Продажа объектов недвижимости

ФГОУ  ВПО  «Оренбургский государственный  аграрный университет»

Таможенный  колледж

Предметно-цикловая комиссия экономических дисциплин

Курсовая  работа

по дисциплине  «Организация оценочных работ»

на  тему «Продажа объектов недвижимости»

Выполнила студентка 3 курса

земельно-имущественные  отношения 

31-9 зо группы: Королева

                                                                                                       Кристина Олеговна

                                                  Проверил преподаватель:

Смирнова. М.А

г. Оренбург 2012 год

Содержание

1. Правовое регулирование  вопроса

2. Основные способы продажи,  в том числе через приватизацию

предприятий

3. Особенности продажи  незавершенного строительства. 

4. Организация продажи  имущества через торги, аукционы,

акционирование.

5. Основные этапы совершения  сделок с недвижимостью

6. Регистрация прав на  недвижимость и сделок с ней  в Оренбургской

области

7. Условия и формы вступления  в имущественные права

Введение

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым  рыночным отношениям регулирование  порядка приобретения частной собственности  стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой  полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу  же появилась работа по созданию законов  и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились  в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они  были недоработанными, временами противоречили  друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные  акты, и постановления пленумов которые  еще более усложняли и без  того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой  кодифицированный правовой акт, который  вобрал бы в себя всю имеющуюся  практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И  даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный  закон "о приватизации"¹, ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Целью моей работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с особенности продажи незавершенного строительства, организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование, основные этапы совершения сделок с недвижимостью. В работе поставлены задачи выявить основные способы продажи, в том числе через приватизацию предприятий, выяснить регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней в Оренбургской области, а также определить условия и формы вступления в имущественные права.

1.Правовое регулирование вопроса

"Недвижимость – это то, во что сегодня стоит вкладывать деньги!»– так думают многие инвесторы не только в Оренбурге, но и за ее пределами.    Однако не стоит забывать, о том что осуществление строительной деятельности неразрывно связано с применением различных сфер законодательства, затрагивающих вопросы земельного, обязательственного, публичного права, а так же вопросы прав собственности.  
      Запутанность имущественных отношений между участниками строительной деятельности нередко способствует возникновению споров. Поскольку в качестве объектов правопреемства нами названы договоры, государственная собственность, государственные архивы и государственные долги, а также членство в международных организациях, представляется логически целесообразным разделить международно-правовое регулирование вопросов правопреемства в соответствии с объектами правопреемства:

1. Правопреемство государств  в отношении международных договоров.  Венская конвенция в отношении  международных договоров 1978 г.  в качестве международных договоров  рассматривает только соглашения, заключенные в письменной форме  между государствами. В отношении  устных договоров и договоров  между государствами и иными  субъектами международного права  действуют обычные нормы. Венская  конвенция 1978 г. устанавливает  следующие правила правопреемства:

а) в случае создания в  результате деколонизации нового независимого государства действует принцип  tabula rasa ("чистой доски"): новое государство не связано договорами, заключенными бывшими державами-метрополиями, и не обязано сохранять какой-либо договор или становиться его участником только потому, что в момент правопреемства этот договор был в силе в отношении территории - объекта правопреемства. Новое государство может стать участником любого многостороннего договора, который был в силе для территории правопреемства, путем уведомления о правопреемстве. Если до момента правопреемства государство-предшественник подписало договор с условием ратификации, принятия или утверждения, правопреемник может стать участником договора, ратифицировав, приняв или утвердив его (кроме случаев несовместимости участия правопреемника с объектами и целями договора);

б) если часть территории государства становится частью территории другого государства, то в отношении  этой территории:

договоры государства-предшественника  утрачивают силу;

договоры государства-правопреемника приобретают силу, кроме случаев, когда применение этих договоров  было бы несовместимым с их объектами  и целями.

Находящийся в силе двусторонний договор в отношении территории - объекта правопреемства считается  действующим и для государства-правопреемника, если новое государство договорилось об этом с контрагентом или это  следует из его поведения;

в) при объединении двух или нескольких государств права и обязательства по их договорам переходят к правопреемнику, если стороны не установили иное и если это не противоречит объектам и целям договора;

г) при отделении части  территории и присоединении ее к  другому государству договоры предшественника  продолжают находиться в силе для  правопреемника.

О правопреемстве договоров  делаются письменные уведомления депозитарию  договора и/или его участникам.

2. Правопреемство государств  в отношении государственной  собственности, архивов и долгов. В отношении правопреемства государственной  собственности, архивов и долгов  применяется Венская конвенция  о правопреемстве государств  в отношении государственной  собственности, государственных  архивов и государственных долгов 1983 г.

 Под государственной  собственностью Конвенция понимает  имущество, а также права и  интересы, которые на момент правопреемства  принадлежали, согласно внутреннему  праву государства-предшественника,  этому государству.

Государственные архивы представляют собой совокупность документов любых  давности и рода, произведенных или  приобретенных государством-предшественником в ходе его деятельности, принадлежащих  государству на момент правопреемства согласно его внутреннему праву  и хранящихся под его контролем  в качестве архивов для различных  целей.

Под государственным долгом понимается любое финансовое обязательство  государства в отношении другого  государства, международной организации  или любого иного субъекта международного права, возникшее в соответствии с международным правом.

Одной из важнейших проблем  правопреемства в отношении государственной  собственности является проблема компенсации  за собственность, переходящую к  государству-преемнику. В Венской  конвенции 1983 г. предусматривается, что  в принципе такой переход собственности  должен происходить без компенсации, если иное не согласовано заинтересованными  государствами или не предусмотрено  решением соответствующего международного органа. Однако в Конвенции также установлено, что ее положения не наносят ущерба какому-либо вопросу о справедливой компенсации между государством-предшественником и государством-преемником, который может возникнуть в результате правопреемства при разделении государства или отделении от него части территории.

Государство-предшественник обязано принять все меры для  предотвращения нанесения ущерба или  разрушения собственности, переходящей  к государству-преемнику. Правопреемство не затрагивает собственность, права  и интересы, которые находятся  на территории государства-предшественника  и принадлежат третьему государству согласно внутреннему праву государства-предшественника.

По договоренности заинтересованных государств или по решению соответствующего международного органа может устанавливаться  компенсация за переход архивов  государства-предшественника к государству-преемнику; в ином случае переход происходит без компенсации. В таком же порядке  решается вопрос о дате перехода архивов.

По Венской конвенции 1983 г. от государства-предшественника  требуется, чтобы оно принимало  все меры по предотвращению ущерба или уничтожения архивов, которые  переходят к государству-преемнику. В Конвенции оговаривается, что  ничто в ней не должно рассматриваться  как предрешающее в каком-либо отношении  любой вопрос, который может возникнуть из соображений целостности государственных  различных архивных фондов государства-предшественника.

Переход собственности, архивов  и долгов при правопреемстве регулируется соглашениями между этими государством-предшественником и государством-преемником. При отсутствии таких соглашений Конвенцией установлены  следующие правила:

а) при передаче части  территории государства другому  государству к правопреемнику переходят:

все недвижимое имущество, находящееся  на соответствующей территории, а  также движимое имущество, связанное  с деятельностью государства  на данной территории;

часть архивов, которая относится  к соответствующей территории и  необходима для ее нормального управления; государственный долг (в справедливой доле);

б) при создании нового независимого государства на территории государства-предшественника  к государству-правопреемнику переходят: находящееся на его территории недвижимое имущество, а также недвижимость, принадлежащая государству-предшественнику и находящаяся за границей.

2. Основные способы продажи,  в том числе и через приватизацию  предприятий

   1.1 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ПРОДАЖ:

  Требуется работать  над своим имиджем, который,  как известно, оказывает весомое  влияние при реализации продукта клиенту. Важным моментом прибыльной коммерции есть сбор сторонних моментов, то есть исследование шагов конкурентов. Нужно выяснить все их шаги. Сбывать услугу несложно, фактически в текущих хозяйственных условиях каждый среди нас становится товароведом, к сожалению, товар у всех разный. Создано немного основных положений удачной реализации. Изучите о товаре: производитель, цвет, качество, цены, размеры товара, вкус и т.п. Секрет прибыльной коммерчиской деятельности – ежедневный анализ и изучение сбор параметров продукта. Для прибыльного отпуска ходового продукта, маркетолог должен его обожать. В случае, если маркетолог его обожает, то такой восторг беспрепятственно сообщается потребителю. Рассылка рекламной информации, звонки, встречи и объявления являются важными постоянными делами каждого маркетолога, потому что они позволяют в сжатые сроки достичь поставленного результата.

  Также важным моментом  успешной торговли должно быть  исследование портрета покупателей.  Зная вашего потребителя, намного  легче разговаривать на привычном ему языке и склонить его купить в частности вашу услугу или продукцию. Постарайтесь постоянно пополнять и собирать знания о клиенте. Убедить потребителя купить продукт нереально. Этот шаг он обязан осуществить сам при помощи рекламы, которая показывает ему все самые положительные качества данного продукта. Маркетинг призван утверждать в подсознании покупателя заманчивый образ продукта, поэтому в рекламе повсеместно встречаются преимущественно доброжелательные образы: девушки, дети, счастливые люди, собаки и так далее.

