным или  муниципальным имуществом не требуется.

     Решение вопроса о приватизации жилых  помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи следующих документов:

     1.заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет членами семьи нанимателя;

     2. документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (договор социального найма, ордер на жилое помещение);

     3. справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

     4. разрешение органов опеки и попечительства в случаях отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение.

     5. Договор о передаче жилья в собственность – предоставляется в 2-х подлинных экземплярах. Договор должен быть подписан сторонами и заверен печатью.

     6. Кадастровый паспорт объекта с указанием кадастрового номера.

     7. Выписка из домовой книги с указанием лиц, проживающих в приватизируемом жилом помещении, и ее копия.

     8. Отказы от участия в приватизации лиц, совместно проживающих (прописанных), но не использующих свое право на приватизацию объекта недвижимости - оригинал и копия.

     9. Договор социального найма жилого помещения либо ордер на жилое помещение (их копии) заверенные должны быть представлены к договорам о передаче жилья в собственность.

     10. В случае необходимости: свидетельства о заключении брака либо расторжения, о рождении, об изменении имени, фамилии.

     Для сдачи документов на государственную  регистрацию права по договорам  приватизации необходимо присутствие  всех членов семьи, начиная с четырнадцатилетнего  возраста, с паспортами и свидетельствами  о рождении детей до 14 лет. Оформляющим приватизацию жилых помещений по доверенностям – наличие паспорта доверенного лица.

     Для заключения договора о передаче жилья  в собственность, необходимо сначала  зарегистрировать право собственности и (или) право оперативного управления, хозяйственного ведения учреждений, передающих по договорам приватизации гражданам недвижимое имущество.

     В случаях, предусмотренных законодательством, на государственную регистрацию  прав на жилые помещения, переданные в порядке приватизации, представляются и иные документы.

     Передача  жилых помещений в собственность  граждан оформляется договором  передачи, который заключается с  гражданином от имени собственника органами государственной власти или  органами местного самоуправления или  предприятиями, учреждениями, в хозяйственном  ведении или оперативном управлении которых находится соответствующее  жилое помещение. Нотариального  удостоверения договора передачи и  государственной регистрации не требуется. Государственной регистрации  подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилые помещения⁸. 

     2.2 Случаи возвращения права на приватизацию 
 

     Восстановление  права на приватизацию основывается на расприватизации жилья или деприватизаци. 
На юридическом языке расприватизация — это признание договора приватизации недействительным или его расторжение. Расторжение договора приватизации и признание такого договора недействительным — совершенно разные юридические действия. Расторжение осуществляется лишь при условии, что сам договор был законным (заключен без нарушений). Признание договора приватизации недействительным возможно при условии, что он был заключен с нарушением требований законодательства. В случае признания недействительным договор теряет силу. 
Расторжение договора приватизации возможно по соглашению сторон, а если такое соглашение не достигнуто, то в судебном порядке.

     Прежде  чем обращаться в суд с исковым  заявлением, необходимо направить другой стороне по договору (местной администрации, предприятию или учреждению) предложение  о расторжении договора и получить письменный отказ. Такой отказ должен быть дан в 30-дневный срок (ст. 452 ГК РФ). Если происходит расторжение договора по соглашению сторон, то он прекращает действие с момента заключения соглашения. Если договор расторгается в судебном порядке, то он прекращает действие с  момента вступления в законную силу судебного решения. Расторжение  договора необходимо зарегистрировать в учреждениях юстиции. 
В соответствии со статьей 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года каждому гражданину предоставляется право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Несовершеннолетние граждане, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. 
         Таким образом, наряду с принципом добровольности законодательством устанавливается также принцип одноразовости бесплатного приобретения жилого помещения. Однако в отличие от добровольности последний не является безусловным, а граждане, выражающие желание перевести свою приватизированную квартиру (комнату) в государственный или муниципальный жилищный фонд. то есть вернуть жилое помещение прежнему собственнику, при определенных условиях сохраняют за собой право бесплатной приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.  
         Договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а следовательно, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной. Таким образом, по этим двум основаниям и должна быть определена правовая возможность гражданина на проведение новой приватизации жилья. Другими словами, в подобной ситуации возникает проблема сохранения гражданином своего права на бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда при расторжении соответствующего договора или признании его недействительным.  
          В случае расторжения договора приватизации жилого помещения, в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса РФ, взаимные обязательства сторон прекращаются, и стороны договора не вправе требовать возвращения того, что уже было исполнено ими по обязательствам до момента расторжения договора. Право на приватизацию жилого помещения будет считаться использованным, а так как оно предоставляется только один раз, то и повторной приватизации быть не может. Расторжение договора приватизации отличается от признания его недействительным именно по основаниям и по юридическим последствиям этих действий. Что уже совершено по расторгаемому договору, не подлежит пересмотру.  
          Но при расторжении договора существуют определенные возможности для возвращения права гражданину на приватизацию жилого помещения. Восстановление прав приватизации законодательством не предусматривается, но в то же время сохраняется возможность реституции, в том числе права на приватизацию по взаимному соглашению сторон.  
          В случае признания договора приватизации жилого помещения недействительным возникают совершенно иные правовые последствия. Согласно⁹ Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка является таковой с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, следовательно, в этом случае и право гражданина на приватизацию использовано не было, так как под юридическими последствиями принято понимать возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.  
          Таким образом, с учетом вышесказанного очевидно, что сохранить право на приватизацию жилого помещения можно двумя способами: 1) через признание договора приватизации недействительным; 2) через расторжение договора приватизации с одновременным заключением соответствующего соглашения о сохранении права на приватизацию жилого помещения.