Привлечение арендаторов недвижимости

38

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«РОССИЙСКАЯ  АКАДЕМИЯ  НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

УЛЬЯНОВСКИЙ ФИЛИАЛ

Кафедра экономики

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине   «Управление недвижимым имуществом»

на тему:  «Привлечение арендаторов недвижимости»

Ульяновск 2012

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Теоретические аспекты аренды недвижимости………………………5 

1.1.           Понятие, признаки и условия договора аренды недвижимого

  имущества……………………………………………………………………….5

1.2.           Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости………..10

1.3.           Управление недвижимым имуществом…………………………………17

Глава 2. Поведение субъектов аренды недвижимого имущества……………23

2.1. Стратегия продаж на рынке недвижимости………………………………23

2.2. Способы привлечения арендаторов недвижимого имущества………….27

Глава3. Привлечение арендаторов недвижимости в городе Ульяновске……33

3.1. Ситуация на рынке аренды недвижимости в городе Ульяновске……….33

3.2. Динамика цен на рынке недвижимости в городе Ульяновске…………...34

Заключение………………………………………………………………………38

Библиографический список…………………………………………………….

ВВЕДЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как аренда, купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление и другие.  Аренда недвижимости традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с недвижимостью.

Актуальность темы «Привлечение арендаторов недвижимости» определяется тем, что в условиях роста свободных торгово-офисных площадей их собственники столкнулись с проблемой привлечения арендаторов.

Целью настоящего проекта является рассмотрение наиболее значимых вопросов в области привлечения арендаторов недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в курсовом проекте решались следующие основные задачи:

- рассмотрение понятия, признаков и условий договора аренды недвижимости;

- изучение предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;

- рассмотрение процесса управления недвижимым имуществом;

- изучение поведения субъектов аренды недвижимого имущества;

- анализ ситуации на рынке аренды недвижимости в городе Ульяновске.

Предметом исследования является рынок аренды недвижимости.

Структурно курсовая работа  состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.

В первой главе рассматриваются теоретические аспекты аренды недвижимого имущества.

Во второй главе изучено поведение субъектов аренды недвижимости.

В третьей главе дан анализ рынка аренды недвижимости города Ульяновска, а также изучена динамика арендной платы.

Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Абова Т.Е., Аксюк И.В., Алексеев В.А., Бондаренко Д.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гришаев С.П., Догляд В.Б., Дорошкова А.Г., Ерш А.В., Камышанский В.П., Карамышева О.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Курноскина О.Г., Оводов А.А., Орлова Е.В., Садиков О.Н., Сарнаков И.В., Серова О.А., Скворцов О.Ю., Сыродоев Н.А., Толчеев Н.К., Чумакова О.В., Шершеневич Г.Ф., и многие другие.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие, признаки и условия договора аренды недвижимого имущества

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности[1].

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование (ст. 606)[2].

Исходя из определе­ния, можно выделить три основные черты, характерные для дан­ного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имуще­ства лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль­зование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества оста­ется арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный ха­рактер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендато­ром взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекра­щается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды всегда возмезд­ный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в от­личие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор яв­ляется также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сто­ронами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае, если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).[3]

Договор аренды недвижимого имущества традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с недвижимостью.

Два параграфа главы 34 ГК РФ содержат специальные правила в отношении такой недвижимости, как здания и сооружения, а также предприятия как имущественного комплекса. Однако единых законодательных требований в отношении аренды всех объектов недвижимости не предусмотрено. К недвижимости, особенности правового регулирования аренды которой не предусмотрены в специальных параграфах, применимы «Общие положения об аренде» (параграф 1 главы 34 ГК).

Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией договора. Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.

На сегодня это единственное требование относительно формы договора, однако в литературе высказываются суждения относительно необходимости введения обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимости[4].

Другим существенным условием договора аренды недвижимости является цена (данное утверждение относится только к аренде зданий (сооружений) и предприятий). Согласно п. 1 ст. 654 ГК при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом стороны могут договориться о различных формах арендной платы, главное, чтобы встречное предоставление арендатора имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

И все же ни форма, ни условие о цене не вызывают столько споров в теории и практике как вопрос о государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Здесь возникает сразу несколько проблем.