  Средства массовой  информации, а также информационные  агентства получают свою большую  прибыль только за счет рекламы.  Неизбежно, необходимым условием  успешных реализаций является  предоставление данных о услуге посреди потребителей, то есть управление продажами. Рекламирование несет выгоду коллективным проблемам и образует удобные условия для беспрепятственного движения на рынке услуг и товаров. Реклама обязана быть понятна потребителю, поэтому любой предприниматель старается быть близким к человеку и говорить на его языке. Реклама продукта или услуг весьма необходима на первом ступени создания предпринимательства. Просто о новом продукте еще ни один человек не знает и это нужно исправить очень быстро. Важнейшим инструментом, делающим производство эффективным является несомненно реклама. Она считается важной движущей силой и считается звеном механизма для запуска широкой реализации продукции. В наши дни слишком трудно отличиться на рынке между огромного количества вариантов аналогичных услуг и продуктов. Следовательно наша реклама будет выделяться своеобразием, сохраняться в памяти и быть насыщенной. Маркетинг продаж является важным объединяющим посредником в цепочки от вопрощения бизнес задач и до выхода на прибыль.

1.2 Способы приватизации предприятий

  В Законе о приватизации  указаны 4 способа приватизации  предприятий - это:

1. Продажа предприятия  по конкурсу.

2. Продажа предприятия  на аукционе.

3. Продажа долей (акций)  в капитале предприятия.

4. Выкуп имущества предприятия.

  Решение о выборе  способа приватизации предприятия  и формы платежа принимает  соответствующий комитет по управлению  гос. имуществом по результатам работы комиссии по приватизации, созданной на предприятии в соответствии с гос. и местными программами приватизации, нормативными актами. При выборе рекомендуемого способа учитываются: мнения трудового коллектива приватизируемого предприятия, предложения покупателей, отраслевые особенности объекта приватизации, оценка его уставного капитала, социально-экономическое значение предприятия для территории, мнение представителя фонда имущества.

  До продажи предприятия  или его имущества соответствующий  комитет по управлению имуществом  осуществляет в предусмотренных  законом случаях реорганизацию  или ликвидацию предприятия, учреждает  акционерное общество и передает  его акции и права учредителя, либо приватизируемое предприятие,  либо ликвидированного предприятия  Российскому фонду федерального  имущества или другим соответствующим  фондам имущества. Последние выступают  в качестве продавца предприятия  или его имущества. В частности,  обязательному преобразованию предприятий  в акционерные общества подлежат  гос. и муниципальные предприятия, имущество которых будет приватизировано в форме продажи акций (долей капитала) акционерного общества. Положение о продаже акций в процессе приватизации утверждено распоряжением Госкомимущества России от 4 ноября 1992 г.

  Успешное проведение  приватизации гос. собственности во многом зависит от своевременного, полного, достоверного информирования широких слоев населения об объектах, подлежащих приватизации, сроках и способах приватизации. В ст. 18 Закона о приватизации установлено, что информация о предлагаемых к продаже акций акционерных обществ, о результатах сделок приватизации должна быть опубликована в специальных бюллетенях фондов имущества. Информация о приватизации предприятий с уставным капиталом, превышающим 50 млрд. руб., публикуется в бюллетене федерального фонда имущества.

  Публикация должна  состояться не позднее чем за один месяц до даты конкурса, аукциона или выпуска акций в свободную продажу. При приватизации объектов муниципальной собственности соответствующим комитетом по управлению имуществом может устанавливаться более короткий срок, но не менее 2 недель.

   Подлежат опубликованию  в бюллетенях фондов имущества  следующие сведения о приватизируемых  предприятиях:

а) величина площади земельного участка и характеристика расположенных  на нем строений, условия их аренды или продажи;

б) состояние денежных средств;

в) наличие принадлежащих  предприятию долей в капитале др. предприятий;

г) нематериальные ценности (патенты, торговые марки и др.);

д) обязательства предприятия (торговые, бюджетные, кредитные);

е) балансы предприятия  за последний год;

ж) укрупненная номенклатура выпускаемой продукции;

з) среднесписочная численность работников.

  Кроме этих сведений  могут быть предусмотрены и  иные данные, определяемые Госкомимуществом. Последнее утверждает и форму  предоставления необходимых документов.

