Приватизация жилых помещений

Содержание:

     

    Введение                                                                                                          
 

    Глава 1. Понятия жилого помещения и приватизации жилого помещения. 

    
    1. Понятие и  признаки жилого помещения                                       5                                
    2. Виды жилых помещений.                                                                7

    1. 3.     Понятие и принципы приватизации, цель и ограничения в приватизации.                                                                                                       10 

    Глава 2. Приватизация. 

    2.1. Приватизация отдельных видов жилых помещений.                         15

    2.2. Перечень документов, необходимых для приватизации жилого помещения.                                                                                                            24

    2.3. Последствия приватизации.                                                                  28 

    Заключение                                                                                                    30 

    Библиография                                                                                                32 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение 

    Сегодня в России продолжаются процессы, связанные  с приватизацией жилого фонда. На сегодняшний момент по данным РОСТАТа не приватизированным остаётся порядка 10% жилья. Данному вопросу уделяется внимание на высшем гос уровне, о чём свидетельствует недавно вышедший  Закон  "О внесении изменений в федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" который был принят Госдумой 15 января 2010 г. и одобрен Советом Федерации 27 января 2010 г. Согласно изменениям, которые вносятся в ч.2 ст.2 и ст.20 Жилищного кодекса РФ, период для реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений и на передачу приватизированных помещений в государственную или муниципальную собственность продлевается до 1 марта 2013 года.

    Приватизация  жилья была и остаётся актуальной темой, так как она непосредственно  связана с интересами не только юристов-специалистов, но обычных обывателей- граждан. Безвозмездно приобрести жильё от государства только со стороны кажется простым делом, однако это юридически сложный, кропотливый процесс состоящий из множество «ступеней» и правил. Пропустив хотя бы один элемент из данной цепочки предписаний, можно поставить под удар весь тот труд, который был пройден и придётся начинать весь путь заново.

    Объектом  исследования являются те общественные отношения, которые возникают в  процессе приватизации жилья.

    Целью работы является установить порядок  и особенности приватизации жилого помещения.

    Мной  поставлены следующие задачи:

  1. дать определение жилому помещению, выявить его и виды;
  2. дать понятие и показать принципы приватизации, установить цель и ограничения в приватизации;
  3. Найти и дать перечень документов, необходимых для приватизации жилого помещения;
  4. Указать последствия приватизации.

    Для данной работы будет использован  метод системного анализа, как самый  простой и эффективный способ исследования.

    Для написания данной работы мной будет использованы многие НПА и, естественно, труды многих ведущий учёных-юристов, а так же нельзя не указать судебную практику по Магаданской области.

    Как показывает практика, степень изученности  данной проблемы оставляет желать лучшего, поскольку граждане, в том числе и в Магадане, не знают всей своих прав и способов их реализации.

    В чём заключается теоретическая  и практическая значимость? Во-первых, изучение данной темы поможет в дальнейшем исследовать проблемы приватизации и найти способы их решения. Во-вторых, учитывать все нормы на практике. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 1. Понятия жилого помещения и приватизации жилого помещения 

    1.1. Понятие и признаки  жилого помещения  

    Чтобы дать определение жилому помещению  и выяснить какие виды  жилых помещений существуют мы обратимся к Жилищному кодексу РФ.

    Согласно  Жилищному кодексу «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования ))»1

    Таким образом, жилое помещение, согласно ЖК РФ, обладает целым рядом юридических  признаков:

    Во-первых, под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено отделено от других жилых помещений. И потому нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами "угол". Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Следовательно, первый признак объекта жилищных прав - изолированность.

    Во-вторых, объектом жилищных прав является жилое  помещение признаваемое недвижимым имуществом. Понятие недвижимого  имущества установлено в Гражданском кодексе Российской Федерации. В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»2. 

    Признак "недвижимости" означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно.

    Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для  жилья сооружения и предметы: вагоны, палатки и т.д.

    Жилое помещение - это всегда объект недвижимого имущества.

    В-третьих, жилым помещением может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности для постоянного  проживания граждан заключается  в том, что жилое помещение  должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    Итак, нами выявлено три основных признака жилого помещения как объекта  жилищных прав:

    Изолированность;

    Недвижимость;

    Пригодность для постоянного проживания. 
 
