Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в России
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине
«ФИНАНСЫ»
на тему: «Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в России»
(тема работы)
ВВЕДЕНИЕ
Мотивом выбора тематической направленности данной работы послужило стремление к углублению знаний в области, собственный научный интерес к проблемам развития ипотечного кредитования, связанный с основным видом деятельности собственного бизнеса в сфере кредитного брокерства.
Тематика данной курсовой работы вызвала у меня особый интерес еще и потому,что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. К таким подсистемам относятся: рынок недвижимости и операции по купле-продаже недвижимости, комплекс операций по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов, фондовый рынок и операции по секьюритизации ипотечных активов.
Целью данной работы является изучение теоретических основ и методологии выдачи ипотечных кредитов в России. В связи с тем,что рынок кредитования на покупку квартир еще только зарождается в России, и понятия «ипотека», «закладная» достаточно новые и неопределенные для большинства россиян.
Основными задачами данной работы являются:
Изучить и проанализировать все виды ипотечных программ, с целью обратить всеобщее внимание на методологические проблемы и противоречия в законодательстве, без решения которых невозможно существенно продвинуть систему российского ипотечного кредитования к международным стандартам сделать ее более совершенной и доступным для большинства населения.
Объект исследования является становление и развитие кредитной системы ее особенностей и недостатков, для повышения собственной квалификации с целью улучшения качества обслуживания и консультирования клиентов по вопросам кредитования населения по выбору ипотечных программ.
Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, проходящие в обществе. Если человек берет кредит на несколько лет, у него формируется другой менталитет, он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле, стремится к успеху своего предприятия, а значит, и к стабилизации и росту экономики в целом. У человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Кроме того, любое обременение собственностью заставляет ин-дивидуума более серьезно относиться к своей роли в обществе. Таким образом, человек, имеющей в собственности жилье,заинтересован в стабильности в обществе.
Введенный в действие Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)», как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, нотариусами, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые были далеко не очевидны. Многие из этих вопросов остаются спорными и сейчас. Приобретение квартиры за счет кредита является основной формой улучшения жилищных условий в мире и только еще зарождается в России. На сегодняшний день имеется масса противоречий, в том числе так называемая определенная неподготовленность российского законодательства к такому виду операций.
Ипотека является одним из древнейших институтов гражданского права, ока-завших большое влияние на развитие экономических отношений. В ипотеке (залоге недвижимости) главнейшей составляющей выступает экономическая ценность самого предмета залога, что повышает значение ипотеки, и не только в сфере потребительского кредитования, но и особенно в предпринима-тельской деятельности. Это в свою очередь требует анализа положений дей-ствующего законодательства, регулирующего залог недвижимого имущества, которые не нашли однозначных ответов в судебно-арбитражной практике.
Данная работа не только отображает проблемы банков, но и раскрывает возможности и переспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов, освещает вопросы, связанные с правовым регулированием кредитования под залог недвижимости, значение закладной, вопросы нормативно-правовой базы налогообложения, страхования и оценки объектов недвижимости.
Понятие ипотека и виды ипотечного кредитования в РФ
Система выдачи займов на приобретения жилища или земельного участка в залог недвижимости начала формироваться в России в середине XVIII века. Государственный банк для дворян был основан в 1754 году, затем о стал Государственным заемным банком. В девятнадцатом веке в России начала развиваться система ипотечного кредитования для строительства, она была актуальна вплоть до 1917 года. После реформирования банковского дела в 1859 - 1860 году были основаны два вида приватных кредитных организаций: базировавшиеся на взаимном кредите локальные кредитные общества, а также те организации, которые имели акционерный капитал. В целях формирования здоровой среды ипотечного кредитования приватных учреждений было мало, поэтому 1883 году власть основали Крестьянский Поземельный банк, который давал ссуды крестьянам на приобретение земли. В 1885 году правительство основало Государственный дворянский банк, а в 1861 году в северной столице и Москве действовали локальные кредитные общества, которые могли реализовать широкий спектр услуг по операциям с жилищем и земельными участками. Размер кредитов на ипотеку, которые мог просить заемщиком, должны были быть пропорциональны сумме имеющихся в обороте облигаций общества. Часть средств на ипотеку определялась оценочной комиссией, которая давала заключение о стоимости объекта недвижности, а также о его рыночной цене.[8]
Сумма ипотечного транша составляла не много - порядка 50 - 60% от стоимости залога. Ипотечные кредиты давались в виде залоговых расписок и облигаций. Срок выдачи кредита 15 - 36 лет. Кредит можно было погашать в любое время.
