Проблемы ипотечного кредитования в РФ: состояние, тенденции и перспективы развития

НОУ ВПО Российский Новый  Университет (РосНОУ)

Воскресенский филиал

Кафедра экономики

Курсовая

по дисциплине «деньги, кредит и  банки»

Тема: «Проблемы ипотечного кредитования в РФ: состояние, тенденции и перспективы  развития»

                                                                           Выполнил(а) студент(ка)     2    курса

                             группы  ЭП-11  

                                                                                 Литвинчукова А.А.

                                                                                                 (Ф.И.О. студента)

                                                                                  Преподаватель:

                                                                                                       (Ф.И.О., ученая степень)

Оценка                               

                                                                                             (Дата,подпись преподавателя)

Воскресенск 2013г.

Оглавление

Введение 3

Глава 1. Теоретические  аспекты ипотечного кредитования 5

1.1 Возникновение  и развитие ипотеки 5

1.2 Ипотечное  кредитование: понятие, функции,  участники 9

1.3 Сущность, виды ипотечных рынков. 13

Глава 2. Процесс  функционирования ипотечного кредитования в России 19

2.1 Механизм  ипотечного кредитования 19

2.2 Условия  ипотечного кредитования 25

Глава 3. Проблемы и перспективы ипотеки в России 29

3.1 Проблемы  ипотеки в России 29

3.2 Перспективы  дальнейшего развития ипотечного  кредитования в Российской Федерации 31

Заключение 35

Список  использованной литературы 37

Введение

Для меня актуальность темы курсовой работы обусловлена рядом обстоятельств:

Опираясь на вышесказанное  цель курсовой работы, разобраться  в том, что же такое ипотека, определить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Исходя из поставленной цели, определены следующие задачи исследования:

- Изучить теоретические основы зарождения ипотеки;

- Исследовать основные понятия, функции и участников ипотеки;

-  рассмотреть виды  ипотечных рынков;

- провести анализ функционирования ипотечного кредитования в России;

- изучить проблемы ипотеки и разобрать рекомендации по совершенствованию ее в России.

Объектом исследования данной курсовой является ипотечное кредитование, а предметом комплекс взаимоотношений  и проблем, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

Структура работы состоит  из: введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

В первой главе представлены теоретические аспекты ипотеки, а именно:

1 глава Теоретические  аспекты ипотечного кредитования:

1.1 Возникновение и развитие  ипотеки;

1.2 Ипотечное кредитование: понятие, функции, участники;

1.3 Сущность, виды ипотечных  рынков;

Во второй главе представлен  анализ:

2 глава Процесс функционирования  ипотечного кредитования в России:

2.1 Механизм ипотечного  кредитования;

2.2 Условия ипотечного  кредитования;

Третья глава направлена на определение перспектив, включает в себя:

3 глава Проблемы и перспективы  ипотеки в России:

3.1 Проблемы ипотеки в  России;

3.2 Перспективы дальнейшего развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Глава 1. Теоретические  аспекты ипотечного кредитования

1.1 Возникновение и развитие  ипотеки

Слово «ипотека» имеет  греческое происхождение. Впервые  оно было употреблено в законодательстве Солона в конце VII – начале VI вв. до н.э.

Предшественник Солона –  Драконт в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность сурово карались.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

- отменяет поземельные налоги;

- вводит свободу завещания.

Личное имущество умершего предка уже не обязательно переходит  наследникам рода. Теперь каждый человек  имеет право распоряжаться своей  собственностью по своему усмотрению, в том числе и оставлять  ее в залог.

Солон предложил ставить  на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называемые ипотечными.

Современное понятие ипотеки  возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями  общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно  постоянно совершенствовалось, отражая  особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения  своевременного исполнения обязательства  являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений  возникает практика строгого преследования  лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила  личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности  на него».

Итак, сначала договор  ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали появляться официальные  и неофициальные документы, которые  уже обладали правовой силой.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное имущество  до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного  обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии).

Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества уже не в собственность, а только во владение.

Появление самой ипотеки  было обоснованно политическими  и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам. Эти  причины и привели к возникновению  классического института ипотеки.

На фоне этих условий был  введен новый залог – залог  орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее  данный вид залога распространился  и на другие виды имущества, в частности  на недвижимость. Именно таким образом  классический институт ипотеки проходил свои этапы и осуществлял свою эволюцию.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты  дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. 

 Но, в своей неорганизованной  форме, ипотечный кредит существовал  и гораздо ранее.

Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в  другие руки.

В XVI залог земли распространился  настолько, что появились соблазн  и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю  разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного  права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных  подробно перечислялось поименное  количество крестьян, причем, ставилось  условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.

С 1776 года дворянские банки  начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала  она начала свою деятельность с дальнейшего  развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств.  Также, недостатком было плохое соизмерение  и учет операций по выдачи денег  и их получению от населения.

В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное  учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства – 20 лет под 8 % годовых, для городов  – 22 года под 7 % годовых.

С 19 февраля 1861 года (после  отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение  кредитных учреждений.

Ниже приведены некоторые  даты и события, связанные с   дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

1863 год – принятие устава  первого после реформы специализированного  земельного кредитного учреждения  – Херсонского земельного банка.

1866 год – открытие первого  государственного поземельного  кредитного учреждения – общества  взаимного поземельного кредита  всероссийского масштаба.

1868 год –  принятие  устава сельских банков

1872 год – принятие правительственных  мер, ограничивающих образование  новых институтов в ближайшие  двадцать лет вследствие активного  роста банковских структур и  возникновения сильной конкуренции. 

1883 год – учреждение  Крестьянского поземельного банка  для выдачи ссуд крестьянам  при покупке земли, находившихся  в тяжелом экономическом положении.

1884 год – открыт банк  по кредитованию землевладельцев  – Государственный банк Российской  империи.

1885 год – открытие Государственного  Дворянского земельного банка  для помощи дворянам на началах  благотворительного кредита. Заемщикам  предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался  с 5 до 4 %, были установлены 9 различных  сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли  выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже  существовало 21 земельный банк, Государственный  Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных  банков.

Развитие ипотеки в  современной России начало набирать обороты  довольно недавно. В крупных  российских городах, регионах и отдельных  коммерческих банках начали разрабатываться  различные жилищные программы, опирающиеся  на действующую правовую базу в области  ипотеки.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное  кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний  день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, в той или иной степени  не удовлетворенных жилищными условиями . Нехватка качественного жилья приводит к разводам в молодых семьях, к отказу от рождения детей, многочисленным конфликтам и бытовым преступлениям. Россияне живут в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях. В России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья. В развитых странах в два-три раза больше.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует  о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения  в жилье. Тем самым ипотека  приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

1.2 Ипотечное кредитование: понятие, функции, участники

Обычно инвестиции в недвижимость на 50—100 % финансируются за счет заемных  средств — ипотечного кредита (кредита  под закладную).

Ипотечный кредит — это, как правило, долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в срок и выплатой процентов, предоставляемый  для приобретения недвижимости под  залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

Права требования по кредиту  могут удостоверяться и передаваться через закладную — именную  ценную бумагу вексельного типа, удостоверяющую следующие права ее законного  владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого  обязательства;

право залога на указанное  в договоре об ипотеке имущество.

Ипотека — сдача в залог  земли и другого недвижимого  имущества с целью получения  денежной ссуды — ипотечного кредита. Ипотекой называется и закладная — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, на долг по ипотечному кредиту.

Заемщик кредита (займа, ссуды) на приобретение жилья, земельного участка, иного объекта недвижимости есть залогодатель. Он является одной из сторон договора о залоге недвижимого  имущества (договора об ипотеке), должником  по обязательству, обеспеченному ипотекой. Это может быть юридическое или  физическое лицо, отдающее кредитору  принадлежащее ему имущество  в залог с целью обеспечения  своих обязательств перед ним.

