Проект бизнес центра

     Федеральное агентство по образованию

     ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный

     инженерно-экономический  университет» 

     Кафедра экономики и менеджмента в  строительстве 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Курсовой  проект 

     По  дисциплине «Управление проектами» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Выполнила:

     студентка группы 861

     IV курса

     факультета  РЭиУ

     Милова  О.А.

     Руководитель:

     проф.  Никешин С.Н.,

     Санкт-Петербург

     2010 г.

Оглавление:

Приложение 1. Планировочные решения административно-бытового центра

Приложение 2. Календарный  график выполнения работ по реализации проекта

Приложение 3. Денежные поступления по годам

Приложение 4. Денежный поток от операционной деятельности

Приложение 5. Прогноз  движения денежных средств

1. Резюме

1. Суть  и цели проекта;

      В рамках представленной работы рассмотрен проект строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест в исторической части города в Центральном районе Санкт-Петербурга на пересечении Суворовского проспекта и Таврической улицы. 

     Характеристика проекта:

• По главной цели реализации – коммерческий – основной целью является получение прибыли.
• По масштабу – средний – стоимость проекта от 10 до 50 млн. долл.
• По сроку реализации – среднесрочный – срок реализации 3-6 лет.
• По отраслевой принадлежности – строительный – строительство здания административно-бытового назначения.
• По специфике конечно продукта – экономический – достижение целевой суммы прибыли.
• По количеству главных целей – монопроект – одна главная цель.
• По сложности – малый проект – небольшой масштаб проекта, малые сроки, стандартные требования к качеству проекта, средний объём привлекаемых ресурсов.
• По требованиям к качеству проекта – стандартный – проект со стандартными требованиями к качеству
• По характеру привлечения сторон – проект одного предприятия – проект осуществляется одним предприятием.

2. Целевой сегмент

     Проект  ориентирован на потенциальных инвесторов. Особое внимание с момента начала работ по реализации проекта будет уделено поиску «якорных» арендаторов.

       «Якорный» арендатор - это центр притяжения в любом торгово-офисном центре. В условиях, когда каждый новый арендатор жизненно важен, необходимо грамотно выбирать и правильно выстроить политику отношений с этим "магнитом". Поэтому на этапе разработки проекта будет уделено особое внимание требованиям «якорного» арендатора по объёмно-планировочным решениям, вопросам установления арендных ставок. В последующем «якорный» арендатор станет рекламной компанией центра. Потенциальны арендаторы и посетители ступят на порог центра в зависимости от «раскрученности» имени «якоря». Именно они принесут основную прибыль девелоперу и довершат своим присутствием картину. Поэтому якорный арендатор имеет право на льготы, и к нему можно отнести требования к определенной планировке, техническим характеристикам помещений и расположением.

     Планируется, что «якорным» арендатором станет головной офис банка ВТБ по работе с юридическими лицами и корпоративными клиентами.

     Преимущества  административного центра для «якорного» арендатора:

• Расположение в востребованной деловой зоне
• Новое строительство
• Передовые инженерные системы
• Эффективные открытые планировки этажей
• Обширный паркинг
• Пешеходная доступность метро
• Видовые офисы

3. Социальная  значимость проекта

     Также проект ориентирован на современных людей и жителей района застройки, предпочитающих оптимальную организацию своего рабочего и свободного времени. В состав административно-бытового центра входят 7650 кв.м., предназначенных под комплексную инфраструктуру, обеспечивающую жизнедеятельность, отдых, питание, бытовое обслуживание.

     Особенностью  проекта является его функциональное назначение, которое совмещает в себе функцию офисного центра с предоставлением офисных площадей в аренду и центра бытового обслуживания, оказывающего комплекс бытовых услуг жителям района и работникам бизнес-центра. Центральный район – самый густонаселённый район города (около 14 тыс. человек на м.кв). Кроме того Центральный район занимает одно из первых мест в городе по количеству размещенных здесь торговых и офисных объектов. Поэтому проект строительство центра,  сочетающего в себе функции офисного и бытового комплекса, является социально значимым и привлекательным для инвесторов.  
 

4. Основные  параметры проекта

Основные характеристики проекта:

Экспликация помещений  в плане:

Основные экономические  и временные характеристики проекта:

2. Объект  инвестирования

2.1. Концепция проекта

     В состав административно-бытового центра входят 7650 кв.м., предназначенных под  комплексную инфраструктуру, обеспечивающую жизнедеятельность, отдых, питание, бытовое обслуживание современных деловых людей и жителей района застройки, предпочитающих оптимальную организацию своего рабочего и свободного времени.

