Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

Глава 1.Экономическая сущность ипотеки 

     1.1 Понятие ипотеки и ипотечного  кредитования 

     Ипотека - способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).

     В литературе под термином «ипотека»  нередко подразумевается ипотечный  кредит [13]. Между тем само слово «ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение.

     По  своей сути понятие «ипотека»  близко к понятию «залог». Залог  же в свою очередь служит средством  обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

     Залог здания, сооружения, предприятия и  иных объектов, непосредственно связанных с землей, называют обычно ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиваться по той простой причине, что ипотека не только залог недвижимости. Она представляет собой целую юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и систему расчетов с кредиторами за указанное имущество.

     Можно выделить следующие отличительные  особенности ипотеки:

- нотариальное  удостоверение и государственная регистрация договора;

-  оставление предмета залога у  залогодержателя; 

- связь  ипотеки зданий и сооружений  с возможностью использовать  земельные участки, на которых  они находятся; 

- большие,  чем при обычных договорах  залога, сроки и объемы обязательств.

     Практическое  применение ипотеки основывается на следующих принципах:

- гласность  ипотеки, то есть информация  о нахождении того или иного  имущества в ипотеке должна  быть доступной для заинтересованных  лиц; 

- конкретность  ипотеки, то есть выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом ипотеки. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

- доверие  не лицу, а вещи, недвижимости, высокая  стоимость и ликвидность которых  гарантирует возврат долга в  полном объеме, включая издержки  по содержанию заложенного имущества  и расходы по его реализации.

     Для того чтобы определить содержание этого понятия, следует рассмотреть механизм, посредством которого ипотека обеспечивает исполнение обязательств. Предположим, заключен кредитный договор. В обеспечение обязательства по кредитному договору заемщик (должник) или какое-либо третье лицо обязано передать кредитору (банку) какое-либо недвижимое имущество (здание, жилой дом, квартира). Должнику (заемщику) известно, что в случае, если он своевременно не вернет банку сумму кредита, взыскание может быть обращено на предмет залога, то есть имущество будет продано, а вырученная сумма пойдет на погашение долга банку. При этом должник несет дополнительные расходы в связи с тем, что и рассмотрение дела в суде, и реализация имущества также требуют затрат. Осознание возможности наступления таких неблагоприятных последствий стимулирует должника к надлежащему исполнению своих обязанностей, а именно своевременному возврату банку суммы кредита. Таким образом, можно говорить о стимулирующей функции ипотеки.

     В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему , включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.

     Функционирование  ипотеки обусловлено наличием субъектов  ипотечной схемы. Можно выделить основных и второстепенных ее участников. К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

     Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

     Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

     Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп  у кредиторов закладных или  прав требования по ипотечным  кредитам;

- формирование  первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

     Обеспечением  эмиссионных ипотечных ценных бумаг  являются сформированные специальным  образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

     Ипотечные кредиты – это кредиты, гарантией  возврата которых является залог недвижимого имущества.

Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

     Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк[17].

     Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

     Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: 

- страхование  риска повреждения и уничтожения  объекта; 

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки 

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика; 

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

     Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

     Функции ипотечного брокера:

     1) Предоставление консультативных  услуг;

     2) Помощь в оформлении ипотечного  кредита.

     Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

     Нотариус - нотариально заверяет договор залога прав собственности на недвижимость.

     Можно выделить следующие основные схемы  ипотечного кредитования.

     1. Американская модель.

     Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной  схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг)[11].

     2. Немецкая модель.

     Источником  средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     3. Продажа жилья с использованием  займа или по договору купли-продажи  с рассрочкой платежа.

Ипотечное кредитование имеет следующие преимущества:

     банк  позволяет сразу оформить недвижимость в собственность;

     вселиться в новое жилье можно сразу, оплачивая стоимость недвижимости в течение последующих лет;

     возможность сразу же зарегистрироваться в своей  квартире, а также поставить на регистрационный учет членов своей  семьи;

     возможность приобретения на кредитные средства как городской, так и загородной недвижимости;

     возможность воспользоваться налоговой льготой  по подоходному налогу;

     возможность получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных  платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

     возможность оплачивать собственную квартиру, а  не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту  сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

     выгодное  вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30 % в год). 

     1.2 Рынок ипотечного кредитования  в РФ 

     Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

     Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными  вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

     В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.

       Рынок жилья оказался не обеспечен  соответствующими кредитно-финансовыми  механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

     Проблема  обеспечения жильем населения в  современных условиях заключается  в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

       Рассмотрим текущее состояние ипотечного кредитования в России.

     К данному моменту заложена законодательная  база для функционирования системы  ипотечного кредитования. В настоящий  момент субъекты ипотечных схем руководствуются  следующими законами:

-  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

-  «Закон об акционерных обществах».

-  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

-  «Гражданский кодекс РФ». 

-  «Налоговый кодекс РФ». 

-  «Жилищный кодекс РФ». 

       В настоящее время комиссией  Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, Министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

     К настоящему времени в России сложились  серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существует также и ряд проблем.

     Условия ипотечного кредитования в РФ примерно следующие.

• кредит выдается на срок от 6 месяцев до 30 лет;
• сумма кредита – до 95 % от стоимости приобретаемого жилья;
• процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15 % годовых, в валюте – от 10 % (определяется индивидуально);
• предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;
• оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5 % до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
• погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;
• при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и прочее за последние 2 года;
• предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта и т. д.).

     Суммы кредитов существенно колеблется, собственно как и стоимость недвижимости в РФ, которая базирующаяся на факторе  географического расположения жилья. Так в городах федерального значения – Москве и Санкт-Петербурге стоимость жилья – максимальная, на периферии – минимальная.

