Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде

МИНЕСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО ГОСУДАРСТВЕННОМУ НАДЗОРУ В СФЕРЕ ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

НОУ ВПО СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВА ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ГОСУДАРСТВЕННО-ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право РФ»

На тему:

«Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде»

Выполнила:

студентка заочной формы обучения

специальности «юриспруденция»

Научный руководитель:

Иркутск-2010 г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

На протяжении длительного периода в нашей стране не существовало понятия частной собственности в отношении жилья в государственном и ведомственном жилищном фонде. Такое жилье официально признавалось собственностью государства. Перевод политико-экономической системы государства на рыночные отношения потребовал в первую очередь повсеместного введения и законодательного закрепления права на частную собственность на различные объекты недвижимости, в том числе и на жилье.

Таким образом, для каждого гражданина Российской Федерации появилась и существует в настоящее время возможность приобрести в собственность занимаемое им самостоятельно или с семьей жилое помещение путем его приватизации. С правовой точки зрения, приватизация рассматривается как сделка, заключенная в добровольном порядке между представителем государства - собственником жилого помещения и физическим лицом с целью передачи последнему права собственности на занимаемое им жилое помещение на безвозмездной основе.

Приватизация жилых помещений основывается на следующих базовых принципах:

1.      Принцип добровольности совершения сделки приватизации;

2.      Безвозмездность передачи занимаемого гражданином (с семьей или без) жилого помещения в муниципальном или государственном фонде ему в собственность;

3.      Право бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения предоставляется только один раз (за исключением предоставления права на приватизацию несовершеннолетним).

Указанные принципы закреплены в ряде нормативных актов Российской Федерации. В связи с существованием большого числа типов объектов жилищного права возникают определенные особенности их приватизации физическими лицами. С другой стороны, передача права собственности на жилое помещение в частные руки предполагает и передачу в эти же руки определенных обязанностей по его содержанию, а также наложение определенных ограничений на использование этого права повторно. Таким образом, приватизация имеет определенные правовые последствия, в том числе и необратимые. И, наконец, поскольку предусматривается право на участие в приватизации несовершеннолетних граждан- членов семьи, проживающей в жилом помещении на момент приватизации, возникают определенные особенности с этим связанные.

Целью настоящей курсовой работы является рассмотрение понятия приватизации, нормативно правового обеспечения сделок приватизации, а также правовых последствий и особенностей сделок приватизации.

Глава 1. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

В соответствие со статьей 40 Конституции РФ каждому гражданину гарантируется право на жилище. Регулирование жилищных прав и отношений производится на основании жилищного законодательства РФ с целью создания условий для реализации гражданами прав на жилище и дальнейшего беспрепятственного осуществления этих прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению и распоряжению жилыми помещениями, а также по обеспечению сохранности жилищного фонда.

Объектами жилищных прав, в соответствие с определением статьи 15 Жилищного Кодекса РФ, являются жилые помещения - изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан в соответствие с действующими санитарно-техническими нормами, иными требованиями законодательства. Виды жилых помещений исчерпывающим образом определяются в статье 16 Жилищного Кодекса РФ, это может быть: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Совокупность жилых помещений на территории того или иного субъекта РФ образуют жилищный фонд этого субъекта. Однако, в зависимости от формы собственности того или иного жилого помещения в соответствие с п.2 статьи 19 Жилищного Кодекса РФ различают:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан или в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям на территории РФ.

Жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда могут находиться не только под прямым управлением государствен­ных (муниципальных) органов, но и быть переданы в хозяйственное ведение предприятий или оперативное управление различных учреждений. В этом случае жилые помещения  относятся к ведомственному фонду.

Выше было сказано, что приватизация заключается в передаче прав собственности на жилое помещение от представителя государства (субъекта или муниципального образования) гражданину - физическому лицу (группе лиц). Однако, не все жилые помещения могут стать объектом приватизации. В конечном итоге решение о возможности проведения сделки приватизации зависит от текущего назначения жилого помещения. Известно (п.3, статьи 19 Жилищного Кодекса РФ), что в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Очевидно, что объектом сделки приватизации может стать только жилое помещение, входящее в государственный или муниципальный жилищный фонд и изначально предназначенное для предоставления гражданам по договорам социального найма. При этом субъектом сделки приватизации со стороны государства может выступать как уполномоченный на это государственный (муниципальный) орган, так и учреждение (предприятие) в случае, если объектом приватизации является ведомственное жилье, предназначенное для социального найма гражданам. В некоторых случаях предусматривается и возможность приватизации служебных жилых помещений, о чем будет сказано далее.

Глава 2. Понятие приватизации, её объекты и субъекты

Для правильного определения характера отношений, возникающих между субъектами в процессе приватизации, необходимо определить предмет и метод правового регулирования данных правоотношений.

Прежде всего отметим, что приватизация является довольно широким понятием. В соответствие с Комментариями к ст. 217 Гражданского Кодекса РФ под приватизацией понимается переход имущества (в том числе и жилых помещений) из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Точнее было бы говорить о переходе государственного и муниципального имущества в частную собственность граждан и юридических лиц. Приватизация осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При этом понятие порядка приватизации имущества трактуется достаточно широко. Оно включает в себя также право Российской Федерации на определение органов государственной власти (в том числе и в субъектах РФ) и местного самоуправления, правомочных принимать решения о приватизации государственного и муниципального имущества, а также видов имущества, подлежащего приватизации.

Общего закона о приватизации государственного и муниципального имущества не существует. Приватизация проводится по следующим основным направлениям: приватизация государственных и муниципальных предприятий, приватизация земельных участков, приватизация жилья и иных объектов социального, научного и культурного назначения. По ряду из указанных направлений были приняты законы, например Закон о приватизации жилищного фонда.