       Административно-бытовой центр предоставляет:

• Услуги аренды офисов (общая площадь под аренду 4390 м.кв.) и коммерческой недвижимости (2295 м.кв.).

• Офисные помещения с отделкой «под ключ», 2 конференц-зала вместимостью до 200 человек располагаются с 3 по 9 этажи.
• На 1 и 2 этажах центра располагаются: стойка администрации, зона ресторана, салон красоты, центр документов, фотостудия, комплекс бытовых услуг класса «люкс» (срочная химчистка, прачечная, ремонтная мастерская), отделение банка, салон цветов и подарков.
• Услуги по проведению конференций (2 конференц-зала общей площадью 400 м.кв.) с использованием систем теле-  и видео-конференций, а также высокоскоростного интернета.
• Услуги аренды парковочных мест, центр оснащён оборудованным охраняемым двухуровневым подземным паркингом на 100 машино-мест.
• На стойке администрации помимо получения полной информации об услугах центра, предоставляется возможность заказать авиа- и железнодорожные билеты, билеты на концерты и выставки, в кино, театр, заказать такси.

     Административно-бытовой  центр оснащён:

• двумя скоростными лифтами,
• современными системами безопасности,
• новейшими инженерными системами,
• выделенной линией высокоскоростного Интернета,
• современными средствами телефонной и видеосвязи,
• спутниковым и кабельным телевидением,
• приточно-вытяжной вентиляцией,
• современными системами кондиционирования,
• системами видеонаблюдения по зданию и паркингу,
• системами пожарной и охранной сигнализации.

2.2. Месторасположение

     Административно-бытовой  центр находится в исторической части Санкт-Петербурга в Центральном районе на пересечении улиц Шпалерная  и Гагаринская.

     Земельный участок (площадь 910 кв.м.) под зданием вместе с прилегающей территорией образует форму прямоугольника. Высотность по ПЗЗ – 28/31 метр.

     Участок расположен в центре города, рядом Администрация Санкт-Петербурга, Администрация Ленинградской области, Федеральный дом, Федеральный суд, КУГИ Санкт-Петербурга, КЗР.     На территории участка находится здание постройки 1904 г., которое требует реконструкции (сноса). Здание расположено в 10 минутах ходьбы от станции метро Чернышевская, площадь Ленина (Финляндский вокзал).  Расположение в центральной части города обуславливает прекрасное транспортное сообщение практически со всеми частями города. Здание располагается в 10 минутах ходьбы от станции метро Чернышевская, Площадь Ленина (Финляндский вокзал). В 5 минутах езды располагается Федеральный Дом, Смольный, Администрация Санкт-Петербурга, Администрация Ленинградской области, Федеральный суд, КУГИ Санкт-Петербурга, КЗР,так же по улице Шпалерная представлены практически все отделения крупнейших банков Санкт-Петербурга, а также гостиницы и магазины.

     Этапы проделанной работы:

     - Выкуплены квартиры и подвальные  помещения в здании.

     - Получено Распоряжение Председателя  КЗРиЗ о закреплении прилегающего к зданию земельного участка.

     - Частично согласована предпроектная  и разрешительная документации  для получения распоряжения на  реконструкцию и строительство. 

       
В рамках согласования разрешительной документации:

     - Разработан временный градостроительный  регламент застройки квартала в бюро Генплана КГА Санкт–Петербурга.

     - Выполнена историческая экспертиза  по зданию и земельному участку.  В результате здание признано  не представляющим историческую  ценность и получено разрешение  КГИОП на проведение реконструкции  с новым строительством и сносом старого.

     - Получены предварительные технические  условия инженерных служб. 

     - Существует возможность строительства  подземного встраиваемого паркинга. 

     Характеристика  района застройки.

     Центральный район Петербурга расположен на левом берегу реки Невы. Граничит с Василеостровским, Петроградским, Выборгским, Калининским, Красногвардейским, Невским и Фрунзенским районами. Площадь - 1,7 тыс. га. Население - 300 тыс. человек.

     Характер  застройки района. Подавляющее большинство  домов, расположенных в Центральном районе, относятся к старому фонду. Они представляют собой плотную сплошную застройку, с редкими вкраплениями сталинок (вдоль Суворовского проспекта, на улице Бонч-Бруевича, на Советских, Тверской, Новгородской, Шпалерной улицах) и хрущевок (улицы Профессора Ивашенцева и Салтыкова-Щедрина). По качеству жилищный фонд Центрального района весьма неоднороден. Здесь немало как престижных домов, прошедших реконструкцию, капремонт, так и ветхих зданий, расположенных в глубине дворов.