  По предоставлению  Государственного комитета РФ  по антимонопольной политике  и поддержке новых экономических  структур и его территориальных  органов публикуются сведения  о доле продукции (работ, услуг)  приватизируемого предприятия на  соответствующем товарном рынке.  Эти данные нужны покупателям потому, что Закон РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" от 22 марта 1991 года предусматривает для хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на рынке определенного товара (если его доля превышает 35%), определенные ограничения, и покупатели таких предприятий должны сознавать возможность применения к ним предусмотренных законом мер.

  Согласно постановлению  Правительства РФ от 14 августа  1992 г. на всех предприятиях  и в организациях независимо  от форм собственности должна  производиться переоценка основных  фондов (средств) по состоянию  на 1 июля 1992 г. Утвержден специальный  порядок проведения переоценки  основных фондов с применением  коэффициента перерасчета балансовой  стоимости в восстановительную  стоимость. В постановлении указано,  что приватизация предприятия  и организаций в соответствии  с Государственной программой  приватизации на 1992 г. осуществлялась  без учета переоценки.

Приобретение предприятий  по конкурсу

  Продажа предприятий  по конкурсу встречается сравнительно  редко, хотя регулирование в  Законе способов приобретения  предприятий начинается со статьи  о конкурсе.

По конкурсу продаются  предприятия, а также имущество (активы) ликвидируемых предприятий в  случаях, когда от покупателей требуется  выполнение определенных условий, устанавливаемых  соответствующим комитетом по управлению имуществом. Такими условиями могут  быть:

* сохранения профиля предприятия  или назначения объекта;

* числа рабочих мест;

* финансирование объектов  социальной сферы;

* необходимые размеры  инвестиции.

Например, в конкурсах, проведенных  при приватизации предприятий в  Нижнем Новгороде, в качестве условий  встречалось сохранение исторического  облика зданий, профиля и др.

Общий порядок проведения конкурса регулируется "Временным  положением о приватизации гос. и муниципальных предприятий в РФ по конкурсу", являющимся приложением №5 к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. "Об ускорении приватизации гос. и муниципальных предприятий". Следует различать коммерческий конкурс, в том числе с ограниченным числом участников, и некоммерческий инвестиционный конкурс (инвестиционные торги).

1.3.Приобретение предприятий на аукционе

Продажей на аукционе является приобретение гражданами или юридическими лицами в частную собственность  на открытых торгах объектов приватизации в случаях, когда от покупателей  не требуется выполнение каких-либо условий по отношению к объекту  приватизации. При этом право собственности  передается покупателю, который предложил  в ходе торгов максимальную цену. В  настоящее время подавляющее  большинство (70-80%) предприятий торговли, сферы услуг, бытового обслуживания приватизируется путем продажи  их на аукционе.

  Продаже на аукционе  подлежат:

а) предприятия, подразделения  предприятий, выделяемые в самостоятельные  предприятия;

б) оборудование, здания, сооружения, лицензии, др. активы ликвидированных  предприятий и их подразделений;

в) объекты незавершенного строительства;

г) доли, паи, акции акционерных  обществ, создаваемых при преобразовании гос. и муниципальных предприятий. Открытый аукцион проводится, как правило, при продаже активов ликвидированного предприятия, небольших предприятий (с численностью менее 200 человек), акций акционерных обществ.

Решение о приватизации конкретных предприятий принимает соответствующий  комитет по управлению государственным  имуществом, а продавцом на аукционе выступает соответствующий фонд имущества. Последний составляет и публикует информационное сообщение об объекте, предлагаемом для продажи на аукционе не позднее, чем за три недели до объявления даты продажи. В сообщении указываются все основные сведения о реализуемом товаре, в том числе наименование, местонахождение, площадь земельного участка, объем и основная номенклатура выпускаемой продукции, услуг, работ, численность и состав работающих, перечень и оценочная стоимость основных фондов, состояние финансов, запасов материальных ценностей и др. Возможные покупатели могут предварительно за плату (не более 500 руб.) осмотреть и ознакомиться с приватизированным объектом.

В качестве участников аукциона допускаются граждане и юридические  лица, своевременно подавшие заявку, представившие  необходимые документы и внесшие  сумму залога в размере 10% от начальной  цены объекта приватизации. Им выдается билет участника аукциона установленного образца. Другим лицам, желающим только присутствовать на аукционе, продаются  входные билеты. Аукционы могут быть открытыми и закрытыми (закрытый тендер). Проведение закрытого тендера  имеет свои особенности, которые  регулируются правилами Государственного комитета РФ по управлению государственным  имуществом.