С 1862 году Государственный банк выпустил на рынок облигации Петербургского общества в размере, под которые давались кредиты под 90% их биржевой стоимости.Спустя несколько лет ценные бумаги кредитных организаций стали востребованы, а облигации отличались постоянным высоким курсом, а также значительной ставкой рентабельности. На начало 1883 года местный общественный банк стал выдавать кредиты, в качестве залога принимались земельные участки, срок кредита 1-12 лет, под залог недвижимости 3 - 8 лет. Размер кредита не превышал половины от стоимости, установленной экспертом. Такого рода банковские учреждения не имели собственных ипотечных облигаций, такие ценные бумаги могли выпускать не только приватные банки, государственные банки в качестве средств для выдачи кредитов использовали процентные бумаги – «закладные листы ГДЗБ», «государственные свидетельства КПБ». Гарантом выступало государство.
Ипотечное кредитование в современной понимании появилось в России с 1998 года. Тогда вышел первый государственный закон, который регулировал отношения, затем сферой ипотечного кредитования управляет Госстрой России. Во многих регионах действуют местные программы ипотечного кредитования. На данный момент услугами кредитования ипотеки пользуются более 6% населения. Актуальное ипотечное кредитования расшевелило экономику всей страны, в частности – рынок строительства жилья, а также вторичный рынок недвижимости.[5]
Ипотека - залог недвижимого имущества. Ипотеку можно установить не только по обеспечению обязательства по кредитным договорам, но и по договорам иных обязательств, таких как, например, небанковский заем.
Ипотека имеет следующую схему. Кредитором, выдается кредит для приобретения должником объекта недвижимости.
Кредитором является банк, который выдает ипотечные кредиты и в дальней-шем их обслуживает.[5]
Ипотечный банк – это специализированное кредитное учреждение, исключитель-ной областью деятельности которого является выдача и обслуживание кре-дитов по ипотеке. Сегодня в России зарегистрировано только три подобных института. Среди них «Городской ипотечный банк», банк «Дельта-Кредит» и «Русский ипотечный банк». Все остальные ипотечные программы предлагают так называемые универсальные банки.
С момента защиты российским
законодательством ипотечных
Существуют предположения, что специализированный ипотечный банк предлагает более высокий уровень обслуживания, чем универсальный. Но на данный момент в России нет еще такой четкой разницы. Поэтому при выборе кредита еще рано руководствоваться такой характеристикой, как специали-зация банка.
Благодаря кредиту должник имеет возможность приобрести недвижимость, которую оформляют как залог по полученному кредиту. При этом объект недвижимости находится в собственности и пользовании у должника.
Регистрация ипотеки производится на собственника купленного или построенного объекта недвижимости, выступающего в качестве заемщика по ипотечному кредиту (займу).В роли заемщика может выступать физическое лицо, обладающее полной дееспособностью, в возрасте 18-75 лет.[7]
Объектом ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое помеще-ние, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.
С юридической точки зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае высту-пает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту.
Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать необходимую сумму.
Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипо-течного законодательства и специально созданных государственных ипотеч-ных агентств.[8]
Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.
За те несколько лет, что
ипотека существует в России, свои
жилищные проблемы с помощью ипотеки
решило уже достаточно много граждан.
И хотя приобретенная таким образом
квартира или другая недвижимость остается
в залоге у банка, с момента
покупки она переходит в
Кредитование является разновидностью банковского дела и выданный заемщику кредит не является простым одолжением, вне всяких сомнений, для банка это способ заработка.
Поэтому, обращаясь в банк за кредитом, не следует стесняться. К крупным заемщикам банк относится с должным почтением, хотя с виду так может не казаться. Но, в любом случае, встречи с кредитным экспертом не избежать и придется отвечать на самые каверзные его вопросы.
Ипотеку регулирует федеральный закон «Об ипотеке». В первой статье этого закона сказано, что согласно договору об ипотеке (о залоге объекта недвижимости) залогодержатель, обладающий кредитным обязательством, обеспеченном ипотекой, может предъявить по этому обязательству свои требования к заемщику, исходя из стоимости заложенного объекта недвижимости залогодателя перед его кредиторами, по изъятиям, которые установлены законодательством. В роли залогодателя может выступать как сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, так и третье лицо, которое не принимает участия в этом обязательстве.[3,c.65]
Модели ипотеки представлены двумя основными подходами в ипотечном кредитовании, у которых разные способы рефинансирования выдаваемых кредитных средств.
Существует три основные модели ипотеки:
1. Американская представляет собой двухуровневую схему ипотечного кредитования. В случае с американской моделью, банки переуступают свои кредиты специализированным ипотечным агентствам, которые занимаются пакетированием единичных кредитов и выпуском их в виде сформированных пакетов (пулов) ипотечных ценных бумаг, потом продают последние на фон-довых рынках, затем опять покупают у банков выдаваемые ими кредиты.