Вторая сторона договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, есть залогодержатель.

Залогодержатель — это  юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств.

Договор об ипотеке —  соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю, являющемуся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогом  недвижимости). В договоре должны

быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства.

   В наше время  под ипотекой понимают залог  недвижимого имущества (земли,  основных фондов, строений, жилья)  с целью получения долгосрочной  ссуды, как правило, ипотечного  кредита. При этом ипотека представляет  такой вид залога, при котором  закладываемое имущество не передается  в руки кредитора, а остается  у должника.

Суть ипотеки (или ипотечного кредита) в следующем. Заемщик заключает  с банком кредитный договор, согласно которому ему выделяются деньги на покупку недвижимости. За пользование  предоставленным кредитом он платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. Недвижимость, приобретенная за счет кредита, будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита заемщиком. То есть если у заемщика изменится финансовое положение и он не сможет выполнять кредитные обязательства перед банком, то банк продаст квартиру и вернет свои деньги. В качестве ипотеки может выступать имущество, уже находящееся у потенциального заемщика в собственности на момент заключения договора (например, квартира, дорогой автомобиль и т. п.).

Ипотечный кредит выдается на длительный срок, как правило, до 20 лет. Многие банки допускают возможность  досрочного погашения кредита. С  помощью заемных средств имеется  возможность приобрести жилье как  на начальном этапе строительства, включая стадию котлована, так и  на рынке вторичного жилья. Преимущество ипотечного кредита заключается  в том, что приобретая жилье в  кредит, возможно жить в своем собственном доме (квартире) уже сегодня, а расплачиваться за него постепенно в течение срока кредита. Надо лишь помнить, что согласно заключенному ранее договору имущество находится в залоге у банка. Это значит, что условия договора будут в известной мере ограничивать действия, которые собственник сможет производить с данной недвижимостью. То есть продать ее до погашения суммы кредита он не сможет.

Для того чтобы понять суть ипотечного кредитования, следует определить основные характеристики ипотеки.

Как уже упоминалось, в  основе ипотечного кредита лежат  залоговые отношения. При этом необходимо обратить особое внимание на то, что  при ипотеке речь идет не о залоге самого имущества, а о залоге права  собственности или полного хозяйственного ведения на него, фактически права  распоряжения. Имущество, на которое  установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. К  примеру, в квартиру, купленную по ипотеке, заемщик может сразу  же прописаться, проживать в ней  с семьей, и даже оставить ее в  наследство.

  Обязательным условием  выдачи ипотечного кредита является  страхование. На вторичном рынке  жилья применяется, как правило,  три вида страхования: жизни  и здоровья заемщика; риска утраты  квартиры; титула собственности.

Ипотечное кредитование выполняет  следующие основные экономические  функции:

- служит финансовым механизмом  привлечения инвестиций в сферу  жилищного строительства;

- обеспечивает благоприятные  условия для гарантированного  возврата заемных средств;

- стимулирует оборот и  перераспределение недвижимого  имущества, когда иные способы  (прямая купляпродажа и др.) экономически затруднены вследствие массовой недостаточности платежеспособности граждан.

Основные участники ипотечного кредитования:

1. заемщики - физические и  юридические лица, обратившиеся  за получением ипотечного кредита,  квалифицированные кредитором как  надёжные и платёжеспособные  и, на основании этого, получившие  ипотечный кредит, добровольно предоставляющие  уже имеющееся у них собственности  и/или приобретаемое на средства  кредита жильё в залог и  способные внести авансовые платежи  при приобретении жилья;

2. кредиторы - банки и  другие финансовые кредитные  учреждения, предоставляющие ипотечные  кредиты заемщикам на основании  оценки их кредитоспособности  и осуществляющие последующее  обслуживание данных ипотечных  кредитов;

3. продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

4. риэлтерские организации  - лицензированные продавцы жилья,  осуществляющие продажу жилья  по поручению других участников  рынка, из собственных жилищных  фондов, а также участвующие в  организации и проведении торгов  по реализации жилья, на которое  наложено взыскание;

5. страховые компании - лицензированные  страховые компании, осуществляющие  страхование заложенного жилья,  страхование жизни и трудоспособности  заёмщика и страхование гражданско-правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

6. оценочные агентства  - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную  оценку жилых помещений, являющихся  предметом залога при ипотеке;

7. операторы вторичного  ипотечного рынка - юридические  лица, осуществляющие выкуп ипотечных  кредитов у первичных кредиторов  и выпускающие на их основании  ценные бумаги;

8. инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного  ипотечного рынка (в основном  институциональные инвесторы - пенсионные  фонды, страховые компании);

9. Правительство - регулирует  первичный и вторичный ипотечные  рынки, предоставляет поручительства  инвесторам по ценным бумагам,  участвует в управлении операторов  вторичного ипотечного рынка.

1.3 Сущность, виды ипотечных  рынков.

   Существует несколько  подходов, определяющих ипотечное  кредитование и рынок, на котором  формируются спрос и предложение  на ипотечные кредиты. Термин  «ипотечное кредитование» в узком  смысле подразумевает разновидность  потребительского кредитования, являющегося  сегментом ссудного рынка. В  широком смысле ипотечное кредитование  рассматривается как целостный  механизм, который не только позволяет  совместить интересы заемщиков  и кредиторов, но и включает  инвесторов, риелторов, застройщиков, страховые компании и другие  субъекты рынка. Во втором случае  правильнее говорить о системе  ипотечного кредитования — многофакторной  модели, включающей и сам процесс  выдачи ипотечных кредитов, и  механизмы привлечения финансовых  ресурсов с рынка капиталов,  и операции на рынке недвижимости.

Ипотечный рынок — это  рынок ипотечных кредитов, предоставляемых  банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью  приобретения ресурсов под ипотечное  кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Несмотря на это руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу куплипродажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно входя в научный оборот.

  На рынке ипотечных  кредитов действует множество  субъектов, ставящих перед собой  разные цели и выполняющих  разные функции (табл. 1).

Табл. №1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

   Как уже отмечалось, юридический документ, подтверждающий предоставление конкретной недвижимости в качестве обеспечения кредита при конкретных сроках и условиях, есть закладная. Различают первичный и вторичный рынки закладных.

Первичный рынок закладных  — это сегмент общего кредитнофинансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность банков по кредитованию под залог конкретного имущества. Субъектами рынка являются кредитор и заемщик. Основным инструментом служит кредитный договор (закладная).

Вторичный рынок закладных  — это сегмент общего кредитнофинансового рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля ипотечной системы за счет перевода персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и размещение их среди инвесторов.

Субъектами вторичного рынка  являются ипотечные банки; эмиссионнофинансовые корпорации, распространяющие первичные закладные у банков и выполняющие эмиссию ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости; различные инвесторы, приобретающие ценные бумаги за реальные деньги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка  банк—посредник—инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования — обеспечение долгосрочными  ресурсами кредиторов с целью  увеличения объемов кредитования.

  Развитая ипотечная  система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой — прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка.

  В процессе замещения первичных закладных на собственные ценные бумаги корпорации обеспечивают и свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной ипотечным банком маржи, с одной стороны, и доходом инвесторов по ценным бумагам — с другой. Несмотря на наличие между заемщиком и конечным инвестором уже двух посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается очень высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом приобретать ценные ипотечные бумаги служит высокая надежность, которая обеспечивается страхованием и государственными гарантиями.

Итак, первичный и вторичный  рынки закладных представляют собой  взаимосвязанные и взаимообеспечивающие составляющие фондового рынка. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, ипотечный банк предоставляет физическим или юридическим лицам кредит. В этой схеме два участника: банк и заинтересованные в кредите лица. На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Ипотечный банк выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и продает их другим инвесторам.