     Большинство кредитных организаций определяют сумму ипотечного кредита исходя из платежеспособности и кредитной  истории заемщика. Так лицам с  сомнительной платежеспособностью предоставляют минимальный размер ипотечного кредита (10 000 долларов), либо вовсе отказывают в кредитовании. Платежеспособные кандидаты могут претендовать на максимальную сумму ипотечного кредита, которая колеблется от 200 000 долларов до 500 000 долларов.

     Большинство кредитных организаций не предоставляют  сумму, достаточную для покупки  недвижимости. Как представляется, это один из способов убедиться в  платежеспособности заемщика и уменьшить  банковские риски. Именно поэтому большинство выдаваемых банками ипотечных кредитов не покрывают полную стоимость жилья.

     Таким образом, среднестатистический кредит покрывает порядка 65-80 % приобретаемого жилья. Однако, существует ряд исключений, связанных с социальным статусом заемщика. К примеру, различные программы стимулирования роста рождаемости предоставляют льготные условия для молодых семей, позволяющие получить кредит объемом 95 % от стоимости жилья, а также списать 25 % от стоимости кредита при каждом рожденном ребенке.

     Минимальный срок погашения кредита в Российской ипотечной практике – 1 год, максимальный – 30 лет. Как представляется, кредитное учреждение заинтересованно в длительном сроке погашения кредита в связи с максимизацией прибылей за счет расширенного процента. В случае если заемщик имеет возможность отдать кредит досрочно, банк может применить штрафные санкции за преждевременное погашение кредита.

     Процентная  ставка напрямую зависит от срока, на который выдается ипотечный кредит. Закономерность достаточно простая  – чем больше срок кредита, тем больше процент. Например, банки, выдающие долгосрочный кредит (на 25-30 лет), берут 15 % годовых в рублях и 12 % годовых в иностранной валюте (доллары, евро). Если же кредит краткосрочный (до 1 года, от 1 года до 5 лет), процент может опускаться до 7 % годовых в валюте и 10 % годовых в рублях.

     В целях сокращения финансовых рисков, банки выдвигают достаточно жесткие  требования к заемщикам. Требования банков основаны на статистических исследованиях, позволяющих выявить базовые  свойства и характеристики неплатежеспособных лиц. Так, например, большинство неплатежеспособных лиц не предоставляют первый взнос, являются лицами до 22 или после 70 лет, обладают доходом ниже определенной планки, маленьким трудовым стажем и так далее. Требования банков зачастую зависят от их политики. Однако, одну закономерность можно выделить четко – чем меньше требований, тем выше процент ипотечного кредита (так как риск у банка выше).

     Основное  требование, выдвигаемое банком к  заемщику, это его доход. Наиболее распространенными активами заемщика являются – имеющееся в его собственности жилье.

     И, тем не менее, несмотря на обозначенные выше проблемы, рынок ипотечного кредитования в РФ развивается быстрыми темпами.

Сейчас  на ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50 процентов объема формируют всего 10-12 участников.

     Позиция лидера на рынке ипотечного кредитования в первом полугодии 2008г. досталась  Сбербанку, сумма выданных ипотечных  кредитов которого превысила 1,5 млрд. долл. На втором месте с большим отрывом находится «Внешторгбанк-24», предоставив кредитов в объеме 140 млн. долл. Замыкает тройку лидеров «иностранец» -банк «Дельтакредит» (116 млн. долл.) (таблица 1.). 

Таблица 1.

Глава 2.Ипотечное кредитование Сбербанка РФ 

2.1 Характеристика Сбербанка РФ 

     Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации, регистрационный номер - 1481.

     Обязательные  нормативы, установленные инструкцией  Банка России от 16.01.2004г. № 110-И, соблюдаются.

     Сберегательный  Банк Российской Федерации - старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР. 

     В 1996 году период гиперинфляции закончился, и экономическая ситуация в стране существенно изменилась. Основная задача Банком была решена: система Сбербанка России устояла и сохранила основу. Банк сформировал стабильную ресурсную базу, нарастил потенциал отделений и филиалов. Перед Банком встала задача эффективного управления привлекаемыми ресурсами. Принятая в 1996 году собранием акционеров Концепция развития Сбербанка России до 2000 года была нацелена на трансформацию в универсальный коммерческий банк, в частности, через развитие банковского обслуживания корпоративных клиентов с сохранением специализации и лидерства на рынке розничных услуг. Концепция подчеркивала приоритетность участия Банка в решении актуальных и сегодня общенациональных задач оздоровления денежно-кредитных отношений, развития отечественной экономики, участия в крупных государственных проектах, имеющих важное социальное значение.

       Курс на трансформацию[9] в универсальный  коммерческий банк потребовал  значительного расширения набора  банковских продуктов и услуг, предоставляемых физическим лицам и корпоративным клиентам. Произошло существенное развитие бизнеса банковских карт (доля на рынке - более 20%), количество эмитированных карточек превысило 1,5 миллиона, динамично развивается собственная эквайринговая сеть. Выросли объемы операций с драгоценными металлами (доля на первичном рынке - 20%), которые включают кредитование добычи золота и серебра, реализацию драгоценных металлов населению, Банку России, экспорт и продажу на мировых финансовых рынках. Продолжено совершенствование расчетной системы Сбербанка России, которая сегодня ежедневно обрабатывает более ста тысяч межрегиональных платежей. Значительное развитие получили казначейские операции Банка на денежном и фондовом рынках, созданы Дилинг-центр и Депозитарий Сбербанка России.