 

 

     1.2.Виды жилых помещений 

    И снова необходимо снова обратиться к жилищному кодексу РФ, а именно к статье 16, которая определяет перечень видов жилых помещений и устанавливает  признаки каждого из них.

    В данной статье ЖК РФ сказано:

    «1. К жилым помещениям относятся:

    1) жилой дом, часть жилого дома;

    2) квартира, часть квартиры;

    3) комната.

    2. Жилым домом признается индивидуально-определенное  здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

    3. Квартирой признается структурно  обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность  прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

    4. Комнатой признается часть жилого  дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве  места непосредственного проживания  граждан в жилом доме или  квартире»3.

    В соответствии со ст. 130, ст. 131 ГК и ст. 1 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" жилые дома относятся к недвижимым вещам. Возникновение прав собственности на недвижимость происходит только после государственной регистрации этих прав (ст. 219 ГК РФ). То есть можно считать, что жилой дом как недвижимое имущество возникает только после государственной регистрации прав собственности.

    Для признания дома жилым действующим  законодательством не предусмотрена  его государственная регистрация. Государственная регистрация необходима только для вовлечения жилого дома (жилых помещений) в гражданский оборот. Недостроенный жилой дом также может быть вовлечен в гражданский оборот, но не в качестве жилого дома. Завершенный же строительством жилой дом, но не прошедший государственной регистрации, еще не может являться предметом сделок как жилой дом, поскольку он не будет еще являться объектом права собственности. Такой вывод вытекает из ст. 219 ГК РФ: "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации"4.

    Государственной регистрацией прав на недвижимое имущество  и сделок с ним осуществляет Федеральная  регистрационная служба. 

    Приватизация  квартир - это отчуждение квартир (домов), комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т. п.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.

    Наибольшего роста приватизация квартир приобрела в 1993–1994 гг. Этому способствовали объективные причины, в частности, заинтересованность населения в реализации возможности распоряжения жильем с целью продажи квартир, дарения, передачи в наследство и тому подобное. В дальнейшем темпы приватизации квартир сокращались и составляли в прошлом году лишь 3%.

    Проживая в изолированной комнате, можно обратиться в администрацию района  с заявлением о заключении договора социального найма жилого помещения на свою комнату в квартире. Если такого разрешения не получено, то можно со обратиться в судебные органы. В суде нужно будет доказать, что вы с соседями не являетесь членами одной семьи, не ведете общее хозяйство, а также представить другие доводы для заключения с вами отдельного договора социального найма жилого помещения.

    Приватизация  комнаты закончена тогда, когда  гражданин заключил договор передачи и получил свою долю в праве. Теперь такая комната обретает все атрибуты собственности, т.е. ею или выделенной в ней долей можно владеть, пользоваться, распоряжаться.

    Доктор  юридических наук, профессор, адвокат  Адвокатской палаты города Москвы Свердлык Г.А. предлагает следующую классификацию  жилых помещений: «в зависимости  от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

  1. Жилищный фонд социального использования- совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда;
  2. Специализированный жилищный фонд- совокупность предназначенных для проживания  отдельных категорий граждан и предоставляемых  в домах государственного и муниципального жилищного фонда общежитий, служебных жилых помещений, жилых помещений маневренного фонда и др.»5
 
 
 
 
    1. понятие и принципы приватизации, цель и ограничения в приватизации
 

    Приватизация  жилого помещения является одним  из наиболее важных оснований возникновения  права собственности на жилое  помещение.

    Основным  нормативным актом, регулирующим приватизацию жилых помещений, является Закон  РФ "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 года № 1541.

      «Целью Закона является создание  условий для осуществления права  граждан на свободный выбор  способа удовлетворения потребностей  в жилище, а также улучшения  использования и сохранности  жилищного фонда»6.

    Согласно ФЗ «о приватизации жилого фонда в Российской Федерации» приватизацией жилых помещений признаётся «бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений»7.

      «Настоящий Закон устанавливает  основные принципы осуществления  приватизации государственного  и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище»8.

    Основные  принципы приватизации:

    • добровольность приватизации;

    • однократность бесплатной приватизации.

    «Основными  принципами передачи жилых помещений  в собственность граждан являются добровольность и безвозмездность.