     Центральный район занимает одно из первых мест в городе по количеству размещенных здесь торговых и офисных объектов. Здесь немало ресторанов, кафе, кинотеатров, развлекательных комплексов с соответствующей для центра ценовой политикой. В Центральном районе расположено множество отелей и мини-гостиниц. Крупные торговые центры находятся, в основном, вдоль главных магистралей этой территории – Невского, Лиговского, Литейного, Владимирского, Загородного проспектов. Остальная часть Центрального района характеризуется небольшими специализированными магазинами, бутиками, предлагающими товары высокой ценовой категории.

     Транспортная  доступность. В районе есть девять станций метро, которые расположены друг от друга примерно на расстоянии 10-20 мин. ходьбы: «Невский проспект», «Гостиный двор», «Маяковская», «Площадь Восстания», «Площадь Александра Невского», «Достоевская», «Владимирская», «Лиговский проспект», «Чернышевская». Также в распоряжении обитателей - наземный транспорт (троллейбусы, автобусы, трамваи).

     Основная  проблема центра города - перегруженность автотранспортом: на главных магистралях района постоянно образуются пробки, не хватает парковочных мест. В часы пик автомобили стоят на Лиговском, Литейном проспектах, Садовой лице, Суворовском проспекте, Шпалерной улице. Традиционно машины скапливаются в зоне мостов через Неву. Решить проблему транспортной доступности района планируют с введением в эксплуатацию Орловского тоннеля. Орловский тоннель соединит Центральный и Красногвардейский административные районы и поможет разгрузить Суворовский проспект.

     Экология. Перегруженность центра города транспортом плохо сказывается на экологии района. Сильно загазован воздух вдоль крупных магистралей: Литейного, Невского, Суворовского, Лиговского, Владимирского проспектов. Зеленые насаждения занимают не более 20% в общей площади района.

     Бизнес  окружение. В Центральном районе функционируют более 130 бизнес-центров, предлагающих аренду офисных площадей. Около 60% деловых центров можно отнести к разряду высококачественных офисных площадей классов «А» и «В». Арендные ставки в среднем по району находятся в пределах 1500-2000 руб./кв.м/мес.

     Перспективы развития. В Центральном районе реализуется ряд проектов, направленных на улучшение транспортной доступности городского центра, прежде всего - на избавление от пробок. Сейчас здесь реализуется несколько крупных проектов по строительству жилья и коммерческой недвижимости класса lux. В центре еще немало территорий, требующих комплексной реконструкции.

     Достопримечательности. Большая часть территории Центрального района входит в городскую охранную зону, строительство новых промышленных предприятий на ней запрещено. Район уникален по концентрации памятников, состоящих под государственной охраной: на его территории свыше 440 памятников архитектуры и градостроительства, 20 памятников монументального искусства, свыше 100 памятников истории, а также ряд памятников садово-паркового искусства (Летний, Михайловский, Таврический сады). Комплекс кладбищ Александро-Невской лавры является некрополем общенационального значения.

     СВОТ-анализ района и участка  застройки: 

2.3. Технико-экономическое  обоснование альтернативных  проектов

Рассматриваются 2 альтернативных варианта осуществления проекта:

• Проект №1. Строительство административно-бытового центра общей площадью 850 кв. м. с открытой неохраняемой парковкой на 105 маш-мест в Приморском районе Санкт-Петебурга.
• Проект №2. Строительство административно бытового центра общей площадью 850 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест и гостевой открытой парковкой на 25 машино-мест в Выборгском районе Санкт-Петербурга.

Проект  №1.

Проект  строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с открытой автостоянкой в Приморском районе Санкт-Петербурга на участке по адресу ул.Туристская, 58 .Зона по Генплану – 3ЖД (зона размещения среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры).

Расположение:  Земельный участок находится  в центре Приморского района. Ближайшие станции метро: Пионерская (800 м), Комендантский проспект (1200 м).

Площадь земельного участка 3486 м.кв.. Участок свободен от строений, ровный. Все коммуникации в наличии. На участке планируется возведение административно-бытового центра с открытой автостоянкой.  
 
 
 

 Характеристика  объекта строительства:

Затраты на приобретение земли:

Затраты на строительство: