Продажа недвижимости

Понятие договора продажи недвижимости

Выделение правил, посвященных продаже недвижимости, в особую главу ГК РФ, было обусловлено рядом обстоятельств. Как уже было сказано, большая часть объектов недвижимости неразрывно связана с расположением на земельных участках и имеет большую цену, поэтому необходимы меры, предусматривающие охрану интересов обеих сторон (продавца и покупателя). Потребовалось внести ряд ограничений по участию в гражданском обороте отдельных объектов социальной значимости и целевого назначения. Кроме того, недвижимость является индивидуальной, незаменимой вещью, что также влияет на правовое регулирование отношений, связанных с ней.
Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.
2. Элементы договора продажи недвижимости

2.1. Стороны договора

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Собственник недвижимости или государственное и муниципальное предприятие или учреждение выступает в качестве продавца, подтверждая права на недвижимость свидетельством, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219). При заключении договора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, подтверждающей права собственника
(ст. 131 ГК РФ, федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 ст. 7). В целях охраны интересов собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступности государственного реестра имеет ограничительное толкование.
Любые субъекты права могут выступать участниками договора продажи недвижимости на той или иной стороне. П. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ гласят, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию – правом оперативного управления) имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.
В п.2 статьи 298 содержатся нормы, регулирующие ту деятельность учреждений которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенное за их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения, имущество обособляется от остального имущественного комплекса
учреждения путем учета его на отдельном балансе и может быть отчуждено. Если учредителем учреждения является частный собственник, то проданное государственными или муниципальными предприятиями или учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной) или частной собственности.
"При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество" (п.1 ст. 300 ГК). "При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество" (п.2 ст.300 ГК). То есть, одновременно должен регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав".
Законодательство о приватизации регламентирует правила продажи недвижимости при приватизации, существуют и особые правила продажи недвижимости на торгах а также при передаче имущества частным юридическим лицам. Например, в ст.78 Закона "Об акционерных обществах" говорится о том, что решение о совершении сделки должно быть принято единогласно советом директоров, наблюдательным советом, если предметом сделки является имущество со стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки или большинством в 3/4 голосов акционеров – владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, если стоимость выше 50%.
П.2 ст. 181 ГК, п.3 ст. 35 Семейного кодекса относятся к сделке с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда один из них выступает продавцом или покупателем, а другой требует
признания сделки недействительной. Срок исковой давности устанавливается в один год и исчисляется с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
2.2. Предмет договора.

Основным признаком, позволяющим выделить этот тип договора, является его объект – недвижимое имущество. Выше уже говорилось о том, что можно отнести к недвижимому имуществу (в соответствии с п.1 ст. 130 ГК).
Чаще всего возникают вопросы о возможности заключения договора купли-продажи незавершенного строительного объекта. Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации и перехода права собственности недостроенные объекты "не могут оцениваться в качестве недвижимости, а являются лишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей" (см. комментарий части 1 ГК РФ для предпринимателей М., 1995. стр. 241). Высший арбитражный суд отвечает на этот вопрос положительно, основываясь на п.2 ст.25 Закона о регистрации, где допускается совершение сделки с объектом незавершенного строительства и регистрация права на указанный объект на определенных этапах строительства. В соответствии с выводами Высшего Арбитражного Суда "право собственности на незавершенный строительством объект возникает с момента регистрации (см. п.7 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21, Сб. постановлений пленумов ВС и ВАС РФ по гражданским делам, стр. 297).
Особая тщательность определения предмета договора продажи недвижимости обусловлена особыми свойствами недвижимых вещей и их высокой ценой. Статья 554 ГК РФ отмечает необходимость указания данных, позволяющих "определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества". Далее в статье говорится, что "при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным". Если, например, предметом договора является здание или сооружение, в договоре указывается его адрес, месторасположение, назначение и другие характеристики, а также кадастровый номер. Это – "уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый
номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения". (Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, см.1).
При заключении договоров купли-продажи недвижимости учитывается ограниченная оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. В п.3 ст.129 ГК говорится: "Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах", т.е. специальное законодательство (Водный кодекс РФ, Воздушный кодекс РФ) является приоритетным. Например, не допускаются сделки, которые могут повлечь отчуждение водных объектов, находящихся в исключительной государственной собственности (ст. 22, 34, 35, Водный кодекс РФ. Согласно ст.40 Водного Кодекса РФ только обособленные водные объекты (замкнутые воды), которые Кодекс определяет как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, могут находиться в частной собственности. Предельные их размеры устанавливаются земельным законодательством, а оборот определяется гражданским законодательством с учетом земельного.
Земельным кодексом РСФСР 1970 г. купля-продажа земельных участков не только не допускалась, но и квалифицировалась в качестве уголовного преступления. ГК РСФСР 1964 г. ограничивался нормами купли-продажи и дарением жилых домов. Статьи Земельного кодекса РФ 1991 г. действуют лишь в незначительной части, что практически ограничивает оборот земельных участков. Земельное законодательство не кодифицировано и представляет собой конгломерат нормативных правовых актов, многие из которых противоречат друг другу. На федеральном уровне не урегулированы важнейшие вопросы собственности на землю. Очевидно, в отношении земли российское законодательство последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель.
2.3. Формы договора

Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст.434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор в соответствии со статьей 550 ГК РФ заключается в виде одного документа, подписывается сторонами с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. После принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. она была заменена государственной регистрацией. Нотариальное удостоверение сделок с
недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации. В то же время согласно ст. 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена. Такое требование является для контрагента обязательным, и нарушение его приведет к недействительности соответствующего договора.
Последствия несоблюдения требований к форме различаются в зависимости от того, какова эта форма – простая письменная или нотариальная. Во втором случае, разумеется, недействительность, а именно ничтожность сделки. В случаях, когда предписывается простая письменная форма, ее несоблюдение по общему правилу не несет недействительности сделки, если только недействительность не предусмотрена законом. В отношении сделок с недвижимостью ГК предусматривает такое жесткое последствие, как недействительность, в случае несоблюдения требований к продаже предприятия, недвижимости. И в этом случае есть основания считать, что такая сделка должна быть признана ничтожной, а не оспоримой (с применением последствий п.2 ст.162, ст.166-168 ГК)

2.4. ЦЕНА ДОГОВОРА.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать ее цену. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Этим же п.1ст.555 ГК РФ отменяются правила определения цены, предусмотренные п.3ст.424 ГК. Согласно абз.1 п.1 ст.424 цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости специализированные коммерческие организации – оценщики определяют цену. П." ст.555 устанавливает ряд требований к порядку определения цены нанедвижимость. Если земельный участок продается вместе со зданием , сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Если цена на недвижимое имущество в договоре определена не за объект вцелом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

2.5. Регистрация сделок.
Регистрация большинства сделок с недвижимостью обязательна в силутребований ГК, дополнительные случаи регистрации могут быть предусмотренызаконом, в первую очередь Законом о государственной регистрации прав нанедвижимость и сделок с ним. И если ранее регистрация являлась как быпридатком к форме сделки (в ГК РФ 1964 года немногие правила о регистрациисодержались в статьях, именовавшихся "Форма договора купли-продажи жилогодома" и "Форма договора дарения"), то с "возвращением" оборота недвижимостиона получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущегопризнание ее государством. Регистрация прав на недвижимое имущество исделок с ним является не самоцелью а средством введения оборотанедвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципахгласности и публичности. Поэтому и предусмотрено осуществление регистрациив едином государственном реестре с предоставлением информации опроизведенной регистрации и зарегистрированных правил любому лицу. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях,предусмотренных ГК и Законом о регистрации (п.1 ст.164 ГК). Таким образом,исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК, и могут бытьпредусмотрены специальным законом, но не подзаконным нормативным актом(ведомственным или правительственным). Из сферы действия Закона орегистрации исключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты (ст.1, 4, 33 закона). До принятия соответствующих федеральных законов, основанных наположениях п.1 ст.131 ГК РФ применяется действующий порядок регистрацииправ на эти объекты недвижимости, предусмотренный в транспортных кодексахи уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых на их основе. Однако п.9 ст.33 Воздушного кодекса отсылает к статье 131 ГК, где нетконкретных правил государственной регистрации и учета воздушных судов. Устав внутреннего водного транспорта Союза ССР, утвержденный еще 15октября 1955 г. и действующий по сегодняшний день, также не регламентируетвопросов регистрации судов. Регистрация судов независимо от ихведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных испециальных спортивных судов, осуществляется согласно "Правилам регистрациисудов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ", установленныхПриказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1995 г. № 18 и которые вцелом сходны с порядком регистрации, предусмотренным Кодексом торговогомореплавания РФ 1999 г. Согласно КТМ право собственности и иные вещные права на судно, а такжеограничение, (обременение) прав на него подлежат регистрации вГосударственном судовом реестре или судовой книге. С этого моментаприобретается право плавания под Государственным флагом РФ инациональность РФ. Регистрацию осуществляют органы технического надзора засудами или капитаны морского торгового порта в соответствии с правила мирегистрации судов и прав на них, установленных федеральным органомисполнительной власти в области транспорта, а капитаны морского рыбногопорта в соответствии с правилами, утвержденными органом исполнительнойвласти в области рыболовства. После регистрации выдается Судовоесвидетельство, подтверждающее право собственности на судно. Положение о регистрации космических объектов отсутствует. В
соответствии с п.1 ст.17 Закона РФ "О космической деятельности" от 20августа 1993 г. космические объекты подлежат регистрации и должны иметьмаркировку, удостоверяющую их принадлежность РФ и одновременносвидетельствующую о праве собственности на него конкретного лица.Регистрация подтверждает, что объекты недвижимости находятся в сфереюрисдикции РФ независимо от их месторасположения. Как уже ранее говорилось, порядок государственной регистрации сделоккупли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным Законом "Огосударственной регистрации" от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляетсяв едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав нанедвижимость. В комментариях к ст. 551 ГК РФ говорится, что из предусмотренных ст.131 ГК видов государственной регистрации недвижимости и сделок с нейвыбрана государственная регистрация перехода права собственностипо договору, которая не должна отождествляться с государственной реги-страцией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимости имуществапризнается заключенным в момент, предусмотренный п.1 ст.433 ГК, т.е. вмомент подписания сторонами договора как единого документа. Регистрацияперехода прав собственности по договору продажи недвижимости отличается отспециальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (ст.131 ГК). При заключении договора купли-продажи недвижимости момент купли-продажине совпадает с моментом перехода прав собственности на нее. Согласно п. 2ст. 233 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает смомента государственной регистрации перехода этого права, при этомрегистрация необязательно осуществляется одновременно с передачейнедвижимости по акту. Передача недвижимости покупателю может происходитькак до, так и после регистрации права собственности. Из этого следует, что до момента регистрации перехода правасобственности покупатель, даже получив объект договора во владение и ( или)пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами(продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременнопродавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае,если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона в праве предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях – один из исков, предусмотренных ст.301-304 ГК. (Такая точка зрения высказана в комментариях ГК РФ, части второй под редакцией О.Н.СадиковаМ.: Контракт, Инфра-М, Норма, 1998, стр.125). Е.Ю. Валявина (см. "Гражданское право" т.2 под ред. А.П.Сергеева,Ю.К.Толстого, М.: Проспект, 2000, стр.91) считает, что продавец может заключить договор с другим покупателем до момента регистрации переходаправа собственности, т.к. отказ от осуществления права не означает егопрекращения (ст.9 ГК). Таким образом, несмотря на наличие договора с первымпокупателем продавец имеет право изменять волю собственника-продавца иотчуждать имущество другому конкретному лицу. Однако, ст. 310 ГК недопускает одностороннего отказа от исполнения обязательства( в данном случае от исполнения первого договора). Подобные действиясчитаются правонарушениями, за которые возлагается гражданско-правоваяответственность в соответствии со ст.401 ГК. Срок, в течение которого договор и (или) переход права собственностиподлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя отподобного поведения продавца покупателю необходимо максимально сэкономитьвремя между заключением договора и государственной регистрацией переходаправа. В п.7 "Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорамкупли-продажи недвижимости" Высший Арбитражный Суд РФ сделал вывод, чтопоскольку спорное имущество обременено правами покупателя (отделенияСбербанка в конкретном рассмотренном случае), продавец (Акционерноеобщество) потерял право распоряжаться им любым способом. П.3 вышеназванного "Обзора" обосновывает решение Высшего АрбитражногоСуда о том, что договор купли-продажи нежилых помещений считаетсязаключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации переходаправа собственности согласно п.1 ст. 433 ГК. Следовательно, по сделкам сжилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затемили одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК). Всоответствии со ст.558 и ст.560 ГК стороны обязаны зарегистрироватьдоговор продажи жилых помещений и предприятий под угрозой его недействительности.