    Жилые помещения приобретаются в собственность  в порядке приватизации гражданами Российской Федерации, проживающими в Омсукчанском районе, а также временно отсутствующими, но сохранившими право на жилую площадь в соответствии со статьями 60 и 62 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Каждый  гражданин имеет право на получение  жилого помещения в собственность  бесплатно в порядке приватизации только один раз»9.

    Принципы  приватизации жилых помещений как  сущностные нормативно-руководящие  положения - лишь результат прошедшего через сознание законодателя и получившего  определенное осмысливание и опредмечивание опыта общественных отношений по преобразованию собственности в жилищной сфере. Видимо, указанное отражение нельзя назвать абсолютно тождественным или зеркальным, поскольку сформулированные и закрепленные законодателем в соответствующих нормативных актах принципы приватизации жилых помещений - продукт государственной воли и результат правотворческой деятельности. Посредством ее осуществляется и преобразование составляющих предмет жилищно-правового института приватизации жилых помещений в такие принципы, формирование, формулирование и закрепление в нормативных актах которых назрело, получило выражение в объективных формах, а сами принципы стали относительно самостоятельными явлениями. Обладая этой относительной самостоятельностью, принципы приватизации жилых помещений способны активно воздействовать на общественные отношения, регулируемые нормами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и некоторыми другими нормативными актами.

    Указанное воздействие обнаруживает себя двояким  способом. Во-первых, принципы приватизации жилых помещений предопределяют возможность и целесообразность созидательной деятельности субъектов приватизации занимаемых ими жилых помещений путем участия в гражданско-правовых сделках по осуществлению указанной приватизации. Во-вторых, жилищно-правовые принципы приватизации жилых помещений способствуют становлению и развитию новых разновидностей общественных отношений, например, по ремонту и обслуживанию приватизированного жилья и т.п.

    Принципам приватизации жилых помещений присуща общая объединяющая их основа. Такой основой является нормативность. Принципы приватизации жилых помещений являются регуляторами поведения субъектов приватизации жилых помещений лишь постольку, поскольку в них заложены законодателем нормативно-руководящие положения, сами они (принципы) закрепляются, проявляются или отражаются в жилищно-правовых нормах института приватизации жилых помещений. Участие характеризуемых принципов в правовом регулировании отношений по приватизации жилых помещений обеспечивается благодаря нормативности, которая обладает более высоким обобщающим свойством по сравнению с нормативностью конкретных жилищно-правовых норм.

    Свердлык  Г.А., доктор юридических наук, профессор, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, выделяют дополнительные принципы: 1) гласность распределения жилых помещений; 2) соблюдение санитарных, технических и бытовых требований, которым должны соответствовать жилые помещения; 3) прочность правового положения нанимателей жилых помещений и членов их семей; 4) бережное отношение субъектов жилищного права к жилым помещениям

    Соглашаясь  с тем, что жилищному праву  присущи указанные принципы, и  полагая, что они выделены обоснованно, П.С. Никитюк предлагает дополнить  эту систему принципов жилищного  права принципом справедливого распределения под общественным контролем жилой площади.

    Ю.К. Толстой несколько по-иному подходит к системе принципов и выделяет в качестве таковых: а) бессрочность пользования жильем; б) посемейное заселение квартир; в) предоставление гражданам жилых помещений, отвечающих не только санитарным и техническим требованиям, но и тому уровню благоустройства, который существует в данном населенном пункте; г) стабильность пользования жильем; д) недопустимость по общему правилу ужесточения правового режима жилого помещения, предоставленного гражданину, а следовательно, ухудшения положения последнего.

    Как мы видим, точки зрения, по поводу принципов, авторов различны, что даёт нам  возможность более объективно пронаблюдать картину происходящего.

      «Не подлежат приватизации жилые помещения:

    •находящиеся  в аварийном состоянии;

    в общежитиях;

    • в коммунальных квартирах;

    • в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда  совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

    Собственники  жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения».10 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

     Глава 2. Приватизация 

    2.1.Приватизация отдельных видов жилых помещений 

    О приватизации жилых  помещений в общежитиях и служебных квартир 

    «Объектами приватизации жилищного фонда являются отдельные квартиры, комнаты гостиничного типа, жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах и комнаты, исключенные из числа общежитий на основании распоряжения Администрации района»11.

    Многим  жильцам общежитий «в наследство»  от приватизированных государственных предприятий достались большие проблемы с оформлением прав на свое жилье.

    Дело  в том, что при приватизации государственных  предприятий объекты жилищного  фонда не включались в состав приватизируемого имущества (пункт 1 Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий») и подлежали передаче в собственность муниципальных образований, на территории которых они находились.

    Однако  по причине неудовлетворительного технического состояния общежитий или в силу других обстоятельств местные власти уклоняются от принятия их в собственность.

    До  настоящего времени на балансе многих приватизированных предприятий  находятся жилые дома бывшего  ведомственного жилищного фонда, правовой статус которых не определен.

    Что же делать жильцам бывших общежитий, ставшим заложниками бездействия  и произвола чиновников? Как оформить право собственности на свои квартиры и комнаты?

    В настоящее время комнаты в  общежитиях и служебные квартиры отнесены к так называемым специализированным жилым помещениям и, согласно статье 92 Жилищного кодекса РФ «1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:

    1) служебные жилые помещения;

    2) жилые помещения в общежитиях;

    3) жилые помещения маневренного  фонда;

    4) жилые помещения в домах системы  социального обслуживания населения;

    5) жилые помещения фонда для  временного поселения вынужденных  переселенцев;

    6) жилые помещения фонда для  временного поселения лиц, признанных беженцами;

    7) жилые помещения для социальной  защиты отдельных категорий граждан.

    3. Специализированные жилые помещения  не подлежат отчуждению, передаче  в аренду, внаем, за исключением  передачи таких помещений по  договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.»12, они не подлежат отчуждению.

    Согласно  статье 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения в  общежитиях и служебные жилые помещения. Именно на эту норму ссылаются представители власти в качестве обоснования отказа жильцам общежитий в приватизации их жилых помещений.

    Однако  такой отказ в подавляющем  большинстве случаев не соответствует  закону по следующим основаниям.

    В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

    Данное  положение закона означает, что общежития, которые принадлежали государственным  и муниципальным предприятиям или  учреждениям, и переданы в ведение  местных органов, утрачивают статус общежитий в силу закона. К квартирам и комнатам в таких домах применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

    Немаловажным  здесь будет отметить следующее.

    Статья 62 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что самостоятельным предметом  договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Следовательно, приватизировать можно только изолированное жилое помещение (квартиру или комнату).

    С учетом сказанного, граждане, проживающие в общежитиях, могут обратиться в компетентные органы (в Магадане - это Управление  по учёту и распределению жилья департамента ЖКХ и обслуживания социальной сферы мэрии г. Магадана. Горького 16а) с заявлением о приватизации своих квартир или комнат.

    В случае же получения отказа в приватизации необходимо обращаться в суд с  требованием о признании отказа незаконным и понуждении заключить  договор приватизации. Но не всегда можно добиться нужного результата.

    Вот один из наглядных примеров.

    «Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:

    председательствующего <...>,  судей <...>, <...>  рассмотрела  в открытом судебном заседании гражданское  дело по кассационной жалобе Б. на решение  Магаданского городского суда от 17 декабря   2009 года, которым постановлено:

    Б. в удовлетворении исковых требований к департаменту жилищно-коммунального  хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана о  понуждении заключения договора социального найма на комнату в квартире * дома * по улице Пролетарской в городе Магадане отказать.

    Б. обратился в Магаданский городской  суд с иском департаменту жилищно-коммунального  хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана о  понуждении заключения договора социального найма жилого помещения - комнаты в квартире * дома * по улице Пролетарской в городе Магадане.

    В обоснование своих требований указал, что 1 декабря 2005 между Б. и МУП  г. Магадана «Соцжилье» заключен договор  на предоставление места в общежитии по адресу: город Магадан, улица Пролетарская, дом *, комната * (в связи с изменением нумерации жилых помещений - комната * в квартире * данного дома) на срок один год  с возможностью его пролонгации. Согласно подпункту 6.1 раздела 6 указанного договора, договор считается пролонгированным в случае, если ни одной из сторон не заявлено о его расторжении. Поскольку ни одной из сторон не заявлено о расторжении данного договора, то он считается пролонгированным. Кроме того, истец не имеет другого жилого дома, жилого помещения на праве собственности. Однако в предоставлении спорного жилого помещения по договору социального найма ответчик незаконно отказал.