В соответствие с определением, закрепленным в статье 1 законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 № 1541-1 с изменениями и дополнениями от 16.06.2008 (далее Закон о приватизации), приватизация жилых помещений это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Объектом приватизации может быть любое жилое помещение, относящееся к государственному или муниципальному жилищному фонду (в т.ч. и ведомственное жилье), которое изначально предназначено для предоставле­ния гражданам по договорам социального найма. При этом, в соответствие с требованиями ст. 4 Закона о приватизации, не может быть приватизировано жилое помещение, которое находится в аварийном состоянии. В последнем случае жилое помещение должно быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

На основании ст. 16 Закона о приватизации и п.9 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству №4 от 18.11.1993 г) приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим собственником жилого помещения сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Имеются особенности по решению вопроса о приватизации жилья, подвергшегося перепланировке и коммунальных квартир. Указанное жилье может быть признано объектом, подлежащим приватизации только при соблюдении ряда дополнительных условий.

В соответствие с п.2 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка допускается далеко не во всех случаях и не должна нарушать законных прав и интересов граждан, занимающих соседние жилые помещения, а также не приводить к нарушению противопожарных, санитарно-технических и других требований. Таким образом, приватизация жилого помещения подвергшегося перепланировке невозможна, если данная перепланировка была незаконной (т.е. не была согласована с компетентными органами и не нашла необходимого отражения в техническом паспорте).

Следует отметить, что первоначально приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах в домах государственного и муниципального жилищного фонда была запрещена (ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда). Однако такой запрет фактически означал законодательное закрепление неравенства граждан в зависимости от условий их проживания. В связи с этим Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П такое ограничение приватизации для нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда признано не соответствующим ст. 19 (ч. 1 и 2), 46 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3) Конституции.

В настоящее время в отношении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах действует следующий порядок. При оформлении сделки приватизации в отношении коммунальной квартиры, последняя может быть передана только в общую долевую собственность, т.е. при приватизации комнаты в этой квартире, проживающий в ней гражданин обретает также и долю в праве общей собственности на квартиру. Эта доля определяется исходя из отношения площади занимаемой комнаты, подлежащей приватизации, к общей жилой площади всей коммунальной квартиры.

Статья 4 Закона о приватизации устанавливает также и категорию жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К этой категории отнесены: жилые помещения, находящиеся в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Вместе с тем, собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия (учреждения), за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (больниц, фельдшерских пунктов и др).

Перейдем далее к рассмотрению субъектов приватизации - участников сделки по передаче права собственности на жилое помещение. Статья 6 Закона о приватизации определяет, что со стороны государства передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений - органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Смена формы собственности учреждений и предприятий или их ликвидация не влечет изменение полномочий правопреемника в вопросах принятия решения о приватизации. Этот принцип закреплен в статье 18 Закона о при­ватизации и подтвержден Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 (ред. От 25.10.1996) "О некоторых вопросах применения судами закона российской федерации "о приватизации жилищного фонда в российской федерации". Согласно данной правовой норме при переходе государственных или муниципальных предприятий (учреждений) в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в их хозяйственном ведении (оперативном управлении), должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Другим субъектом приватизации являются граждане, проживающие в жилом помещении, подлежащем приватизации. В соответствие со статьей 2 Закона о приватизации граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Следует отметить, что граждане, зарегистрированные на жилой пло­щади, подлежащей приватизации, и являющиеся членами семьи нанимателя, которые временно не проживали там по какой либо причине, также имеют право на участие в приватизации независимо от времени отсутствия. Однако при решении вопроса об участии в приватизации эти граждане должны представить документ о причинах временного отсутствия.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Глава 3. Порядок проведения приватизации

Исходя из смысла статей 1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

Порядок оформления сделки приватизации по передаче прав собственности жилья в государственном и муниципальном жилом фонде закреплен в статьях 7 и 8 Закона о приватизации. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Если приватизируется жилплощадь, в которой проживают только несовершеннолетние граждане, требуется обязательное разрешение органов опеки и попечительства. При передаче жилых помещений в собственность исключительно несовершеннолетним в договоре передачи указывается номер и дата выдачи разрешения органов опеки и попечительства, либо удостоверяется факт проживания с ними совершеннолетних опекунов (родителей или опекунов).

Соблюдение указанного порядка проведения приватизации обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации местной администрацией, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

В соответствие с определением п.1. ст. 130 Гражданского Кодекса жилое помещение, подлежащее приватизации можно отнести к категории недвижимого имущества, которое переходит в собственность граждан в результате сделки приватизации. Таким образом, в соответствие с требованием п.1, ст. 131 Гражданского Кодекса, сделка приватизации влечет обязательную государственную регистрации возникающего при этом права собственности субъекта приватизации.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (п.3, ст. 131 Гражданского Кодекса РФ).

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц, либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как статья 2 Закона о приватизации наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную либо долевую.

При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

Статья 11 Закона о приватизации определяет, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования только один раз.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. В связи с этим статья 11 названного закона предусматривает, что несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Глава 4. Правовые последствия приватизации. Деприватизация.

После приобретения жилья в собственность в результате приватизации граждане обретают широкий круг прав в отношении владения и распоряжения приватизированной жилой площадью. Круг этих прав и полномочий исчерпывающим образом изложен в Решении Комитета РФ по муниципальному хозяйству № 4 от 18 ноября 1993 г «Об утверждении примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Эти права закреплены в п.п.1 и 2 в ст.288 Гражданского Кодекса РФ.

Собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Согласно определению ст. 290 Гражданского Кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Однако, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Продажа одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной ее покупки.