Профессиональное управление недвижимостью

     Введение 

     Профессиональное  управление недвижимостью (сервейинг) в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской  деятельности, однако уже сейчас можно говорить о существовании определенных тенденций в развитии этого бизнеса. Из-за улучшения финансово-экономических условий деятельности многих крупных собственников недвижимости и, соответственно, смещения приоритетов от продажи недвижимости к извлечению дохода от ее использования, а также в результате реализации целого ряда успешных проектов управления недвижимостью, спрос на услуги профессиональных управляющих компаний будет расти.

     Важным  моментом концепции сервейинга является определение содержания и этапов развития недвижимости на всех этапах жизненного цикла на основе использования системного подхода. Применение системного профессионального подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью, обеспечения достижения целей собственников. Общепризнанной в мировой практике является концепция сервейинга, которая представляет собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и управлению недвижимостью. Сервейинг включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта.

     Содержание  сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В процессе реализации концепции сервейинга происходит проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости. Проведение технической, экономической, правовой экспертиз тесно связано в сервейинга с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Сервейинг как система профессионального управления недвижимостью. 

      Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (гениральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.  
Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Именно поэтому рассмотрение вопросов экономики недвижимости в данном учебном пособии осуществляется в соответствии с концепцией сервейинга.  
Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.  
Под системой здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы. Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки зрения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут быть точно определены, и вероятностные (стохастические), для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диагноза возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей - функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и стахостические (каждому значению факторного признака соответствует множество значений результативного признака).  
Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных и выходных потоков (например, система целей предприятия, математическая система уравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.  
Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, для оценки технических систем (машины, механизмы и т.п.) используется понятие технической надежности. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцениваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в условиях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы - ее доходности и устойчивости.  
Если рассматривать систему как целеориентированную целостную структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.  
Целью управления производственной системой является обеспечение такого состояния системы, при котором будет получен максимально возможный выход с требуемыми качественными параметрами и необходимой экономической надежностью. Основа управления - планирование, в процессе которого создается модель состояния системы на предстоящий временной период или на весь период ее жизненного цикла.  
Методология (от др.-греч. «methodos» - способ действия и «logos» - учение, наука) - учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практическими проявлениями методологии являются: 

• постановка проблемы;
• построение объекта и предмета исследования; 
• построение научной теории; 
• проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т.е. соответствия объекту исследования. 

Теория cервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.  
Сама разработка концепции Сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.  
Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:  
- во-первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);  
- во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображающим лишь важнейшие с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;  
- в-третьих, Сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние. Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

      На систему  постоянно воздействуют разнонаправленные  силы: с одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным. Однако одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.). Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства).  
Вторые, факторы, воздействующие на систему являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.  
Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.  
На рис. 1 представлена концептуальная модель экономики и управления недвижимостью, где недвижимость выступает как товар, экономическое благо и источник получения дохода.

      Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимости являются:  
стоимостные (денежные) цели - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);  
потребительские цели - достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);  
социальные цели - социальная обязанность субъекта предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков и др.  
Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели и прочие цели - действия.  
Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования (рис. 2) со следующими последовательными этапами:

• анализ и постановка проблемы;
• поиск альтернатив решений;
• оценка и принятие решений (экспертиза решений).

     В узком смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы:

• проведение в жизнь выбранной альтернативы;
• становление и контроль;
• процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.

      Планирование в теории Сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.  
Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.  
Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации. 

       
Рис. 2. Экономика и управление недвижимостью во взаимосвязи с функциональной структурой сервейинга.

     В соответствии с данным принципом  управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и  наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное  использование определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

     В процессе реализации концепции происходит проработка технических и пространственно-территориальных сторон развития недвижимости с учетом ярко выраженного управленческого направления, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости.

2. Управленческая экспертиза объекта управления

     Управленческая обоснованность стратегии управления – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты использования объекта управления. Управленческая обоснованность имеет две составляющие: соответствие стратегии управления целям собственника и соответствие стратегии управления имеющимся управленческим ресурсам.

     Управленческий  ресурс, как и любой фактор производства, является ограниченным. Задача достижения максимального эффекта при ограниченности имеющихся ресурсов в полной мере касается и его использования. Поэтому выбор стратегии управления объектом зависит от способности управленческой команды ее реализовать.

     Так как собственник объекта недвижимости не видит четкого пути решения, он обращается за помощью к специалистам по профессиональному управлению недвижимости (то есть в нашу компанию).

     Необходимо  четко сформулировать стратегию  управления объектом недвижимости.

     Для этого необходимо определить наиболее эффективный вариант использования  объекта недвижимости.

     Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

1. Один из них – «оставить все как есть».
2. Другой путь может предполагать внесение небольших изменений, как, например, смена арендаторов, расширение числа помещений, сдаваемых в аренду, и т. д.
3. Третий – изменение функционального назначения объекта.
4. Четвертый путь может заключаться в ликвидации (сносе, продаже) объекта недвижимости.