Во-первых поднимается вопрос о том, что же собственно следует регистрировать: договор аренды недвижимого имущества, право аренды или и то и другое. Сама идея регистрации права аренды возникла после принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором предусматривается регистрация права аренды (п. 1 ст. 26 Закона) наряду с договором аренды (п. 3 ст. 26 Закона)[5]. При этом исходя из буквального толкования Закона право аренды недвижимости должно регистрироваться независимо от срока, на который заключен договор. Это фактически сводит на нет положение п.2 ст. 651 ГК позволяющее не регистрировать договоры аренды недвижимости заключенные на срок менее года. Естественно, что с таким пониманием положений закона не согласны не только бухгалтеры и руководители предприятий, но и многие юристы. Например, В. В. Витрянский считает само упоминание права аренды в Законе о регистрации «технической оплошностью законодателя»[6]. Существует и противоположная точка зрения. О. Гутников считает, что требование о регистрации права аренды введено намеренно, при этом «государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права» (п. 2 ст. 2 Закона о регистрации) и уход от нее влечет понятные негативные последствия[7]. Не думаю то законодатель совершал “техническую оплошность” вынося фразу “регистрация права аренды” в название 26 статьи Закона. Высший Арбитражный Суд в информационном письме от 16 февраля 2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассмотрел это противоречие и пришел к выводу, что «положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества».[8] Итак, договор аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации, при заключении же договора на срок более года он подлежит обязательной регистрации.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества – это соглашение сторон, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить в аренду арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Недвижимость, выступая как объект сделок, является основой рынка недвижимости, являющегося предметом рассмотрения следующего параграфа.

Рынок недвижимости – совокупность процессов взаимодействия спроса и предложения объектов недвижимости, работ и услуг, направленных на создание и изменение полезных свойств объектов недвижимости.

Для работы на рынке недвижимости характерны следующие особенности:

              1) Понятие «средней цены» для рынка недвижимости имеет условное значение. Средние значения пригодны для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом недостаточны.

              2) Для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но и понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта.

              3) В связи с индивидуальным формированием цен на рынке огромное значение для успешной предпринимательской              деятельности на рынке недвижимости имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его оценку предлагаемой недвижимости.

              4) В связи с высоким уровнем издержек при осуществлении сделок с недвижимостью, серьезным оружием в конкурентной борьбе становится снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более широким содержанием.

              5) Особую ценность на рынке недвижимости имеет информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса и т.п.

              6) Предпринимательство на рынке недвижимости связано с проведением операций с объектами высокой ценности, при этом большие финансовые средства, участвующие в сделке не являются собственностью предпринимателя.

              7) Операции на рынке недвижимости непосредственно затрагивают важнейшие жизненные интересы их участников и осуществляются большинством из них крайне редко.

              8) Принятие решения на рынке, как правило не требует большой оперативности, но требует учета множества факторов, способных повлиять на успех.

              9) Любая операция на рынке недвижимости происходит в пределах вполне определенного локального пространства, имеющего свою специфику в экономическом, правовом, социально – психологическом отношении, следовательно требуется понимание этой специфики.

              10) Операции с недвижимостью – один из тех секторов экономики, где роль государственного регулирования и регламентации очень высока, следовательно необходимо знать тенденции развития местной административной, социальной и экономической политики.

              Таким образом, бизнес на рынке недвижимости – это прежде всего интеллектуальный бизнес, предполагающий наличие у предпринимателя множества общих и специальных знаний.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 1.1). Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций.[9]

Рис. 1.1. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.[10]

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлтеры. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т.к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность - осуществляемая  юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения (договора) с заинтересованными лицами деятельность по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.[11]

Цель риэлтера – извлечение дохода за чет оказания качественной услуги по продаже (покупке) недвижимости на оптимальных для его клиента (продавца, покупателя) условиях.

Задача – помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблем, проконсультировать его по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены.

              Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

- выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

- разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

- предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью.Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

1.3 Управление недвижимым имуществом

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

К сожалению, в существующей литературе по проблеме управления недвижимостью не сложилось единого подхода к вопросу о том, что же следует понимать под «управлением недвижимостью».

В существующих научных источниках под «управлением недвижимостью» как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:

1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;

2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием[12].

Кроме того, встречается и такое определение: «управление недвижимостью (в сфере предпринимательства) - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом»[13].

Таким образом, несмотря на некоторую противоречивость приведенных определений, из них можно сделать вывод, что управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения, посреднические, залоговые, трастовые, обменные и др.