3.Особенности продажи жилых помещений
Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как идругих договоров продажи недвижимости являются условия о его предмете ицене (ст.554, 555) Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевойхарактер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности ононаходится, может быть использовано только для проживания граждан, каксобственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно бытьзарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных илигосударственных органах (БТИ, администрация муниципального образования).Комментарий п.1 ст. 558 к числу жилых относит следующие помещения: жилойдом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Как правило,речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жиломпомещении на праве общей долевой собственности. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилогопомещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют правопользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть: а) члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении(ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53 Жилищного кодекса,включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником; б) наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане(ст.667 ГК); в) арендаторы (ст. 617 ГК); г) лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа(ст.538 ГК 1964 г.). Органы опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилогопомещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п.4ст.292 ГК), усиливая гарантии прав несовершеннолетних. Договор также должен указывать, что в жилом помещении на момент продажине проживают лица, права которых следуют за жилым помещением. Продажа инымлицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального иобщественного жилищных фондов без согласия проживающих в нихсовершеннолетних граждан запрещена (ч.3 ст.19 Закона РФ "Об основахфедеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года). Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать своюдолю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а такжесовершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от правасобственности на квартиру. Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоровпродажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает всилу с момента ее осуществления (п.3 ст. 433 ГК). Незарегистрированныйдоговор продажи жилого помещения считается незаключенным. Государственнуюрегистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те жеорганы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131,ст. 551).

4.Содержание договора.

4.1.. Права и обязанности сторон
Передача недвижимости покупателю является основной обязанностьюпродавца и является общей для всех договоров купли-продажи. Правособственности на вещь возникает у покупателя с момента передачи (п.1 ст.223ГК), а у покупателя недвижимости с момента перехода права собственности,который не всегда совпадает с фактической передачей имущества. Различаютпередачу собственности и практическую передачу вещи (недвижимости) по актупередачи. С этой точки зрения продавец обязан перенести на покупателяправо собственности на проданное имущество(т.е. фактически передать недвижимость). Поскольку требуется регистрацияперехода права собственности стороны обязаны обратиться в регистрирующийотдел с целью выполнения этого требования. В п.3 ст.551 говорится, что еслиодна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода правасобственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой сторонывынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации переходаправа собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Существует различный порядок представления документов нагосударственную регистрацию прав в соответствии со ст. 16 Закона орегистрации. Заявление о государственной регистрации подают все стороныдоговора (сделки), если не требуется нотариального удостоверения сделки, в противном случае – одна из сторон. Если покупатель соглашается принять имущество с ограничениями(обременениями), они регистрируются наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с п.1 ст.4 Закона о регистрации и ст.131 ГК. В силу того, что недвижимость нельзя передать покупателю путемвручения, т.е. обычным способом, законодательство предусматривает особыеправила приемки и передачи проданной недвижимости. Они осуществляются в соответствии со ст. 556 ГК по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца о передаче имущества считается исполненным после вручения этого имущества покупателю иподписания соответствующего договора о передаче, который являетсядоказательством состоявшейся передачи и устраняет возможность возникновенияспоров в будущем по поводу передачи имущества, не соответствующего условиямдоговора. Передаточный акт не является дополнением или уточнением договора. В п.2ст.556 говорится, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующейусловиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такоенесоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не являетсяоснованием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащееисполнение договора. Передаточный акт не может рассматриваться и какнеотъемлемая часть договора. Подписание акта является моментом переходариска случайной гибели или случайного повреждения на покупателя, т.к. смомента вручения имущества и подписания акта продавец считается исполнившимсвои обязанности. При этом возникновение права собственности связывается смоментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминимуме ст.13Федерального закона "О товариществе собственников жилья" от 24 мая 1996 г.устанавливает дополнительные обязанности продавца по предоставлениюопределенных сведений. Кроме обязанности принять имущество по передаточному акту изарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК,обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи.

4.2. Ответственность за нарушение договора купли-продажи недвижимости

ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. В частности, ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя, что обусловлено высоким правовым статусом покупателя (потребителя). Условия в договоре купли-продажи, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам права, указанным в ГК РФ и иных нормативно-правовых актах.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон, например, необходимость заплатить за жилое помещение по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт по договору строительного подряда и т. д. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.

Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

Лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания. Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель. Но лицо не признают виновным, если им были приняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковой признают форс-мажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Но в договоре стороны имеют право предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также он может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Как правило, при гражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи с этим ст.393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника их возместить -- при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств. В этой ситуации важно определить, что такое убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества. Помимо этого убытками считают упущенную выгоду -- неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

При подсчете убытков немаловажную роль играет определение их цены. По общему правилу принимают во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворено добровольно, то стоимость убытков определяют на день предъявления иска.

Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Но могут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, но не убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора взыскивают либо неустойку, либо убытки.

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. В законах могут содержаться положения, в соответствии с которыми право требовать возмещения убытков отсутствует.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства наступает при наличии полного состава правонарушения: во-первых, неправомерного неисполнения денежного обязательства (уклонения от возврата, просрочки в уплате и т. д.), во-вторых, использования должником чужих денежных средств вследствие их неправомерного удержания. Просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги также следует считать пользованием чужими средствами. Мерой ответственности является уплата процентов на данную сумму. Их размер определяется существующей в месте жительства кредитора (или в месте нахождения юридического лица) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иное не установлено договором или законом. В ГК РФ предусмотрено освобождение заемщика от ответственности за неисполнение денежного обязательства в случае просрочки со стороны кредитора. То есть если кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых заемщик не мог исполнить своего обязательства, просрочка произошла по его вине. В этом случае должник не обязан платить проценты, кроме того, он получает право на возмещение вызванных просрочкой кредитора убытков, если только тот не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечают.

Помимо всего вышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе в разумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену или выполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они к таковым не относятся, то и возмещению не подлежат.

ГК РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ). При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества» Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98. № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10, п.15..

Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей. последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков Левшина Т.Л. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд. // Комментарий судебной практики. Выпуск 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература, 2004..

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

3.1 Ответственность за незаконные операции с жильем

Гражданско-правовая и уголовная ответственность участников жилищной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия или угрозы.

Уголовным кодексом Российской Федерации мошенничество квалифицируется как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

При совершении сделки посредством мошенничества для ее участников наступают следующие гражданско-правовые последствия (ст. 179 ГК): если сделка (договор купли-продажи жилья, дарения, обмена, мены и т.д.) будет признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре (например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новые жильцы, у которых нет другого жилья) стоимость этого помещения возмещается потерпевшему в деньгах.

Однако гражданско-правовая ответственность виновной стороны сделки этим не исчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделке потерпевшей стороне.

Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности, которые существенно усилены в новом УК.

Так, согласно ст.159 УК лица, совершив это преступление, в зависимости от его тяжести наказываются штрафом, либо обязательными исправительными работами, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до десяти лет с возможной конфискацией имущества.

Гражданско-правовая ответственность по сделкам, совершенным под влиянием насилия и угрозы, та же, что и по сделкам, заключенным посредством обмана. Однако уголовная ответственность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст. 163 УК как вымогательство.

Вымогательством считается требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершение других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего, либо его близких.

Это преступление может повлечь наказание в виде лишения свободы до пятнадцати лет с конфискацией имущества.

Одним из оснований признания сделки недействительной по ст.179Гражданского кодекса служит совершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия, вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного или имущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье, запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.).Угроза может исходить от стороны в сделке или от других лиц, о действиях которых этой стороне известно.

В подавляющем большинстве случаев угроза является действием преступным и влечет за собой наряду с гражданско-правовыми санкциями применение к угрожавшему мер уголовной ответственности по ст.163 УК.

Основанием к признанию сделки недействительной является также угроза совершить действия, в которых выражалось бы злоупотребление принадлежащим угрожающему правом. Угроза совершить действия, в которых выражается осуществление права угрожающего; например, угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов, не может служить основанием признания сделки недействительной.

Итак: любая сделка с жильем - это риск, более того, этот риск поддается контролю и может быть сведен к минимуму, если иметь четкое представление о том, какие правовые последствия влечет подпись, поставленная на том или ином документе.

Виды рисков, возникающих при поведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. К их числу можно отнести уровень социально- экономического развития, устойчивость банковской системы, сбалансированность и полноту законодательства, и многие другие. Но наибольший интерес с точки зрения обыкновенного человека представляют собой юридические риски, так как они, во-первых, иногда приводят к оспариванию права собственности на приобретенную квартиру и, во-вторых, в большей степени поддаются контролю во время проведения сделки. Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым для того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок. Не зная исторических особенностей приобретаемого жилья, вы, возможно, запускаете часовой механизм мины замедленного действия.