     В нашем случае мы выбираем третий вариант  – это изменение функционального  назначения объекта.

     Можно выделить два основных этапа процедуры  выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта  недвижимости:

• составление перечня возможных вариантов использования объекта недвижимости;
• определение максимально прибыльных вариантов;

     Составление перечня возможных  вариантов использования  объекта недвижимости

     По  функциональному назначению мы выделяем следующие варианты использования объекта недвижимости:

• жилая функция;
• офисная;
• торговая;
• сервисная (общественное питание);
• спортивно-развлекательная

     Различные объекты недвижимости различны по способам их потребления в жизнедеятельности  человека, охватывают различные аспекты деятельности арендаторов, то есть, ориентированы на различные сегменты рынка. Это влияет на величину арендной ставки и потенциальный доход от коммерческого использования объекта недвижимости.

     Определение нескольких максимально  прибыльных вариантов

     На  этом этапе проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:

• быть законодательно разрешенным;
• быть физически осуществимым;
• быть управленчески возможным;
• быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

     На  этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз.

     Очевидно, что динамика основных характеристик может быть выявлена только в результате проведения соответствующих экспертиз, различных по своему целевому назначению и содержательной характеристике. В настоящее время основными экономическими показателями, характеризующими сделки с объектами недвижимости, являются стоимостные величины.

     Они являются достаточно универсальными измерителями, отражающими и объем затрат, связанных  с созданием объекта, и текущее  состояние рынков, на которых торгуется рассматриваемый объект, и будущие ожидаемые доходы, которые может извлечь собственник из данного объекта. Использование этих показателей в принятии различных решений, – административно-хозяйственных, коммерческих, юридических, – делает эксперта-оценщика, определяющего данные показатели, ключевой фигурой в данном процессе.

     Однако  зачастую чрезмерное увлечение использованием универсальных стоимостных параметров приводит к излишнему абстрагированию, не позволяя учитывать специфические характеристики рассматриваемых объектов.

     Учет  особенностей отдельных объектов или  конкретных сделок с ними представляет собой самостоятельную задачу, которая должна решаться до проведения процесса оценки. Как правило, из-за неполноты информации об объекте оценки и невозможности проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью получения агрегированных показателей его стоимости. Кроме того, в большинстве случаев эксперт-оценщик не имеет специального образования, требуемого для определения особенностей объекта, если они не связанны с его экономическими свойствами.

     В связи с этим важную роль в получении  результирующих стоимостных показателей играют данные, получаемые в результате экспертизы объектов, проводимой специалистами в соответствующих областях знаний.

     В зависимости от требуемых для  принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются: 

• экономическая экспертиза;
• техническая экспертиза;
• правовая экспертиза;
• экспертиза местоположения;
• управленческая экспертиза;
• эксплуатационная экспертиза.

     К экономической экспертизе относятся  все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

     Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

• провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
• определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);
• составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
• составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;
• спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

      Технические экспертизы предназначены для определения  фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование: 

• основания - с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);
• строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);
• инженерного оборудования: водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление - трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

      Правовая  экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания, законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.

      Экспертизы  местоположения предназначены для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. В связи с особой остротой экологических вопросов в данном классе следует выделить экологическую экспертизу объектов недвижимости. Усиление контроля соблюдения экологических требований приводит к необходимости учета экологических факторов при оценке стоимости объектов недвижимости.

      Потенциал местоположения объекта недвижимости - основной фактор, влияющий на его привлекательность  для потенциальных арендаторов. Например, если в здании предполагается разместить кафе, объект недвижимости должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факторы, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть: 

·  состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);

·  развитие строительства;

·  классификацию района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);

·  экологическую ситуацию;

·  репутацию района и его значимость в масштабах района, города;

·  близлежащую застройку и ландшафт;

·  внешний транспорт и улично-дорожную сеть;

·  информацию о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.

     Заключение 

         В целях обеспечения эффективного  функционирования недвижимости  существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть реализованы на основе договора купли-продажи, часть объектов будет передаваться в аренду сторонним организациям, а часть – в доверительное управление специализированным компаниям. Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.

Эксплуатационная  экспертиза состоит в анализе  эффективности использования объекта. Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.

           Повысить эффективность использования недвижимости позволяет привлечение специализированной управляющей компании, так как управление недвижимостью подразумевает выполнение большого количества разнообразных функций, для чего необходимы усилия значительного количества специалистов разного уровня. Координация их усилий наиболее эффективна в рамках единой, нацеленной на достижение ясных целей организации. аким образом, максимальную прибыль от использования недвижимости при минимальных затратах собственник недвижимости сможет получить именно при полной реализации потенциала доходности объекта, что невозможно без использования концепции сервейинга.