Приобретение акций открытых акционерных обществ

Учредителем открытого акционерного общества, создаваемого на основе государственного или муниципального предприятия, является Госкомимущество, его территориальные  агентства или соответствующие  комитеты. Учредитель в соответствии со ст. 34 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" представляет для регистрации в  Совет народных депутатов по месту  нахождения предприятия решение  о создании акционерного общества, заявление о регистрации, его  устав и свидетельство об оплате государственной пошлины. На этой стадии приватизации выпуск акций является предметом заботы учредителя.

После регистрации акционерного общества комитет по управлению имуществом передает права учредителя и пакет  акций в соответствующий фонд имущества. До момента регистрации  акционерного общества активы и пассивы  предприятия, подразделения принимаются  акционерным обществом.

Последнее становится правопреемником  преобразованного предприятия. Общество выходит из структуры управления соответствующих министерств, ведомств и органов отраслевого управления местной администрации.

Выпуск и регистрация  акций производится в соответствии со специальным Положением о порядке  регистрации выпуска акций акционерных  обществ открытого типа, учрежденных  в процессе приватизации. Для выпуска  акций необходимо представить в  органы Министерства финансов копию  Устава, заявку на регистрацию выпуска  акций с указанием определенных данных или план приватизации (проспект эмиссии), утвержденный Комитетом по управлению имуществом в соответствии с типовым планом приватизации.

Выпуск и регистрация  выпусков акций специализированных инвестиционных фондов приватизации, аккумулирующих приватизационные чеки граждан, осуществляется на основании  специального Положения утвержденного  распоряжением Госкомимущества  России 4 ноября 1992 г.

После регистрации выпуска  акций на основе указанных документов в средствах массовой информации публикуется сообщение о выпуске  акций. Часть акций (хозяйственного имущества) распределяется на льготных условиях между членами трудового коллектива и лицами, имеющими право на получение льгот. Остальные акции поступают в открытую продажу.

Фонд имущества продает  акции членам трудового коллектива приватизируемого предприятия на льготных условиях в соответствии с избранным  трудовым коллективом вариантом. Продажа  осуществляется в течение месяца после учреждения акционерного общества. Часть акций может быть внесена  в фонд акционирования работников предприятия - ФАРП или обменена на акции инвестиционных фондов. Реализация акций осуществляется в соответствии с Положением о  продаже акций в процессе приватизации, утвержденный распоряжением Госкомимущества  России в ноябре 1992 г.

Нереализованные акции остаются в распоряжении Российского фонда  Федерального имущества или фондов имущества национально-государственных, национально- и административно-территориальных образований.

Акции, безвозмездно полученные и приобретенные возмездно, могут продаваться акционерами без ограничений.

Средства, поступившие от продажи акций открытых акционерных  обществ, образованных путем преобразования государственных и муниципальных  предприятий, перечисляются покупателями на специальные счета продавцов  объектов приватизации, открываемые  в учреждениях банка по месту  их нахождения, и распределяются затем  в установленном законом порядке.

Выкуп государственного и  муниципального имущества арендным предприятием

Возникновение арендных предприятий  было одной из важных мер радикальной  экономической реформы, начатой  в конце 80-х годов, и одним из первоначальных этапов разгосударствления и коммерциализации государственных  и муниципальных предприятий, предоставления им широкой хозяйственной самостоятельности. Особенностью арендных предприятий является наличие у них двух форм собственности - государственного и муниципального имущества, взятого в аренду, и собственных средств. Выкуп арендным предприятием гос. и муниципального имущества, взятого в аренду, был наиболее распространенным способом приватизации. По сравнению с продажной ценой, образующейся при других способах приватизации, средняя цена при выкупе арендного предприятия примерно в 10 раз ниже, чем при продаже предприятия по конкурсу или на аукционе.

Правовое регулирование  арендных отношений в РФ определялось Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик и  Указом Президента РФ "О регулировании  арендных отношений и приватизации имущества государственных и  муниципальных предприятий, сданного в аренду" от 14 октября 1992 г., а  также другими нормативными актами.

Выкуп государственного и  муниципального имущества арендным предприятием обусловлен:

а) сроком заключения договора аренды;

б) общим положением о  выкупе в договоре;

в) конкретными положениями  о сроках, величине, порядке и  условиях внесения выкупа.

Согласно ст. 15 Закона о  приватизации выкуп гос. и муниципального имущества, сданного в аренду, производится в случаях, если договор аренды с правом выкупа был заключен до вступления в силу Закона. Поскольку официальная публикация Закона в "Российской газете" состоялась 17 июля 1991 г., то, следовательно, Закон имеет в виду договоры, заключенные до 17 июля 1991 г.