2. Немецкая модель представлена в виде одноуровневой модели ипотечного кредитования. В случае с этой моделью банк, который выдает кредит, сам за-нимается рефинансированием ипотечных кредитов на средства, вырученные от выпуска и продажи ценных ипотечных бумаг.
До недавнего времени в России велись достаточно жесткие баталии относи-тельно выбора модели ипотеки. Первоначально проект Закона «Об ипотечных ценных бумагах» предусматривал американскую модель, в которой главенствующим звеном являются ипотечные агентства. Но этот проект не прошел. Банки добились самостоятельного выпуска ипотечных ценных бумаг.
Кроме этого, существует конкретная инструкция Центрального банка, которая регулирует эмиссию ипотечных ценных бумаг банками. И в конечном результате, оказалось, что банки, действующие на этом рынке, не смогут осуществлять рефинансирование через фондовый рынок.[5]
В России существуют несколько видов ипотечного кредитования:
1. Ипотечное кредитование в сфере промышленности.
Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модерниза я производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.
Залог предприятия в современной
российской практике встречается довольно
редко. Это объясняется, прежде всего,
отсутствием эффективного механизма
оценки такого имущества, сложностями
в его реализации, длительностью
и высокой стоимостью затрат на оформление
договора, большим количеством
Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме со-ставлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предпри-ятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования (бизнес-план) и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).[8]
Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:
• На основе балансовой стоимости имущественного комплекса.
• У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.[5]
• основывается на заключении
независимой оценочной
• оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.
Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах.
При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.
Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установле-ния первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право за-ключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его на-чальной цене. В таком случае ипотека прекращается.
Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назнача-ются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.[7]
2. Ипотека земельных участков, зданий и сооружений.
Ипотека земельных участков
из состава сельскохозяйственного
назначения допускается лишь для
обеспечения кредитных
Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории. Залогодателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России. Здания, со-оружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежит залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.
Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. В документе может быть также предусмотрено сохранение за залогодателем указанной части участка на право аренды на условиях, определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других "пре-грешений" собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура называется "обращение взыскания". Следует отметить, что в законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита прав потребителя недвижимости и в рамках процедуры обращения взыскания на недвижимость действует ряд защитных мер в пользу должников и, собственно, ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).[2,c.122]
Следует отметить, что залог
квартир, расположенных в
3.Ипотечные кредиты,
Ипотечные кредиты предоставляются гражданам на:
а) строительство индивидуального и кооперативного жилья
б) приобретение индивидуального и кооперативного жилья,
Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование (в ссуду) и обязанная их возвратить в установленный срок.
Для банковского кредита - субъекты кредитных сделок здесь обязательно вы-ступают в двух лицах, то есть как кредитор и как заемщик.
Ипотечный кредит служит средством улучшения жилищных условий населе-ния.
При ипотечном кредитовании заемщиком являются физические лица, а кредиторами - кредитные учреждения, а также ипотечные компании.
В странах с рыночной экономикой ипотечный кредит, как удобная и выгодная форма обслуживания населения, играет большую роль в экономике. По-этому он подвергается активному регулированию со стороны государства. Регулирование осуществляется как на уровне выдачи кредита, так и на уровне его использования и выражается либо в поощрении кредитования конечного потребителя через процентную ставку, срок кредита, первоначальное участие собственными средствами в кредитуемой операции, либо в ужесточении режима кредитования.
Ипотечный кредит на строительство и приобретение жилья может быть предоставлен гражданам, имеющим самостоятельный источник дохода и недвижимость. [2,c.123]
В целях оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретение и жилья на основании Указа Президента РФ № 1180 от 10 июня 1994 года банкам разрешено выдавать два вида жилищных ипотечных кредитов: [1]
а) долгосрочное жилищное строительство,
б) долгосрочный кредит для приобретения жилья. Их выдача производится на основании Положения о жилищных кредитах.
Кредитование жилищного
строительства производится при
условии отвода застройщику в
установленном порядке
В качестве обеспечительных обязательств граждане могут представить дого-вор залога недвижимости.
Предметом залога могут выступать:
а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок,
б) готовое жилье или незавершенное строительство,
в) другие виды имущества и имущественных прав, которые в соответствии с действующим Законодательством РФ могут использоваться в качестве залога.
Самый распространенный
из них – это целевой кредит
на покупку квартиры. В зависимости
от того, на каком, вторичном или
первичном рынке приобретается
жилье, ипотечные кредиты делятся
на два типа. В настоящее время
второй тип целевого ипотечного кредита
получил большее
Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискован-ной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки – приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. [5]
А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.[7]
Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования 15-20 лет.
Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.
Наряду со стандартными ипотечными
программами имеются
